Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 mai 2021, 19-23.334

Portée limitée
Mots clés
vente • rapport • prêt • préjudice • pourvoi • remboursement • réparation • résidence • ressort • contre-lettre • preuve • remise • virement • complicité • immeuble

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
27 mai 2021
Cour d'appel de Versailles
6 juin 2019
Tribunal de grande instance de Pontoise
16 octobre 2017

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    19-23.334
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Pontoise, 16 octobre 2017
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2021:C310285
  • Identifiant Judilibre :60af35f410a3048b8b5765f1
  • Rapporteur : M. Nivôse
  • Président : M. CHAUVIN
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10285 F Pourvoi n° F 19-23.334 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021 M. [G] [J], domicilié [Adresse 1]), a formé le pourvoi n° F 19-23.334 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2019 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à Mme [K] dite [K] [K], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. [J], de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de Mme [K], après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014

, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [J] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [J] ; le condamne à payer à Mme [K] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. qu'il y a lieu de juger en conséquence que la valeur du bien n'a nullement été minorée et que le protocole d'accord n'a pas une cause illicite ; que Mme [K] est donc bien fondée à en poursuivre l'exécution et M. [J] sera condamné à lui verser la somme de cent mille euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2015, date de l'assignation ; que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions autres que celle relative à l'astreinte ; ALORS D'UNE PART QUE, demandant la confirmation du jugement ayant retenu que la cause de l'engagement de l'exposant à payer à Madame [K] [K] la somme de 100.000 euros est manifestement fausse, l'exposant faisait valoir que la véritable cause de cet engagement était d'éluder l'imposition sur la plus-value immobilière, dont le taux était de 32,5 % s'agissant d'une résidence secondaire, et permettre à [K] [K] d'obtenir le versement direct de la somme de 100.000 euros en remboursement du prêt accordé à sa soeur sous la forme de dommages-intérêts, ainsi que cela ressort des échanges de courriels de juillet 2013 entre les parties au protocole établissant la valorisation de l'immeuble à 280.000 euros ; qu'en relevant que l'expert judiciaire, M. [U], dans son rapport du 7 février 2006, après avoir décrit les multiples désordres affectant le bien acheté par M. [J] conclut ainsi : " au point où en sont les choses il est plus simple de casser ce bâtiment et d'en confier l'exécution à nouveau à une équipe confirmée. La réparation est toujours possible mais outre la difficulté de trouver des professionnels engageant leur responsabilité il n'est pas certain du tout que ce soit plus économique", que Maître [E], notaire ayant reçu l'acte de vente, écrit à Mme [K] le 31 mai 2017, après avoir rappelé les mentions de l'acte se rapportant aux désordres affectant le bien et les accords passés : " le prix convenu entre les parties avait été fixé en fonction de ces éléments que j'avais pu constater en me rendant sur place à la demande des parties", que Mme [K] verse aux débats un rapport établi le 6 août 2018 par M. [Z], expert en estimations immobilières - rapport sur le mérite duquel M. [J] ne fait aucune observation - qui estime le bien à 184 000 euros, pour en déduire que la valeur du bien n'a nullement été minorée et que le protocole d'accord n'a pas une cause illicite, sans constater quelle était la valeur du bien à la date à laquelle la vente et le protocole ont été conclus, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1131 et suivants du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce ; ALORS D'AUTRE PART QUE, demandant la confirmation du jugement ayant retenu que la cause de l'engagement de l'exposant