Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 janvier 2017, 15-26.708

Mots clés
propriété • preuve • possession • servitude • société • prescription • produits • vente • immeuble • revendication • transaction • étranger • immobilier • pourvoi • pouvoir

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
26 janvier 2017
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
10 septembre 2015
Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence
19 décembre 2013

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-26.708
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, 19 décembre 2013
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2017:C300118
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000033946640
  • Identifiant Judilibre :5fd90fcbdd8b3fa9b0d5af7c
  • Rapporteur : M. Parneix
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : Me Le Prado, SCP Gatineau et Fattaccini
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 janvier 2017 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 118 F-D Pourvoi n° R 15-26.708 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par Mme [S] [F], domiciliée [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre B), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [G] [J], épouse [K], domiciliée [Adresse 2], 2°/ à Mme [C] [J], domiciliée [Adresse 2], défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de Mme [F], de Me Le Prado, avocat de Mmes [G] et [C] [J], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Aix-en-Provence, 10 septembre 2015), que Mme [F], propriétaire d'une parcelle cadastrée MC [Cadastre 1], desservie par un chemin longeant au nord la parcelle limitrophe de Mmes [J], cadastrée MC [Cadastre 2], les a assignées en revendication du chemin ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu que Mme [F] fait grief à

l'arrêt de dire que le chemin est la propriété de Mmes [J] ;

Mais attendu

, d'une part, qu'ayant constaté que le titre de Mme [F] incluait le chemin d'accès dans la parcelle vendue, tandis que celui de Mmes [J] portait sur la vente d'un domaine rural confrontant ledit chemin sans désigner son propriétaire, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, sans dénaturation, que ces actes, qui n'étaient pas concordants, étaient insuffisants pour déterminer la propriété du chemin et devaient être complétés par l'examen des autres éléments de preuve produits ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'acte d'acquisition du 14 mai 1993 de la société Immoaix, propriétaire antérieur de la parcelle MC [Cadastre 1], ne précisait pas que le chemin d'accès était compris dans la vente et que, selon un acte du 25 avril 1891, un sentier de desserte traversant la parcelle actuellement cadastrée MC [Cadastre 2] avait été transformé en une servitude de passage fixée en limite nord de cette parcelle, la cour d'appel a souverainement retenu, appréciant les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, que ce chemin, qui correspondait à l'assiette de la servitude grevant le fonds MC [Cadastre 2], avait été inclus par erreur dans la parcelle MC [Cadastre 1] et devait être rattaché au fonds de Mmes [J] ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé :

Attendu que Mme [F] fait grief à

l'arrêt de dire qu'elle n'a pas acquis la propriété du chemin par prescription ;

