Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 avril 2015, 14-11.474, 14-15.717

Mots clés
vente • servitude • contrat • propriété • révision • indivision • lotissement • statuer • immeuble • preuve • produits • réparation

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 avril 2015
Cour d'appel de Reims
19 novembre 2013
Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne
9 septembre 2009

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    14-11.474, 14-15.717
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Châlons-en-Champagne, 9 septembre 2009
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:C300458
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000030500577
  • Identifiant Judilibre :61372937cd58014677435029
  • Président : M. Terrier (président)
  • Avocat(s) : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano
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Résumé

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Texte intégral

Joint les pourvois n° M 14-11. 474 et Y 14-15. 717 ;

Sur le moyen

unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 19 novembre 2013), que la parcelle cadastrée section AB n° 56, acquise en indivision par M. X..., ayant été divisée en trois parcelles cadastrées section AB n° 276, n° 277 et n° 278, que l'indivision ayant cessé à la suite d'une vente puis d'un partage instituant un droit de passage au profit de la nouvelle parcelle de M. X..., ce dernier invoquant un accès insuffisant à celle-ci, devenue constructible, a sollicité la constitution d'une servitude de passage sur celles de ses voisins M. et Mme Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ; que ceux-ci ont fait valoir que le passage ne pouvait être institué que sur les parcelles ayant fait l'objet de la division ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à

l'arrêt de dire que le terrain de M. X..., tel qu'il résulte du partage ordonné par jugement du 9 septembre 2009, est enclavé et de rejeter l'application de l'article 684 du code civil, alors, selon le moyen : 1°/ que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a retenu, d'une part, que lors du partage de la parcelle n° AB 277, intervenu en 2009, « il a été prévu un droit de passage s'exerçant au profit de M. X... sur les biens objets de la division et lui permettant d'accéder à la voie publique et ce conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil » pour en déduire qu'« il n'est donc pas établi que ce dernier est à l'origine de l'enclavement de son terrain », tout en constatant, d'autre part, que la division était intervenue selon le projet choisi par M. X..., que « la parcelle n° AB 277 est devenue constructible lors de la révision du plan local d'urbanisme le 6 juillet 2006 », soit antérieurement au partage de ladite parcelle, et que « la parcelle n° AB 277, qui se trouve dans une zone constructible, ne dispose pas d'un accès à la voie publique suffisant pour obtenir un permis de construire et qu'elle est donc enclavée » ; qu'en retenant ainsi que l'instauration d'un droit de passage lors du partage de la parcelle excluait que M. X... fût à l'origine de l'enclavement de cette parcelle tout en constatant que la division avait été opérée conformément aux choix de M. X... et que le passage prévu était, dès le moment du partage, insuffisant pour désenclaver ladite parcelle, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cet acte ; que pour écarter l'application de l'article 684 du code civil s'agissant de la vente en 2003 des parcelles 276 et 278, la cour d'appel a considéré que cette vente ne constituait pas la division d'un fonds unique car portant sur plusieurs parcelles ;

qu'en statuant ainsi

, la cour d'appel a violé l'article 684 du code civil ; 3°/ que ce n'est qu'à défaut d'un passage suffisant sur les fonds divisés qu'une servitude légale de passage peut être réclamée sur les fonds voisins ; que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Z... faisaient valoir que le bâtiment qui séparait la parcelle 276, séparée à l'occasion de la première division du fonds intervenue en 2003, et la parcelle 277 avait été démoli et que cette démolition permettait d'assurer un passage suffisant vers la voie publique, ce dont il résultait qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 684 du code civil pris en son second alinéa ; qu'en se fondant, pour dire que la servitude pouvait avoir pour assiette le fonds des époux Z..., sur la circonstance que les fonds divisés ne permettaient pas d'établir un passage suffisant au moment du partage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si un tel passage n'était pas désormais possible sur les fonds divisés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 682 et 684 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, sans adopter le motif du premier juge selon lequel la vente des parcelles n° AB 276 et 278 ne constituait pas la division d'un fonds unique, que tant à l'occasion de la division de la parcelle n° AB 56 et de la vente des droits indivis de M. X... sur la parcelle n° AB 278, que du partage de la parcelle n° AB 277, il avait été prévu, conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil, un droit de passage s'exerçant au profit de M. X... sur les biens objets de la division lui permettant d'accéder à la voie publique et constaté que le passage existant ne pouvait être agrandi, la cour d'appel qui en a déduit, sans se contredire ni être tenue de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve, qu'un passage suffisant, au vu de la destination actuelle du fonds de terrain constructible, ne pouvait être établi sur les fonds divisés, de sorte qu'il convenait de faire application des dispositions de l'article 682 du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE les pourvois ; Condamne M. et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit aux pourvois par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le terrain de M. X..., tel qu'il résulte du partage ordonné par jugement du 9 septembre 2009, est enclavé et rejeté l'application de l'article 684 du code civil ; AUX MOTIFS PROPRES QUE par application de l'article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que l'article 684 du même code précise que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; qu'il résulte des pièces et actes versés aux débats que M. X... est après division du fond propriété de Mme D... veuve E... devenu, propriétaire indivis de la parcelle cadastrée AB 56 ; que cette parcelle a fait l'objet d'une nouvelle division au cours de l'année 2003, à l'occasion de la vente-licitation, par M. X... de tous ses droits indivis sur les parcelles AB 276 et 278 ; que lors de cette vente M. X... s'est fait concéder un droit personnel de passage sur la parcelle cadastrée n° AB 278 d'une contenance de 1, 30 ares, afin de lui permettre l'accès à la parcelle n° AB 277 restée en indivision entre M. X... et Mme B... à la suite de la division (page 3 de la pièce n° 3) ; qu'il est donc établi qu'à la suite de la division de la parcelle AB 56 et la vente des droits indivis de M. X... sur la parcelle n° AB 278, ce dernier, est resté propriétaire indivis de la parcelle n° AB 217 sur laquelle il n'avait pas d'accès et qu'il s'est régulièrement fait consentir un droit de passage sur la parcelle qui avait fait l'objet de division et de vente, soit sur la parcelle n° AB 278 pour accéder à la parcelle n°'AB 277 ; qu'il n'est donc pas établi que M. X... a volontairement enclavé sa parcelle ; que l'annonce portant sur la mise en vente de la parcelle n° AB 276 (pièce n° 30) démontre qu'au cours de l'année 2006, la présence d'une grange empêchait tout passage entre les parcelles AB 277 et AB 276 ; que par jugement du 9 septembre 2009 le tribunal de grande instance de Chalons-en-Champagne a notamment, prononcé l'ouverture des opérations de liquidation et partage de l'indivision existant entre les parties et portant sur la parcelle n° AB 277, désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des notaires près la cour d'appel de Reims avec faculté de délégation, dit que le partage sera réalisé conformément au projet établi par M. C... géomètre, dit que le notaire désigné devra chiffrer l'indemnité due par M. X... à Mme B... en réparation de la servitude de passage ; qu'il précise dans ses motifs, que le projet du géomètre choisi par M. X... est de diviser en deux lots (chacun de 13 ares 25 centiares) la parcelle indivise, dans le sens longitudinal et de prolonger la servitude de passage jusqu'à la partie haute, M. X... étant attributaire de cette partie ; qu'il est donc établi que tant à l'occasion de la division de la parcelle n° AB 56 et de la vente des droits indivis de M. X... sur la parcelle n° AB 278, que du partage de la parcelle n° AB 277, il a été prévu un droit de passage s'exerçant au profit M. X... sur les biens objets de la division et lui permettant d'accéder à la voie publique et ce conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil ; qu'il n'est donc pas établi que ce dernier est à l'origine de l'enclavement de son terrain ; que les opérations de calcul de l'indemnité due par M. X... et le projet de partage établi par M. C... géomètre font apparaître que le droit de passage de M. X... s'exerce sur la parcelle n° AB 278 appartenant à Mme B... dont la largeur est de 2, 72 mètres, de sorte que seul un passage à pied peut être envisagé et sur 46 centiares de la parcelle de Mme B... issue du partage de la parcelle n° AB 277 et que le passage forme un coude à angle droit à l'angle le moins large, qui ne permet pas le passage en voiture ; qu'il n'est pas discuté que la parcelle n° AB 277 est devenue constructible lors de la révision du plan local d'urbanisme le 6 juillet 2006 ; que les dispositions du plan local d'urbanisme applicables à la commune prévoient que tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, précisent que le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance de l'immeuble et que les voies nouvelles devront avoir au moins 6, 50 mètres d'emprise ; que force est de constater que la destination normale de la parcelle n° AB 277 à présent placée en zone UA est de servir à la construction, mais qu'elle ne dispose que d'une issue insuffisante sur la voie publique puisque le droit de passage de M. X... établi sur le fonds divisé ne s'exerce que sur un terrain d'une largeur de 2, 70 mètres, ce qui ne permet pas de desservir un immeuble ; que les plans produits en annexe établissent que le passage existant sur le fonds divisé ne peut être agrandi ; qu'il est donc établi que la parcelle n° AB 277, qui se trouve dans une zone constructible, ne dispose pas d'un accès à la voie publique suffisant pour obtenir un permis de construire et qu'elle est donc enclavée ; que les fonds divisés ne permettant pas d'établir un passage suffisant, il convient de faire application des dispositions de l'article 682 du code civil et de constater que M. X... est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins, et notamment sur ceux des époux Z..., Y... et A..., un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que l'article 683 du code civil prévoit que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais il doit néanmoins être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ; que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, constatant au vu de l'état des lieux et des circonstances de la cause, que M. X... ne s'est pas volontairement enclavé, qu'il ne dispose pas sur les terrains qui ont fait l'objet de division d'une issue suffisante pour l'exploitation normale de sa propriété, a dit qu'il était enclavé et a ordonné une mesure d'expertise aux fins de proposer une localisation du droit de passage sollicité en conformité avec l'article 683 du code civil sur toutes les parcelles avoisinantes en vérifiant notamment l'allégation des époux Z... selon laquelle le passage pourrait s'exercer sur la parcelle n° AB 276 et aux fins de chiffrer l'indemnité due par M. X... ; qu'il n'y a pas lieu dès lors de statuer d'ores et déjà sur les plus amples demandes des parties et notamment sur le tracé du droit de passage et le montant de l'indemnité due ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut causer ; qu'ainsi, le droit d'obtenir un passage pour cause d'enclave est seulement fonction de l'utilisation normale du fonds, quelle qu'en soit la destination (Cass. 3e civ. 19 juin 2002) ; qu'il n'est pas contesté en l'espèce que M. Thierry X... a un projet de construction sur la parcelle litigieuse, souhaitant déposer un permis de construire, même si le tribunal ne dispose d'aucune pièce justificative en ce sens ; qu'il est de jurisprudence constante qu'un projet de construction sur une parcelle devenue constructible constitue une utilisation normale d'un fonds ; qu'ainsi le projet de M. Thierry X... nécessite de vérifier l'état d'enclave de son terrain ; que l'enclave est notamment caractérisée lorsque les véhicules de secours ne peuvent accéder à un fonds dominant sans passer en partie sur la parcelle contigüe ; qu'il est établi par les pièces versées au débats, notamment les divers actes notariés que seul le passage cadastré 278, appartenant à Mme B..., d'une largeur de 2, 70 mètres, permet actuellement d'accéder à la parcelle cadastré 277 ; que Me F..., notaire chargé du partage entre Mme B... et M. X..., confirme dans son acte que « seul un passage à pied est possible compte tenu de la largeur du passage et du coude à l'endroit le moins large qui ne permet pas le passage d'un véhicule automobile » ; que la parcelle cadastrée 277 qui ne présente pas un accès suffisant à la voie publique est donc enclavée au sens de l'article 682 du code civil, et M. Thierry X... fondé à réclamer un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ; que les défendeurs soutiennent que seul l'article 684 du code civil est applicable ce qui exclurait l'application de l'article 682 ; qu'aux termes de l'article 684 du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terres ayant fait l'objet de ces actes ; toutefois dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; que les défendeurs font référence à la vente en 2003 par M. Thierry X... à Mme B... des parcelles 276 et 278, et estiment qu'en procédant de la sorte, M. Thierry X... a volontairement procédé à l'enclavement de la parcelle n° 277 en se privant du droit de passage n° 278 ; que cependant d'une part, les dispositions de l'article 684 ne sont applicables que lorsque l'état d'enclavement est la conséquence directe de la division d'un fonds ; que tel n'est pas le cas, la vente de 2003 ne constituant pas la division d'un fond unique, car portant sur plusieurs parcelles ; que d'autre part, le partage de 2009 a certes porté sur un fonds unique, la parcelle n° 277, mais celle-ci, ne bénéficiant que de la desserte de 2, 70 mètres, était déjà enclavée avant le partage ; qu'en conséquence, en l'espèce, l'état d'enclavement de la parcelle de M. Thierry X... n'est pas la conséquence directe de la division de la parcelle 277 ; que l'article 684 est sans application ; qu'il reste à déterminer le droit de passage le plus approprié conformément l'article 683 du code civil et à rechercher le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver la parcelle litigieuse ; que M. Thierry X... propose de situer le droit de passage dans le fonds des terrains des consorts Y..., Z... et A... ; que, toutefois, le tribunal ne dispose que de photocopies de plans cadastraux et ne peut donc pas vérifier les affirmations de M. Thierry X... ; qu'avant de statuer sur la localisation du droit de passage sollicité, le tribunal besoin d'être éclairé par une mesure d'expertise à la charge de M. Thierry X... ; que l'expert devra proposer un droit de passage suffisant pour désenclaver le terrain de M. Thierry X..., le moins dommageable possible, sans qu'il soit nécessaire de retenir une assiette de 6, 50 mètres, tel que sollicité par ce dernier ; qu'en effet, les règles du PLU indiquent que « tout terrain enclavé es inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de articles 682 et suivants du code civil », mais réservent la largeur de 6, 50 mètres aux voies nouvelles ; qu'il convient de constater que le droit de passage revendiqué ne peut pas être assimilé à une voie nouvelle ; qu'en outre, l'expertise devra vérifier l'allégation des défendeurs, selon laquelle le droit de passage pourrait s'exercer sur la parcelle n° 276 ; qu'en tout état de cause, l'expert recherchera sur quel terrain devra se situer le droit de passage susceptible de désenclaver le terrain de M. Thierry X..., conformément à l'article 683 du code civil ; que, par ailleurs, cette mesure d'expertise permettra de chiffrer l'indemnité due par Monsieur Thierry X..., conformément à l'article 682 du code civil ; que l'expert devra chiffrer le dommage en fonction d'une part du projet immédiat de construction de M. Thierry X..., et notamment des engins, tracteurs, camions,... qui devront inévitablement emprunter le passage retenu, et d'autre part, de la fréquence de passage en voiture par les futurs résidents ; que le droit de passage pour cause d'enclave ne saurait être exercé et poursuivi si son bénéficiaire se refuse à payer une indemnité, celle-ci étant expressément prévue à l'article 682 du code civil ; 1) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel a retenu, d'une part, que lors du partage de la parcelle n° AB 277, intervenu en 2009, « il a été prévu un droit de passage s'exerçant au profit de M. X... sur les biens objets de la division et lui permettant d'accéder à la voie publique et ce conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil » pour en déduire qu'« il n'est donc pas établi que ce dernier est à l'origine de l'enclavement de son terrain », tout en constatant, d'autre part, que la division était intervenue selon le projet choisi par M. X..., que « la parcelle n° AB 277 est devenue constructible lors de la révision du plan local d'urbanisme le 6 juillet 2006 », soit antérieurement au partage de ladite parcelle, et que « la parcelle n° AB 277, qui se trouve dans une zone constructible, ne dispose pas d'un accès à la voie publique suffisant pour obtenir un permis de construire et qu'elle est donc enclavée » ; qu'en retenant ainsi que l'instauration d'un droit de passage lors du partage de la parcelle excluait que M. X... fût à l'origine de l'enclavement de cette parcelle tout en constatant que la division avait été opérée conformément aux choix de M. X... et que le passage prévu était, dès le moment du partage, insuffisant pour désenclaver ladite parcelle, la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cet acte ; que pour écarter l'application de l'article 684 du code civil s'agissant de la vente en 2003 des parcelles 276 et 278, la cour d'appel a considéré que cette vente ne constituait pas la division d'un fonds unique car portant sur plusieurs parcelles ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 684 du code civil ; 3) ALORS QUE ce n'est qu'à défaut d'un passage suffisant sur les fonds divisés qu'une servitude légale de passage peut être réclamée sur les fonds voisins ; que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Z... faisaient valoir que le bâtiment qui séparait la parcelle 276, séparée à l'occasion de la première division du fonds intervenue en 2003, et la parcelle 277 avait été démoli et que cette démolition permettait d'assurer un passage suffisant vers la voie publique, ce dont il résultait qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer l'article 684 du code civil pris en son second alinéa (conclusions d'appel de M. et Mme Z..., pp. 5-6) ; qu'en se fondant, pour dire que la servitude pouvait avoir pour assiette le fonds des époux Z..., sur la circonstance que les fonds divisés ne permettaient pas d'établir un passage suffisant au moment du partage, sans rechercher, comme elle y était invitée, si un tel passage n'était pas désormais possible sur les fonds divisés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 682 et 684 du code civil.
Note...

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