Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 février 2012, 11-10.243

Sur le moyen

unique du pourvoi incident :

Vu

l'article 1719 du code civil ; Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

, (Pau, 21 octobre 2010), que M. X..., preneur à bail de locaux commerciaux, propriété de la société Belzunce et de la société Union foncière de Paris et classés aux monuments historiques, dans lesquels il exploitait notamment une activité de restauration rapide, a cédé son fonds de commerce à M. Y...par acte du 25 août 2004 auquel sont intervenues les bailleresses représentées par M. A... ; que celles-ci ont assigné leur locataire en suppression d'un conduit d'extraction et d'évacuation des fumées irrégulièrement installé ; que M. X...et M. Y...ont demandé que cette suppression soit mise à la charge des bailleresses et que le conduit, nécessaire à la poursuite de l'activité commerciale, soit rétabli à leur frais ; Attendu que, pour débouter M. X...et M. Y...de cette dernière demande, l'arrêt retient qu'alors que ledit conduit a été installé et " dévoyé " courant septembre 2004 et que l'action au fond n'a été introduite qu'en avril 2008, suite au rappel à la loi du délégué du procureur de la République du 8 avril 2008 à l'encontre de M. A..., il appartient préalablement aux parties d'entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations requises afin de rétablir un conduit d'évacuation conforme aux prescriptions légales et qu'en l'espèce la seule déclaration de travaux autorisée du 1er décembre 2003, qui concerne les travaux relatifs à l'aménagement de logements par la société Belzunce et la société Union foncière de Paris, ne suffit pas ;