à payer à Madame [K] [K] la somme de 100.000 euros est manifestement fausse, l'exposant faisait valoir que la véritable cause de cet engagement était d'éluder l'imposition sur la plus-value immobilière, dont le taux était de 32,5 % s'agissant d'une résidence secondaire, acquise en 2002 à vil prix et permettre à [K] [K] d'obtenir le versement direct de la somme de 100.000 euros en remboursement du prêt accordé à sa soeur sous la forme de dommages-intérêts, ainsi que cela ressort des échanges de courriels de juillet 2013 entre les parties au protocole établissant la valorisation de l'immeuble à 280.000 euros ; qu'en relevant que l'expert judiciaire, M. [U], dans son rapport du 7 février 2006, après avoir décrit les multiples désordres affectant le bien acheté par M. [J] conclut : " au point où en sont les choses il est plus simple de casser ce bâtiment et d'en confier l'exécution à nouveau à une équipe confirmée. La réparation est toujours possible mais outre la difficulté de trouver des professionnels engageant leur responsabilité il n'est pas certain du tout que ce soit plus économique", que Maître [E], notaire ayant reçu l'acte de vente, écrit à Mme [K] le 31 mai 2017, après avoir rappelé les mentions de l'acte se rapportant aux désordres affectant le bien et les accords passés : " le prix convenu entre les parties avait été fixé en fonction de ces éléments que j'avais pu constater en me rendant sur place à la demande des parties", que Mme [K] verse aux débats un rapport établi le 6 août 2018 par M. [Z], expert en estimations immobilières - rapport sur le mérite duquel M. [J] ne fait aucune observation - qui estime le bien à 184 000 euros, pour en déduire que la valeur du bien n'a nullement été minorée et que le protocole d'accord n'a pas une cause illicite, sans rechercher comme elle y était invitée s'il ne ressortait pas de l'échange de courriels de juillet 2013 entre l'exposant et Madame [K] [K] la preuve de la fausseté de la cause ostensible, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et suivants du code civil ; ALORS DE TROISIEME PART QUE, demandant la confirmation du jugement ayant retenu que la cause de l'engagement de l'exposant à payer à Madame [K] [K] la somme de 100.000 euros est manifestement fausse, l'exposant faisait valoir que la véritable cause de cet engagement était d'éluder l'imposition sur la plus-value immobilière, dont le taux était de 32,5 % s'agissant d'une résidence secondaire, acquise en 2002 à vil prix et permettre à [K] [K] d'obtenir le versement direct de la somme de 100.000 euros en remboursement du prêt accordé à sa soeur sous la forme de dommages-intérêts, ainsi que cela ressort des échanges de courriels de juillet 2013 entre les parties au protocole établissant la valorisation de l'immeuble à 280.000 euros ; qu'en relevant que l'expert judiciaire, M. [U], dans son rapport du 7 février 2006, après avoir décrit les multiples désordres affectant le bien acheté par M. [J] conclut ainsi : " au point où en sont les choses il est plus simple de casser ce bâtiment et d'en confier l'exécution à nouveau à une équipe confirmée. La réparation est toujours possible mais outre la difficulté de trouver des professionnels engageant leur responsabilité il n'est pas certain du tout que ce soit plus économique", que Maître [E], notaire ayant reçu l'acte de vente, écrit à Mme [K] le 31 mai 2017, après avoir rappelé les mentions de l'acte se rapportant aux désordres affectant le bien et les accords passés : " le prix convenu entre les parties avait été fixé en fonction de ces éléments que j'avais pu constater en me rendant sur place à la demande des parties", que Mme [K] verse aux débats un rapport établi le 6 août 2018 par M. [Z], expert en estimations immobilières - rapport sur le mérite duquel M. [J] ne fait aucune observation - qui estime le bien à 184 000 euros, pour en déduire que la valeur du bien n'a nullement été minorée et que le protocole d'accord n'a pas une cause illicite, la cour d'appel qui ne vise ni n'analyse serait-ce sommairement les éléments de preuve produits par l'exposant, soit les échanges de courriels de juillet 2013 