Cour d'appel de Versailles, 6 décembre 2022, 21/07189

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section

ARRET

N° PAR DEFAUT DU 06 DECEMBRE 2022 N° RG 21/07189 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3YW AFFAIRE : M. [U] [T] C/ M. [C] [P] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Août 2021 par le Tribunal de proximité de COLOMBES N° RG : 11-20/000299 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 06/12/22 à : Me Anne VINCOT Me Olivier ROUAULT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [T] [Adresse 2] [Localité 1] Représentant : Maître Anne VINCOT de la SCP JEAN-YVES & ANNE VINCOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 18 - Représentant : Maître Barbara PIERANTI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0789 APPELANT **************** Monsieur [C] [P] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000253 Madame [Y] [Z] épouse [P] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000253 INTIMES Monsieur [E] [R] [T] [Adresse 5] [Localité 6] Assigné à étude INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2022, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 19 janvier 2014, M. [C] [P] et Mme [Y] [Z], épouse [P], ont donné à bail à M. [E] [R] [T] un pavillon situé [Adresse 5]. Suivant acte sous seing privé, M. [U] [T] s'est porté caution solidaire des engagements du locataire. Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2020, M. et Mme [P] ont assigné M. [R] [T] et M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail du fait du congé délivré pour le 31 janvier 2020, - l'expulsion de M. [R] [T] dans le mois du prononcé du jugement ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la condamnation solidaire des défendeurs à payer l'arriéré des loyers dus, soit la somme de 10 868, 34 euros, sauf à parfaire, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 700 euros par mois, - la condamnation in solidum des défendeurs à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire rendu le 4 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a : - prononcé la résiliation du bail au 31 janvier 2020, - condamné solidairement M. [R] [T] et M. [T] à payer la somme de 5 268, 34 euros au 31 janvier 2020 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement, - condamné in solidum M. [R] [T] et M. [T] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges de la résiliation jusqu'à la libération des lieux, - ordonné l'expulsion de M. [R] [T] et de tout occupant de son chef, sans délai, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - supprimé le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, - autorisé M. et Mme [P] à transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant le logement, aux conditions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, - débouté M. [R] [T] et M. [T] de leur demande, - condamné in solidum M. [R] [T] et M. [T] à payer aux époux [P] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté chaque partie des autres demandes, - condamné in solidum M. [R] [T] et M. [T] à supporter les dépens. Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2021, M. [U] [T] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 septembre 2022, M. [U] [T], appelant, demande à la cour de : - infirmer le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Colombes le 4 août 2021 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - à titre principal, annuler le congé pour vendre signifié le 10 juillet 2019 à M. [R] [T] par les époux [P], - à titre subsidiaire, dire et juger qu'en sa qualité de caution, il n'est pas tenu in solidum au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation de la résiliation jusqu'à la libération des lieux, quel que soit le montant fixé par la cour, - à titre infiniment subsidiaire, prendre acte de sa volonté de résilier son engagement de caution à compter de la régularisation de ses écritures, En tout état de cause, - dire que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, - fixer le loyer du bien pris à bail par M. [R] [T] à la somme de 630 euros et appliquer une pondération de 15% de ce montant jusqu'à réparation des désordres suivants : * le remplacement de la chaudière, * la rénovation de l'installation électrique, la plomberie de la cuisine, * la réinstallation de la boîte aux lettres et d'une sonnette, travaux qui devront être exécutés sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement, - lui accorder un échelonnement de sa dette sur deux années si cette dernière devait être supérieure au montant consigné de 5 268, 23 euros, - débouter les consorts [P] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner les époux [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [P] aux entiers dépens de la procédure. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 24 mai 2022, M. et Mme [P], intimés, demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Colombes du 4 août 2021, - débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [T] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [T] en tous les dépens dont distraction au profit de Me Rouault, membre de la SELARL Concorde Avocats, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. M. [E] [R] [T], intimé, n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par acte de commissaire de justice déposé à l'étude le 3 février 2022. Les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice déposé à l'étude le 19 septembre 2022. Les conclusions de ses co- intimés lui ont été signifiées le 23 juin 2022 par acte de commissaire de justice remis à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 septembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. M. [R] [T], intimé, n'ayant pas été cité à personne, la cour statuera par défaut en application des dispositions de l'article 474, alinéa 2, du code de procédure civile.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I) Sur l'exception de nullité du congé pour vendre du 10 juillet 2019 M. [U] [T] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a validé le congé pour vente signifié le 10 juillet 2019 à son fils, locataire en titre, motif pris de ce que : - le bien décrit dans le congé ne correspond pas à celui donné à bail en ce qu'il ne mentionne pas l'existence d'une mezzanine, d'une arrière-cuisine et d'un jardinet et le bien décrit dans le congé mentionne ' bâtiment C', alors que, dans le contrat de bail, le pavillon est présenté comme le numéro 1, - le prix de 215 000 euros proposé est excessif, - aucun métrage du bien n'est indiqué dans le congé, - le congé litigieux n'a été délivré qu'avec le seul objectif de se débarasser du locataire, les époux [P] n'ayant eu aucune intention réelle de vendre, comme en témoigne le fait qu'ils n'ont accompli aucune démarche en vue de la mise en vente de leur bien. Les époux [P], bailleurs intimés, répliquent que : - le congé litigieux reprend les mentions indiquées dans leur titre de propriété, - postérieurement à l'acquisition du logement, ils ont effectué des travaux consistant notamment en la création d'une chambre et d'une salle de bains en mezzanine, - le congé litigieux porte sans aucune ambiguïté sur un bien leur appartenant. Réponse de la cour Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vendre doit notamment décrire avec exactitude les locaux loués et ses dépendances éventuelles. La description du bien vendu dans le congé ne correspond pas, en l'espèce, à celle qui en est fait dans bail consenti à M. [R] [T]. En effet, le congé litigieux mentionne : ' En vertu d'un bail signé ... le janvier 2014 Vous êtes locataire de divers locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5] : Un logement dans le bâtiment C, à droite du passage, comportant deux pièces, cuisine, water-closets formant le lot n°07 et les cinquantes millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Tandis que le bail indique : ' F2, pavillon n°1, comprenant séjour- coin cuisine, chambre et salle de bains en mezzanine- jardinet'. Cette absence de concordance entre la description contractuelle des biens loués et celle des locaux proposés à la vente est une source d'incertitude sur l'objet de la vente, lequel n'est pas déterminé, ce qui empêche le destinataire de l'offre de l'accepter en toute connaissance de cause, lui causant ainsi un grief. En outre, si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre ; cette contestation est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d'aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé ( 3e Civ., 15 mars 2000, pourvoi n° 98-14.372 ; Cass.3eme civ. 16 janvier 2002 ; Cass., 3eme civ., 21 novembre 2001). En effet, le congé pour vendre implique nécessairement l'accomplissement d'actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective. En l'espèce, les époux [P] ne justifient d'aucune démarche positive pour procéder à la vente du bien litigieux depuis la délivrance du congé intervenue il y a plus de trois ans, telles que la conclusion d'un mandat de vente, la publication d'annonces, l'affichage de panneaux ou visites d'acquéreurs éventuels, de sorte que le congé litigieux encourt la nullité pour absence d'intention réelle et sincère de vendre. Les époux [P] sollicitent, à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. Toutefois, cette demande exprimée dans le corps de leurs écritures (p.6) n'est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions, si bien que la cour n'en est pas saisie, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. Par suite de l'annulation du congé litigieux, les époux [P] seront déboutés de leurs demandes visant à obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire, sa condamnation, solidairement avec la caution, au paiement d'une indemnité d'occupation. II) Sur la demande reconventionnelle de M. [U] [T] en réduction du loyer M. [U] [T] sollicite la réduction du loyer à la somme de 630 euros par mois, jusqu'à la réalisation des travaux suivants : remplacement de la chaudière, rénovation de l'installation électrique, rénovation de la plomberie de la cuisine, réinstallation d'une boîte aux lettres