Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 6, 24 novembre 2017, 16/01970

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2017

(n° - 2017, 25 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/01970

Décision déférée à la Cour : arrêt de renvoi après cassation rendu le 19 novembre 2015 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur pourvoi à l'encontre d'un arrêt rendu le 19 février 2014 par la Cour d'Appel de PARIS pôle 4 chambre 2 ayant statué sur appel d'un jugement rendu le 17 Janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - 5ème Chambre - RG n° : 06/01058

DEMANDERESSES À LA SAISINE

SCI SO GOOD

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

SARL [Y] ET [Y]

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistées de Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

DÉFENDEURS À LA SAISINE

Monsieur [N] [G]

né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2] (Algérie)

domicilié [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] - JAPON

Représenté par Me Sarra JOUGLA YGOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C0875

Maître [M] [K], ès-qualités d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 4]

domicilié [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Danielle BEAUJARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0923

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, la Gérance de Passy, venant aux droit du Cabinet Deslandes, dont le siège social est [Adresse 4]

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assisté de Me Pascaline DECHELETTE TOLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238, et de Me Valérie HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 14 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

Mme Madeleine HUBERTY, Conseillère

Mme Marie-José DURAND, Conseillère

qui en ont délibéré

Rapport ayant été fait oralement par Madame Madeleine HUBERTY, conseillère conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile,

Greffier, lors des débats : M. Bruno REITZER

ARRÊT :

- contradictoire.

- prononcé publiquement et par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Annie DABOSVILLE, présidente de chambre et par Monsieur Bruno REITZER, greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

En 1982, un groupe de jeunes architectes s'est porté acquéreur, en indivision, d'un immeuble sis [Adresse 5] à[Localité 6], dans le cadre d'un projet de réhabilitation, puis de division en lofts à usage professionnel ou d'habitation.

L'immeuble s'est trouvé régi par le régime de la copropriété.

Par acte authentique en date du 11 octobre 2000, Monsieur [G] a vendu à la SCI SO GOOD un local commercial (lots 9,18 et 20) sis dans cet immeuble.

Le 22 juin 2000 puis le 1er juin 2001, l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la SCI SO GOOD à procéder à des travaux dans ses locaux.

Avant la mise en oeuvre des travaux, la SCI SO GOOD a fait procéder à un référé préventif, afin de dresser un constat contradictoire et préventif de l'état de l'immeuble.

Au cours des opérations d'expertise, des désordres structurels ont été mis en évidence, qui ont conduit l'expert à préconiser, dès le mois de décembre 2001, la mise en place d'un étaiement dans les locaux.

Faute de versement de la consignation complémentaire sollicitée, Monsieur [A], expert, a déposé un pré-rapport, en l'état, le 16 août 2004.

Par exploit d'huissier en date des 13,16 et 17 janvier 2006, la SCI SO GOOD et la SOCIETE [Y] & [Y] (censée louer les locaux) ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6], ainsi que Monsieur [G], afin d'obtenir l'exécution de travaux de réfection des parties communes de l'immeuble et d'être indemnisés de leurs préjudices.

Par jugement rendu le 17 janvier 2012, le tribunal de grande instance de CRETEIL a estimé que la preuve des désordres et leur cause n'était pas établie et a statué en ces termes :

- Constate le désistement d'instance de Monsieur et Madame [S] ;

- Ecarte des débats les conclusions signifiées le 8 novembre 2011 par la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] ;

- Déboute la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] de toutes leurs demandes ;

- Déboute Monsieur [G] de sa demande de dommages intérêts ;

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Condamne la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] aux dépens incluant les frais d'expertise.

Sur l'appel interjeté par la SCI SO GOOD et la SOCIETE [Y] & [Y], la cour d'appel de PARIS a statué en ces termes dans son arrêt du 19 février 2014 :

- Dit la SARL [Y] & [Y] ARCHITECTURES irrecevable en ses demandes à l'encontre de Monsieur [G] ;

- Confirme le jugement entrepris ;

- Rejette toute autre demande ;

- Condamne la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] ARCHITECTURES in solidum aux dépens d'appel.