a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QUE, demandant la confirmation du jugement ayant retenu que la cause de l'engagement de l'exposant à payer à Madame [K] [K] la somme de 100.000 euros est manifestement fausse, l'exposant faisait valoir que la véritable cause de cet engagement était d'éluder l'imposition sur la plus-value immobilière, dont le taux était de 32,5 % s'agissant d'une résidence secondaire, acquise en 2002 à vil prix et permettre à [K] [K], comme elle le souhaitait, d'obtenir le versement direct de la somme de 100.000 euros en remboursement du prêt accordé à sa soeur sous la forme de dommages-intérêts, ainsi que cela ressort des échanges de courriels de juillet 2013 entre les parties au protocole établissant aussi la valorisation de l'immeuble à 280.000 euros ; que l'exposant ajoutait qu'il s'était déjà engagé dès le compromis de vente, comme l'a relevé le tribunal, en renonçant à tout recours envers les vendeurs, à exécuter à ses frais les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble de Madame [K] [K] ainsi qu'à sa désolidarisation et que le seul préjudice sonore ajouté aux autres préjudices déjà visés dans le compromis et l'acte de vente, était inexistant faute pour Madame [K] [K] d'occuper son immeuble ; qu'en ne recherchant pas comme elle y était invitée si, eu égard aux engagements qu'il avait déjà pris dans le compromis de vente et réitérés dans l'acte de vente, la cause alléguée dans le protocole d'accord conclu avec Madame [K] [K] était fausse, le seul préjudice nouveau allégué tenant au préjudice sonore étant inexistant faute pour Madame [K] [K] d'occuper l'immeuble litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et suivants du code civil, dans la rédaction applicable en la cause ;t

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. [J] LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR condamné l'exposant à payer à Mme [K] les sommes de 100.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2015 et de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile AUX MOTIFS QUE le tribunal a rappelé que l'acte authentique de vente du 26 décembre 2013 mentionnait que Mme [K], propriétaire des lots voisins, avait fait part des nuisances occasionnées sur sa propriété par les graves malfaçons affectant le bien vendu par net Mme [V] à M. [J], les investigations réalisées par l'expert judiciaire ayant mis en évidence une solidarisation des deux maisons, avec pour conséquence une transmission des bruits entre les deux maisons, accentuée par une assise commune et l'absence de protections à l'intérieur de la maison nouvelle ; que le tribunal a observé que le protocole du 26 décembre 2013 mentionnait pour cause de l'engagement de M. [J] la réparation des préjudices subis par Mme [K] du fait des désordres affectant la maison achetée par ce dernier à M.et Mme [V] alors que Mme [K] n'avait subi aucune nuisance acoustique puisque le bien était inoccupé ; que le tribunal a ensuite relevé que le compromis de vente ne mettait à la charge de M. [J] que l'obligation de mettre en conformité le bien qu'il achetait et d'en supprimer les vices et que le protocole prétendument destiné à indemniser Mme [K] présentait un caractère anormal, au regard des droits et obligations de M. [J] à cette date ; que le tribunal a annulé le protocole d'accord au motif que la cause de l'obligation de versement de la somme de 100 000 euros était manifestement fausse, que la cause réelle était illicite soit éviter le paiement de la plus-value immobilière par Mme [V], soeur de Mme [K], et son époux et de permettre à Mme [V] de rembourser à Mme [K] la somme que celle-ci lui avait prêtée, s'élevant à 100 000 euros ; que Mme [K] soutient que les parties, après de nombreuses discussions, étaient parvenues l'accord du 26 décembre 2013 mais que M. [J] n'avait cessé de faire obstacle à son exécution, de sorte que le 7 mars 2014 les parties ont renoncé au mode de paiement initialement convenu et que M. [J] s'est engagé à lui payer directement la somme fixée. Elle souligne que sa demande tend à l'exécution de cet accord tel que modifié dans les modalités de paiement le 7 mars 2014. ; qu'elle fait valoir que pour annuler le protocole pour fraude, le tribunal est parti du postulat selon lequel il s'agissait en quelque sorte d'une contre-lettre à l'acte de vente, destiné à faire échapper les parties au paiement de certains droits ; qu'elle souligne que s'il y avait eu volonté de fraude, c'eût été entre les seuls contractants à l'acte de vente qui ne la concerne pas ; qu'elle ajoute que la somme qu'elle a prêtée à sa soeur était de 121 959,22 euros, date de 2005, et est mentionnée expressément à l'acte notarié de vente du 27 décembre 2005 ; qu'elle rappelle par ailleurs que le litige judiciaire qui l'oppose à M.et Mme [V] quant à l'absence de désolidarisation des deux biens date de 2007, soit 6 ans avant la vente consentie à M. [J] et que les allégations de ce dernier qui affirme qu'il aurait été initié pour se prévaloir d'un préjudice acoustique inexistant sont sans fondement ; que Mme [K] soutient par ailleurs que le bien vendu à M. [J] par M.et Mme [V] n'a nullement été sous-évalué compte tenu des nombreux désordres l'affectant et que c'est au travers d'une simple affirmation contredite par les pièces produites que le tribunal a pu présumer de la valeur du bien à 280 000 euros et en déduire qu'il y avait eu dissimulation de prix ; que M. [J] réplique que le protocole est illicite car il n'a pas d'autre cause que d'éviter la "plus-value immobilière et l'impôt sur le revenu", que les échanges de mails entre lui et Mme [K] démontrent bien que les parties s'étaient accordées pour fixer la valeur du bien à 280 000 euros et que Mme [K] a souhaité obtenir un versement direct personnel (en remboursement du prêt consenti à sa soeur de 100 000 euros ; que M. [J] affirme que le préjudice acoustique que le protocole tend à indemniser n'existe pas puisque il s'agit d'un préjudice futur, que lui-même s'engageait dans le compromis de vente à effectuer des travaux de désolidarisation des deux immeubles et que ces travaux ont été réalisés ; que l'acte de vente du 26 décembre 2013 mentionne que le vendeur déclare que la construction a été édifiée par la société MJM -qui depuis a déposé le bilan et n'avait pas souscrit d'assurance décennale - avec "énormément de vices de constriction" pouvant mettre en péril la solidité de la construction et rappelle l'existence de deux rapports d'expertise, établis par M. [U] et M. [N], ce dernier ayant mis de surcroît en évidence la solidarisation des deux maisons à l'origine de nuisances pour Mme [K] ; que l'acte ajoute que cette dernière se trouve ainsi dans l'obligation d'entreprendre pour la sauvegarde de son patrimoine des travaux qui auront en outre pour conséquence de réduire la surface habitable de son bien ; qu'il est ensuite mentionné que M. [J] s'oblige à faire toute diligence pour entreprendre à ses seuls frais les travaux nécessaires à la remise en état de ce bien et à conclure avec Mme [K] un protocole d'accord de façon à ce que les vendeurs ne soient pas inquiétés à ce sujet ; que dans le cadre de cet acte de vente, auquel Mme [K] n'est pas partie, l'engagement de M. [J] est pris envers ses vendeurs et non Mme [K] ; que le protocole d'accord conclu entre Mme [K] et M. [J] le 26 décembre 2013 rappelle tout d'abord les préjudices subis par Mme [K] du fait de la construction réalisée par M. et Mme [V] "au mépris des règles de construction les plus élémentaires" ; qu'au titre de ces préjudices figurent les nuisances acoustiques, que Mme [K] ne subit pas personnellement puisque personne n'occupe le bien, mais aussi la nécessité d'entreprendre des travaux qui auront pour conséquence de réduire la surface habitable de la maison et qui génèrent à l'évidence une dépense conséquente, la dépréciation de la valeur du bien durant les dix dernières années et l'impossibilité pour Mme [K] d'entreprendre des travaux d'amélioration ou de revendre son bien ; que c'est afin de dédommager Mme [K] de "l'ensemble des préjudices par elle subis" que M. [J] se reconnaît débiteur de la somme de cent mille euros à titre de dommages-intérêts ; qu'il est donc inexact de soutenir comme le fait M. [J] et comme l'a retenu le tribunal que le protocole visait à réparer le seul préjudice acoustique subi par Mme [K] lequel était inexistant ; que bien au contraire, cet acte inclut le coût des travaux de mise en conformité que Mme [K] doit entreprendre et dont M. [J] s'est engagé à assurer le financement ; qu'il n'est pas anodin de relever que les parties avaient expressément prévu "pour assurer la parfaite efficacité des présentes" de déposer le protocole au rang des minutes de Maître [E], notaire à [Localité 1], ce qui ne correspond pas à la pratique usuelle d'une contre-lettre dont la caractéristique est sa dissimulation ; que le notaire a rédigé un projet d'acte de dépôt, Mme [K] a réglé la provision pour frais mais M. [J] s'est abstenu de se présenter au rendez-vous fixé pour la signature ( pièces n°13,14 et 18 de l'appelante) ; qu'ainsi le protocole conclu entre les parties avait une cause ; que comme il était amplement prévisible, des difficultés ont surgi entre les parties tenant au fait que le règlement de la somme de cent mille euros devait s'effectuer par le paiement par M. [J] des factures de travaux à entreprendre dans la maison de Mme [K] tels que décrits dans les devis joints en annexe au protocole. Mme [K] a reproché à M. [J] d'opérer une confusion entre les deux chantiers et de tenter, avec la complicité des entreprises choisies par lui, d'imputer sur son compte des dépenses profitant au bien acquis par M. [J] ; que du fait de ces difficultés, Mme [K] écrivait à M. [J] le 7 mars 2014 : « Bonjour [G], j'ai reçu ta proposition de rendez-vous pour le 14 mars, ce dont je te remercie. Toutefois, après mûre réflexion, compte tenu des nombreuses difficultés rencontrées, et notamment des contraintes liées à la copropriété, je pense plus raisonnable, à mon grand regret, de ne pas me lancer dans les travaux envisagés. Je te propose donc d'en terminer en me versant la somme de 100.000 euros convenue entre nous et que tu m 'as toujours indiqué pouvoir me régler. Merci de m'indiquer quand nous pouvons nous rencontrer à ce sujet. Bien à toi [K] » ; que M. [J] y répondait le même jour en ces termes : « Bonjour [K], en réponse à ton mail je suis un peu surpris de ta demande. Au sujet du versement de la somme de 100. 000 euros pour moi aucun problème. Merci de me transmettre ton RIB pour effectuer le virement. Bien à toi » ; que la cour observe qu'à aucun moment M. [J] ne conteste la réalité de la créance détenue par Mme [K] à son encontre mais bien au contraire accepte de la régler par virement, renonçant ainsi aux modalités de paiement convenues au protocole ; que M. [J], suivi en cela par le tribunal, soutient que le but poursuivi par le protocole est la minoration de la valeur du bien que lui ont vendu M.et Mme [V] à hauteur de cent mille euros, ce qui aurait permis à Mme [K] d'être remboursée du prêt qu'elle avait consenti à sa soeur - observation étant faite toutefois que ce prêt n'est pas de ce montant - et de permettre aux vendeurs d'éluder le paiement de la plus-value, le bien vendu n'étant pas leur résidence principale puisqu'il était inhabitable ; qu'ainsi, à suivre M. [J], le bien qu'il a acquis de M. et Mme [V] valait non pas 180 000 euros mais 280 000 euros ; que l'expert judiciaire, M. [U], dans son rapport du 7 février 2006, après avoir décrit les multiples désordres affectant le bien acheté par M. [J] conclut ainsi : "au point où en sont les choses il est plus simple de casser ce bâtiment et d'en confier l'exécution à nouveau à une équipe confirmée. La réparation est toujours possible mais outre la difficulté de trouver des professionnels engageant leur responsabilité il n'est pas certain du tout que ce soit plus économique" ; que Maître [E], notaire ayant reçu l'acte de vente, écrit à Mme [K] le 31 mai 2017 en ces termes, après avoir rappelé les mentions de l'acte se rapportant aux désordres affectant le bien et les accords passés : " le prix convenu entre les parties avait été fixé en fonction de ces éléments que j'avais pu constater en me rendant sur place à la demande des parties" ; que Mme [K] verse aux débats un rapport établi le 6 août 2018 par M. [Z], expert en estimations immobilières - rapport sur le mérite duquel M. [J] ne fait aucune observation-qui estime le bien à 184 000 euros ;