Cour d'appel de Paris, 4 décembre 2014, 13/12428

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2014

(no, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 12428

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2013- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 12/ 01797

APPELANTS

Madame CATHERINE ANDREE X... née le 30 novembre 1968 à VILLENEUVE SAINT GEORGES 94000

demeurant...

Représentée par Me François CHASSIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/ 029876 du 09/ 09/ 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

Monsieur FERNANDO Y... né le 12 décembre 1976 à SAINT PIERRE LES NEMOURS 75012

demeurant...

Représenté par Me François CHASSIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0210

INTIMÉS

Monsieur ERIC PIERRE RENE Z... né le 23 juin 1966 à MONTEREAU FAULT YONNE 77130

demeurant...

Représenté par Me Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0023
Assisté sur l'audience par Me Marion SAINT FORT ICHON, avocat au barreau de MELUN

SARL SOCIETE AGENCE MJ CONSEIL IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 501 794 622

demeurant 2 Rue du 6 août 1944-77820 LE CHATELET EN BRIE

Représentée par Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
Assistée sur l'audience par Me Lisa HERITIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2010 conclu avec le concours de la SARL Agence MJ conseil immobilier, Mme Catherine X... et M. Fernando Y... ont vendu à M. Eric Z... une maison à usage d'habitation sise ...au prix de 154 200 ¿, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 10 octobre 2010. Par avenant du 6 octobre 2010, les parties ont prorogé la date de réalisation de la condition suspensive précitée au 25 octobre 2010 et celle de la réitération de la vente au 31 octobre 2010 au plus tard. Par lettre du 21 octobre 2010, M. Z... a informé l'agent immobilier de sa renonciation à l'acquisition du bien en raison de l'occupation d'une cave par un voisin. Le 16 mars 2011, les vendeurs ont sommé l'acquéreur de régulariser la vente en l'étude du notaire qui a dressé le 22 mars 2011 un procès-verbal de difficulté. Par acte du 14 mai 2012, les consorts X...-Y... ont assigné M. Z... en résolution de la vente ainsi qu'en paiement de la somme de 15 420 ¿ au titre de la clause pénale et l'agent immobilier en paiement de celle de 10 000 ¿ à titre de dommages-intérêts.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 2013, le Tribunal de grande instance de Melun a :

- dit que la condition suspensive relative au prêt était réputée accomplie,
- prononcé la résolution de la vente aux torts des vendeurs en raison du manquement à leur obligation de délivrance conforme,
- dit que la somme de 10 000 ¿ séquestrée entre les mains de l'agent immobilier devait être restituée à M. Z...,
- débouté les consorts X...-Y... de l'ensemble de leurs prétentions,
- condamné in solidum les consorts X...-Y... à payer la somme de 1 000 ¿ à l'agent immobilier en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné les consorts X...-Y... aux dépens.

Par dernières conclusions du 13 octobre 2014, les consorts X...-Y..., appelants, demandent à la Cour de :

- vu les articles 1134, 1147, 1178, 1603, 1604 et 1382 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déduit que M. Z..., par son comportement, avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt,
- débouter M. Z... de l'ensemble de ses demandes,
- débouté l'agent immobilier de l'ensemble de ses demandes.

Statuant à nouveau :

- dire la condition suspensive réputée accomplie, M. Z... en ayant empêché l'accomplissement et prononcer la résolution du " compromis " en raison de la défaillance de celui-ci,
- constater le manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil et d'information,
- condamner M. Z... à leur payer la somme de 15 420 ¿ au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent " jugement ",
- condamner l'agent immobilier à leur verser la somme de 10 000 ¿ de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal,
- condamner M. Z... à leur payer la somme de 1 363, 90 ¿ au titre des frais,
- condamner M. Z... et l'agent immobilier à leur payer la somme de 9 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,
- " ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ".

Par dernières conclusions du 2 juin 2014, M. Z... prie la Cour de :

- vu les articles 1176 et 1178 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive du prêt était réputée accomplie,
- dire que la condition suspensive ne s'est pas réalisée dans le délai prévu sans que ce défaut lui incombe,
- vu les articles 1604, 1610 et 1184 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts des vendeurs,
- dire que la somme de 10 000 ¿ devait lui être restituée,
- condamner les consorts X...-Y... à lui payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire,

- réduire la clause pénale à la somme de 5 000 ¿,
- en tout état de cause, débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes formées contre lui et les condamner aux dépens.

Par dernières conclusions du 19 novembre 2013, la société Agence MJ conseil immobilier demande à la Cour de :

- vu les articles 1134, 1147 et 1991 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris, en conséquence,
- débouter les consorts X...-Y... de leurs demandes dirigées contre elle,
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Considérant, sur la condition suspensive relative au prêt, que les parties ont expressément prévu dans le contrat du 21 juillet 2010 que cette condition était stipulée au seul profit de l'acquéreur, de sorte que lui seul pouvait se prévaloir de la non-obtention du prêt ;

Que, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 octobre 2010 adressée à l'agent immobilier, soit antérieurement à l'expiration de la durée de la condition suspensive prorogée au 25 octobre 2010, M. Z... a expressément renoncé à l'acquisition du bien en raison de l'occupation d'une cave située sous la maison, objet de la vente, par le propriétaire du fonds voisin, sis... ; que M. Z... a confirmé cette position devant le notaire ainsi que l'atteste le procès-verbal de difficulté du 22 mars 2011 ;

Qu'ainsi, la cause de la non-réitération de la vente ne réside pas dans la non-obtention du prêt qui n'a pas été alléguée par l'acquéreur, de sorte que les moyens des vendeurs relatifs à l'application de l'article 1178 du Code Civil, sont inopérants, le jugement entrepris devant être réformé par voie de retranchement en ce qu'il a dit que la condition suspensive relative au prêt était réputée accomplie, pour n'en tirer, d'ailleurs, aucune conséquence quant à l'application de la clause pénale qui est le principal enjeu du litige ;

Considérant, sur la conformité du bien à la description du contrat, que l'acte sous seing privé du 21 juillet 2010 décrit, notamment, " une maison à usage d'habitation, élevée sur un sous-sol, comprenant au sous-sol, une cave. " ; qu'il ressort des conclusions des consorts X...-Y... devant la Cour que la cave du voisin était " mitoyenne à " celle de leur propre maison et " était située sous la cuisine du bien objet de la vente " ; que, par lettre électronique du 29 juillet 2010 adressée à l'agent immobilier, M. Z... écrivait " suite à notre visite d'hier après-midi, pourriez-vous éclaircir le point que nous avons évoqué concernant la cave se situant sous la cuisine ainsi que l'appentis dans la courette y donnant accès afin de valider la propriété de ces locaux et la légalité de l'occupation si il s'avérait qu'ils soient la propriété du bien vendu " ;

Qu'il s'en déduit que le bien vendu n'était pas conforme à la description contractuelle et que l'existence d'une cave, située sous la cuisine du bien vendu, propriété d'un tiers, a été révélée à l'acquéreur postérieurement à la signature de la vente du 21 juillet 2010 ;

Considérant que l'information tardive, puisque postérieure à la vente, et la solution préconisée par le notaire " un simple état descriptif de division établi à la charge de vos vendeurs permettrait de remédier à cette situation ", qui exigeait l'accord d'un tiers et maintenait l'imbrication matérielle des propriétés, justifient le refus de l'acquéreur de réitérer la vente ;

Considérant, sur l'absence de bonne foi de M. Z..., qui aurait sollicité plusieurs prorogations de la durée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour, finalement, refuser de réitérer la vente en prétextant une non-conformité du bien, que, d'abord, il vient d'être dit que la non-conformité était réelle ; qu'en outre, la mise en conformité pouvait être source de difficultés ; qu'enfin, à la suite de sa lettre du 29 juillet 2010, M. Z... a pu croire que les vendeurs allaient résoudre la difficulté, ce qu'ils n'ont pas fait ;

Qu'en conséquence, la mauvaise foi de l'acquéreur n'est pas établie ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les vendeurs de leur demande d'application de la cause pénale à l'encontre de l'acquéreur et de leur demande de dommages-intérêts ;

Considérant, sur la demande des consorts X...-Y... à l'encontre de l'agent immobilier, qu'à bon droit le Tribunal a dit que les vendeurs avaient eu connaissance de la lettre de renonciation à la vente de l'acquéreur par le notaire, et qu'ainsi, aucun préjudice n'était établi ;

Qu'il vient d'être dit que l'acquéreur ne s'était pas prévalu de la non-obtention du prêt pour renoncer à la vente, de sorte que les fautes invoquées par les consorts X...-Y... à l'encontre de leur mandataire, ne sont pas à l'origine du préjudice que les appelants invoquent ;

Que les consorts X...-Y..., qui ne justifient pas avoir informé leur mandataire avant la rédaction de l'acte sous seing privé de la consistance réelle du bien, notamment de l'existence sous la maison d'une cave dépendant d'un autre fonds, ne peuvent lui faire grief de ne pas avoir porté ce fait à la connaissance de l'acquéreur ; qu'il ressort de la lettre de M. Z... du 21 octobre 2010 et du procès-verbal de difficulté que l'existence de la cave litigieuse a été portée à la connaissance de l'acquéreur par les consorts X...-Y... qui ne peuvent prétendre qu'ils n'avaient pas connaissance des doléances de M. Z..., la réponse à celles-ci ayant, d'ailleurs, été faite par le notaire en charge de la rédaction de l'acte authentique de vente ; qu'ainsi, les manquements de l'agent immobilier à son obligation d'information ne sont pas établis ;

Que M. Y... n'ayant pas signé le projet de transaction, les appelants ne peuvent faire grief à l'agent immobilier de ne pas leur avoir conseillé de ne pas signer cet accord ;

Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X...-Y... de leurs demandes contre l'agent immobilier ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de consorts X...-Y... ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. Z... et de l'agent immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Réforme, par voie de retranchement, le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive relative au prêt était réputée accomplie ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum Mme Catherine X... et M. Fernando Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Mme Catherine X... et M. Fernando Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à :

- M. Eric Z... 4 000 ¿,

- la SARL Agence MJ conseil immobilier celle de 3 000 ¿.

Le Greffier, La Présidente,