Sur le pourvoi formé par la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] ARCHITECTURES, la Cour de Cassation a cassé l'arrêt confirmatif en toutes ses dispositions, par arrêt en date du 19 novembre 2015 et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de PARIS.

La cour de renvoi a été saisie par les appelants le 12 janvier 2016.

Par ordonnance rendue le 30 juin 2016, le conseiller de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la SCI SO GOOD une provision d'un montant de 195 500€ à valoir sur le préjudice.

Par ordonnance sur requête en date du 10 juillet 2017, Maître [K] [K] a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires.

*****************

Dans leurs conclusions régularisées le 6 septembre 2017, la SCI SO GOOD et la SOCIETE [Y] ET [Y] sollicitent l'infirmation du jugement. Elles font valoir que :

' c'est au cours des opérations d'expertise de Monsieur [A] et à la suite des premières démolitions entreprises par la SCI SO GOOD que les désordres structurels sont apparus, ainsi que leur gravité. Toutes les structures porteuses de l'immeuble ont été refaites, sauf pour les lots qui ont été vendus à la SCI SO GOOD et qui se situent au rez de chaussée. Pourtant, l'assemblée générale tenue le 28 octobre 1988 avait voté le remplacement de toutes les structures des niveaux inférieurs.

Les travaux nécessaires ont été évalués à la somme de 393 760€ par le BET ISTB, qui a été consulté par le syndicat des copropriétaires au début de l'année 2013.

' la responsabilité de Monsieur [G] est engagée, car il connaissait les vices, les a dissimulés par ses aménagements et n'en a pas informé l'acquéreur. Le vendeur de mauvaise foi ne peut pas se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés énoncée dans l'acte.

' la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, subsidiairement, sur le fondement de l'article 1382 du code civil. La prescription de 10 ans de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas trouver application, car le point de départ de cette prescription est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée au propriétaire. En l'occurrence, le rapport de Monsieur [A] a été déposé le 16 août 2004 et l'action contre le syndicat a été engagée en janvier 2006. Au surplus, l'obligation d'entretenir l'immeuble est une obligation perpétuelle incombant au syndicat des copropriétaires.

' le préjudice total subi par la SCI SO GOOD s'élève à plus de 1 300 000€, ce qui intègre notamment une perte de loyers importante, outre des charges et taxes foncières payées inutilement compte tenu de l'impossibilité de jouir du bien.

' la réalisation des travaux doit être ordonnée sous astreinte, et subsidiairement, il faudra ordonner la continuation des opérations d'expertise aux frais exclusifs du syndicat et de Monsieur [G].

Dans ses conclusions régularisées le 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] représenté par Maître [K] administrateur provisoire sollicite la confirmation du jugement. Il fait valoir que :

' l'action fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est prescrite car les désordres de structure de l'immeuble sont connus depuis au moins l'année 1987 et la SCI SO GOOD ne peut avoir plus de droits que son auteur.

' s'il ne fait pas de doute que des désordres structurels affectent l'immeuble, aucune faute ne peut être imputée au syndicat des copropriétaires. Les origines exactes et les causes des désordres demeurent incertaines. En réalité, le syndicat a procédé à des diligences, mais il s'est heurté au blocage systématique de la SCI SO GOOD.

' les préjudices invoqués ne sont justifiés, ni dans leur principe, ni dans leur quantum. Ces préjudices sont liés à la décision de la SCI SO GOOD d'arrêter les travaux d'aménagement de son local et de procéder à sa fermeture.

' subsidiairement, une expertise doit être mise en oeuvre afin qu'une décision puisse être rendue en toute connaissance de cause.

********************

Dans ses conclusions régularisées le 7 septembre 2017, Monsieur [N] [G] sollicite la confirmation du jugement. Il fait valoir que :

' la SOCIETE [Y] & [Y] n'a pas qualité pour agir à son encontre, puisqu'il n'existe aucun lien contractuel entre lui et cette société.

