Cour d'appel de Paris, Chambre 4-1, 30 mars 2018, 16/16114

Mots clés
société • sci • servitude • propriété • immeuble • vente • amende • astreinte • immobilier • rapport • siège • signification • publicité • service • restitution

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 novembre 2019
Cour d'appel de Paris
30 mars 2018
Tribunal de grande instance de Paris
3 juin 2016

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    16/16114
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Paris, 3 juin 2016
  • Identifiant Judilibre :60322d083189c763d7e02622
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Résumé

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Texte intégral

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 30 MARS 2018 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16114 Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/00858 APPELANTE SA ICF LA SABLIERE prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : 552 02 2 1 05 ayant son siège au [Adresse 1] Représentée et assistée sur l'audience par Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513 INTIMÉE SCI CHOISY-IVRY représenté par ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 389 82 9 6 56 ayant son siège au [Adresse 2] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 Assistée sur l'audience par Me Agnès BRAQUY POLI de la SELARL REIBELL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R226 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère Madame Christine BARBEROT, Conseillère qui en ont délibéré Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE - rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 mai 2011, la SCI Choisy-Ivry, qui avait acquis, suivant acte authentique du 31 décembre 1992, de la SNCF son fonds, sis [Adresse 3], a mis fin à une convention d'occupation par acte sous seing privé du 26 décembre 1973 conclue entre la SNCF et la SA d'HLM 'La Sablière' laquelle avait acquis de la SNCF, par acte authentique des 18 février et 6 mars 1966, le terrain adjacent pour y construire des logements. Par cette lettre du 13 mai 2011, la société Choisy-Ivry exigeait de la société 'La Sablière' qu'elle lui restitue les emplacements de stationnement visés dans la convention et qu'elle dégage de toute occupation 'les emplacements appartenant à La Sablière et qui se trouvent au 2e sous-sol de l'immeuble d'habitation'. Après que la SCI Choisy-Ivry eut muré l'accès entre les deux immeubles situés au 2e sous-sol, par ordonnance du 8 janvier 2013, le juge des référés a organisé une expertise. M. [W] [R], expert, a déposé son rapport le 30 août 2013, concluant à l'existence d'une servitude de passage par destination du père de famille au profit de la société 'La Sablière' sur le fonds de la société Choisy-Ivry. Par acte du 26 novembre 2014, la société ICF La Sablière a assigné la SCI Choisy-Ivry en revendication de cette servitude et en démolition du mur édifié au 2e sous-sol qui avait enclavé sa propriété. C'est dans ces conditions que, par jugement du 3 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a : - dit que la servitude par destination du père de famille n'était pas établie, - dit que la SCI Choisy-Ivry n'avait pas violé ses obligations de restitution de l'espace litigieux ni commis de voie de fait en édifiant le mur de séparation permettant un accès piétonnier tout en interdisant l'usage du parking en empruntant ses rampes d'accès, - débouté la société ICF La Sablière de sa demande de démolition, - débouté la société ICF La Sablière de sa demande tendant à interdire à la SCI Choisy-Ivry de modifier les ouvrages existant pour en limiter l'usage à la société ICF La Sablière (rampes d'accès des voitures au parking et escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble), - débouté la société ICF La Sablière de sa demande de dommages-intérêts, - écarté le prononcé d'une amende civile à la charge de la SCI Choisy-Ivry , - dit que la SCI Choisy-Ivry avait régulièrement résilié la convention d'occupation précaire, - condamné la société ICF La Sablière aux dépens, - condamné société ICF La Sablière à payer à la SCI Choisy-Ivry la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile. Par dernières conclusions du 9 février 2018, la société ICF La Sablière, appelante, demande à la Cour de : - vu les articles 693 du