Cour de cassation, Troisième chambre civile, 8 novembre 2018, 17-22660

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 11 mai 2017), que M. X... a donné à M. Y..., notaire, mandat de vendre deux parcelles lui appartenant ; que des courriels ont été échangés avec la société Provalim, intéressée par l'opération, un projet de compromis de vente étant rédigé par le notaire ; que la vente n'est pas intervenue ; que la société Provalim a assigné M. X... en réalisation forcée de la vente, ainsi que le notaire en responsabilité ;

Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu que la société Provalim fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre M. X... et M. Y... ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait donné mandat général à l'office notarial de trouver un acquéreur et de finaliser la vente, que le notaire, en informant la société Provalim du prix demandé par le vendeur, avait précisé qu'il soumettrait la réponse écrite à son client, M. X..., qu'à réception de l'accord de la société Provalim il avait indiqué à celle-ci que M. X... se réservait le droit d'examiner les conditions de cette offre et qu'à la demande du notaire de l'acquéreur il avait établi, sans accord définitif du vendeur, un projet de promesse de vente non signé, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la société Provalim n'avait reçu du notaire qu'un mail d'information et non une offre de vente, a pu, sans dénaturation des conclusions ni modification de l'objet du litige, déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur le contenu d'un mandat de simple intermédiaire que ses constatations rendaient inopérante, qu'il n'y avait pas eu d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix et retenir que le notaire, qui avait exécuté avec diligence l'ensemble de ses obligations nées du mandat donné par M. X..., n'avait commis aucune faute en indiquant à la société Provalim la décision de celui-ci de ne pas donner suite à la proposition d'achat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen

, ci-après annexé :

Attendu que la société Provalim fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X... des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée

sur le premier moyen

, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Attendu, d' autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la société Provalim, professionnel de l'immobilier, savait que M. X... n'avait pas accepté les conditions de la vente et qu'elle avait souhaité bloquer celle-ci et le contraindre à lui céder les parcelles, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute de la société Provalim faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice, a légalement justifié sa décision ;

Sur le quatrième moyen

, ci-après annexé :

Attendu que la société Provalim fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. Y... des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'il résultait du jugement que le notaire n'avait pas commis de faute, et retenu que la société Provalim, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, savait que son appel était voué à l'échec, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute de la société Provalim faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

:

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Provalim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Provalim et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... et la somme de 3 000 euros à M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Provalim.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Provalim de toutes ses demandes et notamment celle tendant à voir dire parfaite et acquise dès le 14 novembre 2012 la vente de différentes parcelles situées sur la commune de [...] et d'avoir par conséquent condamné la société Provalim à payer à M. X... les sommes respectives de 1369 euros, au titre des charges supportées par ce dernier, et de 191,36 euros au titre du coût du remplacement des serrures,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« Monsieur X..., qui habite aux USA, est propriétaire de deux maisons en mauvais état sur la commune de [...] pour une assiette foncière de 759 m² ; désireux de trouver un acquéreur, il signe un mandat de vente le 1/10/12 avec l'office notarial de Baillargues dont Me Y... est un des associés ;

La Sarl Provalim fait réaliser un ensemble immobilier sur des terrains voisins et est intéressée par l'achat ; elle adresse le 14/11/12 son accord au notaire pour l'achat des parcelles au prix de 250,000 euros ; le notaire lui répond que monsieur X... entend examiner les conditions d'achat ; Me Z..., notaire de Provalim, demande alors la transmission d'un projet de compromis de vente ; ce projet est établi, sans accord définitif de Monsieur X... ; Provalim indique que la condition suspensive d'achat réside dans l'obtention d'un permis de construire libre de tout recours ;

Monsieur X... apprend alors de la commune de [...] que le projet est susceptible de ne pas recueillir l'accord des élus ; il décide alors de ne pas donner suite à cette vente et en informe Me Y... le 1/12/12 ;

Provalim indique que monsieur X... a d'abord régularisé un projet de vente avec la société MV Promotion qui a déposé une demande de permis de construire acceptée le 26/01/12 complétée le 2/02/12 ; que cependant ne pouvant pas atteindre le taux de commercialisation espéré, monsieur X... n'a pas voulu donner suite à cette vente ; qu'elle a pris contact avec l'étude notariale le 11/07/12 et a fait une 1ère offre d'achat à hauteur de la somme de 300.000 euros et à échéance du 23/07/12 ; que cette proposition est devenue caduque en raison de la situation de la société MV Promotion ; qu'elle a relancé l'étude le 1/08/12 entraînant un échange de mails avec monsieur X... le 22/08/12 qui les a renvoyé vers l'étude notariale ;

