Cour de cassation, Chambre criminelle, 15 décembre 1980, 80-90.497, Publié au bulletin

Portée majeure
Mots clés
urbanisme • vente d'immeubles à construire • vente en l'état de futur achèvement • loi du 3 janvier 1967 • domaine d'application • locaux accessoires au logement compris dans le contrat

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    80-90.497
  • Dispositif : REJET Cassation Cassation sans renvoi
  • Publication : Publié au bulletin
  • Textes appliqués :
    • Code de la construction et de l'habitation L261-10
    • LOI 67-3 1967-01-03 ART. 6, ART. 8, ART. 13
  • Précédents jurisprudentiels :
    • (1) CF. Cour de Cassation (Chambre criminelle) 1973-03-07 Bulletin Criminel 1973 N. 119 p.278 (CASSATION). (1) CF. Cour de Cassation (Chambre criminelle) 1978-10-23 Bulletin Criminel 1978 N. 285 p.737 (REJET). (1) CF. Cour de Cassation (Chambre criminelle) 1980-03-03 Bulletin Criminel 1980 N. 75 p.178 (CASSATION).
  • Nature : Arrêt
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000007062022
  • Identifiant Judilibre :6079a8099ba5988459c4baba
  • Président : Pdt M. Pucheus CDFF
  • Avocat général : Av.Gén. M. Pageaud
  • Avocat(s) : Av. Demandeur : MM. Riche, Labbé
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Texte intégral

Vu la connexite, joignant les pourvois ; vu les memoires produits en demande ; Sur les faits : Attendu qu'il appert des enonciations des arrets des 15 novembre 1979 et 9 janvier 1980, que la sarl " immobiliere havraise " avait pour objet la promotion immobiliere et le negoce d'immeubles et de fonds de commerce ; que ses bilans des annees 1970 a 1973 etant deficitaires, l'assemblee generale de ses associes a decide le 31 decembre 1973 la dissolution de la societe ; qu'apres le depot du bilan par le liquidateur le 25 mars 1974, celle-ci a ete declaree en reglement judiciaire le 29 mars 1974 ; Attendu qu'a la meme epoque, a ete creee en 1965 la societe " l'estuaire ", sous la forme d'une societe civile de construction et de gestion d'immeubles, transformee en 1972 en societe civile particuliere de vente de logements, dont la majorite des parts a ete acquise par " l'immobiliere havraise " ; qu'apres avoir depose son bilan en juin 1974, elle a ete declaree en liquidation de biens le 16 juin 1974 ; que x... A ete le gerant de fait et l'animateur desdites societes ; Attendu que, sur un terrain qu'elle avait acquis, la societe " l'estuaire " a entrepris, en 1971, la construction d'un immeuble d'abord de 12 appartements, puis apres modification des plans, de 21 appartements avec celliers et garages, en vue de leur vente en l'etat futur d'achevement dans les conditions prevues par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 ;

Sur le second moyen

de cassation propose par x... Et pris de la violation des articles l. 261-17, l. 261-18, l. 261-12 et l. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, de l'article 593 du code de procedure penale ; En ce que la cour d'appel a declare x... Coupable d'avoir exige ou accepte des versements concernant des ventes d'immeubles en l'etat futur d'achevement avant la date a laquelle la creance etait exigible et, ayant recu ces versements, d'avoir detourne toute ou partie de ces sommes ; Aux motifs que la societe " l'estuaire ", dont il etait gerant de fait, avait fait etablir par son notaire un etat descriptif presentant l'immeuble comme comportant un seul batiment ; qu'elle avait, d'autre part, fait etablir par l'architecte une attestation de mise hors d'eau ; qu'elle avait pu ainsi conclure des ventes avec des acquereurs et se faire ainsi verser par ces derniers 70 % du prix, alors qu'en realite si le batiment d'habitation etait bien hors d'eau, le programme comportait egalement des garages a construire dans un batiment adosse a la falaise et que les travaux relatifs a ce batiment, commences en janvier 1974 par une entreprise non qualifiee, n'avaient eu d'autre resultat que l'eboulement de la falaise ; qu'ainsi l'ensemble que constituaient les deux batiments ne se trouvait pas hors d'eau lorsque la societe " l'estuaire " avait recu des acheteurs 70 % du prix de vente ; Alors, d'une part, que les dispositions precitees du code de la construction et de l'habitation n'ont de caractere imperatif que pour les contrats ayant pour objet le transfert de propriete d'un immeuble ou de partie d'immeuble a usage d'habitation ; que l'acceptation de versement avant la date d'exigibilite de la creance n'est donc pas penalement sanctionnee lorsque la vente porte sur des garages ou dependances qui ne sont pas affectes a un usage d'habitation ou professionnel ; Alors, d'autre part, que la cour d'appel n'a donne aucun motif de nature a etablir que le demandeur aurait detourne les sommes recues avant leur date d'exigibilite ; que sa decision, declarant le demandeur coupable de detournement de ces sommes, est entachee de defaut de motifs ;

