Cour d'appel de Pau, 13 avril 2023, 22/02449

Mots clés
Contrats • Baux d'habitation et baux professionnels • Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel • préjudice • prescription • séquestre • référé • provision • réparation

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Pau
13 avril 2023
Tribunal judiciaire de Bayonne
8 août 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Pau
  • Numéro de pourvoi :
    22/02449
  • Dispositif : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Bayonne, 8 août 2022
  • Identifiant Judilibre :6438f35ea942a604f5e93892
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Résumé

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Texte intégral

MM/ND Numéro 23/1341 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1

ARRÊT

DU 13/04/2023 Dossier : N° RG 22/02449 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJ54 Nature affaire : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel Affaire : [H] [I] C/ [K] [E] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 02 Février 2023, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [H] [I] née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 6] (44) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4777 du 28/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Nouhou DIALLO, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur [K] [E] né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 4] (64) [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 08 AOUT 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE EXPOSE DU LITIGE: Par acte d'huissier de justice en date du 21 février 2022, Madame [H] [I] a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Bayonne - juge des contentieux de la protection - Monsieur [K] [E], aux fins de voir : Déclarer recevable la demande d'expertise de Madame [H] [I] ; Ordonner une mission d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira au tribunal de designer avec mission habituelle en la matière sur le fondement de l'article 145 du CPC ; Dire et juger que l'expert devra notamment évaluer le préjudice de jouissance subi par Madame [H] [I] ; Autoriser Madame [H] [I] à verser le montant des loyers sur un compte séquestre de la CARPA jusqu'à la réalisation des travaux ; Condamner Monsieur [K] [E] à verser à Madame [H] [I] la somme de 2 000€ à titre de provision à faire valoir sur l'indemnisation de son préjudice ; Ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ; Réserver les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Au soutien de ses demandes, Madame [H] [I] a exposé avoir pris à bail un logement meublé loué par Monsieur [K] [E], situé pavillon [Adresse 3], selon contrat en date du 1er octobre 2017. Dès 2018, elle a constaté des problèmes d'humidité et sollicité son propriétaire. En juillet 2018, des travaux ont été effectués. Cependant, après de fortes pluies, les désordres sont réapparus et, en dépit de ses demandes, aucune réponse satisfaisante n'a été apportée par le bailleur. Un constat d'huissier a été dressé le 27 septembre 2021. Le 4 octobre 2021, le maire de la commune a dressé un relevé d'observation du logement et constaté l'existence d'une importante humidité à l'origine de nuisances pour le locataire. En réplique Monsieur [K] [E] a demandé au juge des référés de : ' Dire et juger l'action engagée le 21 février 2022 par Madame [H] [I] à l'encontre de Monsieur [E] irrecevable ; ' A titre subsidiaire : ' Débouter Madame [H] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; ' En tout état de cause : ' Condamner Madame [H] [I] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 1 500€ le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Condamner Madame [H] [I] aux entiers dépens. Par ordonnance du 8 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a : Dit que l'action de Madame [H] [I] est irrecevable, Condamné Madame [H] [I] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné Madame [H] [I] à assumer la charge des entiers dépens. Madame [H] [I] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration en date du 2 septembre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2023, l'affaire étant fixée au 2 février 2023. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS

ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions en date du 6 janvier 2023 de Madame [H] [I] tendant à : Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 145, 489, 514 du code de procédure civile, Vu les moyens ci-dessus développés, Vu les pièces versées aux débats, Infirmer l'Ordonnance rendue le 8 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Bayonne ; Réformer ladite Ordonnance en statuant de nouveau : Déclarer recevable la demande d'expertise de Madame [H] [I], après avoir constaté que l'état du logement s'est aggravé suite aux pluies survenues en 2021 ; Ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il plaira au Tribunal de désigner, avec mission habituelle en la matière, sur le fondement de l'art. 145 du code de procédure civile, Dire que l'expert devra notamment évaluer le préjudice de jouissance subi par Madame [H] [I], Autoriser Madame [H] [I] à verser le montant des loyers sur un compte séquestre de la CARPA jusqu'à la réalisation des travaux, Condamner Monsieur [K] [E] à verser à Madame [H] [I] la somme de 2.000 € à titre de provision à faire valoir sur l'indemnisation de son préjudice, Ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, Condamner Monsieur [K] [E] à verser à Madame [H] [I] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. * Vu les conclusions en date du 9 janvier 2023 de Monsieur [K] [E] tendant à : Vu l'article 122 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Vu 1'artic1e 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Vu la loi n° 2014-366 du 24 Mars 2014, Vu l'ordonnance du 08 Août 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bayonne, Confirmer l'ordonnance du 08 août 2022 en ce qu'el1e a : - dit que l'action de Madame [H] [I] est irrecevable, - condamné Madame [H] [I] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Madame [H] [I] à assumer la charge des entiers dépens. Par conséquent, Dire et juger 1'action engagée 1e 21 février 2022 par Madame [H] [I] à l'encontre de Monsieur [E], irrecevable. Débouter Madame [H] [I] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions, Y ajoutant, Condamner Madame [H] [I] à verser à Monsieur [K] [E] la somme de 2000 euros le fondement de 1'artic1e 700 du Code de procédure civile, en cause d'appel Condamner Madame [H] [I] aux entiers dépens.

MOTIVATION

: sur la prescription : Madame [I] conclut à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a retenu la prescription de son action, au constat que les premiers désordres affectant l'occupation des lieux loués avaient été dénoncés le 12 mars 2018, puis au cours du mois d'août 2018, et que l'action de Madame [I] n'avait été engagée que le 21 février 2022, soit postérieurement à l'expiration du délai de prescription qui doit être fixée au 18 août 2021, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que le préjudice de jouissance subi est continu et que le premier juge n'a pas pris en compte la lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juin 2021 adressée à M [E] lui indiquant l'aggravation de l'état d'humidité et l'insalubrité des lieux loués. Elle considère qu'il y a eu plusieurs sinistres qui se sont aggravés. [K] [E] fait valoir au contraire que l'action est prescrite en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, Madame [I] ayant connu les faits lui permettant d'exercer l'action plus de trois ans avant l'acte introductif d'instance. En droit, la loi du 24 mars 2014 a complété la loi du 06 juillet 1989 en créant un article 7-1 disposant que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Cet article est applicable à la location de logements meublés, dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire. Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Il est admis que de telles mesures peuvent être ordonnées sans qu'il soit nécessaire d'établir le bien fondé de l'action en vue de laquelle la mesure d'instruction est sollicitée. Il suffit qu'il existe des raisons plausibles de caractériser un litige potentiel opposant les parties, rendant légitime la mesure d'instruction requise. Toutefois, encore faut-il que l'action au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec, ce qui est le cas lorsqu'elle est manifestement irrecevable. Le juge des référés a ainsi considéré que l'action en responsabilité susceptible d'être engagée par Madame [I], fondée sur l'indécence du logement, était prescrite en application de l'article 7-1 précité, car elle avait eu connaissance des premiers désordres en mars et en août 2018, alors que l'action devant le juge des référés a été introduite par assignation délivrée le 21 février 2022. Toutefois, l'obligation qui pèse sur le bailleur de délivrer un logement décent s'impose à lui non seulement lors de la remise des clefs et l'entrée dans les lieux du locataire, mais également tout au long du bail, ce qui l'oblige à effectuer tous les travaux qui seraient rendus nécessaires par la persistance des facteurs d'indécence déjà signalés ou par l'apparition de nouveaux facteurs. Or, il ressort des pièces versées aux débats par Madame [I] que persistait au sein du logement loué, à la date du constat d'huissier du 27 septembre 2021, une importante humidité à l'origine de moisissures et désordres divers généralisés (bas de murs humides, auréoles de moisissures dans toutes les pièces, traces verdâtres en partie haute des murs, peinture et enduits craquelés, remontées de salpêtre etc.) et ce en dépit des travaux effectués par le bailleur en 2018. Ces éléments d'indécence, présents en 2021, sont de nature à justifier une action au fond échappant à la prescription de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. L'ordonnance est en conséquence infirmée en ce qu'elle a déclaré l'action de Madame [I] irrecevable pour cause de prescription. Sur le bien fondé de la demande d'expertise 145 : La mesure d'expertise demandée doit être utile dans la perspective de l'action future éventuelle. En l'espèce, Madame [I] dispose déjà d'éléments de preuve de nature à caractériser l'indécence du logement qu'elle occupe. Au-delà du procès-verbal de constat établi par Maître [Z], huissier de justice, le 27 septembre 2021, elle produit également le rapport d'observation du Maire de [Localité 5], en date du 4 octobre 2021, qui a constaté un logement d'aspect correct mais largement dégradé par l'humidité. En outre, il n'appartient pas à un expert d'évaluer un préjudice de jouissance , cette demande relevant de l'office du juge du fond. Dans ces conditions, la mesure sollicitée n'apparaît pas utile dans la perspective d'une action future. Madame [I] est en conséquence déboutée de cette prétention. Sur la demande de provision : L'obligation méconnue, dont Madame [I] se prévaut pour solliciter une provision à valoir sur la réparation de son préjudice, n'étant pas sérieusement contestable au vu des constatations évidentes de l'huissier, il lui sera accordé une somme de 1500,00 euros à titre provisionnel, à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance. Sur la demande de séquestre des loyers : La demande de séquestre des loyers, en l'absence de demande d'exécution de travaux correctifs, ne se justifie pas et sera rejetée. Sur les demandes annexes : Au regard de l'issue du litige, Monsieur [K] [E] est condamné aux dépens de première instance et d'appel. L'équité justifie de le condamner à payer à Madame [H] [I] une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.

PAR CES MOTIFS

: La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance de référé du 8 août 2022, Statuant à nouveau , Déclare recevable l'action de Madame [H] [I], La déboute de sa demande d'expertise et de sa demande de séquestre des loyers, Condamne Monsieur [K] [E] à payer à Madame [H] [I] une somme de 1500,00 euros à titre provisionnel, à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance, Condamne Monsieur [K] [E] aux dépens de l'entière procédure, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [K] [E] à payer à Madame [H] [I] une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière Le Président
Note...

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