Cour administrative d'appel de Marseille, 4ème Chambre, 17 juin 2003, 02MA00095

Mots clés
propriété • vente • résidence • requête • redressement • lotissement • prêt • règlement • soutenir • immobilier • pool • rapport • remise • service • terme

Synthèse

  • Juridiction : Cour administrative d'appel de Marseille
  • Numéro d'affaire :
    02MA00095
  • Type de recours : Autres
  • Dispositif : Satisfaction partielle
  • Précédents jurisprudentiels :
    • ((r22))
  • Identifiant Légifrance :CETATEXT000007582157
  • Rapporteur : Mme PAIX
  • Rapporteur public :
    M. BEDIER
  • Président : M. BERNAULT
  • Avocat(s) : CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE
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Résumé

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Texte intégral

Vu la requête

, enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 17 janvier 2002, sous le n° 02MA00095, présentée pour M. Bernard X, demeurant ..., par Me Catherine DUCHATEL, avocat ; M. Bernard X demande à la Cour de prononcer le sursis à exécution des impositions maintenues à sa charge par le jugement en date du 25 octobre 1991 ; Classement CNIJ : 19 04 02 01 03 03 C Il soutient : - que les moyens invoqués pour demander l'annulation du jugement, et tirés de ce que la lettre du 25 juin 1993 constitue une prise de position formelle de l'administration fiscale, de ce que dans la propriété cédée en 1991, le pool house et la piscine constituent des dépendances nécessaires de la maison d'habitation, et de ce que le prix estimé par l'administration fiscale est contestable, sont sérieux ; - que la mise en recouvrement des impositions contestées emporterait pour lui des conséquences difficilement réparables, compte tenu de son âge, et de l'état actuel du marché boursier qui est l'origine de son train de vie actuel ; - qu'il a toujours, dans sa vie professionnelle comme à titre personnel, strictement respecté ses obligations fiscales ce qui a motivé l'annulation des pénalités exclusives de bonne foi mises à sa charge par l'administration fiscale ; Vu, enregistrée le 17 janvier 2002, la requête présentée pour M. Bernard X ; M. Bernard X demande à la Cour : - de réformer le jugement en date du 25 octobre 2001, par lequel le Tribunal administratif de Nice n'a fait que partiellement droit à sa requête tendant à la décharge de la cotisation supplémentaire à l'impôt sur le revenu à laquelle il avait été assujetti au titre de l'année 1991 ; - de le décharger de l'imposition litigieuse ; - de condamner l'Etat à lui verser une somme qui sera fixée ultérieurement en cours d'instance au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; Il soutient : - qu'il a cédé, le 29 mai 1991, une propriété à Cannes pour un montant de 14.300.000 F ; que cette maison constituait sa résidence principale, et que par voie de conséquence la plus-value y afférente, a été exonérée d'impôt sur le revenu en application des dispositions de l'article150 C du code général des impôts ; qu'à l'issue d'un contrôle sur pièces effectué par le centre des impôts de Cannes, au cours de l'année 1993, l'exonération de la plus-value a été remise en cause, par notification de redressements du 2 avril 1993 ; que la notification de redressements remettait en cause l'exonération de la plus-value de cession, au motif que l'opération ne s'inscrivait pas dans un cadre patrimonial, mais admettait sa bonne foi ; - que, par la suite, ce redressement a été abandonné par la réponse aux observations du contribuable, du 25 juin 1993, cette lettre étant motivée ; que l'article L.80 B du livre des procédures fiscales prévoit que lorsque l'administration fiscale a pris position sur une situation de fait au regard d'un texte fiscal, cette prise de position lui est opposable ; que tel est le cas en l'espèce ; - que c'est en infraction avec ces dispositions qu'au cours de l'année 1994, et à l'issue d'un examen de sa situation fiscale personnelle, le vérificateur a partiellement remis en cause cette exonération, au motif que l'immeuble cédé était constitué de 2 propriétés distinctes, et que seule l'une d'entre elles pouvait bénéficier de l'exonération ; - que sa position est confortée par la jurisprudence ; qu'à cet égard, la circonstance que la lettre soit postérieure à la déclaration des revenus de 1991, est sans incidence sur la solution du litige ; que les dispositions de l'article L.80 B ne sont pas subordonnées à la circonstance que la prise de position soit postérieure à la déclaration de revenus ; que contrairement à ce qu'ont jugé les juges de première instance, à défaut d'élément nouveau, l'administration fiscale ne pouvait, dans le délai de reprise, émettre une notification de redressements successive, ou rectificative, compte-tenu de cette lettre admettant expressément l'exonération de la plus-value ; - que sur le fond, le redressement n'est pas fondé ; que l'article 150 C I du code général des impôts prévoit l'exonération de plus-values en cas de cession de résidence principale ; que le dernier alinéa de ce texte prévoit expressément que l'exonération comprend les dépendances immédiates et nécessaires de la propriété ; que la doctrine précise que les aires de stationnement, et les annexes de l'habitation font partie de ses dépendances ; que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la propriété cédée comportait de parcelles parfaitement distinctes, et était constituée de deux lots, formant deux unités foncières, dont l'une comporterait une piscine de 96 m² et une habitation de 66 m², dont il ne serait pas établi qu'elle constitue un logement gardien ; qu'il n'y a qu'une seule imposition la taxe d'habitation, un seul abonnement d'eau, et d'électricité ; que cette interprétation va à l'encontre de l'historique de l'acquisition de cette propriété, au terme d'un acte unique de vente du 18 janvier 1989, auprès d'un unique propriétaire, la société SHEENELLA INVESTMENT ; - que les arguments de l'administration fiscale, et des premiers juges, seraient vidés de leur substance si l'un des propriétaires successifs de la villa avait eu recours à la procédure prévue par l'article 10 du règlement de copropriété ; - que, comme le fait ressortir le plan joint, et contrairement à ce que dit l'administration fiscale, la propriété ne comportait qu'une seule entrée, à l'exception d'un portillon réservé aux gardiens ; que l'administration fiscale reconnaît l'existence d'un unique contrat d'abonnement conclu avec Electricité de France, les PTT, le service des eaux, pour l'ensemble de la propriété ; - qu'au terme de la doctrine administrative, les maisons de gardien constituent une dépendance pour l'application de l'article 150 C I du code général des impôts ; - qu'enfin, la circonstance que l'immeuble ait été vendu à un seul propriétaire le 29 mars 1991 est un élément supplémentaire, aussi important que les références cadastrales invoquées par l'administration fiscale ; que d'ailleurs, les mentions de l'acte de vente, suivant lesquelles il y a deux maisons édifiées chacune sur un terrain d'une superficie inférieure à 2.500 m², la maison principale et la maison annexe, ne sont pas contradictoires avec les indications qu'il a fournies ; que dans ces conditions, c'est l'intégralité de la plus-value générée par la cession qui doit être exonérée ; - qu'alors même que la cession serait considérée comme portant sur des ensembles distincts, le montant de la plus-value imposable est totalement arbitraire et a été modifié à plusieurs reprises ; qu'à aucun moment de la procédure, l'administration fiscale n'a invoqué à l'appui de son évaluation, des éléments de comparaison pertinents ; que dans ces conditions, son redressement ne pourrait, en tout état de cause, être considéré comme ayant été valablement motivé ; que la parcelle numéro CK 50 est ainsi un fonds dominant, jouissant d'une très belle vue et agrémenté d'un jardin, alors que la parcelle CK 49 n'est qu'un fonds servant, placé en contrebas ; que dans ces conditions et compte-tenu de l'état du marché immobilier, la valeur au m² de la parcelle CK 49 ne saurait excéder 800 F, ce qui, eu égard à la surface du terrain, donne une valeur deux fois et demi inférieure à celle retenue par l'administration fiscale ; Vu le jugement attaqué ; Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 mars 2002, présenté pour le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; le ministre conclut au rejet de la demande de sursis à exécution présentée par M. X ; Il soutient : - que les impositions litigieuses ont été réclamées au contribuable, qui n'a pas opposé des difficultés particulières, faisant état de ce qu'il avait demandé un prêt à sa banque pour ne pas se dessaisir de son portefeuille de valeurs mobilière ; Vu, enregistré le 19 avril 2002, le nouveau mémoire présenté pour M. X ; M. X conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures, par les mêmes moyens, et par le moyen qu'il se trouverait confronté à de graves difficultés s'il devait acquitter cette somme, et qu'il lui serait très difficile d'obtenir un prêt compte-tenu de son âge avancé ; Vu, enregistré le 9 juillet 2002, le mémoire présenté par le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; le ministre demande à la cour de rejeter la requête de M. X ; Il soutient : - que les dispositions de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales n'ont pas été méconnues ; qu'en effet, la prise de position formelle de l'administration doit être antérieure à la date de dépôt de la déclaration, ou en l'absence de dépôt à celle du paiement ; que, de plus, il n'y a pas eu d'appréciation d'une situation de fait au regard d'un texte fiscal en l'espèce ; qu'enfin, l'administration conserve la possibilité d'exercer son droit de contrôle dans le délai légal qui lui est imparti ; - que M. X a vendu une propriété formée de deux terrains à bâtir distincts au cours de l'année 1991 ; que sa déclaration de revenus afférente à cette année, ne comportait aucune plus-value ; que la première notification de redressements qui lui a été adressée, remettait en cause le principe même de l'exonération et considérait, que compte-tenu de deux autres cessions semblables au cours des années précédentes, celle-ci avait un caractère spéculatif ; qu'après discussion le service a abandonné le redressement 25 juin 1993 ; que c'est au cours d'un examen de situation fiscale personnelle que cette exonération a été remise en cause pour l'une des deux propriétés du contribuable ; - que les dispositions de l'article L.80 B du livre des procédures fiscales ne seraient applicables que si la prise de position de l'administration fiscale, était antérieure à la date de dépôt de la déclaration de revenus ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, où la plus-value immobilière, réalisée en 1991 aurait dû être déclarée en février 1992, et où l'abandon des redressements est intervenu le 25 juin 1993 ; - que l'administration pouvait donc, au cas particulier, adresser des notifications de redressements complémentaires, ou rectificatives portant sur le même chef de redressements ; que dans le cas particulier, la seconde notification de redressements du 13 décembre 1994, a interrompu le délai de prescription pour l'année 1991 ; - que, dans les circonstances de l'espèce, l'administration n'est pas revenue sur son interprétation des faits, et sur le principe même de l'exonération de la plus-value, mais elle a limité l'étendue de cette exonération ; qu'il n'y a donc pas eu un changement d'appréciation de l'administration sur la situation de fait soumise à son examen ; - que, sur le fond, le contribuable ne saurait soutenir que le terrain supportant la seconde maison ainsi que la piscine constitue une dépendance de la maison principale ; que tout démontre qu'il y a eu vente de deux lots distincts ; la vente du 29 mai 1991 a porté sur deux lots distincts portant deux numéros cadastraux différents ; les bâtiments cédés sont indépendants l'un de l'autre ; qu'au vu des règles d'urbanisme, les deux parcelles en cause sont constructibles séparément, chacune de disposant de ses propres droits à bâtir ; - que, de plus le contribuable confond, lorsqu'il soutient que la zone bâtissable de chaque lot ne peut excéder 10 % de la surface totale de chaque lot, le coefficient d'emprise au sol, avec le coefficient d'occupation du sol ; que le règlement de copropriété du lotissement permet une construction sur plusieurs niveaux ; - que les deux maisons ont des entrées distinctes, et que les déclarations fiscales portées dans l'acte de vente font état de deux maisons de disposant chacune d'un terrain inférieur à 2.500 m² et, qui ont permis à l'acquéreur de bénéficier du tarif réduit des droits d'enregistrement ; - que l'exonération pour cession de résidence principale est en tout état de cause limitée à un terrain d'une superficie de 2.500 m² alors que la propriété cédée est de 4.712 m² ; - qu'à défaut de ventilation opérée dans l'acte de vente, le montant de la vente se rapportant à la cession de la résidence a été estimé à 5.505.000 F, soit 38,5 % du prix de vente totale de l'ensemble de la propriété ; - qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis et exécution présentée par M. X ; - que la demande tendant à l'allocation de frais irrépétibles sera également rejetée, celle-ci n'étant pas chiffrée ; Vu enregistré le 30 juillet 2002, le nouveau mémoire présenté par le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; le ministre conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens et par le moyen que le trésorier n'est pas opposé à un plan de règlement provisoire, dans l'attente de la décision de la cour administrative d'appel, et que le montant de la dette ayant beaucoup diminué, M. X pourrait obtenir un prêt bancaire compte-tenu de son patrimoine immobilier ; Vu, enregistré le 14 août 2002 le nouveau mémoire présenté pour M. X ; M. X conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens, et par les moyens : - qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne subordonne le bénéfice de la garantie prévue à l'article L.80 B du livre des procédures fiscales à la circonstance que la prise de position sur l'appréciation de la situation de fait soit antérieure à l'imposition en cause ; que la jurisprudence invoquée n'est pas opérante ; - que l'administration a opéré un redressement après l'avoir expressément abandonné, sans avoir jamais laissé entendre au contribuable que cet abandon n'était pas définitif ; que cette absence de clarté et d'information du contribuable ne saurait être admise ; - que l'appréciation suivant laquelle l'administration n'aurait pas remis en cause le principe de l'exonération mais en aurait modifié l'étendue ne peut être admise dès lors que l'administration fiscale avait l'ensemble des éléments d'information nécessaires à son analyse lorsqu'elle a pris sa position dans le 25 juin 1993 ; - que sur le fond, il persiste à soutenir que le redressement est mal fondé ; que la limite de 2.500 m² de terrain entourant l'immeuble ne repose sur aucun fondement légal ; qu'elle doit être écartée comme l'a fait le Conseil d'Etat ; - que la notion de dépendance immédiate est nécessaire doit être appréciée en fonction des caractéristiques et du standing de l'habitation elle-même que dans les circonstances de l'espèce les dépendances sont en rapport avec la qualité de la résidence ; que le législateur n'a pas entendu limiter le montant de l'avantage fiscal accordé aux contribuables dès lors que la plus-value n'a pas été plafonnée ; Vu enregistré le 27 mai 2003, le nouveau mémoire présenté par le ministre de l'économie des finances et de l'industrie ; le ministre conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens et par les moyens : - que la loi sur les plus values, précisée par la doctrine, est d'interprétation stricte s'agissant de dérogations au principe d'imposition des plus values ; que la jurisprudence citée par le contribuable n'est pas transposable s'agissant d'une jurisprudence d'espèce rendue dans des conditions très particulières ; Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code