' la SCI SO GOOD est irrecevable, car elle n'a pas agi dans le bref délai imparti par l'article 1648 al 2 du code civil. Elle avait connaissance des désordres dès l'année 2001 et elle n'a agi qu'en janvier 2006.

' la clause de non garantie insérée dans l'acte d'acquisition est parfaitement valable, car la SCI SO GOOD doit être considérée comme une professionnelle, ses deux associés étant au surplus architectes.

' les désordres étaient apparents, car la SCI SO GOOD a eu accès aux locaux et à tous les documents de la copropriété avant la vente. Les travaux importants qui étaient projetés impliquaient nécessairement l'analyse de la structure. Aucun élément ne permet de retenir que les désordres invoqués par la SCI SO GOOD correspondraient à ceux qu'il a signalés au cours des années 1990. Les désordres dénoncés sont, en effet, apparus après les travaux réalisés par la SCI SO GOOD. Dans tous les cas, il ne pouvait avoir une bonne connaissance du bâtiment, étant résident au Japon depuis plusieurs années. Il est le seul copropriétaire à n'avoir jamais habité l'immeuble, à n'avoir jamais assisté personnellement aux assemblées générales et à n'avoir jamais été le syndic bénévole de la copropriété. La connaissance de l'immeuble par la SCI SO GOOD était au moins égale à la sienne. C'est ainsi que lors de la vente, la SCI SO GOOD a rencontré Messieurs [U] et [M], copropriétaires, architectes, qui l'ont rassurée sur la qualité des interventions qui avaient déjà été réalisées sur l'immeuble. Si les vices ne pouvaient être décelés par la SCI SO GOOD, il en était de même pour Monsieur [G], résidant à l'étranger. Aucun comportement dolosif ne peut lui être imputé, alors que l'origine des désordres proviendrait de travaux effectués par d'autres copropriétaires contre lesquels la procédure n'a pas été poursuivie.

' parmi les demandes désormais présentées, nombreuses sont celles qui sont nouvelles par rapport à ce que la SCI SO GOOD et la SARL [Y] & [Y] sollicitaient devant le tribunal. Ainsi, la SOCIETE SO GOOD ne demandait pas à l'époque une somme de 100 000€ à titre de réfaction du prix de vente. Les nouvelles demandes ne correspondent pas à de simples actualisations et n'étaient pas virtuellement comprises dans les prétentions initiales. Elles doivent donc être déclarées irrecevables.

' la nécessité de mettre en oeuvre des travaux n'est pas démontrée. Le maintien de l'étaiement révèle seulement l'inertie des personnes impliquées. L'immeuble n'est pas dans un état de péril, il est toujours debout et habité.

' la SCI SO GOOD ne peut sérieusement prétendre à la condamnation in solidum de l'ensemble des défendeurs pour l'ensemble de ses demandes, qui ne portent pas toutes sur la réparation de dommages et qui ont des fondements juridiques distincts.

' en sollicitant la restitution d'une partie du prix de vente, la SCI SO GOOD a choisi l'action estimatoire, qui implique que le montant de la restitution soit fixé par expert conformément aux dispositions de l'article 1644 du code civil.

' les préjudices invoqués ne lui sont pas imputables et ne sont, au surplus, pas justifiés. Aucun nouveau désordre n'a été invoqué depuis 2001 et il n'est pas démontré que les lieux seraient complètement inexploitables. En ayant fermé les locaux, la SCI SO GOOD cherche purement et simplement à majorer sa demande de dommages intérêts. La valeur locative invoquée correspond au dernier chiffre d'affaires annuel de la SARL [Y] & [Y]. Il s'agit d'une évaluation de complaisance. La SCI SO GOOD ne peut prétendre au remboursement des charges de copropriété alors qu'elle souhaite conserver le bien. L'augmentation du coût du projet de travaux est hypothétique puisque les travaux qui pourraient être réalisés sont inconnus.

