Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 mars 2001, 99-19.823

Mots clés
copropriete • destination de l'immeuble • construction par tranches • vente de lots non construits • logements hlm • logements HLM • syndicat • règlement • société • résidence • sci • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
28 mars 2001
Cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B)
20 avril 1999

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    99-19.823
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin - Inédit au recueil Lebon
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B), 20 avril 1999
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000007419653
  • Identifiant Judilibre :613723a3cd5801467740c5e6
  • Rapporteur : M. Chemin
  • Président : M. BEAUVOIS
  • Avocat général : M. Guérin
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Résumé

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Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Sur le pourvoi formé par : 1 / le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tamaris 4, 2 / le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tamaris 21, représenté tous deux par leur syndic en exercice, le Centre de gestion immobilière (CGI), société anonyme, dont le siège est Le Palatin, Centre Europe, 83400 Hyères, 3 / le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tamaris, représenté par son syndic en exercice, la société Cagim, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., ayant tous trois leur siège ..., 4 / Mlle Arlette Y..., 5 / M. Marcel Z..., demeurant tous deux Les Tamaris, Le Pyanet, 83400 Hyères, 6 / Mme Fernande XC..., épouse Z..., demeurant ..., 7 / Mme Genevière A..., 8 / Mme Marthe B..., née N..., demeurant toutes deux Les Tamaris 21, Le Pyanet, 83400 Hyères, 9 / Mme Monique C..., demeurant ..., 10 / M. Richard D..., 11 / Mme Gabrielle J..., épouse D..., demeurant ensemble ..., 12 / M. Jean Henri F..., 13 / Mme Viviane H..., née XQ..., demeurant tous deux Les Tamaris 4, Le Pyanet, 83400 Hyères, 14 / M. André O..., 15 / Mme Christiane O..., 16 / Mme Lucienne V..., épouse O..., demeurant tous trois Villa Chancel, 23270 Chatelus Malvaleux, 17 / M. X... Le Goff, 18 / Mme Hélène XN..., épouse Le Goff, demeurant ensemble ..., 19 / M. René R..., 20 / Mme Arlette XV..., épouse R..., demeurant ensemble ..., 21 / M. Gérard T..., demeurant ..., 22 / Mme Fernande XW..., épouse XX..., demeurant 35, ville du Petit Grès, chemin du soldat Macri, 83400 Hyères, 23 / Mme Marie-Louise XF..., veuve XY..., demeurant ..., 24 / M. Claude XZ..., 25 / Mme Germaine S..., épouse XZ..., demeurant ensemble ..., 26 / M. Jean XA..., 27 / Mme Françoise M..., épouse XA..., demeurant ensemble ..., 28 / Mme Colette XK..., 29 / M. Maurice XG..., demeurant tous deux Les Tamaris 4, Le Pyanet, 83400 Hyères, 30 / Mme XG..., épouse K..., demeurant ..., 31 / M. Albert XH..., 32 / Mme U... Ponte, épouse XH..., demeurant ensemble ..., 33 / M. Roland XI..., demeurant ..., 34 / Mme Dominique XJ... XU..., 35 / M. Georges XO..., 36 / Mme Cécile L..., épouse XO..., 37 / M. Jean XP..., 38 / Mme Madeleine XM..., épouse XP..., demeurant tous les cinq Les Tamaris 21, Le Pyanet, 83400 Hyères, 39 / Mme I..., épouse XR..., demeurant ..., 40 / M. Paul XS..., 41 / Mme XL..., demeurant tous deux Les Tamaris 21, Le Pyanet, 83400 Hyères, 42 / Mme Claire XT..., demeurant ..., 43 / Mme Louise YW... E..., 44 / M. Francis YW..., demeurant ensemble 39, rue JB Leblas, 59173 Fretin, 45 / Mme Suzanne P..., née XD..., 46 / M. Aymon Q..., 47 / Mme Rousselle G..., demeurant tous trois Les Tamaris ..., en cassation d'un arrêt rendu le 20 avril 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B), au profit : 1 / de la Société d'économie mixte de construction de la Ville d'Hyères (SEMIH), dont le siège est Hôtel de ville, 83400 Hyères, 2 / de la SCI Les Tamaris, société civile immobilière, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 20 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Tamaris et des syndicats des copropriétaires de la résidence Les Tamaris 4 et de la résidence Les Tamaris 21, de Mlle Y..., de M. Z..., de Mmes XC..., A..., N..., C..., des époux D..., de M. F..., de Mme XQ..., des consorts O..., des époux Le Goff, Lord, de M. T..., de Mmes XX... et XY..., des époux XZ... et XA..., de Mme XE..., de M. XG..., de Mme K..., des époux XH..., de M. XI..., de Mme Pricel XU..., des époux XO... et XP..., de Mme XR..., de M. XS..., de Mmes XL..., XT..., YW... E..., de M. YW..., de Mme XD..., de M. Q... et de Mme G..., de la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat de la Société d'économie mixte de construction de la Ville d'Hyères, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la SCI Les Tamaris, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen

: Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 avril 1999) qu'ayant formé le projet de construire quatre bâtiments d'habitation par tranches successives pour les vendre en l'état futur d'achèvement, la société civile immobilière Les Tamaris (SCI) a d'abord vendu deux bâtiments, dits 4 et 21, qui se sont trouvés placés sous le régime de la copropriété d'après le règlement de copropriété établi en 1971, puis vendu, en 1982, à la Société d'économie mixte de construction de la ville d'Hyères (SEMIH), deux lots non construits représentant 4 332 des millièmes des quotes-parts de parties communes ; que la SEMIH a obtenu le transfert du permis de construire accordé à la SCI pour 84 logements et sa modification permettant la construction de 105 logements répartis en trois bâtiments avec une implantation différente de celle prévue au plan de masse annexé au règlement de copropriété ; que le syndicat secondaire des copropriétaires Tamaris 4 et le syndicat secondaire des copropriétaires Tamaris 21, ainsi qu'un certain nombre de copropriétaires ont assigné la SCI et la SEMIH en démolition des bâtiments édifiés et en paiement de dommages-intérêts ; qu'en cours de procédure, la SEMIH, dont le permis de construire avait été annulé par la juridiction administrative, a obtenu de nouveaux permis de construire en 1998 pour deux bâtiments et a procédé, en mai 1992, à la démolition du troisième bâtiment ; que le syndicat principal des copropriétaires du groupe d'immeubles est intervenu à la procédure en cause d'appel ;

Attendu que le syndicat principal et les deux syndicats secondaires font grief à

l'arrêt de rejeter leurs demandes en réparation des préjudices collectifs subis par les copropriétaires, alors, selon le moyen : 1 / que la destination d'un immeuble, si elle n'est pas explicitement déterminée dans le règlement de copropriété, peut être établie par le juge en considération d'éléments extrinsèques ; qu'en refusant de considérer que la SEMIH, qui avait édifié au sein de l'ensemble immobilier Les Tamaris, des logements HLM, avait porté atteinte à la destination de l'immeuble, aux motifs que le règlement de copropriété ne faisait pas état du fait que le programme initial visait à la réalisation d'une résidence de haut standing, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que le règlement de copropriété offrait à la seule société Les Tamaris la faculté de modifier le plan masse et les caractéristiques des bâtiments et des voies particulières, sous réserve d'obtenir les autorisations administratives ; qu'en validant, sur le fondement de cette disposition, la construction d'habitations à loyer modéré par la SEMIH, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs du règlement de copropriété, et violé l'article 1134 du Code civil ; 3 / qu' à supposer que la SEMIH ait pu se prévaloir d'une telle disposition, cette dernière devait être réputée non écrite, comme constitutive d'une clause abusive ; que les syndicats de copropriétés avaient développé ce moyen pertinent dans leurs conclusions ; qu'en ne répondant pas au moyen tiré du caractère abusif de la stipulation contenue dans le règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que, dans leurs conclusions, les syndicats de copropriétés avaient réclamé, notamment, réparation du préjudice collectif subi par les propriétaires du fait de l'implantation du bâtiment B, édifié illégalement et laissé en ruines jusqu'au 12 mai 1992 ; qu'en ne prononçant pas sur ce chef de préjudice, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des syndicats, et a ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 / que les permis de construire dont bénéficiait la SEMIH prévoyaient expressément la réalisation d'espaces verts ;

