Cour de cassation, Troisième chambre civile, 23 novembre 2017, 15-25.300

Portée limitée
Mots clés
preneur • service • trouble • préjudice • pourvoi • rapport • remise • ressort • société • tiers • chèque • commandement • condamnation • contrat • harcèlement

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
23 novembre 2017
Cour d'appel de Paris Pôle 4 - Chambre 3
11 juin 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-25.300
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris Pôle 4 - Chambre 3, 11 juin 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2017:C310421
  • Identifiant Judilibre :5fcaa596d644409c7171bcb6
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 novembre 2017 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10421 F Pourvoi n° K 15-25.300 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme Sarah X..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 11 juin 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant à M. Nicolas Y..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de Mme X..., de Me A..., avocat de M. Y... ; Sur le rapport de M. Z..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article

1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme de 2 000 euros à M. Y... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept

qu'en décidant

, tant par motifs propres que par motifs adoptés, que Mme X... ne pouvait pas opposer l'exception d'inexécution à son bailleur, faute de justifier d'une impossibilité d'habiter le local, cependant qu'il résultait des constatations des juges d'appel comme des premiers juges que l'appartement présentait tous les caractères d'un logement insalubre, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du code civil, ALORS QUE le preneur, qui n'est pas en mesure, en raison de l'inexécution par le bailleur de l'une de ses obligations essentielles, de jouir paisiblement des lieux loués conformément à leur destination telle que stipulée dans le bail, est fondé à suspendre le payement des loyers ; qu'en se bornant à énoncer que Mme X... ne rapportait pas la preuve d'une impossibilité d'habiter dans le local, faute de démonter la présence d'insectes dans le logement, sans vérifier si, comme le soutenait la preneuse, le système électrique de l'appartement n'était pas aux normes réglementaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1728 du code civil et l'article 6, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ALORS QUE le preneur est fondé à opposer l'exception d'inexécution lorsque le local loué ne constitue pas un logement décent ; qu'en jugeant, par motifs adoptés du premier juge, que le simple fait que le logement ne répondait pas aux normes de décence ne suffisait pas à dispenser les locataires du respect de leurs obligations et notamment du paiement des loyers, dès lors qu'il restait habitable, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1728 du code civil et l'article 6, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ALORS QUE le locataire peut suspendre le paiement de son loyer lorsque, du fait de la carence du bailleur, il y a impossibilité totale d'utiliser les lieux loués ; qu'en tout état de cause, le compte doit être fait entre les parties lorsque le bailleur a, en contrepartie de loyers non versés, encaissé une partie de la somme affectée au dépôt de garantie ; que Mme X... faisait valoir qu'elle était à jour des loyers et qu'elle avait uniquement séquestré deux demi-mois de loyers du fait de l'état d'insalubrité de l'appartement en décembre 2012 et janvier 2013; qu'elle soulignait que M. Y... avait encaissé le deuxième chèque correspondant au dépôt de garantie, soit la somme de 700 € le 17 janvier 2013, afin de rééquilibrer les comptes à son avantage ; qu'en considérant qu'il y avait lieu de condamner Mme X... au paiement d'un rappel de loyer d'un montant de 1 837,17 € au titre des loyers impayés, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1728 du code civil. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Sarah X... de ses demandes au titre des dommages et intérêts, AUX MOTIFS PROPRES QU' il résulte des pièces versées au dossier que, dès le 24 juillet 2012, le service technique de l'habitat de la ville de Paris a informé le bailleur que le coin cuisine était dépourvu d'évacuation d'air vicié et que la salle d'eau /wc était pourvue d'un dispositif d'évacuation conforme à la réglementation mais insuffisant au vu des moisissures se développant sur le bas des murs; qu'il précisait cependant, par courrier en date du 4 octobre 2012, que " la ventilation par extraction mécanique débouchant en façade est conforme", avant toutefois, par courrier du 7 décembre 2012, d'informer M. Nicolas Y... de ce que l'extracteur mécanique de la salle d'eau/wc était défectueux (bruits anormaux, roulements hors d'usage, absence de temporisateur) et de le sommer de prendre les dispositions nécessaires, dans un délai d'un mois, afin de remédier à ces désordres ; que ce constat était conforme au rapport d'expertise du 25 février 2013 du Cabinet Klebaner, mandaté par la compagnie d'assurance Matmut de Mme X..., concluant également à la présence d'humidité dans le logement à cause de la fermeture des chauffages des radiateurs dans la journée ; que l'expert précisait que la remise en chauffe générait l'apparition de points de rosée, avec choc thermique sur les murs en contact avec l'extérieur (murs froids) et notait la condensation derrière les meubles par suite d'une circulation d'air contrariée par le mobilier ; qu'il préconisait, à la charge du bailleur, une amélioration de système de renouvellement de l'air dans la salle de bains, ainsi que le rebouchage de l'espace laissé entre le trou et le passage du câble au plafond, et recommandait à la locataire, de chauffer régulièrement son logement afin d'éviter les chocs thermiques et la production de condensation liés aux écarts de température en période hivernale, l'expert précisant que Mme X... lui avait indiqué être au chômage et ne pas avoir la possibilité de payer l'électricité ; qu'il résulte de ces constatations que la présence d'humidité dans l'appartement trouve sa cause tant dans le dysfonctionnement de la VMC, qui relève de la responsabilité du bailleur, que dans l'insuffisance, voire l'absence totale de chauffage par la locataire, qui ne conteste pas avoir résilié son contrat de fourniture d'électricité dès le 11 janvier 2013 ; qu'il est également établi que M. Y... a pris contact avec sa locataire dès le 27 décembre 2012 afin d'effectuer les travaux nécessaires pour la mise aux normes de la ventilation de l'appartement ; que cependant, Mme X... n'a pu se rendre disponible durant plusieurs semaines en raison de son hospitalisation, et n'a pas donné accès à son appartement pour la réalisation des travaux ; qu'elle n'a pas davantage honoré le rendez-vous fixé au 28 mars 2013 avec la représentante du syndic et le plombier ; qu'il ressort de l'attestation de la société Etablissements Antony Berg du 12 septembre 2013 qu'aucune anomalie n'a été relevée sur la douche, le wc et la cuisine, et que lors de l'ouverture d'un Té de visite et du siphon, il a été constaté une forte quantité de cheveux et autres ... ( Crème capillaire etc) obstruant l'évacuation, dont l'entretien incombe au locataire ; qu'après avoir fait état d'un trouble de jouissance consécutif aux désordres ci-dessus analysés, force est de constater que l'appelante, dans les prétentions énoncées au dispositif de ses conclusions, sur lesquelles la cour statue, en application de l'article 954 du code de procédure civile, ne forme aucune demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, et se limite à une demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, en invoquant le harcèlement de M. Y... pour des prétendus retards de loyers ; que même s'il est incontestable que Mme X... est atteinte d'une maladie orpheline de type myopathique, et également du syndrôme d'Elhers-Danlos, ainsi qu'il résulte des certificats médicaux versés au dossier, pour autant elle ne justifie pas de l'issue de la plainte déposée à l'encontre de son bailleur, le 18 janvier 2013, pour des faits de soumission de personne vulnérable dans un cadre d'hébergement indigne, et qu'elle n'établit nullement le prétendu harcèlement de son bailleur, dont ni les courriers, ni l'attitude pour tenter de remédier aux désordres dénoncés ou pour réclamer les loyers impayés ne permettent de caractériser un comportement fautif à son égard, alors qu'il existait des impayés de loyers et alors que la mise aux normes de la ventilation de l'appartement n'a pu s'effectuer du fait de l'indisponibilité de la locataire ; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter Mme X... de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que de son côté, le preneur est tenu, en vertu de l'article 1728 du code civil, de deux obligations principales, et notamment d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; que si les différentes pièces versées aux débats permettent d'établir que l'appartement présente de nombreuses moisissures, il s'avère en revanche que des divergences existent quant à l'origine de ces moisissures ; que dès le mois de juillet 2012, le service technique de l'habitat de la ville de Paris informait M. Nicolas Y... que le coin cuisine était dépourvu d'évacuation d'air vicié et que