Qu'en statuant ainsi

, alors qu'elle avait retenu que les travaux d'aménagement de la cuisine d'un fonds de restauration rapide impliquaient nécessairement une extraction et une évacuation des fumées et qu'elle avait souverainement relevé que M. A... s'était opposé à l'installation du conduit dans une gaine d'évacuation traversant les appartements dont la société Belzunce et la société Union foncière de Paris avaient entrepris la rénovation, pour le faire passer sans autorisation par une cour mitoyenne, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X...et M. Y...de leur demande en rétablissement d'un conduit d'évacuation, l'arrêt rendu le 21 octobre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ; Condamne la SCI Belzunce et la société Union foncière de Paris aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Belzunce et la société Union foncière de Paris à payer à M. X...et à M. Y...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Belzunce et la société Union foncière de Paris ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille douze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt. Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la SCI Belzunce et la société Union foncière de Paris. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI BELZUNCE et la SCI UNION FONCIERE de PARIS à faire enlever à leurs frais le conduit de fumées installé dans une cour mitoyenne aux immeubles des ..., dans les trois mois de la signification de sa décision ; AUX MOTIFS QUE préalablement à la cession du fonds de commerce du 25 août 2004, deux types de travaux étaient envisagés dans l'immeuble situé au ...:- la création d'un chien assis et l'aménagement de logements, et précisément la rénovation des appartements situés aux 2ème, 3ème étages et dans les combles, à l'initiative de la SCI BELZUNCE et la SCI UFP, selon déclaration de travaux déposée le 28 juillet 2003, complétée le 7 novembre 2003 et autorisée par le Maire de Bayonne le 1er décembre 2003, sous la maîtrise d'oeuvre de la Société INGECOBAT,- des travaux d'aménagement de la cuisine du fonds de commerce, sur la base d'un devis d'une société LABRUQUERE, annexé au pouvoir donné par M. A... le 22 juin 2004, agissant au nom et pour le compte de la SCI BELZUNCE et de la SCI UFP, constituant pour son mandataire spécial Me Z..., pour intervenir à l'acte de cession et accepter M. Y..., et lui donner son accord afin qu'il puisse réaliser ces travaux ; que si le devis annexé de la Société LABRUQUERE (société d'équipement technique hôtelier) ne comprend que de la fourniture et la pose de différents matériels (dont une friteuse de table) Monsieur X...produit une correspondance de la Société INGECOBAT du 7 juin 2004 lui adressant copie des devis d'août et de décembre 2003 pour des travaux de ventilation et deux ordres de service du 22 septembre 2004 pour des travaux de plâtrerie, d'une part, d'extraction, d'autre part, par une entreprise INTER ENERGIES (pour un montant de 8. 519, 07 €) ; que par conséquent il en résulte que ces travaux d'extraction ou de ventilation de la cuisine du fonds de commerce cédé avec l'agrément du bailleur ont été réalisés à l'initiative de M. X...mais sous la même maîtrise d'oeuvre de la Société INGECOBAT qui intervenait pour les travaux faisant l'objet de la déclaration de travaux autorisée par le maire le 1er décembre 2003, à la demande de la SCI BELZUNCE et de la SCI UFP : que si la SCI BELZUNCE et la SCI UFP contestent avoir donné une autorisation de modification des lieux à l'occasion de la cession, l'acte du 25 août 2004, auquel Me Z...est intervenu selon le pouvoir du 22 juin 2004 précise cependant dans la désignation qu'il s'agit d'un « fonds de commerce de restauration rapide, fabrication de pralines, vente de chocolat … comprenant dans les éléments corporels la licence restaurant, que nonobstant les clauses du bail d'origine relatives à la destination des lieux, à l'usage exclusif de l'exploitation d'un commerce de fabrication et de vente de chocolats, rapportée dans l'acte de cession, ces précisions permettent de considérer que le bailleur a donné son agrément pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration rapide, l'autorisation de réaliser des travaux d'aménagement de la cuisine (pouvoir du 22 juin 2004) confirmant l'agrément de cette modification ; que ces travaux d'aménagement de la cuisine d'un fonds de restauration rapide avec l'installation et la pose de matériels par la Société LABRUQUERE, dont le devis était annexé à l'acte de cession, pour un montant de 7. 638, 30 € dont une friteuse de table, impliquaient nécessairement une extraction et une évacuation des fumées, en conformité avec les règles d'urbanisme et les contraintes particulières d'un secteur protégé et d'un immeuble classé ; que sur les plans des travaux de rénovation des appartements situés dans les étages de l'immeuble, déposés par la Société INGECOBAT le 15 octobre 2003 au nom de la SCI BELZUNCE et la SCI UFP, qui constituent une modification de la demande de travaux déposée par le bailleur le 28 juillet 2003 et qui ont donné lieu à l'autorisation du 1er décembre 2003, figurent aux 2ème et 3ème étages et dans les combles une gaine d'évacuation dans une zone non aménagée ; qu'il est produit aux débats une correspondance de la société INGECOBAT du 5 novembre 2003 adressée à la ville de Bayonne, bureau de l'urbanisme, communiquant ces plans, avec la précision que « nous avons également prévu la réservation pour le passage d'une gaine d'évacuation des fumées pour le commerce du rez-de-chaussée » ; que copie de cette correspondance a été adressée à M. A...qui ne peut, dans ces conditions, soutenir qu'à cette date et donc bien antérieurement à l'accord du 21 juin 2004 et à l'agrément lors de la cession du 25 août 2004, il n'était pas informé de la réservation de la gaine d'évacuation traversant les appartements dont la rénovation était envisagée et débouchant en toiture de l'immeuble ; que par ailleurs la correspondance adressée par la Société INGECOBAT le 17 novembre 2005 à Me Z..., qui a servi de fondement au juge des référés pour opposer la contestation sérieuse aux demandes de la SCI BELZUNCE et la SCI UFP est suffisamment explicite sur les conditions dans lesquelles M. A..., son client, lui a demandé de modifier le cheminement de cette gaine d'évacuation : « Nous avons été missionnés en date du 28 juillet 2003 par M. A..., propriétaire de l'immeuble situé au ...afin de procéder à la rénovation des appartements de cet immeuble. Pour ce faire, nous avons produit des plans ainsi qu'une demande d'autorisation auprès des services de la mairie de Bayonne, une autorisation nous a été délivrée en date du 1er décembre 2003. En complément le 7 juin 2004 Monsieur X...nous a missionnés pour faire réaliser la mise en place d'une gaine d'extraction des fumées de la hôte de la cuisine de cet immeuble. Nous avons donc intégré le passage de la gaine d'extraction à l'intérieur des logements dans un emplacement spécifique prévu à cet effet, tout en respectant scrupuleusement la réglementation. Au moment de démarrer le chantier, notre client M. A... nous a demandé de procéder à une modification, car il ne souhaitait pas voir passer à l'intérieur des logements ce conduit de fumée. Il nous a donc demandé que celui-ci soit dévoyé à l'intérieur d'une courette mitoyenne à l'immeuble lui appartenant également. Monsieur A... étant notre client, nous avons donc respecté sa demande et fait réaliser les travaux comme il le souhaitait, tout en garantissant à M. X...le respect des normes de sécurité nécessaires en la matière. C'est ce conduit qui aujourd'hui dérange les services techniques et pour lequel ils entendent dresser procès-verbal, bien que celui-ci n'apporte ni gêne ni nuisance à qui que ce soit, et que le propriétaire ait donné son autorisation pour le faire réaliser là où il se trouve » ; que contrairement à l'appréciation du premier juge, il en résulte que M. A..., représentant des sociétés bailleresses, parfaitement informé fin 2003 de ce que le conduit d'extraction des fumées de la cuisine du fonds de commerce à usage notamment de restauration rapide, empruntait la gaine d'évacuation passant à travers les appartements dont la rénovation était envisagée, et qui avait donné son accord en juin 2004 pour la réalisation des travaux d'aménagement de cette cuisine, s'y est opposé au moment de démarrer le chantier (ordre de service du 22 septembre 2004) en demandant que le conduit soit dévoyé à l'intérieur d'une courette mitoyenne, que la SCI BELZUNCE et la SCI UFP se contentent d'affirmer que cette correspondance est mensongère alors qu'elle correspond à l'instruction de la demande d'autorisation de travaux telle que décrite précédemment et à la correspondance adressée par l'adjoint au maire chargé de l'urbanisme du 5 décembre 2005, selon laquelle nous avons constaté que les travaux ont été exécutés sans la réservation à la demande expresse de M. A... ainsi que la Société INGECOBAT l'a confirmé dans son courrier du 28 novembre ; qu'au demeurant le dévoiement du conduit d'extraction des fumées de la cuisine dans une courette mitoyenne à un immeuble appartenant à la SCI BELZUNCE et la SCI UFP ne pouvait être décidé que par M. A..., MM. X...et Y...ne disposant d'aucune droit pour le demander au maître d'oeuvre commun la société INGECOBAT ; que par conséquent il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que MM. X...et Y...devaient faire procéder à l'enlèvement de ce conduit de fumée, autorisant en cas de besoin la SCI BELZUNCE et la SCI UFP à y faire procéder, et de faire droit à la demande reconventionnelle des appelants tendant à la condamnation de SCI BELZUNCE et la SCI UFP à faire enlever à leurs frais ledit conduit de fumées ; ALORS QUE, D'UNE PART, en se bornant à relever, pour dire que les bailleresses ont eu connaissance de la pose d'un conduit d'évacuation, que les travaux de ventilation ont été réalisés à l'initiative de M. X...sous la maîtrise d'oeuvre de la Société INGECOBAT, lequel intervenait également ès qualités pour des travaux réalisés pour le compte de la SCI BELZUNCE et de la SCI UFP aux 2ème et 3ème étages de l'immeuble en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1728 du code civil ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, en se bornant à relever, pour caractériser l'accord des bailleresses à l'installation d'un conduit d'évacuation dans la cour mitoyenne des immeubles attenants, qu'à la faveur de la cession intervenue le 25 août 2004, la SCI BELZUNCE et la SCI UFP ont donné leur accord à l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration rapide et à la réalisation de travaux d'aménagement de la cuisine, ce qui « impliquaient nécessairement une extraction et évacuation des fumées », la Cour d'appel a dénaturé l'acte de cession en violation de l'article 1134 du code civil ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE le contrat de bail du 25 mars 1999 prévoit que le preneur ne peut faire dans les locaux loués aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur ; qu'en relevant, pour caractériser l'accord des bailleresses à l'installation d'un conduit d'évacuation dans la cour mitoyenne des immeubles attenants, qu'à la faveur de la cession intervenue le 25 août 2004, la SCI BELZUNCE et la SCI UFP ont donné leur accord à l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration rapide et à la réalisation de travaux d'aménagement de la cuisine, ce qui « impliquaient nécessairement une extraction et évacuation des fumées », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, ENFIN, QU'aux termes du contrat de bail en