Mais attendu

qu'ayant relevé que le chemin litigieux desservait, non seulement la parcelle MC [Cadastre 1], mais également les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3] provenant de la division du fonds acquis par la société Immoaix, outre les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], la cour d'appel, qui n'était pas tenue, pour apprécier les qualités de la possession invoquée par Mme [F], de recueillir préalablement les observations des parties, a souverainement déduit, de ces seuls motifs, que la possession de Mme [F] était équivoque et n'avait pu permettre l'acquisition du chemin par prescription ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [F] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [F] et la condamne à payer à Mmes [G] et [C] [J] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour Mme [F]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté Mme [F] de sa demande tendant à se voir reconnaître la propriété du chemin situé au nord de la parcelle cadastrée section MC n° 517, AUX MOTIFS PROPRES QUE la preuve parfaite du droit de propriété étant impossible à rapporter, il appartient au juge de rechercher quelle partie bénéficie des présomptions les meilleures et les plus caractérisées ; que dans le cas présent les parties revendiquent toutes deux un chemin qui prend naissance sur la voie publique dénommée [Adresse 1], qui longe les parcelles cadastrées commune d'Aix-en-Provence, section MC nº [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et qui aboutit à la parcelle MC [Cadastre 1] appartenant à Mme [F] ; sur les titres de Mme [F] et de ses auteurs, que par acte du 22 novembre 1999 reçu par Maître [I], notaire à [Localité 1], les époux [B] ont vendu à Mme [F] la parcelle MC [Cadastre 1] pour 21a 88ca ainsi désignée : « une maison d'habitation élevée d'un simple rez-de-chaussée composée de deux chambres, un séjour, une cuisine, une salle d'eau et un WC avec terrain attenant et chemin d'accès » ; que les époux [B] avait acquis ce bien de la SARL Immoaix, représentée par son gérant, Monsieur [R], suivant acte reçu le 14 septembre 1993 par Maître [V], notaire associé à [Localité 1] ; que la désignation du bien ainsi acquis mentionnait également qu'était vendue la maison avec terrain attenant et chemin d'accès ; que la société Immoaix avait elle-même acquis des époux [O], suivant acte reçu le 14 mai 1993par Maître [C], une petite propriété rurale cadastrée MC [Cadastre 7] d'une superficie 89a qu'elle a divisée en trois parcelles ([Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 1]) ; que la propriété ainsi vendue était désignée comme une maison d'habitation, un garage, un atelier et le terrain attenant ; que l'acte ne précisait pas que le chemin d'accès était inclus dans la vente ; qu'il résulte de la lecture des actes que si le titre de Mme [F], et avant elle celui des époux [B] mentionnent le chemin d'accès dans la désignation des biens vendus, leur auteur, la société Immoaix, n'en était pas propriétaire puisque le chemin n'est pas mentionné dans la désignation des biens qui lui avaient été vendus par les époux [O] ; sur les titres de Mesdames [J], que suivant acte reçu le 22 septembre 1919 par Maîtres [H] et [N], les consorts [X] ont vendu à Monsieur [U] [J] un grand domaine rural dénommé « château [Établissement 1] » alors cadastré commune d'Aix-en-Provence, section K nº [Cadastre 8] à [Cadastre 9] et [Cadastre 10] confrontant au levant le chemin de Pont Rout ; que la parcelle K [Cadastre 9] correspond à celle actuellement cadastrée MC [Cadastre 2] ; que les consorts [X] étaient propriétaires de ce bien pour l'avoir acquis le 28 novembre 1912 de Mme [O] [P] veuve [S] ; que cette dernière en était devenue propriétaire suivant acte de partage du 24 juin 1907 ; que l'acte du 22 septembre 1919 contient la clause suivante : « A ce sujet les vendeurs déclarent qu'ils n'ont personnellement créé ni laissé créer aucune servitude sur le domaine vendu et qu'il n'est pas à leur connaissance qu'il en existe d'autre que celle d'un droit de passage résultant d'un acte reçu par Maître [Q], notaire à Aix, le 25 avril 1891 » ; que le 25 avril 1891 avaient comparu devant Maître [Q], notaire à Aix-en-Provence, Messieurs [N] [Z], [U] [T] et [R] [S] ; que l'acte qui a été dressé contient la clause suivante : « Chacun d'eux possède des propriétés au dit quartier du Pont Rout. Les propriétés de Messieurs [Z] et [T] ont un droit de passage dans celle de Monsieur [S] par un sentier qui existait et que ce dernier a supprimé de son autorité privée et qui a donné lieu à une instance dirigée contre lui par Messieurs [Z] et [T] devant le tribunal civil d'Aix. Les parties ont décidé de terminer amiablement leurs contestations