Elle précise qu'elle a fait une nouvelle offre à hauteur de 250.000 euros en raison d'un projet moins ambitieux et que monsieur X..., par mail en date du 7/11/12 a confirmé être toujours vendeur et les a renvoyé vers le notaire ; qu'elle a accepté l'offre d'achat à hauteur de la somme de 250.000 euros le 1/10112 ; que l'étude a établi un projet de compromis de vente qui a été validé par leur notaire, M° Z..., et que la signature était prévue au 3/12/12; que monsieur X... a retiré son offre ;

Elle fait soutenir la vente forcée en l'état de l'accord des parties sur la chose et le prix ; qu'au jour de l'acceptation le mandat était toujours valable et monsieur X... engagé par les termes de ce mandat ; que le notaire a commis une faute en soutenant son mandant ; qu'il devait conserver une neutralité entre les parties ; que l'offre a été retirée trois jours avant la date prévue de la signature de l'acte ;

Monsieur X... indique qu'il n'a jamais consenti à la promesse de vente ; que le 14/11/12 le notaire a répondu à Provalim "monsieur X... se réserve le droit d'examiner attentivement vos conditions car il a d'autres offres au même prix" ; il précise que projet ne vaut pas promesse de vente ; qu'il n'y a aucun acte de signé ;

La cour rappellera que selon les dispositions de l'article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;

La cour constate qu'au cas d'espèce la Sarl Provalim entend faire dire que le mandat de vente donné par monsieur X... à l'office notarial constitue en réalité une offre de vente qui lui était faite de manière personnelle et que son mail en date du 14/11/12 constitue son accord sur cette offre de vente, accord qui rend donc la promesse irréversible ;

La cour rappellera cependant et en droit qu'une promesse de vente s'analyse en un acte unilatéral tel que prévu par l'article 1124 par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel il ne manque que le consentement du bénéficiaire ;

La cour constate que dans le cas d'espèce le mandat donné par monsieur X... à l'office notarial s'analyse comme un mandat de vente général et ne comporte le nom d'aucun bénéficiaire tel qu'exigé par l'article 1124 du code civil ; que par suite et même si dans son mail en date du 7 novembre monsieur X... indique qu'il est toujours vendeur, cette réponse ne saurait l'engager de manière particulière envers la Sarl Provalim puisqu'il ajoute "je laisse à l'office notarial le soin de trouver un acquéreur" ; la cour dira aussi que le mail en date du 14/11/12 de l'office notarial adressé à la Sarl Provalim ne saurait constituer une promesse de vente au sens de l'article 1124 du code civil puisqu'il ne s'agit que d'un mail d'information ;

La cour rappellera enfin que par un 2ème mail en date du même jour, l'office notarial indique à la Sarl Provalim : "Monsieur X... se réserve le droit d'examiner attentivement vos conditions car il a d'autres offres au même prix" ;

La cour dira en conséquence que contrairement à ce que soutenu par la Sarl Provalim il n'y a jamais eu dans le cadre de la présente affaire accord entre les parties sur la chose et sur le prix ; que par suite c'est à tort que la Sarl Provalim vient faire soutenir l'application des dispositions de l'article 1583 du code civil ; elle sera déboutée de ce chef de demande et la décision confirmée de ce chef »,

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE

« Sur la vente

L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L'article 1108 du même code dispose que le consentement de la partie qui s'oblige est essentiel pour la validité d'une convention.

Par courriel du 22 août 2012, la société Provalim indique à Monsieur X... : « Pourriez-vous me rappeler au numéro ci-dessous pour faire un point sur nos opérations ».

Par courriel du même jour, Monsieur X... répond : « Je dois m'entretenir demain avec Mme Cathy A... de l'office notarial de Baillargues. Si ça ne vous dérange pas, je vous recontacterai après lui avoir parlé ».

Par courriel du 7 novembre suivant, la société Provalim indique à Monsieur X... : « [...] nous sommes toujours acheteur de votre parcelle. Dites-nous si vous êtes toujours vendeur, ceci de façon à avancer rapidement, ou clore définitivement ce dossier ».

Par courriel du même jour, Monsieur X... répond « Merci pour votre intérêt. Je vous confirme que je suis toujours vendeur. Je laisse à l'office notarial de Baillargues le soin de trouver un acquéreur et de finaliser la vente ».

Par courriel du 14 novembre 2012, Madame A... indique à a société Provalim : « Faisant suite à notre communication téléphonique de ce jour je vous informe du nouveau prix : 250.000 € net vendeur plus 8.000 € d'émolument de négociation [...]. Merci de m'adresser votre accord en retour du présent mail. Je soumettrai votre réponse écrite à Monsieur Frédéric X... mon client ».

Par courriel du même jour, la société Provalim répond : « Vous avez mon bon pour accord pour la signature d'un compromis au prix de 250.000 € + 8.000 € de frais de négociation ».