Sur le moyen

unique de cassation propose par y... Et pris de la violation des articles 8 et 13 de la loi du 3 janvier 1967, 19 et 22 du decret du 22 decembre 1967, 4, 59 et 60 du code penal, 593 du code de procedure penale, defaut de motifs et manque de base legale ; En ce que l'arret attaque a declare le prevenu coupable d'avoir, en tant que complice, aide ou assiste des tiers a exiger ou accepter des versements concernant des ventes d'immeubles en etat futur d'achevement avant la date a laquelle la creance etait exigible ; Aux motifs d'une part que c'est au vu de l'etat descriptif adresse le 13 septembre 1973 par le prevenu, et comportant la fausse indication d'un seul corps de batiment et de l'attestion des architectes de la mise hors d'eau a la date du 24 septembre 1973 de l'immeuble en cours de construction, que les acquereurs se sont vu reclamer 70 % du prix d'achat de leur lot, alors que certains de leurs garages et celliers etaient compris dans le second immeuble dont la construction n'etait pas commencee ; que lorsque l'acquereur d'un logement achete par le meme contrat des locaux, on doit soumettre l'ensemble des locaux acquis a la reglementation privilegiee de la loi du 3 janvier 1967 ; Aux motifs, d'autre part, qu'en janvier 1974, des ventes fictives d'appartements ont ete faites a l'etude du notaire ; Alors, d'une part, que pour etre punissable, le complice doit avoir eu conscience d'apporter son aide a une infraction au moment ou il a accompli les faits qui sont objets de la poursuite ; qu'en l'espece, en ne relevant aucun fait de nature a etablir que le prevenu avait conscience, en redigeant un etat descriptif errone, d'aider a la commission ulterieure de l'infraction principale, la cour prive sa decision de toute base legale ; Alors, d'autre part, que les prescriptions legales, fondements de la poursuite, ne visent que les immeubles ou partie d'immeubles a usage d'habitation, et non les locaux accessoires ; que la loi penale etant d'interpretation stricte, la cour ne pouvait, pour condamner le prevenu, declarer que ces prescriptions legales concernaient egalement les locaux accessoires acquis en meme temps que l'immeuble d'habitation ; Alors au surplus que la conclusion de ventes pretendument fictives ne constitue pas une infraction a la loi du 3 janvier 1967, fondement de la poursuite exercee contre le prevenu ; que des lors, en faisant etat au soutien de sa decision de condamnation, de l'existence de telles ventes, la cour a statue par un motif inoperant ; Alors enfin que, et en tout etat de cause, en se bornant a retenir que des ventes fictives avaient eu lieu a l'etude du notaire, sans aucunement relever que le prevenu, premier clerc, y avait d'une quelconque maniere participe, la cour pour cette raison aussi a prive sa decision de toute base legale ; Les deux moyens etant reunis ;

Sur la premiere branche du moyen

propose par x... Concernant l'arret du 9 janvier 1980 et sur le moyen unique propose par y... Concernant l'arret du 15 novembre 1979 ;