par la transaction suivante qui contient des abandons réciproques à titre d'échange. Article 1er : Monsieur [S] reconnaît que Messieurs [Z] et [T], dont les propriétés sont enclavées ont droit de passage sur son fonds. Ce passage qui n'était qu'un sentier traversant la propriété [S] est aujourd'hui transformé en chemin charretier de 3 mètres de largeur qui s'incurvera sur la limite nord de cette propriété et le long de la haie qui la sépare de celle du sieur [W], en passant en 50 centimètres de distance du bord du canal d'arrosage (...) » ; que sur un ancien plan des lieux figurent des tirets qui représentent un sentier traversant en son milieu la parcelle alors cadastrée [Cadastre 9] appartenant à Monsieur [S] ; que sur les plans postérieurs ces tirets ont disparu et apparaît le chemin litigieux que le cadastre de 1974 rattache à la parcelle MC [Cadastre 7] ayant appartenu à la société Immoaix avant sa division et que les plans cadastraux ultérieurs rattachent à la parcelle MC [Cadastre 1] appartenant à Mme [F] ; que la disparition du sentier traversant la parcelle MC [Cadastre 9] (aujourd'hui [Cadastre 2]) au profit de la création d'un chemin en limite nord est conforme à la transaction intervenue le 25 avril 1891 ; qu'en revanche, le rattachement du chemin à la parcelle [Cadastre 1] résulte d'une erreur puisque ce chemin correspond au déplacement en limite de propriété du sentier dépendant du fonds [S] (actuellement [J]) grevé de la servitude de passage ; qu'il résulte donc de l'analyse des titres et actes notariés que le chemin litigieux dépend du fonds [J] ; que Mme [F] n'est pas fondée à contester cette analyse en se prévalant des données cadastrales lesquelles ne constituent que de simples documents à finalités fiscales insusceptibles de faire la preuve du droit de propriété, ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article 712 du code civil, la propriété s'acquiert par accession ou incorporation et par prescription ; que comme dans toute action en revendication, la charge de la preuve incombe au demandeur, soit en l'espèce Mme [F], laquelle est donc tenue de rapporter une preuve directe et positive du droit de propriété dont elle se prévaut ; que la preuve est libre lorsqu'il s'agit d'établir la propriété immobilière, sous réserve que les modes de preuve de la propriété immobilière permettent de rapporter la preuve d'une propriété réelle ; qu'en l'absence de règles légales sur la manière dont le propriétaire fait la preuve de son droit, il appartient à celui qui revendique la propriété d'un bien immobilier d'invoquer des actes et des faits rendant vraisemblable l'existence de son droit, comme les titres de propriété, les faits de possession, les indices matériels, le juge devant rechercher quel est le droit le meilleur et le plus probable au regard des faits et des preuves produites et apprécier la portée des preuves soumises à lui lorsqu'elles entrent en contradiction ; qu'il résulte du titre de propriété de Mme [F] en date du 22 novembre 1999 que l'objet de la vente y était présenté comme « une maison d'habitation (…) avec terrain attenant et chemin d'accès (…) figurant au cadastre savoir section MC n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] surface 00ha 21a 88ca, tel que figuré sur deux plans dont l'un a été établi par M. [U] géomètre-expert à [Localité 2] ci-annexés » ; que l'examen du plan annexé fait apparaître le chemin d'accès reliant la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] au [Adresse 1] comme relevant de celle-ci ; que le titre de l'auteur de Mme [F], M. et Mme [B], en date du 14 septembre 1993, désigne également le bien comme « propriété bâtie située [Adresse 1], consistant en une maison (…) avec terrain attenant et chemin d'accès. Ledit immeuble est cadastré : section MC lieudit [Adresse 3] n° [Cadastre 1] pour une contenance de 21a 88ca » ; qu'or, le titre d'origine de propriété des défenderesses, en date du 22 septembre 1919 s'avère en contradiction avec le titre de la demanderesse dans la mesure où il désigne le bien objet de la vente comme confrontant au nord Beraud, avec chemin entre deux, alors que le titre de l'auteur des vendeurs de Mme [F], en date du 14 mai 1993, mentionne simplement « une petite propriété rurale, comprenant une maison d'habitation principale (…) deux petites maisons, un garage et un atelier et le terrain attenant. Ledit immeuble est cadastré lieudit [Adresse 3] section MC n° [Cadastre 7] pour une contenance de quatre-vingt neuf ares » et qu'aucun titre antérieur n'est produit qui rattacherait le chemin litigieux à la parcelle n° [Cadastre 1] ; qu'en l'état de cette contradiction entre les titres des parties, il y a lieu de s'attacher aux autres éléments de preuve produits par elles pour déterminer la propriété du chemin litigieux ; qu'il apparait que ce n'est qu'à compter de la division intervenue en 1993 que le chemin d'accès se trouve rattaché à la parcelle de la propriété de Mme [F] ; qu'ainsi, un plan non dénommé mentionne la division de propriété d'origine en trois lots, le lot A correspondant à la parcelle n° [Cadastre 1] portant la mention 1676 m², 500 m² env. chemin accès 2176 m², alors que le plan de partage du mois de mars 1993 fait état pour le lot A de la surface de « 1676 m² + chemin d'accès » suivi de la mention « MC [Cadastre 1] * 21a 88 ca » ; que cette apparition tardive du rattachement du chemin à la parcelle n° [Cadastre 1] se trouve confirmée par les matrices cadastrales produites, le chemin litigieux ne relevant de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] ou à celle dont elle est issue que sur le plan cadastral rénové ; qu'en revanche, l'ensemble des autres éléments de preuve produits tendent à rattacher le chemin litigieux à la propriété des défenderesses ; que les autres titres produits, relatifs aux ventes du 28 novembre 1912, du 18 avril 1950, mentionnent le chemin entre leur parcelle et les parcelles situées au nord sans jamais faire état d'une intrusion entre elles du fond essentiellement situé au levant et qui se prolongerait en direction du Pont Rout (actuelle parcelle n° [Cadastre 1]), la vente du 18 avril 1950 des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] aujourd'hui 377 désignant de plus les parcelles qui en sont l'objet comme confrontant au midi aussi bien Chauvin (auteur de Mme [F]) que [J] ; que l'acte de partage du 24 juin 1907 fait également état du confront direct entre la propriété des défenderesses et les propriétés [G], [E] et [M] ; que par ailleurs, un extrait des registres des transcriptions en date du 20 avril 1891 relatif à la transaction intervenue entre MM. [Q] [T] et [S] permet d'établir l'origine du chemin dans le déplacement d'un sentier traversant la propriété [S] aujourd'hui [J] [K] vers le nord et sa transformation en chemin charretier d'une largeur de trois mètres « s'incurvant sur la limite nord de cette propriété » sur lequel M. [S] reconnaît un « droit de passage » au profit des propriétés de MM. [Z] et [T], servitude du 22 septembre 1919, et dont l'assiette se retrouve conforme au tracé actuel du chemin ; qu'il en va même ainsi d'éléments rattachés à la parcelle de la demanderesse, comme le projet de division de la partie nord de la parcelle MC n° 517 et le projet d'acquisition par Mme [F], le plan établi le 3 mars 2006 à la demande de celle-ci, ou le plan du 1er juillet 1993 qui tous rattachent le chemin litigieux à la parcelle des consorts [J], Mme [F] offrant même de procéder à son acquisition en 2006 ; que dans ces conditions, c'est vainement que Mme [F] entend se prévaloir de la mention d'une servitude grevant son fonds dans son acte au profit de la parcelle cadastrée n° [Cadastre 3] et plus particulièrement de la mention selon laquelle « le seul portail pouvant être installé sur l'assiette de cette servitude ne pourra l'être qu'à l'entrée de la propriété d'origine en bordure de la voie publique », l'existence d'une servitude sur son fonds ne pouvant faire preuve d'une propriété d'un chemin qui peut lui être totalement étranger en ce qu'il n'est nullement désigné comme supportant l'assiette de ladite servitude, et que la mention relative à l'éventuelle fermeture en bordure de voie publique ne concerne pas l'entrée de la propriété litigieuse mais, ainsi que le précise l'acte, l'entrée de la « propriété d'origine », étant rappelé que les fonds concernés sont issus de la division d'un fonds plus grand ; qu'alors que Mme [F] n'établit aucunement la cession du chemin litigieux par les défenderesses ou leurs auteurs au profit de ses auteurs antérieurement ou lors de la division intervenue en 1993, aucun autre élément que son propre titre ou celui de son auteur ne permet de rattacher le chemin litigieux à sa propriété ; qu'à l'inverse, les titres des défenderesses sont notamment confortés quant à la propriété du chemin par les matrices cadastrales produites, les titres de tiers et le positionnement de la demanderesse tel que résultant de son projet de division et d'acquisition ; que Mme [F] n'apporte donc pas par titre la propriété du chemin dont elle entend se prévaloir, 1- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les actes soumis à son analyse ; qu'en l'espèce, le titre des consorts [J] indiquait que leur propriété « confronte au nord Béraud, chemin entre deux » ; que ce titre n'allouait pas la propriété du chemin situé au nord de leur parcelle aux consorts [J] ; qu'en jugeant pourtant qu'un tel titre était contradictoire avec le titre de Mme [F] allouant la propriété du chemin à cette dernière, la cour d'appel a dénaturé les deux actes soumis à son analyse, violant ainsi l'article 1134 du code civil. 2- ALORS QUE lorsque les titres des deux parties à l'action en revendication concordent, les autres actes ou pièces sont sans incidence ; qu'en l'espèce, le titre des consorts [J], qui n'attribuait la propriété du chemin litigieux ni à ceux-ci ni au propriétaire de la parcelle située au nord de la leur concordait parfaitement avec le titre de Mme [F] qui allouait la propriété de ce chemin au propriétaire de la parcelle située à l'ouest de celle des consorts [J] ; qu'en se fondant dès lors sur d'autres actes et pièces pour déterminer la propriété du chemin litigieux au lieu de s'arrêter aux mentions concordantes des titres des deux parties à l'action en revendication, la cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté Mme [F] de sa demande tendant à se voir reconnaître la propriété du chemin situé au nord de la parcelle cadastrée section MC n° 517, AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 2272 du code civil le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; que toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; que selon l'article 2261 pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; que par courrier du 15 février 2013 la SARL G-BTP énonce avoir effectué en 2002 le dévoiement du réseau d'eau du canal de Provence et posé un compteur sur le chemin d'accès à la maison de Mme [F] pour un coût de 10 000 € réglé par cette dernière ; que la SARL TP atteste, dans un courrier daté du 8 mars 2015, travailler depuis 14 ans pour Mme [F], avoir empierré le chemin menant à sa maison, avoir régulièrement entretenu ce chemin, taillé les haies ; que cette société précise que ces travaux ont été commandés et réglés par Mme [F] ; que toutefois, le chemin litigieux dessert, non seulement la parcelle MC [Cadastre 1] appartenant à Mme [F], mais également les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3] provenant de la division du fonds acquis par la société Immoaix, outre les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], de sorte que la possession alléguée par Mme [F] est équivoque ; que le fait que Monsieur [R], gérant de la société Immoaix, ait institué en 1993, lors de la division de son fonds, des servitudes de passage réciproques entre les trois parcelles issues de cette division ([Cadastre 1], [Cadastre 1], [Cadastre 3]), n'est pas de nature à démontrer qu'il s'est comporté en propriétaire du chemin litigieux qui ne constituait pas l'assiette des servitudes ainsi créées ; que Mme [F] ne saurait davantage se prévaloir de photographies aériennes ; qu'en effet, l'existence du chemin n'est pas contestée et les clichés produits ne sont pas de nature à établir une possession répondant aux critères posés par l'article 2261 ; qu'enfin le paiement de taxes foncières pour la parcelle MC [Cadastre 1] qui inclut au cadastre l'emprise du chemin litigieux ne constitue pas un acte matériel caractérisant une possession ; qu'en conséquence, et sans qu'il ne soit besoin d'ordonner une expertise, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande fondée sur la prescription acquisitive, 1- ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, respecter le principe de la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce que le chemin litigieux desservait plusieurs parcelles, ce qui aurait pour effet de rendre la possession de Mme [F] équivoque, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. 2- ALORS QU'on est toujours présumé posséder pour soi et à titre de propriétaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé l'existence d'actes matériels de possession par Mme [F] pendant plus de dix ans (travaux de dévoiement d'eau sur l'emprise du chemin, empierrement du chemin, entretien régulier du chemin et taille des haies le bordant…) ; qu'en se bornant dès lors à juger que le fait que le chemin litigieux desserve plusieurs parcelles aurait pour effet de rendre la possession de Mme [F] équivoque, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs impropres à établir que Mme [F] n'avait pas l'intention de se conduire en propriétaire du chemin litigieux, a privé sa décision de base légale au regard des articles 2256, 2261 et 2272 du code civil. 3- ALORS QUE celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; qu'en se bornant dès lors à énoncer qu'il n'était pas démontré que l'auteur du vendeur de Mme [F] se soit comporté en propriétaire du chemin litigieux en 1993, motifs radicalement inopérants à exclure la prescription abrégée de dix ans dont se prévalait Mme [F], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2272 du code civil.