Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 mai 2015, 13-21.958

Mots clés
syndicat • rapport • règlement • réparation • référé • préjudice • remboursement • technicien • assurance • recouvrement • remise • syndic • condamnation • prescription • procès

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
12 mai 2015
Cour d'appel de Paris
24 avril 2013

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-21.958
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris, 24 avril 2013
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:C300504
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000030604797
  • Identifiant Judilibre :6137293ccd580146774351a7
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Marc Lévis, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet
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Résumé

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Texte intégral

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Paris, 24 avril 2013), qu'à la suite de l'édification d'une école par la commune des Lilas, le bâtiment situé sur la parcelle voisine faisant partie d'un groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété et appartenant à Mme X... a subi des désordres ; que Mme X... a obtenu la désignation d'un expert judiciaire remplacé par un second expert qui a remis un rapport définitif et complémentaire le 12 janvier 2009 ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau (le syndicat) a été appelé aux opérations d'expertise ; que, saisi à la requête de Mme X..., le tribunal administratif de Montreuil, par jugement du 3 décembre 2010 a retenu la responsabilité de la commune des Lilas et l'a condamnée à payer certaines sommes à Mme X... et au syndicat au titre des travaux réparatoires et des préjudices subis ; que Mme X... a assigné le syndicat en condamnation à réaliser les travaux de reprise et indemnisation de son préjudice complémentaire ;

Sur le deuxième moyen

, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

relevé que le mur pignon du bâtiment C appartenant à Mme X... avait été détruit, à l'occasion de l'édification de l'école, et que le nouveau mur avait été édifié pour servir de clôture entre les deux parcelles et souverainement retenu que ce mur constituait un mur de clôture mitoyen faisant de manière incidente fonction de mur pignon du bâtiment C, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du règlement de copropriété rendait nécessaire, retenu que les frais de réparation du mur relevaient du régime des charges communes générales et non pas des charges communes spéciales ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen

pris en sa cinquième branche, ci-après annexé : Attendu que le tribunal administratif ayant, dans son jugement du 3 décembre 2010, débouté Mme X... de sa demande de condamnation de la commune des Lilas à lui payer une somme de 138 400 euros en réparation de son préjudice relatif aux diligences accomplies pour la direction du procès, la coordination entre l'étude technique et l'action juridique, les déplacements et le temps passé pour la préparation des documents, la cour d'appel n'a pas violé l'article 1351 du code civil en retenant que Mme X... était fondée à obtenir du syndicat le remboursement des frais de travaux d'investigation et de conseil techniques pour un montant de 25 352, 12 euros dont l'expert avait reconnu la nécessité dans son rapport ;

D'où il suit

que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen

pris en sa troisième branche :

Vu

l'article 1147 du code civil ;