Code civil et 563 du Code de procédure civile, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - dire recevables les nouvelles pièces qu'elle a produites en appel, - dire rapportée, par les plans de récolement, la preuve de la préexistence du 2e sous-sol de son bâtiment par rapport à l'acte de division du fonds par la SNCF en 1966, - dire que le volume correspondant à l'espace situé au 2e sous-sol de son bâtiment est destiné à l'usage de parking depuis sa conception en 1962, - constater l'existence d'une servitude à son profit, par destination de père de famille, consistant en un accès par véhicules et piétonnier, sur les rampes d'accès au rez-de-chaussée, dans le volume n° 9 et au sous-sol , dans le volume n° 2, propriétés de la SCI Choisy-Ivry, pour la desserte de son parking situé au 2e sous-sol du bâtiment sis [Adresse 4], - dire que les conditions de résiliation de la convention d'occupation précaire de 1973 ne sont pas réunies du fait exclusif de la SCI Choisy-Ivry qui n'a pas restitué le volume à usage de stationnement qu'elle occupait au 2e sous-sol de son immeuble à elle appelante, en édifiant un mur rendant ce volume inutilisable, - ordonner sous astreinte de 300 € par jour de retard à la SCI Choisy-Ivry de procéder aux travaux de démolition de ce mur et à remettre cet espace en état dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir, - ordonner la retranscription de ces servitudes au registre des hypothèques, - interdire à la SCI Choisy-Ivry de modifier les ouvrages permettant l'accès des voitures et l'escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble, - condamner la SCI Choisy-Ivry à lui payer une amende civile de 10 000 €, ainsi que la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, y compris les frais d'expertise. Par dernières conclusions du 23 février 2018, la SCI Choisy-Ivry prie la Cour de : - vu les articles 693, 697 et 698 du Code civil, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - dire que la société ICF La Sablière n'établit pas l'existence d'un 2e sous-sol à usage de garage créé par la SNCF et d'une servitude, antérieure à l'acte notarié du 6 mars 1966, constituant la division du fonds par la SNCF, propriétaire commun, - en conséquence, constater que la société ICF La Sablière n'établit pas l'existence à son profit de la servitude par destination de père de famille qu'elle invoque, - débouter la société ICF La Sablière de l'intégralité de ses demandes, - constater qu'elle a régulièrement résilié la convention d'occupation précaire de 1973 et restitué la surface mise à sa disposition, - subsidiairement, au cas où la Cour reconnaîtrait une servitude par destination de père de famille : - constater son caractère discontinu, la société ICF La Sablière n'en n'ayant pas fait usage depuis 1973, date de la convention d'occupation précaire au profit de la SNCF, - condamner la société ICF La Sablière à lui payer en cause d'appel la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR L'expert judiciaire, M. [R] a constaté : - que le constructeur de l'immeuble sis [Adresse 5] appartenant à la société ICF La Sablière, actuellement cadastré section CR n° [Cadastre 1], avait aménagé le deuxième sous-sol de cet immeuble en deux parties : la chaufferie accessible par l'immeuble et un espace de stationnement, accessible par la propriété voisine, actuellement propriété de la société Choisy-Ivry et cadastrée section CR n° 28, - qu'un plan d'évacuation incendie ancien, affiché dans la cage d'escalier menant au 2e sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière, mentionnant une ordonnance de police du 17 avril 1963 et le n° de téléphone 'KLE 34 25", montrait que ce 2e sous-sol correspondait à un garage dont l'accès se faisait depuis la propriété voisine, - que la destination à usage de garage ne pouvait être maintenue que par une desserte passant sur la propriété de la société Choisy-Ivry, toute autre desserte ne pouvant exister qu'après réalisation de travaux très lourds, - que l'accès au garage situé au 2e sous-sol de l'immeuble la société ICF La Sablière se faisait par les rampes, parties de l'infrastructure des immeubles de la société Choisy-Ivry. Les parcelles, actuellement cadastrées section CR n° 28 (Choisy-Ivry) et [Cadastre 1] (La Sablière), faisaient partie, à l'origine, d'un domaine plus vaste concédé en 1937 par l'Etat à la SNCF. Les deux fonds litigieux ont donc appartenu au même propriétaire au sens de l'article 693 du Code civil. L'acte authentique des 18 février et 6 mars 1966 par lequel la société d'HLM 'La Sablière', devenue ICF La Sablière, a acquis de la SNCF le terrain pour y édifier des immeubles collectifs à usage d'habitation, avec cette précision que les parcelles de terrain voisines feraient l'objet d'un 'traité d'occupation' consenti par la SNCF à l'acquéreur 'pour la création d'espaces verts ou parkings', est constitutif de l'acte de division du fonds. Cet acte ne renferme aucune convention relative à la servitude de passage dont se prévaut la société ICF La Sablière. Toutefois, le 1er août 1966, l'ingénieur principal de la SNCF, agissant en qualité de mandataire de la société d'HLM 'La Sablière', a déclaré achevé l'immeuble de dix étages comportant 84 logements sis [Adresse 4]. Cet immeuble, et notamment son 2e sous-sol, dont le plan de décembre 1964 montre qu'il devait être à usage de chaufferie et de parkings avec issue par la propriété voisine (alors occupée par la SCETA) comme actuellement, ainsi que l'a constaté l'expert judiciaire, n'a pu être édifié entre le 18 février et le 1er août 1966. Aux termes de la convention par acte sous seing privé du 26 décembre 1973, qui constitue le 'traité d'occupation' prévu par l'acte de vente des 18 février et 6 mars 1966, la SNCF a accordé à la société 'La Sablière' les autorisations : - d'occuper un emplacement à l'air libre de 1 240 m2, contigu à l'immeuble vendu à la société 'La Sablière' , - d'occuper un emplacement couvert de 800 m2 dans une partie du rez-de-chaussée du garage, précédemment occupé par la SCETA, - d'accéder à ces emplacements par 'le passage repris sous croisillons bleus au plan annexé et pour l'utilisation duquel une servitude à été constituée au profit de la SNCF sur les terrains qu'elle a vendus le 28 mai 1970" à l'OPHLM de la ville de [Localité 1], le cahier des charges de cette vente prévoyant en son article 33 'au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur la rampe d'accès et de sortie du parking de la Sté d'HLM 'La sablière' débouchant sur l'[Adresse 2]'. En contrepartie, la société 'La Sablière' donnait 'en location à la SNCF, pour les besoins de son exploitation, un emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [Adresse 4]'. La rampe d'accès et de sortie du parking de la société 'La Sablière' mentionnée dans le cahier des charges de la vente du 28 mai 1970 ne peut se rapporter aux parkings en surface dont usait la société 'La Sablière' comme l'affirme le Tribunal dans le jugement entrepris, d'une part, parce que cette dernière n'a été autorisée à en user que postérieurement, par la convention du 26 décembre 1973, d'autre part, parce que la notion de rampe, qui correspond à un plan incliné entre deux plans horizontaux, implique une pente. L'état descriptif de division en volume de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] établi 31 décembre 1992 à la requête de la SNCF, au sein duquel la société Choisy-Ivry a acquis des lots, comporte un chapitre consacré au rappel des servitudes (pp.12-13) qui indique : 'Il sera, en outre, réservé au profit des installations ferroviaires, un droit de passage permanent sur les rampes faisant partie de l'infrastructure des immeubles des acquéreurs, à savoir : - une sortie de secours sera réservée sur l'[Adresse 2] au profit des utilisateurs locaux utilisés comme garage par la SCETA, - une rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[Adresse 2] (éventuellement commune avec la précédente)'. L'acte authentique du même jour aux termes duquel la SNCF a vendu à la société Choisy-Ivry divers lots de cet ensemble immobilier dont le lot n° 2 comprenant la rampe d'accès dont l'expert judiciaire a relevé qu'elle constituait la seule desserte de l'espace de stationnement situé au 2e sous-sol de l'immeuble de la société ICF La Sablière, reproduit, au chapitre 'Charges et conditions particulières' (p. 14), les mentions précitées de l'état descriptif de division qui font état de la 'rampe d'accès et de sortie du parking de la société d'HLM La Sablière débouchant sur l'[Adresse 2]'. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'antérieurement à la division de son fonds par l'acte de vente des 18 février et 6 mars 1966, la SNCF a entendu instaurer au profit de la société La Sablière une servitude de passage desservant le 2e sous-sol de l'immeuble de cette société par une rampe d'accès située dans et sur le fonds dont la SNCF conservait la propriété. Cette servitude par destination du père de famille, qui est mentionnée dans l'état de division de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] établi 31 décembre 1992 et dans l'acte de vente du même jour au profit de la société Choisy-Ivry grève le fonds de cette société. En autorisant la SNCF, aux droits de laquelle vient la société Choisy-Ivry, à occuper son parking au 2e sous-sol de son immeuble, la société ICF La Sablière a fait usage de la servitude, la SNCF, puis, la société Choisy-Ivry, étant occupantes de son chef. Par suite le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions. Il convient donc d'ordonner à la société Choisy-Ivry, qui a résilié la convention par acte sous seing privé du 26 décembre 1973, de restituer à la société ICF La Sablière 'l'emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [Adresse 4]', dans l'état dans lequel il se trouvait au 26 décembre 1973, c'est à dire avec un libre accès à les rampes d'accès et de sortie situées dans le fonds de la société Choisy-Ivry, et pour ce faire, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, de démolir le mur que la société Choisy-Ivry a édifié pour faire obstacle à cet accès, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera, au besoin, à nouveau fait droit. Il convient de rappeler que, par l'effet de la servitude précitée, la société Choisy-Ivry ne peut modifier les ouvrages permettant l'accès des voitures et l'escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble en empêchant cet accès. Le présent arrêt, en ce qu'il reconnaît un droit réel au profit d'un fonds sur un autre, doit être publié au service de la publicité foncière. La société Choisy-Ivry ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, il n'y a pas lieu à amende civile. La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société Choisy-Ivry. L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société ICF La Sablière, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Dit qu'il existe une servitude pour la desserte du parking situé au 2e sous-sol de l'immeuble, sis [Adresse 4], cadastré section CR n° [Cadastre 1], actuellement propriété de la SA d'HLM ICF La Sablière en vertu d'un acte authentique de vente par la SNCF, reçu les 18 février et 6 mars 1966 par MM. [I] [S] et [G] [Q], notaires à Paris, publié au 10e bureau des hypothèques de la Seine le 26 mai 1966 volume 6895 n° 2740, consistant en un passage par les véhicules et les piétons, sur les rampes d'accès au rez-de-chaussée, dans le volume n° 9, et au sous-sol, dans le volume n° 2, de l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré section CR n° [Cadastre 1], actuellement propriété de la SCI Choisy-Ivry, en vertu d'un acte authentique reçu le 31 décembre 1992 par M. [R] [I], sotaire associé de la SCP [K]-[H], la SNCF étant le vendeur ; Rappelle que par l'effet de la servitude précitée, la SCI Choisy-Ivry ne peut modifier les ouvrages permettant l'accès des voitures et l'escalier débouchant à l'arrière de l'immeuble en empêchant cet accès ; Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente et aux frais de la SCI Choisy-Ivry ; Ordonne à la SCI Choisy-Ivry de restituer à la SA d'HLM ICF La Sablière l'emplacement de 600 m2 formant le deuxième sous-sol de son immeuble sis [Adresse 4], dans l'état dans lequel il se trouvait au 26 décembre 1973, c'est à dire avec un libre accès à la rampe d'accès et de sortie précitée, située dans le fonds de la SCI Choisy-Ivry, et pour ce faire, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, de démolir le mur que la société Choisy-Ivry a édifié pour faire obstacle à cet accès, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant une durée de deux mois, passé lequel délai il sera, au besoin, à nouveau fait droit ; Rejette les autres demandes ; Condamne la SCI Choisy-Ivry aux dépens de première instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamne la SCI Choisy-Ivry à payer à la SA d'HLM ICF La Sablière la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente,
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