Par courriel du même jour, Madame A... répond : « Offre bien reçue, merci de transmettre vos conditions de réalisation. M. X... vient de me contacter et se réserve le droit d'examiner attentivement vos conditions car il a d'autres offres au même prix ».

Par courriel du 29 novembre suivant, Madame B..., salariée de l'étude notariale de Maître Z..., notaire de la société Provalim, indique à Madame C..., salariée de l'étude notariale de Maître Y..., notaire de Monsieur X... « Je fais suite au projet que vous m'avez adressé et vous remercie de prendre en considération les observations suivantes [...] ».

Par courriel du 30 novembre suivant, Madame C... répond « Je vous informe par la présente que Monsieur X..., mon client, ne souhaite pas donner suite à cette offre ».

Par courriel du 1er décembre suivant, Madame A... indique à la société Provalim : « [...] Je vous prie de prendre bonne note que Monsieur Frédéric X... ne donne pas suite à cette affaire ».

La société Provalim indique, tout d'abord, que, suivant une jurisprudence constante, il convient de démontrer l'accord des parties sur la chose et sur le prix comme sur les conditions de la vente pour relever que la vente existe.

Le projet de compromis de vente n'est, toutefois, pas signé.

L'accord de Monsieur X... sur les conditions de vente n'est, donc, pas démontré.

La vente n'est, dès lors, pas parfaite.

La société Provalim indique, en outre, qu'il existe des instructions professionnelles propres à l'exercice de la profession notariale qui impose au notaire de transmettre à son confrère, lorsque l'acte de vente est réalisé en double minute, le projet de compromis dans le seul cas où l'accord sur la chose ou sur le prix, comme sur les modalités, est arrêté.

La transmission d'un projet de compromis de vente non signé ne suffit, toutefois, pas à démontrer l'accord de Monsieur X... sur les conditions de la vente.

Il convient, par conséquent, de débouter la société Provalim de ce chef »,

1) - ALORS QUE l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 dispose que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne et que lorsqu'une instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne, de sorte qu'en appliquant d'office à la présente espèce les dispositions de l'article 1124 actuel du code civil, tel qu'il résulte de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, alors que l'instance avait été introduite avant l'entrée en vigueur de cette ordonnance et que la société Provalim se prévalait d'un contrat conclu au mois de novembre 2012, la cour d'appel a violé l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

2) - ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties de sorte qu'en retenant que la société Provalim se prévalait d'une « promesse irréversible » de vente et en écartant l'existence d'une telle promesse, cependant que la société Provalim se prévalait du caractère parfait de la vente conclue entre elle et M. X..., par l'effet de l'acceptation de l'offre émise par ce dernier, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Provalim et méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile,

3) - ALORS QU'une proposition de contracter constitue une offre si elle implique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation, l'offre faite au public liant le pollicitant à l'égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l'offre faite à personne déterminée de sorte qu'en retenant qu'il n'y avait jamais eu dans la présente affaire accord entre les parties sur la chose et sur le prix, sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée par la société Provalim dans ses conclusions d'appel (p. 6 à 8) si le mandat confié par M. X... à l'office notarial de Baillargues, aux termes duquel M. X... s'engageait « dès à présent à signer tout contrat préliminaire et tout acte authentique de vente sous les conditions sus-énoncées », ainsi que le premier courriel adressé à la société Provalim par l'office notarial le 14 novembre 2012, courriel se prévalant de ce mandat et invitant l'acquéreur à donner son « accord » pour un prix « ferme et non négocié » de 250.000 euros, ne constituaient pas des offres de vente, que la société Provalim avait expressément acceptée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil,

4) - ET ALORS ENFIN QU'en adoptant éventuellement les motifs des premiers juges, suivant lesquels l'accord de M. X... sur les conditions de vente n'était pas démontré, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée par la société Provalim dans ses conclusions (p. 6 à 8), si ces conditions n'avaient pas été clairement définies par M. X... dans le mandat confié à l'office notarial de Baillargues, et acceptées par la société Provalim, dans son courriel du 14 novembre 2012, la cour d'appel a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du code civil

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION.

