Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 septembre 2017, 16-19.228

Mots clés
règlement • syndicat • prorata • sci • résidence • rapport • société • statut • subsidiaire • réparation • grâce • immeuble • pourvoi • produits • ressort • siège • immobilier

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 septembre 2017
Cour d'appel de Chambéry
18 novembre 2014

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    16-19.228
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Chambéry, 18 novembre 2014
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2017:C300935
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000035576773
  • Identifiant Judilibre :5fd8f9883202718e5d749dd9
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Delvolvé et Trichet, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 septembre 2017 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 935 F-D Pourvoi n° F 16-19.228 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Peclet-Lac du Lou-Chavière, dont le siège est [...] les Menuires, 73440 Saint-Martin-de-Belleville, représenté par son syndic la société Belleville gestion rota immobilier, enseigne l'agence Capuçon, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2014 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section ), dans le litige l'opposant à la société des Aravis, société civile immobilière, dont le siège est immeuble Chavière les Menuires, 73440 Saint-Martin-de-Belleville, défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme X..., conseiller, les observations de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Peclet - Lac du Lou - Chavière , de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société des Aravis, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Chambéry, 18 novembre 2014), que la SCI des Aravis, propriétaire d'un lot à usage de restaurant et discothèque dans un immeuble en copropriété comprenant une galerie marchande, a été assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à

l'arrêt de dire que la galerie marchande constitue une partie commune dont les charges doivent être réparties selon les tantièmes généraux ;

Mais attendu

qu'ayant relevé qu'aux termes du chapitre I, section I, article 1 du règlement de copropriété, la voie intérieure, formant galerie marchande traversant la copropriété, constituait une partie commune générale et que tous les copropriétaires avaient accès à cette galerie par l'intérieur de l'immeuble et exactement retenu que, conformément à l'article 37 de ce règlement, les charges générales devaient être réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes générales et que cette clause, qui n'était pas contraire aux dispositions d'ordre public relative au statut de la copropriété ne devait pas être réputée non écrite, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen

, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à

l'arrêt de la condamner à payer au syndicat une certaine sommme au titre des charges de chauffage ;

Mais attendu

qu'ayant retenu, sans dénaturation, que la répartition des charges de chauffage devait obéir, en principe, aux critères fixés par l'article 41 I et II du règlement de copropriété, que la tarification appliquée par l'association syndicale ne présentait qu'un caractère subsidiaire et que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que cette dernière répartition répondait aux conditions prévues à l'article 41 III, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que le syndicat était fondé, en application de l'article 1251 du code civil, à répartir entre les copropriétaires les dépenses exposées pour assurer le chauffage de l'immeuble dès lors que l'état des installations ne lui offrait aucune alternative, à défaut de décision de l'assemblée générale prévoyant de modifier ces installations, et que la clé de répartition proposée par l'expert désigné judiciairement faisait une exacte application des dispositions de l'article 41 précité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Peclet-Lac du Loup-Chavière aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Peclet-Lac du Loup-Chavière et le condamne à payer à la société des Aravis la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Peclet-Lac du Lou-Chavière. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir dit que la galerie marchande constituait une partie commune dont les charges devaient être réparties selon les tantièmes généraux, condamné la SCI DES ARAVIS à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 19.958,75 euros, aux motifs que sur les charges communes générales autres que celles afférentes à la galerie marchande, le syndicat des copropriétaires demandait paiement d'une somme de 41.035,87 euros pour la période du 1er septembre 1998 au 1er septembre 2014 ; que celle-ci faisait l'objet au chapitre I, section I, article 1, du règlement de copropriété d'une mention selon laquelle l'immeuble était traversé par une voie intérieure formant galerie-marchande ; que celle-ci appartenait donc effectivement aux parties communes de la copropriété; que le syndicat des copropriétaires invoquait les dispositions de l'article 37-1° du règlement de copropriété selon lesquelles les charges générales comprenaient toutes celles qui n'étaient pas considérées comme spéciales aux termes des articles ci-après, et notamment, celles de l'article 37-J relatives à la galerie marchande; que cependant cette citation était tronquée ; qu'en effet, la phrase complète était ainsi libellée : « les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles ci-après, elles comprennent notamment sans que celte énonciation soit limitative ( ) j) les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux circulations intérieures avec leurs escaliers et dégagements formant galerie marchande pour tous les travaux afférents qui ne seraient pas assurés par l'association syndicale des Ménuires » ; que l'article 37 avait donc le sens contraire de celui que le syndicat voulait lui donner; que selon l'article 37-2° les charges générales seraient réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes générales; que les premiers juges avaient donc fait une lecture exacte du règlement de copropriété en énonçant que seules les charges afférentes aux locaux de la résidence hôtelière devaient échapper à la répartition entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ; qu'il résultait du rapport d'expertise de M. Y... que l'accès aux locaux d'habitation se faisait principalement par la route, car c'était là qu'étaient installées les boîtes aux lettres et c'était le seul accès permettant de décharger les bagages ; que l'accès à ces mêmes locaux se faisait pour les skieurs par les casiers à ski situés sous la galerie, qu'enfin, l'accès par la galerie était plus malaisé (obligation d'emprunter un sas de taille réduit, même si les ascenseurs s'arrêtaient à ce palier) ; que tous les copropriétaires avaient accès à la galerie marchande par l'intérieur de l'immeuble puisque celle-ci était desservie par les ascenseurs, même si cet accès était moins utilisé, et même s'ils ne fréquentaient la galerie marchande qu'en qualité de clients des commerces ; que le règlement de copropriété ne comprenait aucune disposition sur les dépenses relatives au personnel de sécurité, à la sécurité incendie galerie ou d'électricité de la galerie marchande; que comme l'indiquait son, intitulé, la clause dite d'aggravation des dépenses figurant à l'article 45- 13° ne visait pas les charges de copropriété, mais seulement les dépenses prévues à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la clause figurant à l'article 37 -J du règlement de copropriété n'était donc contraire à aucune disposition d'ordre public et ne pouvait être déclarée non-écrite par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence les premiers juges avaient décidé à juste titre que les charges de la galerie marchande devaient être réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux; que la SCI DES ARAVIS devait supporter 1488/100330 des charges communes générales, et donc pour les charges de la galerie marchande, 19.958,75 euros et 41.035,87 euros pour les charges communes générales ; et aux motifs éventuellement adoptés que le règlement de copropriété ne visait, au titre des parties communes spéciales, que les locaux constituant la résidence hôtelière; que l'article 37 du règlement de copropriété de la copropriété disposait que les charges générales comprenaient notamment les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux circulations intérieures avec leurs escaliers et dégagement formant galerie marchande pour tous les travaux afférents qui ne seraient pas assurés par l'association syndicale des Ménuires ; qu'il en résultait la volonté expresse de la copropriété de considérer en qualité de charges générales les frais afférents à la galerie précitée à l'exception de ceux engagés par l'association syndicale des Ménuires ; que le rapport Y... du 26 mars 2002, homologué par l'arrêt du 25 octobre 2005, avait retenu que la galerie commerciale de l'immeuble avait fait l'objet de travaux d'embellissement pour 453.346,40 F dont il avait proposé la répartition à hauteur de 10% au profit des lots non-commerciaux et à hauteur de 90% pour les locaux commerciaux, soit 32.455,97 F au profit de la SCI DES ARAVIS ; qu'il avait ainsi adopté une clef de répartition différente selon l'usage des lots privatifs; que, cependant, il ressortait du rapport en question que ce dernier ne s'était prononcé que sur la répartition de ces travaux d'embellissement; qu'il n'avait pas donné d'avis technique sur la répartition des frais courant relatifs à l'entretien de cette galerie commerciale; qu'il ne pouvait donc être soutenu par la copropriété que la clef de répartition retenue par l'expert judiciaire avait autorité de chose jugée concernant les charges réclamées par la copropriété; que les statuts de l'association syndicale des Ménuires prévoyaient, au titre des cotisations des adhérents de l'association, que le mode de calcul de celles-ci s'opérerait en fonction de la surface privative des adhérents pondérée selon un indice variant selon l'usage de leurs lots (1 pour les résidences secondaires, 0.5 pour les résidences principales et les établissements hôteliers ou para-hôteliers et 5 pour les autres locaux commerciaux) ; que, cependant, ce mode de calcul ne concernait que l'adhésion à l'association syndicale des Ménuires; que l'article 37 du règlement de copropriété disposait expressément que les charges générales relatives à la galerie marchande, à j'exception de ceux par l'association syndicale des Ménuires, constituaient des charges générales; qu'il en ressortait clairement la volonté des copropriétaires de soumettre les charges engagées directement par la copropriété au titre de la galerie commerciale au statut des charges communes ; qu'il ne pouvait donc être tiré argument par la copropriété de ces statuts pour conclure que ces charges constituaient des charges spéciales, Alors, d'une part, que les juges du fond appelés à statuer sur la répartition de charges de copropriété ne peuvent dénaturer les stipulations claires et précises d'un règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle ; qu'en l'espèce, l'article 37-1°-J du règlement de la copropriété de la résidence PECLET-LAC DU LOUP- CHAVIERE opère une distinction, pour leur répartition, entre les charges communes générales et « les charges spéciales relatives aux circulations intérieures avec leurs escaliers et dégagements formant galerie marchande pour tous les travaux afférents qui ne seraient pas assurés par l'association syndicale des Ménuires » ; qu'en retenant le contraire, pour dénier aux charges de la galerie marchande le caractère de charges communes spéciales et dire que leur répartition devait suivre le mode de répartition des charges communes générales, la cour d'appel a dénaturé les stipulations susvisées et violé l'article 1134 du code civil, Alors, d'autre part, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, le syndicat avait exposé dans ses conclusions (p. 21, § 5 et s.) que l'article 37 du règlement de copropriété relatif aux différentes catégories de charges de copropriété se référant expressément aux charges assumées par l'association syndicale les Ménuires, la portée de ce règlement et la recherche de la volonté des copropriétaires devait nécessairement se faire au regard du cahier des charges et des statuts de cette association syndicale, nonobstant sa dissolution, qu'il se déduisait du rapprochement de ces différents actes la volonté non équivoque des copropriétaires de faire échapper les charges de la galerie marchande à la catégorie des charges communes générales et de procéder à leur répartition au regard de leur utilité pour les différents lots ; qu'en délaissant ces conclusions, particulièrement pertinentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors, en tout état de cause, que si les charges communes relatives à la conservation de l'immeuble, à l'entretien et l'administration des parties communes doivent en principe être supportées par tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, certains lots doivent être affranchis purement et simplement de toute participation à certaines charges communes générales lorsque ces charges ne sont d'aucune utilité pour les locaux considérés ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que l'accès aux locaux d'habitation de la copropriété litigeuse se fait par la route ou, pour les skieurs, par les casiers à ski, que l'accès par la galerie marchande est malaisé et que les copropriétaires ne l'empruntent qu'en tant qu'usagers des commerces ; qu'il s'en déduisait que la galerie marchande était dépourvue d'utilité pour les copropriétaires résidents qui ne pouvaient être tenus d'en assumer les charges; qu'en ordonnant néanmoins la répartition des charges d'entretien de la galerie marchande entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes généraux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI DES ARAVIS à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 23.722,54 euros au titre des charges de chauffage impayées pour la période du 1er septembre 1998 au 1er septembre 2014, Aux motifs que le chauffage de l'immeuble était assuré par une installation collective gérée par une association syndicale ; que selon l'article 4-11° du règlement de copropriété, l'installation de chauffage central et d'eau chaude desservant l'immeuble appartenait aux parties communes de la copropriété (à l'exclusion, bien entendu, des éléments qui pourraient, tout en étant situés dans l'immeuble, appartenir au concessionnaire du chauffage collectif de la station des Menuires) ; qu'en conséquence, la répartition des charges de chauffage devait obéir en principe aux critères fixés au I et II de l'article 41 ; que la tarification appliquée par l'association syndicale ne présentait qu'un caractère subsidiaire ; qu'elle devait être écartée puisque le syndicat ne démontrait pas qu'elle répondait aux conditions prévues au III de l'article 41 ; que toutefois par l'effet des dispositions de l'article 1251 du code civil, le syndicat était fondé en toute hypothèse à répartir entre les copropriétaires les dépenses qu'il était amené à exposer pour assurer le chauffage de l'immeuble dès lors que l'état des installations ne lui offrait aucune alternative, à défaut de décision de l'assemblée générale prévoyant de modifier ces installations; que M. Z... s'était attaché à établir un tableau de répartition conforme aux dispositions de l'article 41 du règlement de copropriété, Alors, d'une part, que les juges du fond ne peuvent dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, selon les stipulations claires et précises de l'article 41 III du règlement de copropriété litigieux, la répartition des charges de chauffage devait être opérée entre les copropriétaires au prorata des puissances calorifiques des appareils installés dans chaque local privatif, cette répartition devant être mise en oeuvre grâce à l'installation et au relevé de compteurs individuels de calories ou bien « directement selon le mode de tarification de la société concessionnaire, pour autant que celui-ci permette de satisfaire [à ce] principe de répartition » ; que ces deux modalités de mise en oeuvre des critères de répartition susvisés étaient donc alternatifs ; qu'en retenant néanmoins que l'application de la tarification de la société concessionnaire n'avait été prévue par le règlement de copropriété qu'à titre subsidiaire, la cour d'appel a dénaturé l'article 41-III de ce règlement et violé l'article 1134 du code civil, Alors, d'autre part, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait exposé dans ses écritures (conclusions du 16 septembre 2014 p. 29, § 2 et s.) que l'installation de compteurs calorifiques individuels n'ayant pas été possible, l'association syndicale avait opéré une répartition des charges de chauffage au prorata de la surface des locaux considérés, en conformité avec les stipulations du règlement de copropriété; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors, enfin, que le syndicat des copropriétaires avait exposé que l'assemblée générale des copropriétaires s'en était expressément rapportée à l'association syndicale pour la gestion de l'installation de chauffage et la répartition des charges y afférentes ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement pertinent, de nature à corroborer la régularité de la répartition des charges de chauffage opérée selon le mode de tarification établi par l'association syndicale, la cour d'appel a violé le même texte.