COUR D'APPEL DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT
DU : 15 SEPTEMBRE 2022
N° RG 21/06887 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPBS
[K] [A]
[F] [X]
c/
[B] [J] [U] [D]
[G] [Y]
S.A.R.L. EXPERT HABITAT
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
EXPERTISE DONT LE SUIVI EST CONFIÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC
Grosse délivrée le : 15 SEPPTEMBRE 2022
aux avocats
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 07 décembre 2021 par le Président du Tribunal Judiciaire de BERGERAC (RG : 21/00179) suivant déclaration d'appel du 17 décembre 2021
APPELANTS :
Natacha URRU
née le 15 Septembre 1983 à [Localité 10]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]
[F] [X]
né le 02 Août 1992 à [Localité 8]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]
Représentés par Me
Thibault BRIDET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés par Me
Jennifer GUINARD de la SCP
THEMIS, avocat au barreau de BERGERAC
INTIMÉS :
[B] [J] [U] [D]
né le 23 Janvier 1975 à ALIJO (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise, demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me
Pierre-emmanuel BAROIS, avocat au barreau de BERGERAC
[G] [Y]
demeurant [Adresse 2]
Non représentée, assignée à personne
S.A.R.L. EXPERT HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 5]
Représentée par Me
Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me
Laurent LUCAS de la SELARL
AVOX, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles
805 et
912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère VALLEE, conseiller, chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Roland POTEE, président,
Bérengère VALLEE, conseiller,
Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,
Greffier lors des débats : Séléna BONNET
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article
450 alinéa 2 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte notarié du 12 août 2021, Maître [N] [M], notaire à [Localité 6], a reçu l'acte de vente de l'immeuble sis [Adresse 9] conclu entre, d'une part, M. [B] [J] [U] [D] et Mme [G] [Y], vendeurs (ci-après dénommés les consorts [U]-[Y]) et, d'autre part, M. [F] [X] et Mme [K] [A], acheteurs (ci-après dénommés les consorts [X]-[A]).
Préalablement à cette vente, la société Expert Habitat était intervenue le 1er mars 2021 aux fins d'établir les diagnostics réglementaires de l'immeuble, parmi lesquels un diagnostic sur la présence de termites dans le logement. Ce rapport était annexé à l'acte notarié du 12 août 2021.
A la suite de la vente, les consorts [X]-[A] soutiennent avoir constaté la présence de termites dans l'ensemble de l'habitation. Ils soupçonnent en outre la présence d'amiante sur le toit de leur logement.
C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 20 octobre 2021, les consorts [X]-[A] ont fait assigner les consorts [U]-[Y] devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la présence d'amiante sur le toit outre celle de termites au sein de leur logement.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bergerac a :
- débouté les consorts [X]-[A] de leurs demandes,
- condamné les consorts [X]-[A] à verser la somme de 800 euros à la SARL Expert Habitat au titre des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile,
- condamné les consorts [X]-[A] à verser la somme de 800 euros aux consorts [U]-[Y] au titre des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné les consorts [X]-[A] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que les diagnostics immobiliers communiqués aux acheteurs, dont la teneur a été expressément reprise dans l'acte authentique, font état d'indice d'infestation de termites ; que cette terminologie étant propre à indiquer une présence significative de ces insectes xylophages, les acquéreurs devaient s'attendre à d'urgents et d'importants travaux de traitement et de rénovation qu'ils ne sauraient désormais imputer aux vendeurs ; que la seule suspicion de la présence d'amiante ne saurait justifier une demande d'expertise à ce titre ; que les consorts [X]-[A] ne justifient donc pas d'un intérêt légitime à voir ordonner la mesure sollicitée.
Les consorts [X]-[A] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 17 décembre 2021.
Par conclusions déposées le 19 mai 2022, ils demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le Premier président du tribunal judiciaire de Bergerac le 7 décembre 2021,
Par conséquent :
- ordonner une expertise et désigner l'expert qu'il vous plaira avec mission habituelle en la matière dont :
- recueillir les explications des parties et de tout sachant,
- se faire communiquer les pièces et documents nécessaires,
- visiter et examiner l'immeuble situé [Adresse 9] et plus particulièrement les endroits où est constatée par les demandeurs la présence de termites, et la présence d'amiante,
- dire si les vices affectant le bien immobilier étaient connus du vendeur,
- dire si la maison d'habitation a subi des dégâts dus à la présence de termites,
- chiffrer le coût des travaux, désinsectisation et leur durée, ainsi que le coût des travaux de désamiantage, et la durée,
- déterminer l'ensemble des préjudices subis dont le préjudice de jouissance,
- fournir à la juridiction tous les éléments lui permettant de se prononcer sur les responsabilités de chacun et chiffrer tous les éléments de préjudice,
- condamner in solidum les défendeurs à verser aux demandeurs la somme de 1 500 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
En toutes hypothèses, en cause d'appel,
- condamner la SARL Expert Habitat et les consorts [U]-[Y] à payer in solidum aux consorts [X]-[A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article
700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Au soutien de leur appel, ils font valoir qu'ils ont constaté la présence importante de termites dans les chambres et la cuisine, soit dans des endroits différents de ceux retenus par le diagnostiqueur et alors que ce dernier n'a pas fait état de termites vivants. Ils s'estiment donc légitimes à solliciter une expertise. Ils ajoutent suspecter la présence d'amiante sur le toit.
Par conclusions déposées le 2 juin 2022, la SARL Expert Habitat demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 7 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac qui a débouté les consorts [X]-[A] de leur demande d'expertise judiciaire,
Y ajoutant,
- condamner les consorts [X]-[A] à payer à la SARL Expert Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile,
- condamner les consorts [X]-[A] aux entiers dépens.
La SARL Expert Habitat souligne que les acquéreurs ne pouvaient ignorer qu'ils achetaient un bien immobilier infesté par les termites puisque le diagnostic établi le 1er mars 2021 faisait clairement état d'indices d'infestation de termites. Elle ajoute que les appelants ne justifient d'aucun élément permettant de suspecter réellement une présence d'amiante dans la couverture, précisant que certaines parties de l'immeuble n'ont pu être visitées du fait de la configuration des lieux.
Par conclusions déposées le 3 juin 2022 comportant appel incident, M. [B] [J] [U] [D] demande à la cour de :
- dire et juger l'appel des consorts [X]-[A] recevable mais mal fondé,
En conséquence,
- confirmer l'ordonnance entreprise,
Et,
- rectifier l'erreur matérielle contenue dans l'ordonnance entreprise,
- dire, en conséquence, que le dispositif de ladite décision sera rectifié comme suit :
- substituer au paragraphe suivant :
« les condamne à verser la somme de 800 euros aux consorts [U]-[Y] au titre des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile »,
Le paragraphe :
« les condamne à verser la somme de 800 euros à M. [B] [J] [U] [D] au titre des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile »,
Et,
- condamner solidairement les consorts [X]-[A] à payer à M. [B] [J] [U] [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts [X]-[A] aux entiers dépens d'appel.
M. [B] [J] [U] [D] fait valoir que le diagnostic effectué par la SARL Expert Habitat indiquait une présence d'indices d'infestation de termites à au moins trois endroits de l'immeuble, ce qui a été repris dans l'acte de vente, dont le prix a été négocié en conséquence et que plusieurs parties de celui-ci, faute d'avoir été accessibles, n'ont pu être examinées, au regard de la présence d'amiante. Il estime que dès lors que la présence de termites était apparente, l'action rédhibitoire ou estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés est manifestement vouée à l'échec à la lecture des stipulations de l'acte de vente. Enfin, ils indiquent qu'aucun élément ne démontre la présence d'amiante dans l'immeuble.
Mme [G] [Y] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelants et d'intimés lui ont été régulièrement signifiées.
Au visa de l'article
905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 5 janvier 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 16 juin 2022.
Lors de cette audience, les parties ont donné leur accord sur la révocation de l'ordonnance de clôture du 1er juin 2022 et la clôture de l'instruction du dossier au jour de l'audience, afin que les dernières conclusions des parties soient dans les débats.
En raison de cet accord, l'ordonnance de clôture a été, par mention au dossier, rabattue au jour de l'audience avec clôture de l'instruction du dossier au jour de l'audience.
MOTIFS
DE LA
DÉCISION
Aux termes de l'article
145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Il en résulte que le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure in futurum étant précisément destinée à l'établir mais qu'il doit justifier d'éléments les rendant crédibles et établir que le procès en germe en vue duquel il sollicite cette expertise n'est pas dénué de toute chance de succès. Ni l'urgence, ni l'absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions d'application de ce texte.
Il sera rappelé que la règle selon laquelle aucune mesure ne peut être accordée pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve ne s'applique pas aux procédures fondées sur l'article
145 du code de procédure civile. Il suffit qu'il existe des indices permettant de supposer la production des faits qu'il s'agit de prouver, l'objet de la demande de mesure d'instruction pouvant être non seulement de conserver des preuves mais également de les établir.
En l'espèce, les consorts [X]-[A] sollicitent l'organisation d'une expertise judiciaire aux motifs que suite à l'acquisition de la maison des consorts [U]-[Y], ils se sont aperçus de la présence de termites et suspectent la présence d'amiante.
S'agissant de la présence d'amiante, cette allégation n'est étayée par aucune pièce de la procédure, les consorts [X]-[A] ne versant aucune pièce à ce titre. Il n'est par conséquent justifié d'aucun motif légitime à voir ordonner une expertise de ce chef.
Concernant les termites, s'il est exact que le diagnostic établi le 1er mars 2021 par la SARL Expert Habitat relève la présence d'indices d'infestation de termites à trois endroits (fenêtre linteau bois de la buanderie, fenêtre linteau bois des façades et toitures, sol et bois mort dans le terrain extérieur), il est mentionné une absence d'indices d'infestation de termites dans les autres parties du bâtiment et notamment dans la cuisine et les chambres.