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Provalim de toutes ses demandes et notamment celle tendant à voir condamner Maître Y..., notaire, à raison du défaut d'exécution de son mandat de vente et de son manquement à ses obligations contractuelles ayant conduit à confirmer M. X... dans son retrait,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« En ce qui concerne la demande de la Sarl Provalim faite à l'encontre de l'office notarial la cour constate que celui-ci a toujours avec rapidité facilité les échanges entre les deux parties ; qu'elle a exécuté avec diligence l'ensemble des obligations nées du mandat donné par M. X... ; qu'il ne lui appartenait nullement de passer outre aux ordres en faisant signer un acte de vente pour lequel le mandant n'avait pas donné son accord ; cette demande sera donc rejetée également et la décision confirmée de ce chef »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« L'article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

Il est de jurisprudence constante que le mandat apparent ne peut être admis pour l'établissement d'un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d'un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

La société Provalim fait valoir les éléments suivants. L'étude de Maître Y... n'a jamais produit le mandat de vente qui lui a été concédé par M. X.... Cette étude ne pouvait transmettre un compromis de vente sans s'être préalablement assurée sur l'accord sur la chose et sur le prix était intervenu. Cette étude s'est rendue complice de la violation par M. X... des engagements pris à l'égard de la société Provalim. Elle sera condamnée in solidum avec M. X....

Il a, tout d'abord, été indiqué que M. X... n'avait pas violé ses engagements à l'égard de la société Provalim.

Maître Y... produit, en outre, le mandat de vente au prix net vendeur de 250.000 euros, outre émoluments de 8.000 euros, soir 258.000 euros au total.

Il a, enfin, été indiqué que la transmission d'un projet de compromis de vente non signé ne suffit pas à démontrer l'accord de M. X... sur les conditions de vente.

Il convient, par conséquent, de débouter la société Provalim de ce chef »,

ALORS QUE les notaires doivent s'abstenir de prêter leur ministère à des actes dont ils savent qu'ils méconnaissent les droits d'un tiers, de sorte qu'en énonçant qu'il n'appartenait nullement à Maître Y... de passer outre aux ordres de M. X... en faisant signer un acte de vente pour lequel le mandant n'avait pas donné son accord, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par la société Provalim (conclusions d'appel, p. 9-10), si le mandat confié à l'office notarial par M. X... n'avait pas fait naitre, pour ce dernier, l'obligation de « signer tout contrat préliminaire et tout acte authentique de vente sous les conditions sus énoncées » si bien que Maître Y... ne pouvait, sans commettre de faute, prêter son concours au retrait de son offre effectué par M. X..., en méconnaissance des droits de la société Provalim, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cassation à intervenir

sur le premier moyen

de cassation entrainera, par voie de conséquence, cassation de l'arrêt en ce qu'il a, par des motifs indivisibles, rejeté les demandes formées à l'encontre de Maître Y..., en application de l'article 624 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Provalim à payer à M. X... la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

AUX MOTIFS PROPRES QUE

« La cour reprenant la motivation du 1er juge confirmera la condamnation de la Sarl Provalim à payer à M. X... une somme de 8.000 euros pour procédure abusive »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE

« La société Provalim est un professionnel de l'immobilier.

Elle sait pertinemment que M. X... n'a pas accepté les conditions de vente.

Elle a manifestement souhaité bloquer la vente et contraindre M. X... à lui céder les parcelles.

Il convient, par conséquent, de la condamner à la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive »,

ALORS QUE l'exercice d'une action en justice ne peut entraîner la responsabilité de son auteur en l'absence de faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice, de sorte qu'en se bornant à énoncer que la société Provalim, professionnel de l'immobilier, savait pertinemment que M. X... n'avait pas accepté les conditions de vente et qu'elle avait manifestement souhaité bloquer une vente et contraindre M. X... à lui céder ses parcelles, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser la faute de la société Provalim et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Provalim à payer à Maître Y... la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

AUX MOTIFS QUE

« La Sarl Provalim sera par contre condamnée à payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à Maître Y... ; en effet il est constant et cela résulte de manière claire du 1er jugement que l'office notarial n'a commis aucune faute ; la cour dira que certes une partie a le droit de relever appel d'une décision lui faisant grief ; que cependant ce droit ne doit pas dégénérer en abus d'ester en justice ; que tel est le cas en l'espèce, la Sarl Provalim sachant parfaitement, en tant que professionnel de l'immobilier que son appel était voué à l'échec »,

ALORS QUE l'exercice d'une action en justice ne peut entraîner la responsabilité de son auteur en l'absence de faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice, de sorte qu'en se bornant à énoncer que la société Provalim, professionnel de l'immobilier, savait pertinemment que son appel à l'encontre de Maître Y... était voué à l'échec, la cour d'appel n'a pas caractérisé de faute faisant dégénérer en abus le droit de la société Provalim d'ester en justice, et violé l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

ET ALORS QU'en énonçant qu'il résultait de manière claire du premier jugement que l'office notarial n'avait commis aucune faute, cependant que le tribunal avait au contraire écarté toute condamnation de la société Provalim au bénéfice de Maître Y..., au motif que « l'absence de responsabilité de Maître Y... n'était pas manifeste » et que « l'abus de procédure n'apparait dès lors pas caractérisé », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du jugement rendu le 6 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Montpellier, violant ainsi le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause.