Cour de cassation, Troisième chambre civile, 19 décembre 2019, 18-25.493

Mots clés
qualification • rapport • pourvoi • préemption • ressort • société • vente • tiers • lotissement • publication • référendaire • affichage • désistement • immeuble • presse

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
19 décembre 2019
Cour d'appel de Montpellier
2 novembre 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-25.493
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Montpellier, 2 novembre 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C301109
  • Identifiant Judilibre :5fca5f4d20b18e468282053f
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1109 F-D Pourvoi n° H 18-25.493 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. N... B..., 2°/ Mme L... V..., épouse B..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 2 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (chambre de l'expropriation), dans le litige les opposant : 1°/ à l'Etablissement public foncier d'Occitanie (EPF d'Occitanie), dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du Gouvernement du département des Pyrénées-Orientales, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de Me Haas, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de l'Etablissement public foncier d'Occitanie, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. et Mme B... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement du département des Pyrénées-orientales ;

Attendu que l'arrêt attaqué

(Montpellier, 2 novembre 2018) fixe le montant des indemnités revenant à M. et Mme B... au titre de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier d'Occitanie (l'EPF d'Occitanie), de deux parcelles leur appartenant, situées dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme B... font grief à

l'arrêt de fixer la date de référence au 12 mars 2009 ;

Mais attendu

que, la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du plan local d'urbanisme ne faisant pas partie de celles limitativement prévues par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a déduit à bon droit de ce seul motif qu'elle ne pouvait être prise en compte pour déterminer la date de référence ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme B... font grief à

l'arrêt de fixer les indemnités d'expropriation comme il le fait ;

Mais attendu

qu'ayant retenu que les parcelles étaient desservies par des réseaux électrique et d'eau potable de dimensions insuffisantes pour la réalisation de l'opération d'aménagement d'ensemble de la zone dans laquelle elles étaient situées, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit qu'elles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR fixé la date de référence au 12 mars 2009 et, en conséquence, D'AVOIR fixé l'indemnité due par l'EPF d'Occitanie aux époux B... au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section [...] [...] et [...] 384 sur la commune de Corbère à la somme totale de 160 759 euros ; AUX MOTIFS QUE l'article L. 213-4 a du code de l'urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce la commune de Corbère a approuvé son plan local d'urbanisme (PLU) le 25 janvier 2009, cette délibération a fait l'objet d'un affichage en mairie le 2 mars 2009 et d'une publication dans la presse le 12 mars 2009 ; que la délibération du 29 juin 2009 instituant le droit de préemption sur l'ensemble des zones U et AU du PLU qui a été publiée le 9 juillet 2009 n'a pas eu comme objet de modifier le PLU ; que par arrêté préfectoral du 24 septembre 2015 les travaux relatifs au projet d'aménagement du secteur dit « rue de la Fontaine » sur le territoire de la commune de Corbère ont été déclarés d'utilité publique ; que l'article 2 de l'arrêté indique expressément que la déclaration d'utilité publique emporte modification des dispositions du PLU de la commune de Corbère, conformément au dossier annexé ; qu'il ressort du registre des délibérations du conseil municipal que lors de la séance du 23 juillet 2015 à l'issue de laquelle a été émis un avis favorable au projet de mise en compatibilité du PLU avec l'opération projetée, que la réalisation du projet d'aménagement sur le secteur nécessite une adaptation du PLU sur trois points, le périmètre d'attente du projet d'aménagement global, l'emplacement réservé n° 1 prévu pour un parking public, et l'ajustement du tracé des zones UA et UB ; que, toutefois, il ressort de l'enquête publique que les modifications apportées au PLU pour permettre sa mise en conformité avec l'opération prévue n'ont entraîné qu'une légère modification du tracé de l'emplacement réservé n° 1 et n'a pas affecté les règles des zones UA et UB ; qu'il en résulte que la modification du PLU, qui n'est intervenue que pour les besoins de l'opération d'utilité publique, ne doit pas être prise en compte pour déterminer la date de référence, laquelle, par conséquent, doit être fixée au 12 mars 2009 ; ALORS, 1°), QUE, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation d'un bien soumis au droit de préemption urbain et non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que la modification du plan local d'urbanisme ainsi visée est celle qui affecte une ou plusieurs caractéristiques de la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, sans qu'importe à cet égard que la délimitation de ladite zone soit elle-même modifiée ; qu'en considérant que les modifications apportées au plan local d'urbanisme par l'arrêté du 24 septembre 2015 ne devaient pas être prises en compte pour déterminer la date de référence, après avoir pourtant relevé que ces modifications affectaient trois caractéristiques de la zone dans laquelle étaient situés les biens expropriés, à savoir l'instauration d'un périmètre d'attente du projet d'aménagement global, la modification du périmètre de l'emplacement réservé n° 1 prévu pour un parking public et l'ajustement du tracé des zones UA et UB, le tout sur la parcelle cadastrée [...] appartenant aux époux B..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 213-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble les articles L. 213-6, alinéa 1er, du code de l'urbanisme et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; ALORS, 2°), QUE, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation d'un bien soumis au droit de préemption urbain et non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, peu important que cet acte soit également celui déclarant l'opération d'utilité publique ; qu'en se fondant, pour considérer que la modification du plan local d'urbanisme par l'arrêté du 24 septembre 2015 n'avait pas lieu d'être prise en compte pour déterminer la date de référence, sur la circonstance inopérante qu'une telle modification n'était intervenue que pour les besoins de l'opération d'utilité publique, la cour d'appel a violé l'article L. 213-4 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble les articles L. 213-6, alinéa 1er, du code de l'urbanisme et L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité due par l'EPF d'Occitanie aux époux B... au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section [...] [...] et [...] 384 sur la commune de Corbère, à la somme totale de 160 759 euros (145 236 + 15 523) ; AUX MOTIFS QUE, sur la qualification de la parcelle, il ressort de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : 1°) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu, ou par une carte communale ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2°) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions, sont évalués en fonction de leur usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 ; qu'au 12 mars 2009 les parcelles étaient classées en zone UB du [...] , zone d'habitat à caractère essentiellement résidentiel, à vocation d'accueil d'habitat, de services et d'activités commerciales conformément aux articles UB 1 et UB 2 ; que cette zone comporte un périmètre interdisant pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure au seuil défini à l'article UB 2.4, savoir que dans le périmètre délimité en application de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à 18 m² sont interdites ; que les parcelles objet du présent litige sont incluses dans le périmètre d'attente du projet d'aménagement global, il en résulte qu'à la date de référence, elles ont une constructibilité limitée à 18 m² ; qu'il est toutefois exact que cette restriction n'a pas affecté les parcelles de façon permanente dans la mesure où elle n'avait vocation à s'appliquer que pour une durée de cinq années ; qu'en ce qui concerne la desserte par les réseaux, il ressort du rapport établi par la société d'expertise Roussillon Topo Ingénieries le 18 janvier 2017 que le réseau d'eau potable existant à proximité des parcelles expropriées ne permet pas l'alimentation du projet d'aménagement d'ensemble instauré par le périmètre délimité en application de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, dans la mesure où pour réaliser une opération d'une vingtaine de logements sur le terrain il conviendra de reprendre la conduite existante et de créer une conduite sous les voies du futur projet ; qu'en ce qui concerne le réseau d'électricité, la société d'expertise explique que le câble dont l'émergence se situe sur le terrain n'est pas dimensionné pour alimenter un projet d'une vingtaine de logements sur les parcelles [...] , pouvant au plus alimenter deux lots, que pour réaliser l'opération de 20 logements il sera nécessaire de créer un transformateur HTA/BTA ; qu'il en résulte que les réseaux existants sont de dimensions insuffisantes pour la réalisation de l'opération d'aménagement ; que les époux B... soutiennent que l'opération projetée est disproportionnée par rapport à la capacité de construction des terrains mais il n'appartient pas au juge de l'expropriation qui statue sur le montant de l'indemnité due aux expropriés de formuler un avis sur la problématique de l'utilité publique du projet ; que la deuxième condition exigée par l'article L. 322-3 du code de l'expropriation n'étant pas réunie, les deux parcelles ne peuvent être donc considérées comme des terrains à bâtir et doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif, savoir comme des terrains à urbaniser ; que, sur l'évaluation des parcelles, les époux B... produisent à l'appui de leur demande des offres de terrain à bâtir (pièce n° 14) et une proposition commerciale de la société Hectare (pièce n°10), il ne s'agit toutefois pas de ventes effectives, ces éléments ne peuvent être retenus comme élément de comparaison ; qu'ils fournissent une attestation notariale concernant un immeuble cadastré lieu-dit « poux Albe » sur la commune de Corbère, qui fait état de la cession de cette parcelle de 1970 m² le 8 août 2008 ; que l'attestation ne fait toutefois pas référence au prix de la vente, qu'ils déclarent avoir été conclue à hauteur de 90 000 euros, soit 45,68 euros/m² ; qu'ils produisent un rapport d'évaluation effectuée par la société Expert Bâtiment Travaux Public en mars 2016 qui retient comme base de ces deux parcelles la somme de 140 euros/m², eu égard à la proximité des réseaux, au fait qu'elles se situent en zone constructible, qu'elles présentent une planéité générale satisfaisante, qu'un portail permet l'accessibilité à la partie basse des parcelles ; que ce rapport ne fait toutefois référence à aucune transaction qui serait intervenue à une date proche de la décision sur des parcelles similaires ; que dans le complément de rapport établi le 28 novembre 2017, il n'est fait référence qu'à des propositions de ventes foncières, concernant des terrains constructibles situés en lotissement pour la première (« lotissement le clos des tilleuls » à Corbère) ; que ces éléments ne peuvent pas être retenus comme éléments de comparaison ; que l'EPFO a produit en première instance trois éléments de comparaison (vente du 28 mai 2014 sur la commune de Corbère à 20,31 euros/m², vente du 26 novembre 2014 sur la commune de Thuir à 12,42 euros/m², acquisition fin 2011 en 2012 de plusieurs parcelles sur la commune de Millas à 25 euros/m²), qui concerne toutefois des parcelles situées en zone d'urbanisation future ; qu'il produit en cause d'appel un compromis de vente établi le 3 juin 2016, d'une parcelle sise sur la commune de Corbère à 25 euros/m² ; que le commissaire du gouvernement n'a produit aucun élément de comparaison ; qu'il résulte de ces éléments que l'offre faite par l'EPFO à hauteur de 26 euros/m² doit être retenue, l'indemnité principale sera donc égale à la somme suivante : 5 586 m² x 26 euros = 145 236 euros ; que, sur l'indemnité de remploi, le mode de calcul retenu par le premier juge appliqué à l'indemnité principale accordée, donne la somme suivante : 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros, 10 000 euros x 15 % = 1 500 euros, 130 236 x 10 % = 13 023, total : 15 523 euros ; que cette somme sera accordée aux époux [...] ; ALORS, 1°), QU'il est tenu compte, pour l'évaluation des biens expropriés, des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive ; qu'en se fondant, pour exclure la qualification de terrains à bâtir des parcelles expropriées, sur la circonstance que ces dernières étaient affectées d'une restriction de constructibilité à 18 m2, tout en relevant que cette restriction n'avait pas affecté les parcelles de façon permanente dans la mesure où elle n'avait vocation à s'appliquer que pour une durée de cinq années, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 322-2, alinéa 3, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 322-3 du même code ; ALORS, 2°), QUE la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont notamment effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; qu'en retenant, pour exclure la qualification de terrains à bâtir, que les réseaux électrique et d'eau potable existants étaient de dimensions insuffisantes pour la réalisation de l'opération d'aménagement projetée comportant une vingtaine de logements, sans rechercher si lesdits réseaux étaient de dimensions adaptées à la capacité de construction des terrains, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.