qu'en décidant

que la réalisation d'espaces verts ne pouvait être imposée par le maire d'Hyères, la cour d'appel a dénaturé les éléments de preuve qui lui étaient soumis, et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété avait seulement prévu la réalisation de quatre bâtiments, la désignation de chaque construction devant être faite dans l'acte contenant l'état descriptif de chaque bâtiment, que ce règlement stipulait que l'annexion du plan de masse des immeubles à la suite de cet acte n'était effectuée qu'à titre indicatif, la SCI s'étant réservée expressément le droit de modifier ce plan de masse et les caractéristiques des bâtiments, sous la seule réserve d'obtenir les autorisations administratives nécessaires, et que la légalité des permis de construire délivrés, pour deux bâtiments, à la SEMIH, résultait de l'arrêt du Conseil d'Etat du 24 mars 1993, le bâtiment B ayant été démoli, la cour d'appel, sans dénaturation, sans être tenue de répondre à des conclusions que les demandes des syndicats secondaires dans le dernier état de leur formation rendaient sans objet à l'égard des demandes dont elle restait saisie, et en l'absence de toute demande de condamnation personnelle formée par le syndicat principal des copropriétaires, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement qu'il ne pouvait être soutenu que la construction par la SEMIH d'habitations à loyer modéré était contraire à la destination du groupe d'immeubles ni qu'elle créait un préjudice collectif ;

Sur le second moyen

:

Attendu que les copropriétaires font grief à

l'arrêt de rejeter leurs demandes en réparation de leurs préjudices individuels, alors, selon le moyen : 1 / qu' en édifiant des logements HLM, la société SEMIH a porté atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en retenant qu'aucune violation des règles contractuelles n'est établie à l'encontre de la SEMIH, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que la responsabilité pour inconvénients anormaux de voisinage est encourue par un propriétaire lors même qu'il n'y a de sa part ni violation d'une loi, d'un règlement ou d'un contrat ;

qu'en décidant

qu'il ne pouvait être allégué aucun trouble anormal de voisinage, aux motifs que les constructions de la SEMIH étaient conformes à la destination de l'ensemble immobilier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune stipulation du règlement de copropriété ne faisait état d'une destination particulière de l'immeuble, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il ne pouvait être soutenu que la construction d'habitations à loyer modéré était contraire à la destination de l'immeuble, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'il n'était établi à l'encontre de la SEMIH aucune violation des règles d'urbanisme ni des règles contractuelles et que n'était caractérisé aucun trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat principal de la résidence Les Tamaris, les syndicats secondaires Tamaris 4 et Tamaris 21, Mlle Y..., M. Z..., Mmes XC..., A..., N..., C..., les époux D..., M. F..., Mme XQ..., les consorts O..., les époux Le Goff, Lord, M. T..., Mmes XX... et XY..., les époux XZ... et XA..., XB... XE..., M. XG..., Mme K..., les époux XH..., M. XI..., Mme Pricel XU..., les époux XO... et XP..., XB... XR..., M. XS..., Mmes XL..., XT..., YW... E..., M. YW..., Mme XD..., M. Q... et Mme G..., ensemble, aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne ensemble, le syndicat de la résidence Les Tamaris, les syndicats secondaires Tamaris 4 et Tamaris 21 et Mlle Y..., M. Z..., Mmes XC..., A..., N..., C..., les époux D..., M. F..., Mme XQ..., les consorts O..., les époux Le Goff, Lord, M. T..., Mmes XX... et XY..., les époux XZ... et XA..., XB... XE..., M. XG..., Mme K..., les époux XH..., M. XI..., Mme Pricel XU..., les époux XO... et XP..., XB... XR..., M. XS..., Mmes XL..., XT..., YW... E..., M. YW..., Mme XD..., M. Q... et Mme G... à payer à la Société d'économie mixte de construction de la Ville d'Hyères la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros et à la SCI Les Tamaris la somme de 6 000 francs ou 914,69 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille un.