et d'une sonnette. Il motive cette demande de réduction par le fait que : - le contrat de bail ne mentionne pas la superficie du bien donné à bail, - un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que des équipements en bon état de fonctionnement. Les époux [P] répliquent que l'indécence du logement n'est nullement caractérisée au vu du procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats par l'appelant. Réponse de la cour Avant l'entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, la mention de la surface habitable était obligatoire depuis la loi du 25 mars 2009, sans que le non-respect de cette obligation soit sanctionné. L'article 3 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que le locataire peut, dans le délai d'un mois de l'entrée en vigueur du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter la surface habitable du bien au bail et qu'à défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de réponse négative, le locataire peut saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente aux fins d'obtenir une diminution du loyer. Il n'est pas justifié en l'espèce que le locataire a sollicité du bailleur l'indication de la surface habitable dans le bail dans le mois suivant la prise d'effet du bail ni même postérieurement de sorte que, la procédure de l'article 3 sus-visé n'ayant pas été respectée, l'absence de mention de la surface habitable dans le bail ne saurait justifier la réduction du loyer sollicitée par la caution. Par ailleurs, lors de la délivrance du logement, le bailleur est tenu d'une obligation de réparation puisqu'il doit délivrer un logement en bon état de « réparations de toutes espèces ». Pendant la durée du bail, le bailleur doit, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il doit en conséquence faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives. Si le bailleur ne respecte pas son obligation, le preneur doit le mettre en demeure de le faire. En l'espèce, il est produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 décembre 2020 sur lequel le commissaire relève l'absence de garde-corps aux extrémités de la mezzanine (présence d'anneaux sur les piliers), que la chaudière s'arrête lorsque l'on coupe l'eau avant de se rallumer automatiquement quelques secondes plus tard, la présence de quatre absorbeurs d'humidité dans la pièce à vivre, étant relevé que les murs ne présentent aucune trace d'humidité, que l'ampoule se trouvant au plafond de la cuisine ne s'allume pas, que l'applique murale de la salle de bains ne fonctionne pas, le locataire s'éclairant au moyen d'une lampe à pince, l'état vétuste du jardinet, l' absence, enfin, de boîtes aux lettres sur le portail d'entrée. L'impossibilité de fermer la fenêtre de toit ' à certaines périodes de l'année' n'est pas établie. Ce procès-verbal ne caractérise pas de manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et d'entretien, par plus qu'il ne caractérise un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent à leur locataire. La nécessité de procéder au remplacement de la chaudière, à la rénovation de l'installation électrique et de la plomberie de la cuisine, n'est nullement établie. En outre, les menus désordres déplorés par le locataire n'ont jamais fait donné lieu à une mise en demeure des bailleurs et ne sauraient justifier la réduction de loyer sollicitée par M. [T], qui sera, par suite, débouté de cette demande. III) Sur la dette locative Les bailleurs sollicitent la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a condamné le locataire et la caution au paiement de la somme de 5 268, 24 euros au titre de l'arriéré locatif. M. [U] [T] ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif retenu par le premier juge, et indique avoir consigné cette somme sur le compte Carpa de son conseil et être conscient qu'une somme sera mise à sa charge au titre de l'arriéré locatif. Partant le jugement querellé sera confirmé de ce chef. IV) Sur les demandes accessoires Les époux [P], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné solidairement M. [E] [R]-[T] et M. [U] [T] à payer la somme de 5 268,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement dont appel ; Statuant à nouveau Déclare nul le congé pour vente signifié le 10 juillet 2019 à M. [E] [R]-[T] ; Déboute M. [C] [P] et Mme [Y] [Z], épouse [P], de leurs demandes de résiliation du bail, ainsi que de leurs demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; Déboute M. [U] [T] de sa demande visant à voir fixer le loyer mensuel à la somme de 630 euros, et réduire le montant de ce loyer de 15 % jusqu'à la réalisation des travaux de remplacement de la chaudière, de rénovation de l'installation électrique, de rénovation de la plomberie de la cuisine, de réinstallation d'une boîte aux lettres et d'une sonnette ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [C] [P] et Mme [Y] [Z], épouse [P], à payer à M. [U] [T] une indemnité de 3 000 euros ; Condamne M. [C] [P] et Mme [Y] [Z], épouse [P], aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,