Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 juillet 2016, 15-18.716

Mots clés
syndicat • résidence • servitude • vente • contrat • immeuble • immobilier • succession • propriété • réserver • syndic

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
7 juillet 2016
Cour d'appel de Metz
10 mars 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-18.716
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Metz, 10 mars 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C300831
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000032870803
  • Identifiant Judilibre :613729a9cd580146774371eb
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Ghestin, SCP Lyon-Caen et Thiriez
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Résumé

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Texte intégral

Sur le moyen

unique :

Vu

l'article 684 du code civil ; Attendu que, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Metz, 10 mars 2015), que M. X..., propriétaire de parcelles cadastrées n° 1108/32, 1052/28, 1062/31,1053/28, 1063/31, 1054/28, 1058/28, 1064/31, 1057/28 et 1065/31, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Vergers et le cabinet immobilier Kirsch Aiel, syndic, en désenclavement de ses parcelles par une servitude de passage de 3,5 mètres de large sur les parcelles cadastrées n° 1050 et 829 appartenant au syndicat ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la parcelle 32 a été divisée le 28 juin 1991 pour créer les parcelles 956 et 957, que la parcelle 957 a été, à son tour, divisée en parcelles 1109 et 1108 et que l'état d'enclave de la parcelle 1108 n'est pas la conséquence directe de la division d'un fonds puisque ladite parcelle a été détachée d'une parcelle 957 qui était elle-même enclavée ;

Qu'en statuant ainsi

, alors que l'enclave de la parcelle 957 divisée postérieurement en parcelles 1108 et 1109 résultait de la division d'un fonds unique, la parcelle 32, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS

: CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence les Vergers la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Résidence les Vergers et le Cabinet immobilier L. Kirsch Aiel Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'état d'enclavement des parcelles cadastrées section 4 n° 1108/32, rue Nationale et 1052/28, 1062/31, 1053/28, 1063/31, 1054/28, 1058/28, 1064/31, 1057/28, 1065/31 situées rue des Vergers à Stiring Wendel, ainsi que les parcelles cadastrées 1118, 1119, 1121 et 1123 situées rue Georges Bizet à Stiring Wendel et dit qu'il existe une servitude de passage au profit des parcelles précitées appartenant à M. christophe Berghaus, sur les parcelles cadastrées 1066, 1056, 1050 et 829 appartenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers, et ce, sur une largeur de 4 mètres à partir de la rue des Vergers, le passage étant établi entre l'immeuble n° 5 et l'immeuble n° 7 ; AUX MOTIFS QU'il est constant que les parcelles contiguës situées à Stiring Wendel cadastrées section n° 1108/32, n° 1052/28, n° 1062/31, n° 1054/28, n° 1058/28, n° 1064/31, n° 1057/28, n° 1065/31 appartenant à M. Christophe X... n'ont aucune issue sur la voie publique ; que pour lui dénier le passage sur leurs fonds voisins des parcelles enclavées, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers fait valoir que le passage doit être demandé sur la parcelle 956 en application des dispositions de l'article 684 du code civil, l'enclave résultant de la division d'un fonds qui comprenait la parcelle 956 laquelle a une issue sur la route nationale ; qu'il résulte de l'acte de vente de la parcelle section 4 n° 1108/32 que la parcelle a été vendue par M. Lucien Y... et M. Adrien Y..., propriétaires indivis de ce bien, à M. Christophe X... le 23 septembre 1999. Il est indiqué dans cet acte que le bien vendu provient du morcellement de l'ancienne parcelle section 4 n° 957/32, ladite parcelle provenant elle-même du morcellement de la parcelle section 4 n° 32 recueillie dans la succession du père des vendeurs décédé le 6 avril 1971 ; que selon l'état parcellaire relevé au livre foncier, la parcelle 32 section 4 a été découpée le 28 juin 1991 pour créer les parcelles 956 appartenant à M. Adrien Y... et 957, propriété indivise de M. Adrien Y... et de M. Lucien Y... ; que la parcelle 957 résultant de cette division initiale s'est trouvé enclavée ; que la parcelle 957 a été à son tour divisée en parcelles 1109 et 1108 le 9 juin 1999, les propriétaires indivis de la parcelle 1108 la cédant par acte du 23 septembre 1999 à M. Christophe X... ; qu'il résulte de ces éléments que l'état d'enclave de la parcelle section 4 n° 1108/32 n'est pas la conséquence directe de la division d'un fonds, puisque ladite parcelle a été détachée d'une parcelle n° 957 qui elle-même était enclavée ; qu'en conséquence les dispositions de l'article 684 du code civil ne peuvent recevoir application en l'espèce ; que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers allègue vainement que M. Christophe X... serait propriétaire, avec ses parents, des parcelles 820 et 278 par lesquelles les parcelles enclavées ont un accès à la rue Weber ; qu'en effet, le syndicat intimé n'apporte aucune justification de ce que l'appelant serait propriétaire des parcelles 820 et 278 qui ne figurent pas sur la copie intégrale des propriétés inscrites au Livre Foncier de la commune de Stiring-Wendel au nom de M. Christophe X... ; qu'aux termes de l'article 683 du code civil, le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; qu'il résulte d'un constat d'huissier du 23 décembre 2011 l'accès pour les parcelles enclavées à la rue des Vergers est de 27,5 mètres en passant par le fonds du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers et que l'accès à l'impasse Weber est de de 30 mètres en passant par la parcelle n° 587. De plus, selon la pièce 5 annexée au document n? 6 (croquis n° 2352 du géomètre expert) produit par l'intimé, la largeur de la parcelle n° 587 n'est que de 3 mètres, de 3,20 mètres selon l'estimation de l'huissier de justice ayant établi le constat du 23 décembre 2011, largeur insuffisante pour permettre le passage des engins de chantier pour la réalisation d'opérations de construction sur les fonds enclavés, pour la desserte d'un immeuble d'habitation et le passage des services de secours ; qu'en conséquence le passage par les parcelles cadastrées 1066, 1056, 1050 et 829 appartenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers constitue le passage le plus court vers une voie publique pour les parcelles enclavées, en l'occurrence un passage vers la rue des Vergers ; que de plus cette voie d'accès est la seule à permettre de ménager un passage suffisant de 4 mètres nécessaire à l'exploitation des fonds enclavés sur lesquels M. X... entend faire construire un immeuble d'habitation ; que la circonstance que l'appelant a augmenté sa demande en appel en sollicitant que l'assiette du droit légal de passage soit fixé à une largeur de 4 mètres alors qu'il avait demandé que cette assiette soit de 3,5 mètres en première instance et que le passage soit accordé sur les parcelles 1066, 1056, 1050 et 829 appartenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers alors qu'il n'avait demandé un passage sur les seules parcelles cadastrées 1050 et 829 devant le premier juge, ne rend pas irrecevable la demande en appel par application de l'article 564 du Code de procédure civile ; qu'en effet la demande plus large faite en appel vise à l'établissement d'une assiette suffisante du droit de passage légal et tend aux mêmes fins que celle portée devant les premiers juges qu'elle ne fait que compléter ; qu'en définitive il sera fait droit à la demande de servitude de passage formulée par M. Christophe X... sur le fondement de l'article 682 du code civil ; que la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers de lui réserver la possibilité de chiffrer le montant de l'indemnité proportionnée aux dommages occasionnés n'offre pas à la cour de trancher un élément du litige de sorte qu'il ne peut être fait droit à une demande qui aboutirait à un chef de décision dépourvu de l'autorité de la chose (arrêt attaqué p. 5 al. 4 à 7, p. 6, p. 7 al. 1, 2, 3) ; ALORS QUE si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de cet acte ; que la Cour d'appel a constaté que la parcelle enclavée n° 1108/32 appartenant à Monsieur X... provenait de la division d'une parcelle 957/32 laquelle provenait elle-même de la division de l'ancienne parcelle 32 qui dispose d'un passage sur la voie publique ; qu'en se fondant sur le fait que la parcelle litigieuse n° 1108/32 provenait de deux divisions successives de la parcelle d'origine n°32 pour en déduire que son état d'enclave ne résultait pas directement de la division du fonds et que la servitude de passage pouvait être établi sur le fonds contigu appartenant au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Vergers, la Cour d'appel a violé les articles 682, 683 et 684 du Code civil.
Note...

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