Attendu que la societe

" l'estuaire " etant a court d'argent durant l'annee 1973, pour continuer les travaux de construction, son gerant de droit, sur l'instigation de x..., a fait etablir suivant acte du 13 septembre 1973, par l'etude de z..., notaire, dont y... Etait un des clercs, un etat descriptif de division de l'immeuble dans lequel il etait precise qu'il s'appliquait a un " immeuble qui comprendra un seul corps de batiment ", alors que la notice descriptive, dont l'arret reproduit les principales indications, etablie par les architectes, le 14 aout precedent, avait pour titre " construction d'un immeuble collectif et d'un groupe de garages et de celliers " ; qu'ainsi, ajoute l'arret, au vu de l'etat descriptif du 13 septembre 1973, comportant la fausse indication d'un seul corps de batiment et de l'attestation des architectes de la mise hors d'eau de l'immeuble en cours de construction, delivree le 24 septembre 1973, les acquereurs des appartements se sont vu reclamer, en vertu des dispositions des articles 16 et suivants du decret n° 67-1166 du 22 decembre 1967, portant application de la loi du 3 janvier 1967, 70 % du prix d'achat de leur lot, alors que la construction des garages et des celliers compris dans le second batiment qui devait servir egalement, selon les architectes, de mur de soutenement d'une falaise, n'etait pas encore commencee ; Attendu que, pour declarer x... Et y... Coupables, le premier, d'avoir exige ou accepte des versements avant la date a laquelle la creance est exigible, infraction prevue et reprimee par l'article 13 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 devenu l'article l. 261-17 du code de la construction et de l'habitation, le second de complicite de ladite infraction, la cour d'appel, par l'arret du 15 novembre 1979, enonce que y... A reconnu que " rien ne l'empechait de reproduire dans l'etat descriptif dont il se reconnait responsable, les mentions des architectes faisant etat de deux batiments " ; que, selon les juges du fond, ce prevenu n'ignorait pas qu'en septembre et octobre 1973, les garages et celliers en question n'etaient pas construits ; que x..., qui savait tout l'interet d'obtenir l'attestation de la mise hors d'eau dans les meilleurs delais pour la commercialisation des logements et surtout pour l'appel de fonds representant 70 % des prix d'achat de 8 appartements, a declare que y... Etait au courant de l'etat de construction de l'immeuble ; que, selon le temoignage d'une secretaire de l'etude notariale, le prevenu se referait toujours a la notice d'expertise des architectes pour rediger l'etat descriptif de la construction, mais qu'en l'occurrence, il lui avait ordonne de porter la mention " ledit immeuble comprendra un seul corps de batiment " ; Attendu, ajoutent les juges, qu'en procedant ainsi, y... A permis a x... De percevoir de la part des acquereurs des appartements, des sommes auxquelles la societe n'avait pas droit et de vendre des lots dont les travaux n'etaient pas suffisamment avances ; Attendu que repondant aux conclusions des prevenus, reprises au moyen, alleguant que depuis la modification apportee par la loi du 3 janvier 1967, au decret n° 54-1123 du 10 novembre 1954, ladite loi ne regirait plus les batiments annexes tels que les celliers et les garages, mais seulement les locaux a usage d'habitation, la cour d'appel enonce que lorsque l'acquereur d'un logement achete par le meme contrat les locaux accessoires, l'ensemble des locaux ainsi acquis est soumis a la reglementation particuliere de la loi precitee ; Attendu qu'en l'etat de ces motifs, qui caracterisent en tous ses elements l'infraction a l'article 13 de la loi du 3 janvier 1967 (article 261-17 du code de la construction et de l'habitation), retenue a la charge de x... Par l'arret du 9 janvier 1980 et la complicite de ladite infraction relevee a l'encontre de y... Par l'arret du 15 novembre 1979, la cour d'appel a donne une base legale a sa decision ; qu'en effet, par immeuble ou partie d'immeuble a usage d'habitation ou a usage professionnel au sens de l'article 6 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 (devenu l'article l. 261-10 du code de la construction et de l'habitation) il faut entendre tous les locaux compris dans le contrat de vente regi par ladite loi ;

Sur la deuxieme branche du moyen

propose par x... ; Attendu que la peine prononcee etant justifiee par la declaration de culpabilite de x... Des chefs du delit assimile a la banqueroute simple, d'abus de biens sociaux et d'infraction a l'article 13 de la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, il n'y a pas lieu en application de l'article 598 du code de procedure penale de statuer sur la deuxieme branche du moyen relatif a l'infraction a l'article 14 de la loi du 3 janvier 1967 (devenu l'article l. 261-18 du code de la construction et de l'habitation) qui a ete egalement retenu a la charge du prevenu ; que, des lors, les moyens reunis ne sauraient etre accueillis ;

Mais sur le moyen

releve d'office et pris de la violation de l'article 4 du code penal ; vu ledit article ; Attendu qu'aucune peine autre que celle appliquee par la loi a la nature de l'infraction ne peut etre appliquee ;

Attendu que x... A ete condamne pour abus de biens sociaux, infraction aux articles 13 et 14 de la loi du 3 janvier 1907 et delit assimile a la banqueroute simple prevu par l'article 131, paragraphe 6, de la loi du 13 juillet 1967, alors qu'aucun des textes reprimant lesdites infractions n'a prevu la peine complementaire de l'interdiction des droits mentionnes a l'article 42 du code penal ; qu'en prononcant ladite peine a l'encontre de x..., la cour d'appel a viole le texte vise au moyen ;

Que des lors, la cassation est encourue de ce chef ;

Par ces motifs

: 1°) rejette le pourvoi forme par y... Contre l'arret de la cour d'appel de rouen en date du 15 novembre 1979 ; 2°) casse et annule l'arret de ladite cour en date du 9 janvier 1980, par voie de retranchement et sans renvoi, en ses seules dispositions prononcant a l'encontre de x... La peine complementaire d'interdiction des droits enumeres a l'article 42 du code penal pour duree de 5 ans, toutes autres dispositions etant expressement maintenues.