Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 25 mai 2023, 19/04812

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------

ARRÊT DU : 25 MAI 2023

N° RG 19/04812 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LGWB

Madame [G] [X] [R] [H] épouse [M]

Monsieur [P] [C] [M]

c/

Madame [E] [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 août 2019 (R.G. 18/00158) par le Tribunal de Grande Instance de Libourne suivant déclaration d'appel du 30 août 2019

APPELANTS :

[G] [X] [R] [H] épouse [M]

née le 20 Septembre 1960 à [Localité 5] (ALGERIE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[P] [C] [M]

né le 12 Septembre 1945 à [Localité 8]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me JOLY substituant Me Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[E] [L]

née le 22 Janvier 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Expert-Comptable,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Amandine GIMEL substituant Me Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

:

Par acte notarié du 03 octobre 2014, M. [C] [M] et son épouse Mme [X] [M] ont vendu à Mme [E] [L], pour un montant de 500 000 euros, une maison d'habitation située au numéro [Localité 3] dans la commune de [Adresse 6].

Alléguant divers désordres d'humidité, de ventilation et de non-conformité relevant de vices cachés, Mme [L] a, suivant un acte d'huissier du 13 juin 2016, assigné M. et Mme [M] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.

L'ordonnance du 27 juillet 2016 a fait droit à cette demande et désigné Mme [U].

Le rapport d'expertise de cette dernière a été déposé le 23mars 2017.

Par acte du 30 janvier 2018, Mme [L] a assigné M. et Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Libourne afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 30 355 euros au titre de la diminution du prix de vente correspondant au montant des travaux de reprise induits par les vices cachés, outre une indemnité de 8 700 euros pour troubles de jouissance.

Le jugement rendu le 1er août 2019 par le tribunal de grande instance de Libourne a :

- dit que l'immeuble vendu était affecté de vices cachés et en conséquence fait droit à l'action estimatoire de Mme [L],

- condamné in solidum M. et Mme [M] à payer à Mme [L] les sommes de :

- 30 355 euros au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble en résultant, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- 2 580 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- 1 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté le surplus des prétentions des parties,

- condamné in solidum M. et Mme [M] aux dépens dont feront partie les frais de la procédure de référé et le coût de l'expertise.

M. et Mme [M] ont relevé appel de l'intégralité du dispositif de cette décision le 30 août 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2019, M. et Mme [M] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

- déclarer leur appel recevable,

- réformer la décision rendue par le tribunal de grande instance de Libourne le 1er août 2019 en ce qu'elle :

- retient l'existence de vices cachés, et fait droit à l'action estimatoire de Mme [L],

- les a condamnés in solidum à lui payer les sommes de :

- 30 355 euros au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble en résultant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- 2 580 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- 1 000 euros au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

- constater qu'aucun vice caché n'affecte l'immeuble,

- débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes à leur encontre,

- la condamner, à titre reconventionnel, à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2020, Mme [L] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

Sur les vices cachés :

- de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a dit recevable son action estimatoire et condamner les vendeurs à l'indemniser au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble,

En conséquence :

- de constater l'existence de vices cachés affectant la maison acquise par ses soins auprès de M. et Mme [M],

- d'exclure la clause exonératoire pour vices cachés contenue dans l'acte notarié du 03 octobre 2014 en raison de la qualité de professionnel des vendeurs,

- de constater que M. et Mme [M] ont dissimulé les vices à leur acquéreur,

- de les condamner in solidum au paiement d'une somme de 30 355 euros au titre de la diminution du prix de vente,

Sur les préjudices immatériels :

- d'infirmer partiellement le jugement critiqué en ce qu'il a limité le préjudice de jouissance à la somme de 2 580 euros,

- de condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

- de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il lui a alloué les sommes de :

- 1 000 euros au titre du préjudice moral,

- une indemnité de 1 500 euros euros sur le fondement de l'article 700 et les dépens de référé, de fond comprenant le coût de l'expertise judiciaire,

Y ajoutant :

- condamner in solidum M. et Mme [M] au paiement d'une somme 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023.

MOTIVATION

Sur l'action en garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions de l'article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes des dispositions de l'article 1644 du code civil, les acquéreurs ont le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes des dispositions de l'article 1645 du code civil, le vendeur non professionnel est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs à la condition de démontrer sa connaissance du vice affectant la chose vendue.

En application des dispositions de l'article 1646 du code civil, le vendeur qui ignorait les vices de la chose ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

[E] [L] estime avoir constaté à la suite de son emménagement au sein de l'immeuble acquis auprès de M. et Mme [M] un certain nombre de vices cachés. Estimant que M. [M] est un professionnel de l'immobilier et que ses vendeurs lui ont volontairement cachés les vices affectant le bien immobilier, elle réclame le versement d'une indemnisation à hauteur de la somme retenue par le premier juge, soit 30 335 euros.

En réponse, les appelants contestent la qualité de vendeur professionnel et opposent à l'acquéreur le jeu de la clause exonératoire insérée à l'acte de vente. Ils affirment avoir ignoré les défauts relevés par l'expert judiciaire.

L'acte notarié du 03 octobre 2014 stipule en page 9, au chapitre 'état du bien', que l'acquéreur prend le bien dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelle que cause que ce soit, notamment en raison :

- Des vices apparents,

- Des vices caches et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil.

Il ajoute que l'exception à cette dérogation est uniquement prévue, conformément à l'article 1646 du code civil précité, dans les termes suivants : 'S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

- s 'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

Sur la qualité de professionnel de M. [M]

La S.A.R.L. Esco, implantée à [Localité 7] et spécialisée dans le domaine de l'ingénierie et études techniques, a débuté son activité en 1993 et a été radiée le 11 octobre 2010. Son liquidateur amiable est M. [M] ce qui permet de considérer que celui-ci a régulièrement travaillé au sein de cette entreprise, situation qu'il ne conteste d'ailleurs pas dans ses dernières écritures.

Le domaine d'activité de cette société n'est pas précisé dans les pièces versées aux débats par les parties par [E] [L] mais il doit être observé que cette dernière n'argue pas de l'activité exercée par M. [M] au sein de cette S.A.R.L. pour lui attribuer la qualité de professionnel.

M. [M] a également exercé, au sein d'une S.A.R.L. qui porte son nom, la profession de marchand de biens immobiliers à compter du mois de novembre 2004 et jusqu'au 29 mai 2007, date de sa dissolution. Cependant, il apparaît à la lecture de l'attestation rédigée par son expert comptable que cette société n'a en réalité jamais eu d'activité.

La date de l'édification de l'immeuble litigieux n'est pas précisée car l'acte notarié ne comporte aucune information sur ce point ainsi que sur la chronologie de sa vente successive. Mme [L] ne conteste pas l'affirmation des appelants selon laquelle ceux-ci l'ont acquis au cours de l'année 2002 et que le bien immobilier a été bâti par les précédents propriétaires en 1982. Il apparaît dès lors que M. [M] n'est pas intervenu dans sa construction. En outre, il est établi que M. et Mme [M] ont eu recours à un architecte pour effectuer des travaux d'embellissement peu de temps après son acquisition ce qui tend à démontrer qu'ils ne disposaient pas de connaissances suffisantes dans le domaine de la construction pour entreprendre leur réalisation.

Au regard de ces éléments, M. [M] ne peut être considéré comme étant un professionnel du domaine de la construction immobilière et du secteur du bâtiment comme l'a relevé le premier juge. Il en est de même pour ce qui concerne son épouse.

Il convient donc de s'interroger sur la connaissance par les appelants de l'existence d'éventuels vices cachés à la date de la vente du bien immobilier à Mme [L].

En ce qui concerne la cheminée

Une cheminée a été édifiée dans la salle de séjour dès la date de construction de la maison.

Le conduit en béton cellulaire type Siporex qui a été employé apparaît totalement inadapté en raison de sa perméabilité aux gaz de combustion. L'expert judiciaire estime que cette situation rend contre-indiquée l'utilisation de la cheminée. Il ajoute que les règles en matière de construction n'ont pas été respectées, en l'occurrence les DTU 24-1 et 24-2, car l'écart au feu en traversée de plancher et de la charpente n'est pas conforme alors que la hauteur de la souche en toiture apparaît insuffisante (rapport p11, 12).

Ces observations sont corroborées par les constatations effectuées par l'expert amiable M. [I].

En l'état, la dangerosité de la cheminée la rend incontestablement impropre à l'usage auquel elle était destinée de sorte que celle-ci est bien atteinte d'un vice. Son entière reconstruction est d'ailleurs préconisée par Mme [U] (p18).

M. et Mme [M] ne contestent pas que cette situation existait à la date de la vente comme l'affirme Mme [U].

Selon cette dernière, ces vices n'étaient pas décelables pour un profane du domaine de la construction et n'ont pas été dissimulés par les vendeurs (p14, 15).

Les constatations techniques réalisées par Mme [U] permettent de démontrer que M. et Mme [M] ont utilisé la cheminée lorsqu'ils occupaient l'immeuble de sorte qu'il n'étaient nécessairement pas informés de sa dangerosité et plus généralement de sa non-conformité, étant eux-mêmes profanes dans le domaine de la construction (p16, 21).

En considération de ces éléments, les appelants invoquent à bon droit la clause exonératoire insérée à l'acte de vente pour écarter les demandes indemnitaires présentée par Mme [L] (diminution du prix de vente afin de tenir compte du coût de la reconstruction ; préjudice de jouissance). Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

En ce qui concerne l'humidité

A l'exception des murs touchant la douche de la chambre 4, des wc et du couloir, les autres surfaces murales ne mettent en évidence aucun problème d'humidité.

La très importante humidité de la partie de l'habitation précitée, justement relevée par le premier juge, était connue de M. et Mme [M] dans la mesure où ceux-ci ont :

- apposé au mois d'avril 2014, soit à peine quelques mois avant la date de la vente, du BA13, matériau isolant, d'une hauteur de 1m sur le mur de la chambre 4,

- doublé les plinthes de la chambre 4,'l'une collée artisanalement sur l'ancienne' comme l'indique l'expert judiciaire (p9),

- apposé une tapisserie imperméable sur les murs dégradés.

Ces travaux ne pouvaient avoir pour but que de masquer l'important phénomène d'humidité affectant les surfaces murales. Ils ont en outre contribué à la stagnation de l'humidité au sein des murs considérés qui se traduisait par le décollement de la tapisserie à certains endroits et la présence d'importantes moisissures sur les murs et cloisons constatés par l'expert judiciaire, certaines apparaissant très anciennes (p9, 10).

Cette humidité était due à l'écoulement de l'eau de la douche, qui a été utilisée durant de très nombreuses années par M. et Mme [M] sur et dans le mur séparant la chambre de la salle de bain en raison de l'absence de raccordement étanche du siphon à la bonde (p12). Elle était aggravée par l'insuffisance de la VMC qui a été mal installée par M. [M] et qui doit être changée (p13).

Contrairement à ce qu'indique Mme [U], il n'est pas établi que l'accès aux combles aurait permis à l'acquéreur de se rendre compte de l'insuffisance du système de ventilation.

L'importante humidité affectant les murs, qui était présente à la date de la vente, n'a pu être résorbée que par les investigations menées par [E] [L]. Les travaux réparatoires représentent la somme de 12 394,14 euros (p20 du rapport d'expertise judiciaire).

Ces désordres, constitutifs d'un vice caché à l'acquéreur par les vendeurs, rendent nécessairement la partie de l'immeuble détériorée impropre à son usage, l'humidité fragilisant nécessairement la structure murale et donc l'immeuble. Les appelants ne peuvent dès lors invoquer le jeu de la clause exonératoire figurant à l'acte de vente.

La connaissance du phénomène d'humidité récurrent par Mme [L] l'aurait nécessairement amenée à réclamer une diminution du prix de vente qui peut être chiffrée à la somme de 15 000 euros.

En application de l'article 1645 du code civil mentionné ci-dessus, Mme [L] est bien fondée à réclamer à M. et Mme [M] une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

Il est établi que la douche a été inutilisable durant plusieurs années avant de parvenir à la localisation de la fuite et de l'impossibilité d'installer une chambre d'enfant dans la pièce affectée d'une importante humidité. Il y a lieu également de tenir compte de la durée prévisible des travaux réparatoires.

Compte-tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance de [E] [L] peut être chiffré à la somme de 8 000 euros. Le jugement de première instance sera donc infirmé sur ce point.

En revanche, aucune atteinte à l'honneur ou la considération de l'acquéreur ne peut être reprochée à M. et Mme [M] de sorte que la demande d'indemnisation présentée par l'acquéreur au titre d'un préjudice moral doit être rejetée. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. et Mme [M] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de les condamner in solidum au versement à Mme [L] d'une indemnité complémentaire de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

- Confirme le jugement rendu le 1er août 2019 par le tribunal de grande instance de Libourne en ce qu'il a :

- dit que l'immeuble vendu était affecté de vices cachés et en conséquence fait droit à l'action estimatoire de Mme [E] [L] ;

- condamné in solidum M. [P] [C] [M] et Mme [G] [H] épouse [M] à payer à Mme [E] [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [P] [C] [M] et Mme [G] [H] épouse [M] aux dépens dont feront partie les frais de la procédure de référé et le coût de l'expertise ;

L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

- Condamne in solidum M. [P] [C] [M] et Mme [G] [H] épouse [M] à payer à Mme [E] [L] les sommes de :

- 15 000 euros au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble ;

- 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- Rejette la demande présentée par Mme [E] [L] au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;

Y ajoutant ;

- Condamne in solidum M. [P] [C] [M] et Mme [G] [H] épouse [M] à verser à Mme [E] [L] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

- Condamne in solidum M. [P] [C] [M] et Mme [G] [H] épouse [M] au paiement des dépens d'appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE