Cour de cassation, Troisième chambre civile, 22 septembre 2016, 15-20.086

Mots clés
règlement • syndicat • immobilier • nullité • astreinte • ressort • immeuble • pourvoi • propriété • réparation • service • rapport • rejet • siège • syndic

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
22 septembre 2016
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
19 mars 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-20.086
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 19 mars 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C300983
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000033149395
  • Identifiant Judilibre :5fd920b216bec7bde1623821
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 22 septembre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 983 F-D Pourvoi n° T 15-20.086 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

M. T... K..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 19 mars 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers à Aix-en-Provence, dont le siège est [...] , représenté par son syndic l'agence d'P..., [...] , défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller doyen rapporteur, Mme Brenot, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller doyen, les observations de la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat de M. K..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers à Aix-en-Provence, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 mars 2015), que M. K..., propriétaire du lot 3 d'un immeuble en copropriété correspondant à un garage situé au deuxième sous-sol de l'immeuble auquel ont été attribués 45/10000èmes indivis de la propriété du sol et des parties communes, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers (le syndicat) en nullité de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges d'ascenseur ;

Attendu que M. K... fait grief à

l'arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu

qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que, si le second sous-sol de l'immeuble n'était pas desservi par l'ascenseur, M. K... avait la possibilité d'utiliser l'ascenseur qui s'arrête au premier sous-sol pour ensuite prendre l'escalier et se rendre au second sous-sol, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que cet équipement présentait une utilité objective pour le lot de M. K... et retenir que les charges avaient été réparties entre les lots en fonction du critère de l'utilité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. K... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers à Aix-en-Provence ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. K.... M. K... fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir débouté de ses demandes de constatations de l'illégalité et, par suite, de la nullité de la clause n° 5 du règlement de copropriété de l'immeuble sis [...] et Métiers à Aix-en-Provence, ainsi que d'injonction du syndicat des copropriétaires d'établir un décompte des charges de copropriété dues pour le lot n° 3 consécutivement à la déclaration d'illégalité, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision et, en conséquence, de l'avoir condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la somme de 260,99 € au titre des charges de copropriété dues, selon relevé du 25 février 2013; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que l'utilité objective d'un élément d'équipement s'entend de la possibilité pour le copropriétaire de l'emprunter ou de s'en servir qu'il fasse ou non usage de cette possibilité ; que dans le cas présent, M. K... soutient que la répartition des charges prévue par l'article 5 du règlement de copropriété est nulle en ce qu'elle lui alloue des dix/millièmes de charges pour l'ascenseur alors que - son lot, situé au second sous-sol, n'est pas desservi par l'ascenseur qui s'arrête au premier sous-sol, - il n'utilise pas cet ascenseur pour regagner son parking, - il n'utilise pas l'entrée de la copropriété au rez-de-chaussée et passe par le jardin qui donne accès au premier sous-sol ; que la clause de répartition des charges attribue effectivement à son lot n° 3 48/10 000èmes de charges pour l'ascenseur ; qu'elle ne lui en attribue pas s'agissant de la ventilation ; que même s'il n'est pas contesté que le second sous-sol où se trouve le lot de M. K... n'est pas desservi par l'ascenseur, il apparaît que cet équipement présente une utilité objective pour ce lot car son propriétaire a la possibilité, s'il le souhaite, de l'emprunter pour y accéder en passant par le rez-de-chaussée et le premier sous-sol ; qu'il ressort, en outre, de la clause elle-même que les faits qu'il n'offre pas une desserte directe ou n'en constitue pas l'accès le plus facile ont été pris en considération dans la répartition des charges qui ont effectivement été ventilées entre les lots en considération du critère d'utilité énoncé à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, suivant l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 411 à 42 et 46 et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; qu'en l'espèce, l'article 5 du règlement de copropriété prévoit que: «Conformément à l'article de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot […] les charges d'ascenseur et de ventilation mécanique seront réparties entre les différents lots, selon le tableau ci-après, et exprimés en dix/millièmes», qui attribue au lot ni des charges d'ascenseur de 48/10000èmes ; que Monsieur T... K... sollicite que soient constatées l'illégalité et par conséquent la nullité de l'article 5 du règlement de copropriété, faisant valoir qu'il n'a pas à contribuer aux charges de l'ascenseur tel que prévu dans le règlement, puisque le lot n° 3 lui appartenant est un garage situé au second sous-sol et que 1'ascenseur s'arrête au premier sous-sol, de sorte qu'il utilise nécessairement l'escalier pour se rendre au second sous-sol ; que le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers s'oppose à cette demande puisque les copropriétaires disposant d'un local au second sous-sol ont la faculté objective d'utiliser 1'ascenseur pour descendre au premier sous-sol, avant de rejoindre le second sous-sol par l'escalier et remonter de la même façon, ce qui démontre l'utilité objective de l'ascenseur pour les lots situés au second sous-sol et justifie une répartition des charges d'ascenseur telle que précitée ; qu'il ressort des éléments versés aux débats que l'ascenseur présente bien une utilité objective pour le lot, dans la mesure où Monsieur T... K..., copropriétaire, peut l'emprunter s'il le désire pour rejoindre son lot ; qu'il est indifférent que l'ascenseur n'assure pas une desserte directe du lot, ou qu'il ne constitue pas le seul accès, ni l'accès le plus commode, le plus rapide ou le plus court, dès lors qu'il est établi que Monsieur T... K... a toujours la possibilité d'utiliser l'ascenseur, comme d'ailleurs l'escalier, pour parvenir à son lot ; qu'en effet, même si l'ascenseur s'arrête au premier sous-sol, Monsieur T... K... est susceptible de s'en servir, pour quelques motifs que ce soit, pour descendre jusqu'à ce sous-sol pour ensuite prendre l'escalier et se rendre au second sous-sol où se trouve son lot ; qu'il importe peu qu'une des sorties de l'immeuble se situe au premier sous-sol et que Monsieur T... K... n'ait pas d'intérêt particulier à entrer ou sortir par le rez-de-chaussée plutôt qu'au premier sous-sol, seule comptant l'utilité objective de l'élément d'équipement ; qu'en outre, il apparaît que le tableau de répartition des charges d'ascenseur de l'article 5 du règlement de copropriété ne comporte pas des charges d'ascenseur uniformes, mais bien variables en fonction de la spécificité des lots ; qu'en conséquence, l'article 5 du règlement de la copropriété ne saurait être déclaré illégal, ni consécutivement non écrit, par référence aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient donc de débouter Monsieur T... K... de sa demande à cet égard et de celle afférente, d'injonction au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 5 cours des Arts et Métiers d'établir un décompte des charges de copropriété dues pour le lot ni consécutivement à la déclaration d'illégalité, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision ; ALORS QU'est nulle une répartition de charges d'entretien d'ascenseur effectuée entre les lots desservis proportionnellement à la fraction de copropriété attribuée à chaque lot sans tenir compte du degré de l'utilité que le service de l'ascenseur présente pour chaque lot ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour considérer que la répartition des charges d'ascenseur entre les lots de la copropriété du 5 Cours des Arts et Métiers était régulière, qu'elle avait été faite en fonction de l'utilité objective pour chaque lot de l'ascenseur et que le lot de M. [...] était desservi, même si seulement indirectement, sans s'expliquer, comme elle y était invitée, sur le fait qu'il résultait de l'état descriptif de division et règlement de copropriété que le lot n° 3 lui appartenant, situé au deuxième sous-sol, correspondant à 45/ 10 000èmes, non desservi directement par l'ascenseur lequel s'arrête au premier sous-sol, et le lot n° 18, qui correspond également à 45/10 000èmes du sol, mais qui est situé au premier sous-sol (rez-de-jardin) et est donc desservi directement par l'ascenseur, se sont tous deux vus attribuer 48/ 10 000èmes des charges de réparation et d'entretien d'ascenseur, de sorte que ces dernières n'ont pas été réparties en fonction de l'utilité objective de l'ascenseur pour chaque lot de garage, mais de la fraction de copropriété qui leur était attribuée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.