Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, 8ème Chambre, 21 août 2023, 1906211

Mots clés
immeuble • réduction • requête • vente • société • rapport • procès-verbal • propriété • transaction • substitution • succession • rejet • requis • ressort • révision

Chronologie de l'affaire

Tribunal administratif de Cergy-Pontoise
21 août 2023
Conseil d'État
10 mai 2019
Conseil d'État
29 mai 2017

Synthèse

  • Juridiction : Tribunal administratif de Cergy-Pontoise
  • Numéro d'affaire :
    1906211
  • Type de recours : Plein contentieux
  • Dispositif : Rejet
  • Nature : Décision
  • Décision précédente :Conseil d'État, 29 mai 2017
  • Rapporteur : Mme Chabrol
  • Avocat(s) : TZA AVOCATS
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Résumé

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Texte intégral

Vu la procédure suivante

: Procédure contentieuse antérieure : Par un jugement n° 1506370 du 29 mars 2017, le présent tribunal a rejeté la requête de la société en nom collectif (SNC) Roissy Invest Hotels tendant à la réduction à hauteur de 95 600 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de taxe spéciale l'équipement auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2014, à raison d'un hôtel " Kyriad " situé 9002, allée du Verger à Roissy-en-France (Val-d'Oise). Par décision n° 411035 du 29 mai 2017, le Conseil d'Etat a, d'une part, attribué le jugement de l'appel de la SNC Roissy Invest Hotels relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles et, d'autre part, a annulé le jugement précité n° 1506370 du 21 mai 2015 en tant qu'il se prononce sur l'application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et a renvoyé, dans cette mesure, l'affaire devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative. Procédure devant le tribunal : Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 juillet 2015 et le 23 mars 2016, la SNC Roissy Invest Hotels doit être regardée comme demandant au tribunal : 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 95 600 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2014, à raison d'un hôtel " Kyriad " situé 9002, allée du Verger à Roissy-en-France (95700) ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - c'est à tort que l'administration fiscale a déterminé la valeur locative de l'immeuble avec un tarif évalué par voie d'appréciation directe qui est une méthode subsidiaire par rapport à celle de l'évaluation par comparaison, ainsi que le prévoit l'article 1498 du code général des impôts, dès lors qu'il existe un local-type approprié auquel se référer pour fixer ce tarif ; - le local-type à retenir est le local-type n° 111 de Paris-Dauphine (hôtel Melia Alexander) au tarif unitaire de 5,64 euros, à majorer de 25 % pour un tarif de 7,05 euros le mètre carré en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; - à défaut, le local-type n°210 du procès-verbal du XIVème arrondissement de Paris qui correspond à l'hôtel " Paris Orléans " situé 185-187 Boulevard Brune pour un tarif de 7,47 euros le mètre carré. Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 février 2016 et 24 septembre 2019, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête. Elle fait valoir, dans le dernier état de ses écritures, que : - un procès-verbal rectificatif et complémentaire des opérations de révision foncière du 63ème quartier " La Porte Dauphine " dans le 16ème arrondissement de Paris, établi en 1973, a modifié les données applicables au local-type n° 111 en lui assignant des valeurs locatives totale de 146 904 F et unitaire de 114 F le m², valeur locative qu'elle n'est pas en mesure de rattacher à un bail en cours à la date de référence ; - le local-type n° 210 du 55ème Quartier de Paris " Petit Montrouge " dans le XIVème arrondissement saurait être retenu, dès lors qu'il s'agit d'un immeuble construit en 1926 correspondant en 1970 à un immeuble de sept étages sans ascenseur dont l'état d'entretien n'était que " assez bon " alors que l'immeuble à évaluer est un hôtel de chaîne de conception moderne situé en région parisienne ; - seules quatre transactions proches du 1er janvier 1970 ont pu être identifiées et que seules deux d'entre elles, intervenues en 1981 et 1984 à Sarcelles et Bobigny, peuvent être retenues au regard de l'immeuble à évaluer et de sa situation géographique ; - il y a lieu d'appliquer à la valeur mentionnée dans la première transaction un abattement de 20 % afin de déterminer la valeur vénale telle qu'elle serait constatée au 1er janvier 1970 et d'appliquer un taux d'intérêt de 7% pour ces deux transactions ; la valeur locative de référence ainsi obtenue est supérieure à celle retenue pour l'imposition primitive en litige. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Weiswald ; - et les conclusions de Mme Chabrol, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit

: 1. La SNC Roissy Invest Hotels a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe spéciale d'équipement au titre de l'année 2014 à raison de l'hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne Kyriad situé 9002, allée du Verger à Roissy-en-France (Val-d'Oise). La valeur locative cadastrale de l'hôtel a été déterminée selon la méthode par appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts, tandis que celle du restaurant a été déterminée selon la méthode par comparaison définie au 2° de cet article. La SNC Roissy Invest Hotels a demandé la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe spéciale d'équipement mises à sa charge en proposant une évaluation de la partie hôtel de son établissement selon la méthode par comparaison. Par un jugement n° 1506370, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande. Par une décision n° 411035 du 10 mai 2019, le Conseil d'Etat a, d'une part, attribué le jugement de l'appel de la société SNC Roissy Invest Hotels relatif à la taxe spéciale d'équipement à la cour administrative d'appel de Versailles et, d'autre part, a annulé le jugement précité n° 1506370 du 29 mars 2017 en tant qu'il se prononce sur l'application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts et a renvoyé, dans cette mesure, l'affaire devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative. Sur les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2014 : 2. Il résulte de sa décision précitée du 10 mai 2019 que le Conseil d'Etat n'a renvoyé au tribunal l'affaire que dans la mesure définie à l'article 2 de cette décision qui annule partiellement le jugement du tribunal, uniquement en tant qu'il se prononce sur la méthode d'évaluation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts. Dès lors, le tribunal ne se trouve plus saisi que des moyens de la requête relatifs à cette méthode d'évaluation directe 3. Aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. / Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ". Aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ". 4. En vertu des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apports en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes prévues à l'article 324 AC, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 5. Dans le dernier état de ses écritures, l'administration fiscale indique qu'à défaut de terme de comparaison, elle a recherché les transactions les plus anciennes intervenues sur les hôtels de chaînes de conception moderne ou comparables dans la région Ile-de-France et que les quatre transactions les plus proches du 1er janvier 1970 sont la vente en l'état futur d'achèvement, le 15 mai 1980, d'un hôtel exploité sous l'enseigne Etap Hôtel situé à Magnanville pour un prix de 4 120 000 francs, l'apport, le 24 novembre 1981, de deux ensembles immobiliers situés à Sarcelles incluant un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis évalué à 11 000 000 de francs dans l'acte d'apport, la vente en l'état futur d'achèvement, le 17 janvier 1984, d'un hôtel exploité sous l'enseigne Ibis à Bobigny pour un prix de 13 342 500 francs et la vente en l'état futur d'achèvement du 30 décembre 1986 d'un hôtel exploité sous l'enseigne Sofitel à Puteaux pour un prix de 105 053 508 francs. L'administration fiscale propose de retenir les deux transactions intervenues en 1981 et 1984, les deux établissements étant situés dans des communes économiquement analogues à celle de Roissy-en-France alors que la commune de Magnanville, située à près de 60 kilomètres de Paris ne peut être regardée comme similaire à celle de Roissy-en-France sur un plan économique. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction, la SNC Roissy Invest Hotels ne proposant aucune transaction de substitution et n'établissant ni même n'alléguant qu'il existerait des transactions antérieures susceptibles d'être retenues, qu'il aurait été possible de proposer une vente afférente à un immeuble de nature comparable dans une commune analogue du point de vue économique à une date plus proche du 1er janvier 1970, autre que celles retenues, au cas particulier, par l'administration. 6. L'administration fiscale a appliqué au prix des transactions retenues un abattement de 20 % dans le cas de la vente en l'état futur d'achèvement de l'immeuble situé à Bobigny et de l'indice INSEE du coût de la construction, pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble litigieux à la date du 1er janvier 1970. Par ailleurs, l'administration propose d'appliquer à la valeur ainsi obtenue un taux d'intérêt de 7% pour en déduire la valeur de l'immeuble en litige à la date de référence. Cette méthode, qui n'est d'ailleurs pas contestée par la société requérante, est conforme aux dispositions, rappelées au point 4, des articles 324 AA et 324 AB de l'annexe III au code général des impôts. En outre, cette méthode d'évaluation, quel que soit le taux d'intérêt retenu, conduit à déterminer une valeur locative supérieure à celle retenue par l'administration fiscale pour établir l'imposition primitive en litige. 7. Il résulte de ce qui précède que la SNC Roissy Invest Hotels n'est pas fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de l'immeuble qu'elle exploite sous l'enseigne Kyriad au 9002, allée du Verger à Roissy-en-France

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Roissy Invest Hotels est rejetée. Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Roissy Invest Hotels et au directeur départemental des finances publiques du Val-d'Oise. Délibéré après l'audience du 30 juin 2023, à laquelle siégeaient : M. Feral, président, M. Amazouz, premier conseiller, M. Weiswald, premier conseiller. Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 août 2023. Le rapporteur, signé J.B. Weiswald Le Président, signé R. Feral La greffière signé M. A La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.