la salle d'eau/wc disposait d'un dispositif d'évacuation conforme à la réglementation mais insuffisant au vu des moisissures se développant sur le bas des murs ; que par courrier du 7 décembre 2012, M. Nicolas Y... était de nouveau sommé de prendre les dispositions nécessaires, dans un délai d'un mois, afin de remédier aux désordres constatés ; que ce constat était confirmé par le rapport d'expertise du cabinet Klebaner du 25 février 2013 ; que cependant, cet expert concluait également à la présence d'humidité dans le logement à cause de la fermeture des chauffages par radiateurs dans la journée ; qu'il indiquait que lors de la remise en chauffe, il y avait l'apparition de points de rosée avec choc thermique sur les murs en contact avec l'extérieur (murs froids) et de condensation derrière les meubles par suite d'une circulation d'air contrariée par le mobilier ; que dès lors, il était préconisé de la part du bailleur une amélioration du système du renouvellement de l'air dans la salle de bains et reboucher l'espace laissé entre le trou et le passage du câble au plafond et, de la part de la locataire, de chauffer régulièrement son logement ; que l'expert précisait également qu'à l'annonce de son diagnostic, Mme Sarah X... lui avait indiqué être au chômage et ne pas avoir la possibilité de payer l'électricité ; que l'attestation de M. C... qui prétend avoir été présent à l'occasion de l'expertise et que l'expert a refusé de noter que l'évacuation de l'eau dans la salle de bains s'effectuait mal, que le chauffage était allumé, que la VMC ne fonctionnait pas du tout et qu'il refusait d'écouter Mme Sarah X... ne saurait être retenu dès lors que sa présence n'a pas été indiquée par l'expert ; qu'en outre, la facture EDF communiquée ne permet pas de contester les conclusions de la précédente expertise, dès lors qu'il s'agit d'une facture de résiliation qui date d'ailleurs du 11 janvier 2013, soit six mois avant le départ de Mme Sarah X... des lieux ; qu'il apparaît en conséquence que la présence d'humidité dans le logement est due tant au comportement du bailleur que de la locataire ; qu'il y a de plus lieu de relever que suite au courrier de relance du service technique de l'habitat de la ville de Paris du 7 décembre 2012, M. Nicolas Y... a pris contact avec sa locataire dès le 27 décembre 2012 afin d'effectuer les travaux nécessaires pour la mise aux normes de la ventilation de l'appartement ; que Mme Sarah X... n'a pu se rendre disponible durant plusieurs semaines du fait d'une hospitalisation et n'a pas donné accès à l'appartement afin que les travaux soient réalisés ; que Mme X... n'a pas davantage honoré le rendez-vous fixée en date du 28 mars 2013 avec la représentante du syndic et le plombier ; que de même, il ressort de l'attestation de la société Établissements Antony Berg qu'aucune anomalie n'a été relevée sur la douche, le lavabo, le wc et la cuisine ; que lors de l'ouverture du Té de visite et du siphon, il a été constaté une forte quantité de cheveux et autres obstruant l'évacuation ; que l'entretien des évacuations relève de l'obligation d'entretien mise à la charge du locataire ; qu'enfin, en ce qui concerne l'état des parties communes, il est établi que le syndicat des copropriétaires a voté dès 2010 que des travaux de remise en état du bâti et des parties communes soient réalisées ; que cependant, lors de la réalisation des travaux, le mauvais état des planchers hauts, des paliers d'étage et des sous-face des volées d'escaliers était découvert ce qui a nécessité la prolongation des travaux de réfection des parties communes ; que si le bureau de la sécurité de l'habitat notait, en date du 16 avril 2013, que la situation présentait toujours un péril, il est également établi que les travaux de réfection se poursuivent à ce jour ; qu'aucun arrêté d'insalubrité ou de péril n'a d'ailleurs été rendu ; qu'en conséquence, Mme Sarah X... et Mme Maria D... seront déboutées au titre de la reconnaissance d'un préjudice de jouissance, ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les écritures d'appel qui lui sont soumises ; qu'en considérant que Mme X... ne formait aucune demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, quand il ressortait de ses écritures d'appel qu'elle entendait voir réformer la décision frappée d'appel en ce qu'elle l'avait déboutée de cette demande et qu'elle avait formé une demande de dommages et intérêts visant l'article 1382 du code civil qui couvrait l'ensemble des préjudices subis notamment le trouble de jouissance occasionné par les multiples désagréments de l'appartement, dont la cour d'appel n'a pas nié la matérialité, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile, ALORS QUE le bailleur qui ne délivre pas un logement décent est tenu de réparer le trouble de jouissance subi par le locataire ; qu'en écartant toute indemnisation de la locataire au titre d'un trouble de jouissance dont elle avait pourtant constaté la matérialité au motif qu'elle aurait été également à l'origine des désordres en ce qu'elle n'aurait pas chauffé suffisamment l'appartement, quand il résultait de ses propres constatations que les désordres - la moisissure - étaient apparus dès le 24 juillet 2012, soit deux mois après l'entrée dans les lieux de la locataire durant la période estivale, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1719 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de M. Nicolas Y... à payer à Mme Sarah X... la somme de 466 € au titre de la restitution d'une partie du dépôt de garantie et d'avoir, en conséquence, débouté Mme X... de sa demande en restitution de l'intégralité du dépôt de garantie, AUX MOTIFS PROPRES QU' en application des dispositions de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'il résulte du constat d'huissier de sortie des lieux, établi le 10 juin 2013, que si l'équipement de l'appartement, s'agissant d'un meublé, est restitué en état de fonctionnement ou à l'état d'usage, en revanche, l'huissier a relevé la présence de moisissures sur le bas des murs et sur les plinthes de la pièce principale, ainsi que sur les murs et plafond de la salle d'eau, qu'il a également constaté que l'évacuation du lavabo de la salle d'eau était bouchée et qu'il y avait de l'eau stagnante dans la cuvette des wc ; qu'il a noté que le système de ventilation de l'appartement ne fonctionnait pas ; que si les dégradations de l'appartement sont essentiellement dues au comportement de Mme X... qui ne chauffait pas suffisamment le logement, et qui n'entretenait pas les siphons, pour autant, il est également établi que l'origine des dégradations, et notamment des moisissures, est également due à l'absence d'un système de ventilation efficace ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... à restituer à Mme X... uniquement un tiers du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 466 euros, ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' aux termes de l'article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; que l'article 1732 du même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en l'espèce, l'état des lieux d'entrée ne fait apparaître que l'état des appareils et ameublements présents dans l'appartement ; qu'il ressort du constat établi par Maître B..., huissier de justice, lors de l'état des lieux de sortie que les meubles étaient restitués dans le même état que lors de l'entrée ; qu'en revanche, la présence de moisissures était relevée sur le bas des murs et plinthes de la pièce principale et sur les murs et plafonds de la salle d'eau ; qu'il était également constaté la présence d'eau dans le lavabo et les wc et l'absence de système de ventilation ; que l'origine de ces dégradations est due en partie à l'absence d'un système de ventilation efficace dans l'appartement ; que néanmoins, le bailleur s'était proposé au cours du bail de changer ce système ; qu'il apparaît dès lors que les dégradations commises sont surtout dues au comportement de Mme X... et notamment à l'absence d'entretien des siphons et à l'absence de chauffage suffisant du logement ; que dès lors, M. Nicolas Y... sera condamné à restituer à Mme Sarah X... uniquement un tiers du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 466 €, dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, ALORS QUE selon l'article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ; qu'en considérant qu'il y avait lieu de restituer à Mme Sarah X... uniquement un tiers du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 466 €, aux motifs que l'origine des dégradations était due en partie à l'absence d'un système de ventilation efficace dans l'appartement mais également au comportement de Mme X... et notamment à l'absence d'entretien des siphons et à l'absence de chauffage suffisant du logement, quand il résultait de ses propres constatations que dès le 24 juillet 2012, soit moins de deux mois après l'entrée dans les lieux de la locataire et en période estivale, le service technique de l'habitat de la ville de Paris informait M. Nicolas Y... que le coin cuisine était dépourvu d'évacuation d'air vicié et que la salle d'eau/wc disposait d'un dispositif d'évacuation conforme à la réglementation mais insuffisant au vu des moisissures se développant sur le bas des murs, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les articles 1732 et 1134 du code civil.