date du 25 mars 1999, « le preneur fera son affaire personnelle de demander toute autorisation préalable, à la réalisation de travaux le concernant, le tout de telle sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet » (p. 5), « les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation existante sera exclusivement supporté par le locataire » (p. 8) ; que la Cour d'appel a expressément constaté que la pose du conduit d'extraction de fumées et d'odeurs dans la courette de l'immeuble a été réalisée sans la délivrance des autorisations d'urbanisme nécessaires ni de celles des copropriétaires ; qu'en relevant, pour condamner la SCI BELZUNCE et la SCI UFP à le faire enlever à leurs frais, qu'elles ont autorisé le preneur à installer un système d'évacuation dans la cour, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour MM. Y...et X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X...et M. Y...de leur demande tendant au rétablissement du conduit d'évacuation et de ventilation des cuisines ; Aux motifs que l'acte du 25 août 2004, auquel Me Z...est intervenu selon le pouvoir du 22 juin 2004, précise dans la désignation qu'il s'agit d'un fonds de commerce de restauration rapide, fabrication de pralines, vente de chocolat … comprenant dans les éléments corporels la licence restaurant, que nonobstant les clauses du bail d'origine relatives à la destination des lieux (…) rapportées dans l'acte de cession, ces précisions permettent de considérer que le bailleur a donné son agrément pour l'exploitation d'un fonds de commerce de restauration rapide, l'autorisation de réaliser des travaux d'aménagement de la cuisine (pouvoir du 22 juin 2004) confirmant l'agrément à cette modification ; que ces travaux d'aménagement de la cuisine d'un fonds de restauration rapide avec l'installation et la pose de matériels par la société Labruquère, dont le devis était annexé à l'acte de cession … impliquaient nécessairement une extraction et une évacuation des fumées, en conformité avec les règles d'urbanisme et les contraintes particulières d'un secteur protégé et d'un immeuble classé (arrêt attaqué, p. 7, § 2 et 3) ; (…) que M. A..., représentant des sociétés bailleresses, parfaitement informé fin 2003 de ce que le conduit d'extraction des fumées de la cuisine du fonds de commerce à usage notamment de restauration rapide, empruntait la gaine d'évacuation passant à travers les appartements dont la rénovation était envisagée et qui avait donné son accord en juin 2004 pour la réalisation des travaux d'aménagement de cette cuisine, s'y est opposé au moment de démarrer le chantier en demandant que le conduit soit dévoyé à l'intérieur d'une courette mitoyenne … que le dévoiement du conduit d'extraction des fumées de la cuisine dans une courette mitoyenne à un immeuble appartenant à la SCI Belzunce et à la SCI UFP ne pouvait être décidé que par M. A... … ; que par conséquent, il convient de condamner la SCI Belzunce et la SCI UFP à faire enlever, à leurs frais, ledit conduit de fumées ; … qu'en l'état des pièces produites aux débats, alors que ledit conduit a été installé et dévoyé courant septembre 2004 dans les conditions analysées, que l'action au fond n'a été introduite qu'en avril 2008 suite au rappel à la loi du délégué du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Bayonne du 8 avril 2008 à l'encontre de M. A..., il appartient préalablement aux parties d'entreprendre les démarches nécessaires pour obtenir les autorisations requises afin de rétablir un conduit d'évacuation conforme aux prescriptions légales, qu'en l'espèce la seule déclaration des travaux autorisée du 1er décembre 2003, qui concerne les travaux relatifs à l'aménagement de logements par la SCI Belzunce et la SCI UFP ne suffit évidemment pas (arrêt attaqué, p. 8 in fine et 9) ALORS D'UNE PART QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que l'arrêt, en constatant que les bailleresses avaient autorisé l'exploitation dans les lieux loués d'un commerce de restauration rapide qui impliquait nécessairement une extraction et une évacuation des fumées, a caractérisé l'obligation pour les bailleresses d'effectuer les travaux de rétablissement du conduit d'évacuation des fumées et de ventilation des cuisines, en conformité avec les règles d'urbanisme et les contraintes particulières d'un secteur protégé et d'un immeuble classé ; qu'en rejetant cependant la demande du locataire de condamnation des bailleresses à effectuer ces travaux, par des motifs inopérants tirés de la date d'installation du conduit initial, d'introduction de la procédure au fond et de la déclaration des travaux autorisés, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART, et subsidiairement, qu'en ne condamnant pas à tout le moins le bailleur à donner toutes autorisations lui appartenant et à prendre toute mesure lui incombant au regard de la loi et du contrat pour permettre le passage du conduit d'évacuation des fumées et de ventilation des cuisines et l'exploitation normale et conforme à la destination prévue au bail du local loué, la cour d'appel a violé l'article 1719 du Code civil ; ALORS ENFIN QUE le bailleur doit garantie pour tout fait personnel qui prive le preneur, même partiellement, des avantages qu'il tient du bail ; qu'ayant constaté que le dévoiement du conduit d'extraction des fumées de la cuisine dans une courette mitoyenne à l'immeuble loué, en méconnaissance de l'autorisation administrative qui prévoyait son passage à travers les appartements dont la rénovation était demandée, était le fait des sociétés bailleresses, la cour d'appel qui a rejeté la demande du locataire en rétablissement de ce conduit, après avoir constaté qu'il était nécessaire à l'exploitation du commerce de restauration rapide autorisée par les bailleresses, a violé les articles 1719 et 1721 du Code civil ;