Cour de cassation, Première chambre civile, 21 octobre 2020, 19-13.359, 19-18.087

Mots clés
immobilier • prêt • banque • déchéance • contrat • nullité • société • pourvoi • prescription • statut • terme • sanction • recours • référendaire • relever

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
21 octobre 2020
Cour d'appel de Grenoble
8 janvier 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    19-13.359, 19-18.087
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Grenoble, 8 janvier 2019
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2020:C100632
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000042486448
  • Identifiant Judilibre :5fca2e33e71e814e73567c83
  • Président : Mme Batut (président)
  • Avocat(s) : SCP Gaschignard
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 octobre 2020 Cassation partielle Mme BATUT, président Arrêt n° 632 F-D Pourvois n° P 19-13.359 C 19-18.087 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 21 OCTOBRE 2020 I - La société Crédit immobilier de France développement (CIFD), dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° P 19-13.359 contre un arrêt rendu le 8 janvier 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. R... E..., 2°/ à Mme L... J..., épouse E..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation. II - 1°/ M. R... E..., 2°/ Mme L... E..., ont formé le pourvoi n° C 19-18.087 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant à la société Crédit immobilier de France développement, société anonyme, venant aux droits de la société Banque patrimoine et immobilier, défenderesse à la cassation. La demanderesse au pourvoi n° P 19-13.359 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Les demandeurs au pourvoi n° C 19-18.087 invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme E..., après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° P 19-13.359 et C 19-18.087 sont joints.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 janvier 2019), par acte notarié du 20 juillet 2007, la société Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement (la banque), a consenti à M. et Mme E... (les emprunteurs) un prêt destiné à financer l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement. 3. Après avoir prononcé la déchéance du terme, la banque a assigné les emprunteurs en paiement du prêt.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi n° C 19-18.087, pris en sa première branche, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014

, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen

du pourvoi n° P 19-13.359, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La banque fait grief à l'arrêt de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels et de limiter le montant de sa créance à la somme de 229 563,39 euros au 9 octobre 2009, avec intérêts au taux légal, alors « que les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que, pour retenir que l'emprunt souscrit par les emprunteurs auprès de la banque n'était pas destiné à financer une acquisition professionnelle et faire application des disposition du code de la consommation, l'arrêt se borne à relever que l'immatriculation de M. E... au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs inopérants, insuffisants à caractériser que les emprunteurs avaient agi à des fins étrangères à leur activité professionnelles, cependant que la banque faisait valoir que les emprunteurs avaient souscrit à quinze emprunts auprès de divers établissements de crédit, pour un montant total de 3 752 032 euros en vue d'acquérir plusieurs biens immobiliers destinés à être exploités sous le statut de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2°, du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause. » Réponse de la Cour

Vu

l'article L. 312-3, 2°, du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 : 6. Selon ce texte, sont exclus du champ d'application des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

7. Pour qualifier le prêt litigieux de crédit immobilier relevant du code de la consommation, l'arrêt retient

que l'enregistrement de M. E..., le 15 novembre 2007, au registre du commerce et des sociétés, en qualité de loueur en meublé professionnel, est postérieur à l'acceptation de l'offre de prêt.

8. En se déterminant ainsi

, par des motifs insuffisants à caractériser que les emprunteurs avait agi à des fins étrangères à une activité professionnelle, fût-elle accessoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le premier moyen

du pourvoi n° P 19-13.359, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

9. La banque fait le même grief à l'arrêt alors « que la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée, non par la déchéance du droit aux intérêts, mais par la nullité relative du contrat de prêt, qui doit être demandée dans le délai de prescription de cinq ans ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'offre de prêt est datée du 6 avril 2007, et que l'unique irrégularité dénoncée tient à la date de réception de l'offre par les emprunteurs, qui est incertaine, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de dix jours entre la réception de l'offre et son acceptation ; qu'en prononçant la déchéance du droit aux intérêts en raison de la seule méconnaissance de ce délai, la cour d'appel a violé les articles L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable à la cause. » Réponse de la Cour

Vu

les articles L. 312-10, alinéa 2, et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 :

10. Il résulte de ces textes que la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée par la nullité du contrat de prêt qui se prescrit par cinq ans à compter de l'acceptation de l'offre. 11. Pour prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, l'arrêt retient

que la date de réception de l'offre de prêt est incertaine, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de dix jours entre la réception de celle-ci et son acceptation.

12. En statuant ainsi

, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen

du pourvoi n° P 19-13.359, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

13. La banque fait grief à l'arrêt de réduire à 100 euros le montant de la clause pénale prévue au contrat et de fixer à la somme de 229 563,39 euros le montant de sa créance au 9 octobre 2009, alors « que le juge ne peut d'office, ni qualifier une stipulation en clause pénale ni en modifier le montant sans recueillir les explications des parties ; qu'en retenant d'office, sans satisfaire à ces exigences, que l'indemnité prévue au contrat en cas de défaillance de déchéance du terme s'analyse en une clause pénale dont le montant est manifestement excessif, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour

Vu

l'article 16 du code de procédure civile :

14. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 15. Pour limiter la condamnation des emprunteurs au titre de l'indemnité de résiliation, l'arrêt retient

que cette indemnité s'analyse en une clause pénale et procède à la réduction de son montant, comme étant manifestement excessif.

16. En statuant ainsi

, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS

, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois n° P 19-13.359 et C 19-18.087, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme E... à payer au Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier, la somme de 229 563,39 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009, l'arrêt rendu le 8 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne M. et Mme E... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme E... et les condamne à payer à la société Crédit immobilier de France développement la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille vingt

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° P 19-13.359 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Crédit immobilier de France développement PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir retenu qu'il y avait lieu de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, limité à 229.563,39 euros le montant de la créance de la banque au 9 octobre 2009 et d'avoir assorti celle-ci des seuls intérêts au taux légal, AUX MOTIFS QUE (p. 5) l'immatriculation de M. E... au registre du commerce et des sociétés a été faite le 15 novembre 2007 soit postérieurement à l'acceptation de l'offre de prêt du 6 avril 2007; que le Crédit immobilier France développement n'est dès lors pas fondé à soutenir que le prêt immobilier échappe aux dispositions du code de la consommation, puisqu'il n'était pas lors de sa conclusion, destiné à financer une activité professionnelle (...) ; que (p. 6) les époux E... soutiennent qu'ils n'ont pas pu bénéficier du délai de réflexion de 10 jours prescrit par l'article L. 312-10 du code de la consommation ; qu'en l'espèce, si l'offre de prêt est datée du 6 avril 2007, aucun élément ne permet de déterminer la date à laquelle elle a été expédiée par la banque et reçue par les époux E..., la mention de l'acceptation de l'offre indiquant uniquement qu'elle a été reçue par voie postale ; que l'acceptation de l'offre étant datée du 23 février 2007 [lire 23 avril], la cour n'est pas en mesure de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de 10 jours entre la réception de l'offre et son acceptation ; que dès lors, la sanction prévue par l'article L. 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction alors en vigueur lors de la conclusion du prêt est encourue ; que pour ce motif, il convient de prononcer la déchéance du droit aux intérêts de la banque, seul l'intérêt au taux légal devant être appliqué ; 1°- ALORS QUE les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir que l'emprunt souscrit par les époux E... auprès du CIFD n'était pas destiné à financer une acquisition professionnelle et faire application des disposition du code de la consommation, l'arrêt se borne à relever que l'immatriculation de M. E... au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant ainsi par des motifs inopérants insuffisants à caractériser que les emprunteurs avaient agi à des fins étrangères à leur activité professionnelles, cependant que les appelants faisaient eux-mêmes valoir que les époux E... avaient souscrit à 15 emprunts auprès de de divers établissements de crédit, pour un montant total de 3.752.032 euros en vue d'acquérir plusieurs biens immobiliers destinés à être exploités sous le statut de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause ; 2°- ALORS, subsidiairement, QUE la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée, non par la déchéance du droit aux intérêts, mais par la nullité relative du contrat de prêt, qui doit être demandée dans le délai de prescription de cinq ans ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'offre de prêt est datée du 6 avril 2007, et que l'unique irrégularité dénoncée tient à la date de réception de l'offre par les époux E..., qui est incertaine, de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de dix jours entre la réception de l'offre et son acceptation ; qu'en prononçant la déchéance du droit aux intérêts en raison de la seule méconnaissance de ce délai, la cour d'appel a violé les articles L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir d'office réduit à 100 euros le montant de la clause pénale prévue au contrat, fixé à 229.563,39 euros le montant de la créance de la banque au 9 octobre 2009, AUX MOTIFS QU'il convient de faire application d'office de l'article 1152 devenu 1231-5 du code civil et de ramener à 100 euros le montant de l'indemnité contractuelle dont le montant est manifestement excessif ; 2° - ALORS QUE le juge ne peut d'office, ni qualifier une stipulation en clause pénale ni en modifier le montant sans recueillir les explications des parties ; qu'en retenant d'office, sans satisfaire à ces exigences, que l'indemnité prévue au contrat en cas de défaillance de déchéance du terme s'analyse en une clause pénale dont le montant est manifestement excessif, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 2° - ALORS QU'en se fondant sur ces seuls motifs sans préciser en quoi, compte tenu de son but et au regard du préjudice subi par la banque, l'indemnité contractuelle était manifestement excessive, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 devenu 1231-5 du code civil. Moyen produit au pourvoi n° C 19-18.087 par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné les époux E... à payer au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier la somme de 229 563,39 €, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009 ; AUX MOTIFS QUE pour contester la demande de la banque, les époux E... développent plusieurs moyens qu'il convient d'examiner successivement. Ils soutiennent en premier lieu que leur obligation est nulle en raison des manoeuvres frauduleuses et de la fraude commise par la société Apollonia. Ils font valoir que la banque qui avait l'obligation de contrôler cette société qui était son intermédiaire, lui a donné les moyens des manoeuvres dolosives. Le Crédit Immobilier de France Développement réplique que la demande de nullité des époux E... est irrecevable en l'état du commencement d'exécution du contrat de prêt. Il est acquis en jurisprudence qu'à compter de l'expiration de la prescription de l'action en nullité, l'exception de nullité ne peut faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui a déjà reçu un commencement d'exécution. En l'espèce, la prescription de l'action en nullité des époux E... dont la durée a été modifiée par la loi du 17 Juin 2008 était acquise le 19 juin 2013. Les époux E... ont pour la première fois dans leurs conclusions devant la cour du 12 octobre 2018 sollicité l'annulation du contrat de prêt pour cause illicite et dol. La prescription étant acquise, ils sont irrecevables à le faire, observation étant faite qu'ils ne sollicitent pas la nullité du contrat de vente. Les époux E... soutiennent qu'ils n'ont pas pu bénéficier du délai de réflexion de 10 jours prescrit par l'article L 312-10 du code de la consommation. En l'espèce, si l'offre de prêt est datée du 6 avril 2007, aucun élément ne permet de déterminer la date à laquelle elle a été expédiée par la banque et reçue par les époux E..., la mention de l'acceptation de l'offre indiquant uniquement qu'elle a été reçue par voie postale. L'acceptation de l'offre étant datée du 23 février 2007, la cour n'est pas en mesure de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de 10 jours entre la réception de l'offre et son acceptation. Dès lors la sanction prévue par l'article L 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du prêt est encourue. Pour ce motif, il convient de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels de la banque, seul l'intérêt au taux légal devant être appliqué ; 1°) ALORS QU'une défense au fond, au sens de l'article 71 du code de procédure civile, échappe à la prescription ; que constitue une telle défense au fond le moyen pris par le défendeur de la nullité de l'acte juridique sur lequel sont fondées les prétentions de l'adversaire ; qu'en déclarant irrecevable comme prescrit le moyen des époux E... tiré de nullité du contrat de prêt fondant la demande de paiement du Crédit immobilier de France développement, la cour d'appel a violé l'articles 71 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée par la nullité du contrat de prêt ; qu'après avoir retenu que les emprunteurs n'ont pas disposé d'un délai de 10 jours entre la réception de l'offre et son acceptation, la cour d'appel a prononcé la déchéance du droit aux intérêts conventionnels ; qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L. 312-10 du code de la consommation.