MOYENS ANNEXES

à la présente décision Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Mme Sarah X... de sa demande au titre de l'exception d'inexécution et de l'avoir condamnée solidairement avec Mme Maria D... à payer à M. Nicolas Y..., en deniers et quittances, la somme de 1 834,17 € au titre des loyers et des charges dus au 10 juin 2013, avec les intérêts légaux à compter du 25 mars 2013, date de l'assignation, pour la somme de 1 437,50 € et à compter du jugement entrepris pour le surplus, AUX MOTIFS PROPRES QU' il résulte du décompte versé aux débats par M. Y... qu'à la date du commandement de payer en date du 7 février 2013, Mme X... était débitrice de la somme de 1 437,50 € au titre des loyers impayés, Mme X... ayant elle-même reconnu avoir séquestré deux demi-mois de loyers en décembre 2012 et en janvier 2013, alors que faute de justifier que le logement était inhabitable, elle n'était pas fondée à se dispenser du paiement du loyer ; que restant redevable de la moitié du dépôt de garantie à hauteur de 700 €, du loyer de mai 2013 et du loyer de juin 2013 à hauteur de 396,67 €, prorata temporis du 1er au 17 juin 2013, le bail ayant pris fin à son échéance, en dépit du départ antérieur de la locataire, c'est à bon droit que le premier juge a condamné Mme X... au paiement de la somme de 1 834,17 € au titre des loyers et des charges dus au 10 juin 2013, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2013, date de l'assignation, pour la somme de 1 437,50 €, et à compter du jugement entrepris pour le surplus, même si Mme X... produit la photocopie d'un chèque de Mme D... de 2 507,86 €, portant le tampon de l'huissier ainsi que la mention" Reçu le 6 décembre 2014", dès lors qu'il s'agit d'une condamnation" en deniers ou quittances ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; qu'en l'espèce, M. Nicolas Y... justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer du 7 février 2013 et le décompte de la créance ; que Mme Sarah X... et Mme Maria D... ne contestent pas le montant des loyers et taxe impayés ; que par conséquent, il convient de condamner Mme Sarah X... et Mme Maria D... solidairement à payer à M. Nicolas Y... la somme de 1 834,17 € représentant les loyers et charges dus au 10 juin 2013, avec les intérêts légaux à compter du 25 mars 2013, date de l'assignation, sur la somme de 1 437,50 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l'article 1153 du code civil, ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le locataire peut suspendre le paiement de son loyer lorsque, du fait de la carence du bailleur, il y a impossibilité totale d'utiliser les lieux loués ; qu'en l'espèce, malgré les conditions de vie décrites par Mme Sarah X..., il n'est pas établit qu'une impossibilité de résider dans le logement existait. En effet, la société Christal notait, dans son attestation du 20 décembre 2012, que le technicien n'avait détecté la présence d'aucunes larves xylophages dans l'appartement ; que de même, le service technique de l'habitat de la ville de Paris, le cabinet Klebaner, expert missionné par la compagnie d'assurance Matmut, assureur de Mme Sarah X..., ainsi que Maître B..., huissier de justice, ne relevaient la présence d'insectes ou de traces d'insectes dans l'appartement ; que seules étaient relevées des moisissures en divers endroits du logement ; que le simple fait que le logement ne réponde pas aux normes de décence ne suffit pas à dispenser les locataires du respect de leurs obligations et notamment du paiement des loyers, dès lors que le logement reste habitable ; qu'en conséquence, Mme Sarah X... et Mme Maria D... seront déboutées de leur demande d'exception d'inexécution en ce qui concerne les loyers impayés, ALORS QUE le locataire est fondé à opposer l'exception d'inexécution lorsqu'il est établi que, du fait de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, il s'est trouvé dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle ;