Cour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, 14 février 2012, 11-10.559

Mots clés
société • vente • sci • résolution • subsidiaire • condamnation • restitution • préjudice • contrat • contravention • tacite • mutation • procès-verbal • signature • preneur

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 février 2012
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
28 octobre 2010

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    11-10.559
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 28 octobre 2010
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2012:CO00182
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000025382436
  • Identifiant Judilibre :6137280ccd5801467742f32b
  • Président : Mme Favre (président)
  • Avocat(s) : Me Bertrand, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Met hors de cause, sur sa demande, la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

, que la société Rove a donné à bail, à usage commercial, des locaux à la société La Cité cyber snack (la société La Cité) ayant pour associés M. X... et Mme Y... ; que le fonds de commerce de la société La Cité a été vendu à M. Z..., Mme Z... et M. A... (les acquéreurs) qui ont versé le prix de vente sur un compte ouvert à la Caisse d'épargne ; qu'alléguant la non-conformité des locaux à un usage commercial, les acquéreurs ont assigné la société La Cité, M. X..., Mme Y... et la Caisse d'épargne en résolution de la vente du fonds pour vice caché et en paiement de divers frais ; que la société Rove, qui a été appelée en garantie par le vendeur, a formé une demande reconventionnelle en paiement de loyers et d'impôts fonciers ainsi que de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen

, pris en ses deuxième et troisième branches :

Attendu que la société Rove fait grief à

l'arrêt de la condamner in solidum avec la société La Cité à payer à M. Z... certaines sommes représentant le prix de vente du fonds de commerce, de travaux et de l'achat d'un matériel informatique avec intérêts au taux légal et de rejeter sa demande en paiement de loyers, d'impôts fonciers et de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ qu'un permis de construire dit de régularisation a pour effet de régulariser la situation au regard des règles d'urbanisme ; qu'en affirmant que la société Rove avait engagé sa responsabilité en donnant à bail un local commercial sans recueillir les autorisations d'urbanisme nécessaires pour une telle exploitation commerciale, " la régularisation postérieure étant sans effet ", quand la commune de La Ciotat avait toléré l'exploitation commerciale du local, puisqu'elle avait régularisé la situation en délivrant un permis de construire, de sorte que le bailleur ne s'est jamais trouvé en contravention avec les règles d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ; 2°/ que nul ne plaide par procureur ; qu'en prononçant l'annulation de la vente du fonds de commerce du 23 février 2007, et en condamnant la société Rove, in solidum avec la société LaM. Z... la somme de 38 000 euros représentant le prix de vente du fonds de commerce, après avoir constaté que le fonds de commerce avait été acquis solidaire cité, à restituer au seul ment par M. Z..., Mme Z... et M. A..., la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une cession de créance consentie par Mme Z... et M. A... au profit de M. Z..., a violé le principe susvisé, outre l'article 32 du code de procédure civile ;

Mais attendu

, d'une part, qu'ayant prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce pour vice caché après avoir constaté qu'à la date à laquelle elle avait été réalisée, le bail qui constitue un élément substantiel du fonds était affecté d'une irrégularité en raison de l'absence d'autorisation administrative d'exercer dans les locaux loués une activité commerciale, la cour d'appel en a justement déduit que la société Rove, qui aurait dû obtenir toutes les autorisations d'urbanisme nécessaires avant de consentir un bail commercial, avait engagé sa responsabilité ; Et attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des pièces de procédure que la société Rove ait invoqué le défaut de qualité de M. Z... à agir seul en restitution du prix de vente du fonds de commerce qu'il avait acquis avec Mme Z... et M. A... ; que le moyen est donc nouveau et mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa seconde branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen

:

Attendu que la société Rove fait grief à

l'arrêt de la débouter de sa demande subsidiaire en paiement de loyers, d'impôts fonciers et de dommages-intérêts à l'encontre de la société La Cité, de M. X... et de Mme Y..., alors, selon le moyen, que dans ses conclusions d'appel, la société Rove, bailleur, avait présenté une demande subsidiaire, tendant à la condamnation de la société La Cité cyber snack, Mme Y... et M. X... à lui payer la somme de 32 187 euros représentant les loyers et impôts fonciers d'avril 2007 jusqu'au 30 septembre 2010, outre 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'en déboutant la société Rove de cette demande en raison d'un prétendu manquement de celle-ci à son obligation de délivrance, quand la société La Cité cyber snack, Mme Y... et M. X... n'invoquaient pas ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu

qu'en retenant que la société Rove, qui n'avait pas fourni au preneur un local à usage commercial, ne pouvait réclamer le paiement de loyers et accessoires, la cour d'appel a seulement tiré la conséquence de la non-conformité des lieux loués au bail commercial consenti par cette société qui était dans le débat ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen

, pris en sa première branche :

Vu

les articles 1382, 1641, 1644 et 1645 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Rove in solidum avec la société La Cité à restituer à M. Z..., après avoir prononcé la résolution de la vente du fonds de commerce, le prix de cette vente, l'arrêt retient

que la société Rove, qui ne s'est pas assurée de l'obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires avant la conclusion du bail, a concouru aux préjudices des acquéreurs au même titre que la société La Cité qui a cédé un droit au bail frappé d'une irrégularité administrative majeure ;

Attendu qu'en statuant ainsi

, alors que l'obligation de restitution du prix consécutive à la résolution d'un contrat de vente, qui ne constitue pas la réparation d'un préjudice, ne peut peser que sur le vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Rove in solidum avec la société La Cité cyber snack à payer à M. Z... la somme de 39 286, 47 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2007, l'arrêt rendu le 28 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Rove la somme de 2 000 euros et la société Rove à payer à la Caisse d'épargne Provence Alpes Corse la somme de 1 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour la société Rove PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI ROVE, in solidum avec la société LA CITE-CYBER SNACK, à payer à Monsieur Michel Z... les sommes de 38. 000 euros représentant le prix de vente du fonds de commerce, 580, 21 euros au titre de travaux dans les locaux et 706, 26 euros au titre de l'achat de matériel informatique, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2007 et débouté la SCI ROVE de sa demande en paiement des sommes de 32. 187 euros représentant les loyers et impôts fonciers d'avril 2007 jusqu'au 30 septembre 2010, outre 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE l'article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » ; que l'acte de vente stipule que « les vendeurs sont obligés à la garantie des vices cachés conformément aux articles 1644 et 1645 du Code civil » ; qu'en outre, « les vendeurs affirment avoir exploité le fonds en conformité avec les réglementations et les autorisations administratives et notamment dans le respect des règles d'hygiène, de sécurité-incendie et d'électricité » ; que le 30 mars 2005, la commune de La Ciotat avait délivré un récépissé de déclaration d'un débit de boisson à consommer sur place pour un débit de boisson de première catégorie ; que Madame Y... déclarait alors vouloir ouvrir le débit de boisson à partir du 14 avril 2005 ; que l'article L. 3331-1 du Code de la santé publique définit les licences de 1ère catégorie comme une « licence de boissons sans alcool » ; qu'aucune limitation du nombre de débits de boissons titulaires d'une telle licence n'existe ; que par ailleurs, en l'absence de toute autorisation administrative particulière, la mutation d'une telle licence doit se faire par une déclaration identique à celle qu'avait faite Madame Y..., en application de l'article L. 3332-4 du Code de la santé publique ; que l'appelant ne justifie pas qu'il n'aurait pas pu effectuer cette démarche ; qu'en revanche, dans un courrier du 5 avril 2007, la ville de La Ciotat écrit à Madame Z... que le local situé en rez-de-chaussée du 1, rue du Petit Madier « n'est pas affecté à un usage de commerce », et rappelle qu'un permis de construire est exigé en cas de changement de destination ; que selon un procès-verbal dressé le 13 avril 2007, Monsieur et Madame Z... et Monsieur A... ont libéré le local du 1 rue du Petit Madier et ont remis les clefs à l'huissier de justice, qui a fait un inventaire des meubles et matériels présents ; que l'huissier de justice a attesté avoir rendu les clefs au représentant de la SCI ROVE le 15 mai 2007 ; que le 29 juin 2007, la SCI ROVE a déposé une demande de permis de construire pour le changement de description des locaux, l'aménagement d'un cybercafé, que l'arrêté municipal accordant le permis de construire pour changer l'affectation du bâtiment a été pris le 21 décembre 2007 ; que la SCI ROVE soutient que la mairie de La Ciotat avait donné « un accord tacite pour le changement de destination des lieux », puisqu'une licence 1 avait été accordée ; que toutefois, il n'existe aucun lien entre le récépissé de déclaration de débit de boisson et l'autorisation administrative préalable obligatoire qui relève du droit de l'urbanisme ; qu'en effet, l'article L. 3332-3 du Code de la santé publique se contente d'exiger des informations sur l'identité de la personne souhaitant ouvrir le débit, sa situation et la catégorie, mais ne prévoit pas de pièce relative à l'urbanisme ; qu'aucun accord tacite de la mairie ne peut donc être évoqué ; qu'il appartenait au bailleur préalablement à la signature d'un bail commercial de s'assurer de l'obtention de toutes les autorisations d'urbanisme nécessaires ; que la régularisation postérieure est sans effet ; que la SCI ROVE a donc engagé sa responsabilité ; qu'à la date de la cession du fonds de commerce, le bail, qui constitue un élément substantiel du fonds, était entaché d'irrégularité du fait de l'absence d'autorisation administrative d'exercice d'une activité commerciale ; que la vente doit donc être annulée pour vice caché ; qu'il n'appartenait pas, en effet, à l'acquéreur de vérifier la situation administrative de l'immeuble ; que l'inaction de la SCI ROVE avant la conclusion du bail a concouru aux préjudices des acquéreurs du fonds de commerce au même titre que la SARL LA CITE, qui a vendu un droit au bail frappé d'une irrégularité administrative majeure ; qu'ainsi, la SCI ROVE et la SARL LA CITE seront condamnées in solidum suite à la résolution de l'acte de vente pour vice caché ; que la qualité de vendeur appartenant à la seule SARL LA CITE, Madame Y... et Monsieur X... n'ont à supporter aucune condamnation ; que n'ayant pas fourni un local permettant l'exploitation d'un commerce, la SCI ROVE sera déboutée de ses demandes relatives au paiement de loyers et accessoires ; que la SARL LA CITE et la SCI ROVE seront condamnées in solidum à verser à Monsieur Z... la somme de 38. 000 euros, représentant le prix du fonds de commerce, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2007, date de réclamation par voie d'assignation ; que les documents relatifs aux travaux dans les locaux seront pris en compte, soit un total de 580, 24 euros, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2007 ; que trois factures relatives à du matériel informatique en date des 22 et 27 février 2007 seront retenues, soit un total de 706, 26 euros ; que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2007 ; que suite à l'annulation de la vente du fonds de commerce, la SARL LA CITE et la SCI ROVE seront donc condamnées à payer la somme suivante : 38. 000 + 580, 21 + 706, 26 = 39. 286, 47 euros, outre les intérêts (arrêt attaqué pp. 6-7) ; ALORS, d'une part, QUE la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné par suite de l'annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable ; qu'en prononçant, en raison de l'existence d'un vice caché, l'annulation de la vente du fonds de commerce du 23 février 2007, puis en condamnant la SCI ROVE, tiers à la convention, in solidum avec la société LA CITE-CYBER SNACK, vendeur, à restituer à Monsieur Michel Z... la somme de 38. 000 euros représentant le prix de vente du fonds de commerce, quand la restitution du prix de vente ne constituait pas un préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge de la SCI ROVE, la cour d'appel a violé les articles 1382, 1641, 1644 et 1645 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QU'un permis de construire dit de régularisation a pour effet de régulariser la situation au regard des règles d'urbanisme ; qu'en affirmant que la SCI ROVE avait engagé sa responsabilité en donnant à bail un local commercial sans recueillir les autorisations d'urbanisme nécessaires pour une telle exploitation commerciale, « la régularisation postérieure étant sans effet », quand la commune de La Ciotat avait toléré l'exploitation commerciale du local, puisqu'elle avait régularisé la situation en délivrant un permis de construire, de sorte que le bailleur ne s'est jamais trouvé en contravention avec les règles d'urbanisme, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ; ALORS, enfin, QUE nul ne plaide par procureur ; qu'en prononçant l'annulation de la vente du fonds de commerce du 23 février 2007, et en condamnant la SCI ROVE, in solidum avec la société LA CITE-CYBER SNACK, à restituer au seul Monsieur Michel Z... la somme de 38. 000 euros représentant le prix de vente du fonds de commerce, après avoir constaté que le fonds de commerce avait été acquis solidairement par Monsieur Z..., Madame Z... et Monsieur A..., la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une cession de créance consentie par Madame Z... et Monsieur A... au profit de Monsieur Z..., a violé le principe susvisé, outre l'article 32 du Code de Procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI ROVE de sa demande subsidiaire tendant à la condamnation de la société CITE-CYBER SNACK, Madame Nicole Y... et Monsieur Max X... à lui payer la somme de 32. 187 euros représentant les loyers et impôts fonciers d'avril 2007 jusqu'au 30 septembre 2010, outre 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE n'ayant pas fourni un local permettant l'exploitation d'un commerce, la SCI ROVE sera déboutée de ses demandes relatives au paiement des loyers et accessoires (arrêt p. 6, al. 7) ; ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 1er septembre 2010, p. 8 in fine et p. 9 § 1 et 2), la SCI ROVE, bailleur, avait présenté une demande subsidiaire, tendant à la condamnation de la société LA CITE-CYBER SNACK, Madame Nicole Y... et Monsieur Max X... à lui payer la somme de 32. 187 euros représentant les loyers et impôts fonciers d'avril 2007 jusqu'au 30 septembre 2010, outre 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en déboutant la SCI ROVE de cette demande en raison d'un prétendu manquement de celle-ci à son obligation de délivrance, quand la société LA CITE-CYBER SNACK, Madame Y... et Monsieur X... n'invoquaient pas ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de Procédure civile.