Or, il ressort des pièces produites aux débats que dans un courriel du 26 août 2021, Mme [A] affirme avoir constaté la présence de termites dans deux chambres et la cuisine, ce constat ayant été confirmé par l'entreprise STAD qui, dans la pièce n°6, indique 'Suite à ma visite du 3 septembre 2021 à votre domicile situé dans [Adresse 9], j'ai pu constater l'activité de termites dans la cuisine sur le mur, grosse infestation dans le plancher du placard de la cuisine sous l'evier (aggloméré). Les termites sont bien vivants. Dans la chambre parentale, activités vivantes sur les bois de charpente et dans le placard du salon ancienne trace de termites.'
Le constat d'huissier dressé par Maître [V], huissier de justice à [Localité 6], le 13 décembre 2021 fait notamment les constatations suivantes :
'- salon : Juste au-dessous de la porte d'accès, à l'aide d'un tournevis, nous constatons que ce dernier s'enfonce de quelques millimètres à l'intérieur de la poutre. Cette dernière est dégradée par des insectes xylophages (...) Présence de traces d'anciens cordons de termites, visibles au niveau des interstices du bois
- chambre au dessus du salon : présence de cordons de termites sur la poutre. Le bois présente des traces importantes d'attaques. Des dépôts sous ces cordons sont présents au sol sur le plancher.
- cuisine : un trou est présent dans le placoplâtre d'où part un cordon de termites qui remonte en direction de la toiture. Présence de plusieurs termites en activité.
- chambre d'enfant : dans l'angle situé face à la porte d'accès, un cordon est présent au-dessus de la plinthe
- salle à manger : traces de passages de termites sur la partie supérieure droite du cadre
- étage partie nuit : présence de cordons de termites.'
M. [B] [J] [U] [D] oppose à cette demande d'expertise une clause figurant à l'acte de vente du 12 août 2021 selon laquelle : 'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
* des vices apparents
* des vices cachés
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:
* si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité
* ou s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Toutefois, les consorts [X]-[A] sont en droit de pouvoir combattre les effets de la présente clause devant le juge du fond, notamment en invoquant la connaissance du vice par les vendeurs. Ce débat ne peut être tranché par le juge des référés.
Ainsi, au vu de ce qui précède, les consorts [X]-[A] justifient d'un intérêt légitime de conserver ou d'établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, permettant de faire droit à leur demande d'expertise dont les frais seront avancés par leurs soins. Les questions posées à l'expert judiciaire auront notamment pour objet, si la présence de termites est avérée, de déterminer la date de leur apparition et le caractère décelable/visible ou non de leur présence par les parties.
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article
700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure et chaque partie supportera les dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme l'ordonnance déférée ;
Statuant à nouveau,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder M. [Z] [R], [Adresse 3]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 7]
avec pour mission de :
- convoquer les parties ;
- entendre les parties présentes ainsi que tous sachants ;
- se faire communiquer l'ensemble des documents nécessaires à sa mission ;
- se rendre sur les lieux, examiner l'immeuble litigieux sis [Adresse 9] ;
- vérifier la présence de termites dans le dit bien et décrire les désordres constatés ;
- dans l'affirmative, donner son avis sur la date probable d'apparition des termites afin de pouvoir déterminer si leur présence est antérieure à la date de la vente du bien immobilier;
- indiquer si l'infestation était visible ou décelable au moment du diagnostic réalisé par la SARL Expert Habitat le 1er mars 2021 ainsi qu'au moment de l'acte de vente et ce, afin de pouvoir déterminer si le diagnostiqueur était en mesure de déceler l'infestation, si les vendeurs avaient connaissance du vice et si les acquéreurs pouvaient se convaincre eux mêmes des anomalies lors de la vente ;
- indiquer les travaux nécessaires de remise en état ainsi que leur coût ;
- chiffrer les préjudices subis par les acquéreurs ;
Autorise l'expert à s'adjoindre tout technicien de son choix dans une spécialité autre que la sienne, et à se faire assister dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité ;
Dit que l'expert judiciaire devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport d'expertise contenant l'ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l'ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date du rapport d'expertise ;
Dit que l'expert devra déposer le rapport de ses opérations avant le 1er février 2023 date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat sur demande de l'expert ;
Dit que M. [X] et Mme [A] feront l'avance des frais d'expertise et devront consigner au greffe du tribunal judiciaire de Bergerac une provision de la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) avant le 15 octobre 2022 ;
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;
Dit que la mesure d'expertise sera effectuée sous le contrôle du juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Bergerac, à qui il sera référé en cas de difficultés et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l'expert en cas de refus ou d'empêchement ;
Dit que l'expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et honoraires au juge chargé du contrôle et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette note de frais et d'honoraires ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article
700 du code de procédure civile;
Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier,Le Président,