Attendu que l'arrêt

dit que le syndicat entreprendra les travaux seulement après avoir reçu de Mme X... les sommes obtenues par elle de la commune des Lilas en exécution du jugement du tribunal administratif du 3 décembre 2010 et condamne le syndicat à payer à Mme X... une certaine somme au titre de la perte de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à réception des travaux ; Qu'en statuant ainsi, sans exclure du calcul de la perte de loyers la période séparant la signification de l'arrêt et le versement effectif par Mme X... des sommes reçues par elle de la commune des Lilas, la cour d'appel, qui a fait peser sur le syndicat les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux qui ne pouvait lui être imputable durant cette période, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et la première et la deuxième branches du troisième moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le syndicat à payer à Mme X... une certaine somme au titre de la perte de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à réception des travaux et en ce qu'il condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des rapports d'expertise Bousquet et Y..., l'arrêt rendu le 24 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille quinze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau, 93260 Les Lilas. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé Je jugement, sauf en ce qu'il a dit que le mur séparatif entre la copropriété du 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas et la parcelle voisine où se situe l'école appartenant à la commune des Lilas appartient aux. parties communes générales en application du règlement de copropriété applicable, rejeté la fm de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de Madame Christine X... et condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas aux. entiers dépens comprenant notamment le coût des assignations au fond et en référé, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à entreprendre selon la clé de répartition « charges communes générales » les travaux. de réparation, tels que décrits aux termes du rapport d'expertise de Monsieur Gilbert Y...du 19 janvier 2009 dans les 6 mois de cette décision et sur la base des devis retenus par ce technicien actualisés sur l'indice BT 01 entre la date d'établissement de ce devis et l'arrêt et à souscrire une assurance dommages-ouvrage, d'avoir dit que le syndicat des copropriétaires entreprendra les travaux seulement après avoir reçu de Madame X... le montant des sommes obtenues par elle de la commune des Lilas en exécution du jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010 soit la somme de 92. 446, 03 euros, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 230. 480 euros au titre de la perte de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à la réception des travaux, outre 25. 352, 12 euros au titre des travaux d'investigations et frais de conseils techniques engagés, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires aux. entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des rapports d'expertise Bousquet et Y...ainsi que le coüt des diverses instances en référé ayant conduit à la désignation de ces techniciens, avec pour faculté de recouvrement direct en faveur des avocats qui en font la demande, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 15. 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, d'avoir dispensé Madame X... de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ; Aux motifs que, vu l'article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 applicable en l'espèce, il ressort de ces dispositions que les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'ainsi que le souligne à juste titre Madame Christine X..., le syndicat des copropriétaires affirme, mais ne démontre par aucun élément probant, que Madame Suzanne X... avait connaissance des désordres de fissuration incriminés bien avant 1996 date à laquelle elle soutient avoir été alertée par ses locataires et justifie avoir agi en justice ; que, compte tenu des phases de procédure reprises dans le préambule de cet arrêt, la demande de Madame Christine X... n'apparaît donc être frappée d'aucune prescription, peu important que le syndicat des copropriétaires ait ou non reconnu sa responsabilité ; Alors qu'en vertu de l'article 2270-1, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 applicable en l'espèce, les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; qu'en se bornant à affirmer péremptoirement que Le syndicat des copropriétaires affirme mais ne démontre par aucune élément probant que Madame X... avait connaissance des désordres de fissuration incriminés bien avant 1996 date à laquelle elle soutient avoir été alertée par ses locataires et justifie avoir agi en justice, sans analyser, même sommairement les éléments de preuves et arguments avancés par le syndicat des copropriétaires, en particulier, l'acte d'acquisition de l'immeuble par ses ayants droit en 1972 dont le prix tenait compte de ces désordres, La pose de témoins dès 1965 et un croquis réalisé en 1968, dont l'existence est attestée dans le rapport d'expertise judiciaire, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement, sauf en ce qu'il a dit que le mur séparatif entre la copropriété du 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas et la parcelle voisine où se situe l'école appartenant à la commune des Lilas appartient aux parties communes générales en application du règlement de copropriété applicable et condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas aux entiers dépens comprenant notamment le coût des assignations au fond et en référé, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à entreprendre selon la clé de répartition « charges communes générales » les travaux de réparation, tels que décrits aux termes du rapport d'expertise de Monsieur Gilbert Y...du 19 janvier 2009 dans les 6 mois de cette décision et sur la base des devis retenus par ce technicien actualisés sur l'indice BT 01 entre la date d'établissement de ce devis et l'arrêt et à souscrire une assurance dommages-ouvrage, d'avoir dit que le syndicat des copropriétaires entreprendra les travaux seulement après avoir reçu de Madame X... le montant des sommes obtenues par elle de la commune des Lilas en exécution du jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010 soit la somme de 92. 446, 03 euros, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 230. 480 euros au titre de la perte de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à la réception des travaux, outre 25. 352, 12 euros au titre des travaux d'investigations et frais de conseils techniques engagés, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coüt des rapports d'expertise Bousquet et Y...ainsi que le coût des diverses instances en référé ayant conduit à la désignation de ces techniciens, avec pour faculté de recouvrement direct en faveur des avocats qui en font la demande, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 15. 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, d'avoir dispensé Madame X... de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ; Aux motifs que, 2. 1.), en ce qui concerne le principe de la charge des travaux réparatoires,..., vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble le règlement de copropriété de l'immeuble situé 4 avenue Waldeck Rousseau aux Lilas 93160 ainsi que les articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, il ressort de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble, constitué par la collectivité des copropriétaires, a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sauf à s'exonérer de cette responsabilité par la preuve d'une cause étrangère ; qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions : que, d'ailleurs, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, les désordres dont Madame Christine X... entend demander réparation conduisent à la remise en état du bâtiment C dont elle est propriétaire par suite du décollement du mur pignon de ce bâtiment, engendré par les mouvements ayant affecté l'école communale mitoyenne pendant plusieurs années ; que l'expert explique en page 49 de son rapport que « le désordre dont est affecté le bâtiment litigieux n'est pas consécutif à la fondation du mur pignon » et « qu'il est dû au basculement de l'ensemble de l'école suite à l'enfoncement du mur côté cour de l'école » ; qu'il précise par ailleurs en page 28 du même rapport que « le décollement du mur par rapport au bâtiment de la demanderesse a créé une très importante fissuration au droit de tous les éléments : maçonneries, cloisons, planchers et toiture qui y sont accrochés » ; que, sur la base de ces constatations, la juridiction administrative a attribué la pleine responsabilité des différents désordres de fissuration constatés sur le mur pignon du bâtiment C de l'ensemble immobilier litigieux comme sur les éléments privatifs qui y étaient accrochés à la commune des Lilas ; que la répartition des sommes allouées dans le cadre de cette instance distincte, du chef des préjudices subis, est dans la présente procédure contestée ; que c'est à juste titre que Madame Christine X... relève que les travaux de remise en état préconisés par l'expert dont la charge financière est discutée consistant à réaliser des travaux de second oeuvre mais aussi à rendre l'ossature du bâtiment C dont elle est propriétaire totalement autonome du mur pignon et de l'ossature de l'école ; que la Cour doit donc déterminer si les frais de réparation de ce mur pignon relèvent, au vu des stipulations du règlement de copropriété applicable, du régime des charges communes générales ou de celui des charges communes spéciales ; qu'il est constant que ce mur a été édifié par la commune des Lilas afin de servir de mur de clôture entre la parcelle sur laquelle une école a été construite et celle appartenant à la copropriété sur laquelle se trouve notamment implanté le bâtiment C ; que, dans ces conditions, il s'agit bien, ainsi que le soutient Madame Christine X... dans ses écritures, d'un mur de clôture mitoyen, faisant de manière incidente fonction de mur pignon du bâtiment C en suite de la destruction à l'occasion de l'édification de l'école communale, du mur pignon préexistant ; que, compte tenu de ces caractéristiques strictement spécifiques au bâtiment C, ledit mur relève à l'évidence du régime des charges communes générales au sens du chapitre 4 du règlement de copropriété dont un exemplaire est produit aux débats et soumis à l'appréciation de la Cour ; que, sur ces constatations et pour cette raison, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a estimé que seule Madame Christine X... devait supporter la charge des travaux préparatoires préconisés par l'expert et écarté l'obligation de prise en charge de ces travaux par le syndicat des copropriétaires ; que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires, déclaré responsable au visa de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, supportera donc les frais de remise en état des parties communes endommagées ainsi que celle des parties privatives ayant souffert de dégradations, sans que le prononcé d'une mesure d'astreinte soit nécessaire ; Alors que le règlement de copropriété de l'immeuble situé 4 avenue Waldeck Rousseau aux Lilas stipule, d'une part, que « les parties communes générales