général des impôts et le livre des procédures fiscales ; Vu le code de justice administrative ; Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 juin 2003 : - le rapport de Mme PAIX, premier conseiller ; - et les conclusions de M. BEDIER, premier conseiller ;

Considérant que

M. Bernard X demande à la Cour de réformer le jugement en date du 25 octobre 2001, par lequel le Tribunal administratif de Nice n'a que partiellement fait droit à sa demande de décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 1991, à raison de l'imposition d'une plus-value immobilière consécutive à la vente de sa propriété, au cours du mois de mai 1991 ; Sur le bien-fondé de l'imposition, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête : Considérant que l'article 150-A du code général des impôts soumet à l'impôt sur le revenu, suivant les règles particulières définies aux articles 150 B à 150 T, les plus-values réalisées par des personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers acquis par elles depuis plus de deux ans ; qu'aux termes de l'article 150 C du même code : Toute plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée... Sont considérées comme résidences principales : a) les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle du propriétaire depuis l'acquisition ou l'achèvement. Ces définitions englobent les dépendances immédiates et nécessaires de l'immeuble... ; Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. Bernard X a cédé, au cours du mois de mai 1991, une propriété à Cannes, comportant deux lots d'un lotissement établi sur la colline de la Californie, et composée d'une maison principale élevée en partie sur quatre niveaux et d'un bâtiment annexe à celle-ci jouxtant une piscine ; que ce second bâtiment d'une surface de 66 m² avait auparavant été utilisé comme maison de gardien, et était utilisé comme pool house pour la piscine ; que les deux bâtiments cédés étaient soumis à la même taxe d'habitation, et à des abonnements uniques aux réseaux d'eau et d'électricité, éléments concourant à établir le caractère indissociable de la propriété ; que par ailleurs ces biens ont, depuis l'origine de la propriété été acquis et cédés simultanément ; qu'enfin il n'est pas contesté que cette propriété se situe dans un lotissement luxueux où les piscines font partie de l'équipement normal des bâtiments d'habitation ; que dès lors, et nonobstant la circonstance que les deux constructions soient édifiées sur deux lots distincts du lotissement, la construction annexe doit être regardée comme une dépendance immédiate et nécessaire de la propriété cédée, pouvant bénéficier de l'exonération de la plus value prévue par les dispositions sus énoncées ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. Bernard X est fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le Tribunal administratif de Nice n'a que partiellement fait droit à sa requête ; qu'il y a lieu de réformer le jugement du Tribunal administratif de Nice sur ce point ; Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Considérant qu'aux termes de l'article L.761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que les conclusions présentées à ce titre par M. Bernard X n'ayant pas été chiffrées, sont irrecevables et par suite doivent être rejetées ;

D E C I D E :

Article 1er : M. Bernard X est déchargé de la totalité de la cotisation supplémentaire d'impôt sur le revenu à laquelle il a été assujetti à raison de la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de la cession de sa résidence principale, à Cannes, au titre de l'année 1991. Article 2 : Le jugement susvisé en date du 25 octobre 2001 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt. Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de M. Bernard X est rejeté. Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. Bernard X et au ministre de l'économie des finances et de l'industrie. Délibéré à l'issue de l'audience du 3 juin 2003, où siégeaient : M. BERNAULT, président de chambre, M. DUCHON-DORIS, président assesseur, Mme PAIX, premier conseiller, assistés de Mme GIORDANO, greffier ; Prononcé à Marseille, en audience publique le 17 juin 2003. Le président, Le rapporteur, Signé Signé François BERNAULT Evelyne PAIX Le greffier, Signé Danièle GIORDANO La République mande et ordonne au ministre de l'économie des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Le greffier, 9 N° 02MA00095