comprennent... } les murs... } et tous éléments de clôtures extérieures » (p. 24), d'autre part, que « les parties communes spéciales à chacun des bâtiments A, B et C comprennent... } les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend > > (règlement p. 24 in fine et p. 25 § 2 et 4) ; qu'à propos du mur litigieux, en se fondant sur ce qu' > (arrêt p. 12 § 4) pour en déduire que ce mur « appartient aux parties communes générales en application du règlement de copropriété applicable » (arrêt p. 16 antépénultième §), faisant ainsi dire au règlement de copropriété qu'un « mur de clôture » aurait été une partie commune générale, alors que seul un « élément extérieur de clôture » ou un mur qui n'est ni une façade, ni pignon, ni mitoyen, ni de refend en est une, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, en violation de l'article 1134 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (TRES SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas à entreprendre selon la clé de répartition « charges communes générales » les travaux de réparation, tels que décrits aux termes du rapport d'expertise de Monsieur Gilbert Y...du 19 janvier 2009 dans les 6 mois de cette décision et sur la base des devis retenus par ce technicien actualisés sur l'indice BT 01 entre la date d'établissement de ce devis et l'arrêt et à souscrire une assurance dommages-ouvrage, d'avoir dit que le syndicat des copropriétaires entreprendra les travaux seulement après avoir reçu de Madame X... le montant des sommes obtenues par elle de la commune des Lilas en exécution du jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010 soit la somme de 92. 446, 03 euros, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 230. 480 euros au titre de la perte de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à la réception des travaux, outre 25. 352, 12 euros au titre des travaux d'investigations et frais de conseils techniques engagés, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coüt des rapports d'expertise Bousquet et Y...ainsi que le coût des diverses instances en référé ayant conduit à la désignation de ces techniciens, avec pour faculté de recouvrement direct en faveur des avocats qui en font la demande, d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame X... 15. 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, d'avoir dispensé Madame X... de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ; Aux motifs que, 2. 2.) en ce qui concerne l'étendue des mesures réparatoires et l'indemnisation des préjudices supplémentaires, 2. 2. 1.) quant à l'étendue des mesures réparatoires,..., l'obligation d'assumer le coût des mesures réparatoires tel que décrit par l'expert dans son rapport du 19 janvier 2009 étant retenue à l'encontre du syndicat des copropriétaires pour les motifs développés au point 2. 1 de cet arrêt, il y a lieu d'en tirer les exactes conséquences pratiques sur la base des devis discutés dans le cadre de la mesure d'expertise et soumis à l'approbation du technicien, sauf à en garantir l'actualisation dans les termes du dispositif de cet arrêt en les assortissant d'une indexation sur l'indice BT 01, et de dire que cette obligation à réparation ne sera mise en oeuvre qu'après versement par Madame Christine X... de la somme reçue de la commune des Lilas en exécution du jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010, soit 92. 446, 03 euros (84. 041, 85 + 8. 404, 18 euros) attribués au titre de la réfection des parties communes et non privatives ainsi que le soutient Madame Christine X... ; que, 2. 2. 2.) quant à l'indemnisation des préjudices supplémentaires,..., vu les articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, il s'infère des énonciations du rapport d'expertise que c'est à juste titre que Madame Christine X... impute au syndicat des copropriétaires une négligence fautive dans l'exécution des réparations nécessaires et qu'elle soutient que cette négligence, que le syndicat des copropriétaires admet au demeurant implicitement dans ses écritures, a contribué à la persistance et donc à l'aggravation de son préjudice immatériel du fait de la vacance de ses appartements que la gravité des désordres rend incontestable ; que, dans ces conditions, la Cour fera droit à la demande de Madame Christine X... à hauteur de 230. 480 euros pour la période comprise entre avril 2007 et novembre 2012, mais non à celle tendant au remboursement des charges locatives dont le quantum n'est pas exactement justifié par les éléments du débat ; que l'examen du jugement du Tribunal administratif de Montreuil établit en effet que la somme allouée correspond à la période antérieure et qui correspond à celle envisagée par l'expert dans son rapport ; que Madame Christine X... est également en droit d'obtenir le remboursement des frais des travaux d'investigation et de conseils techniques dont l'expert a retenu la nécessité dans son rapport ; que Madame X... se verra donc allouer une somme totale de 255. 832, 12 euros TTC (230. 480 + 25. 352, 12 euros) dt1ment justifiée par l'instruction du dossier et non sérieusement contredits par le syndicat des copropriétaires, dont 230. 480 euros avec actualisation de cette somme sur la base de l'indice BTOl entre la date des devis retenus par l'expert et le présent arrêt ; qu'il est encore constant que le syndicat des copropriétaires s'est abstenu de demander à la commune des Lilas le coût de l'assurance dommages-ouvrages et des honoraires d'un BET, nécessaires à la bonne réalisation des travaux réparatoires ; que c'est en revanche à tort que Madame Christine X... demande à être affranchie de ce montant que relève de son obligation à participer à la dépense commune, dès lors qu'elle n'établit pas avoir veillé en sa qualité de copropriétaire à ce que cette somme soit réclamée à la commune des Lilas à l'occasion de la procédure administrative ; Alors, de première part, que, dans ses écritures d'appel, le syndicat des copropriétaires soutenait que Madame X... avait mis la copropriété en situation de blocage en contestant un devis TEGBAT, en le rejetant en assemblée générale et en ne proposant pas d'autre devis, qu'elle s'était opposée systématiquement à toute proposition du syndic et des architectes, sans faire aucune proposition (p. 21), qu'elle était mal fondée à reprocher au syndicat son prétendu retard à exécuter les travaux (p. 23), qu'elle avait contribué pour partie au retard des travaux alors même qu'elle avait perçu la somme de 70. 000 euros à titre de provision pour la réalisation de ces travaux et qu'elle n'avait jamais demandé au syndicat des copropriétaires la réalisation de ceux-ci (p. 24 et 25), alors qu'à l'inverse le syndicat des copropriétaires avait « fait établir un devis par l'entreprise TEGBAT du 15 juin 2010 » (conclusions p. 21), qu'il avait, par son syndic, « tenté, en vain, lors d'une réunion avec les architectes et Madame Christine X... de trouver une solution commune qui n'a pu aboutir » (p. 21) et que « le syndicat n'a commis aucune négligence et que la responsabilité dans les désordres subis aujourd'hui par Madame X... ne lui incombe pas » (p. 24) ; qu'en disant « que le syndicat des copropriétaires admet au demeurant implicitement dans ses écritures » avoir commis « une négligence fautive dans l'exécution des réparations nécessaires », négligence qui « a contribué à la persistance et donc à l'aggravation du préjudice de Madame X... du fait de la vacance de ses appartements » (arrêt p. 15 in fine), la Cour d'appel a dénaturé les écritures, claires et précises, du syndicat des copropriétaires et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; Alors, de deuxième part, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes ; que, pour retenir la négligence du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 avenue Waldeck Rousseau au Lilas, la Cour d'appel, qui s'est bornée à renvoyer globalement au rapport d'expertise, pour imputer au syndicat des copropriétaires une négligence fautive dans l'exécution des réparations nécessaires, sans donner une quelconque précision sur les désordres concernés, leur origine et sur les obligations du syndicat en la matière, ni expliciter en quoi le rapport d'expertise qui ne met en cause que l'attitude de Madame X... démontrerait cette négligence, a entaché son arrêt d'un défaut de base légale au regard de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; Alors, par ailleurs, de troisième part, que la Cour d'appel a « dit que le syndicat des copropriétaires... } entreprendra les travaux seulement après avoir reçu de Mlle Christine X... le montant des sommes obtenues par elle de la commune des Lilas en exécution du jugement du Tribunal administratif de Montreuil du 3 décembre 2010 soit la somme de 92. 446, 03 euros » et condamné le syndicat des copropriétaires « à payer à Mlle Christine X... 230. 480 euros au titre des pertes de ses revenus locatifs pour la période d'avril 2007 à novembre 2012 inclus, à parfaire jusqu'à réception des travaux » (arrêt p. 17 § 4 et 5) ; qu'en faisant ainsi courir l'indemnisation pour perte de loyers due par le syndicat des copropriétaires à Madame X... jusqu'à la réception de ces travaux, sans exclure, dans le calcul de la perte de loyers, la période séparant la signification de l'arrêt de la Cour d'appel et le versement effectif par Madame X... de la somme reçue par elle, de la ville des Lilas, faisant ainsi peser sur le syndicat des copropriétaires les conséquences d'un retard dans l'exécution des travaux qui ne pouvait lui être imputable durant cette période, la Cour d'appel a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1147 du code civil ; Alors, de quatrième part, que, sur les frais d'expertise, le Tribunal administratif de Montreuil a jugé, dans son jugement en date du 3 décembre 2010, rendu entre les mêmes parties, que « les frais d'expertise ordonnée par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 25 février 2000 sont mis à la charge de la commune des Lilas » (p. 8 antépénultième §) ; qu'en condamnant « le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 4 avenue Waldeck Rousseau 93260 Les Lilas représenté par son syndic aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des rapports d'expertise Bousquet et Y...» (p. 17 § 6), la Cour d'appel a méconnu l'autorité de chose jugée attachée à la décision de la juridiction administrative et violé l'article 1351 du code civil ; Alors, de cinquième part que, sur les frais d'investigation exposés par les consorts X..., correspondant aux diligences accomplies pour la direction du procès, la coordination entre l'étude technique et l'action juridique, les déplacements mensuels, et le temps passé pour la préparation de documents, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande d'indemnisation formée par Madame X... (jugement p. 6 § 1) en estimant notamment que les seuls frais justifiés étaient inclus dans les « frais annexes à la réparation de son bien » (jugement p. 8 in fine) ; qu'en « considérant que Mlle X... est également en droit d'obtenir le remboursement des frais des travaux d'investigation et de conseils techniques dont l'expert a reconnu la nécessité dans son rapport » (arrêt p. 16 § 2), en sus des sommes allouées par le Tribunal administratif, la Cour d'appel a de plus fort méconnu l'autorité de chose jugée attachée à la décision de la juridiction administrative, en violation de l'article 1351 du code civil ;