' en cas de condamnation, le syndicat des copropriétaires lui devra sa garantie.

' la durée excessive de la procédure justifie la condamnation de la SCI SO GOOD à lui payer une somme de 10 000€ à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 7 septembre 2017.

La médiation proposée aux parties à l'issue des débats n'a pas recueilli l'assentiment de plusieurs parties et n'a donc pas été mise en oeuvre.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur la demande de rejet des conclusions régularisées par Monsieur [G] ;

La SCI SO GOOD sollicite le rejet de ces conclusions, en faisant valoir que leur régularisation tardive quelques jours avant la date prévue pour la clôture (car il y a eu plusieurs jeux de conclusions) n'a pas permis de répondre utilement aux arguments techniques, qui ont été développés.

Il résulte de l'examen des pièces produites par Monsieur [G] que la plupart ont déjà été produites par la SCI SO GOOD ou déjà évoquées depuis le début de la procédure. Il en est de même des moyens qui sont développés. Les dernières conclusions de la SCI SO GOOD sont suffisamment détaillées pour répondre suffisamment aux moyens invoqués par la partie adverse.

Il n'y a donc pas atteinte au principe du contradictoire et il n'y a donc pas lieu de rejeter des débats les conclusions régularisées le 7 septembre 2017.

Sur la nécessité de réaliser des travaux sur les parties communes ;

Par acte authentique régularisé les 10 et 11 octobre 2000, Monsieur [N] [G], architecte, a vendu, à la SCI SO GOOD, dont les deux associés sont eux-mêmes architectes, les lots 9,18 et 20 de l'immeuble en copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour le prix de 202 757€ (pièces 4 et 5 SO GOOD). Ces lots, situés au rez de chaussée et premier étage de l'immeuble, ont une superficie totale de l'ordre de 174 m² et représentent 205 des 1020èmes de répartition des charges.

En lien avec cette acquisition, la SCI SO GOOD a obtenu l'autorisation de procéder à des travaux, lors de deux assemblées générales extraordinaires tenues les 22 juin 2000 et 1er juin 2001 (pièces 6 et 7 SO GOOD).

Lors de la première assemblée, les travaux, autorisés à l'unanimité des copropriétaires, ont porté sur la modification de la façade [Adresse 6] par l'agrandissement des fenêtres, après obtention d'un permis de construire. Il a été précisé que la réalisation des travaux devrait faire l'objet d'une approbation préalable par un ingénieur structure.

La seconde assemblée a autorisé la SCI SO GOOD à :

1/ procéder à la restauration des voûtains du lot 20, dont certains étaient en mauvais état (vote à l'unanimité),

2/ réaliser un accès privatif par l'escalier des caves de la rue du Président Wilson (vote à l'unanimité sous des réserves portant sur des vérifications de sécurité),

3/ modifier à ses frais les regards et cheminements des eaux usées passant dans son lot dans la perspective d'une amélioration-optimisation de la configuration des écoulements (vote à l'unanimité),

4/ modifier l'accès [Adresse 6] en alignant la porte sur les fenêtres projetées (vote à l'unanimité),

5/ utiliser un conduit de cheminée désaffecté, bouché en partie basse (dalle du lot de Monsieur [U]) pour évacuer les gaz usés de la future chaudière, avec recours à un expert pour examiner la faisabilité du projet sur le plan technique et sécurité (vote à 4 contre Monsieur [U]).

Le projet de la SCI SO GOOD ayant pour objet la modification des infrastructures et consistant à déplacer un poteau de soutènement, remplacer les autres par des structures plus minces et faire 'maigrir' les murs de façades a, en revanche, été refusé par 4 voix contre une, Messieurs [M] et [U], copropriétaires, ayant souligné 'le danger que peuvent présenter de tels travaux en tenant compte de la vétusté des infrastructures en partie basse et de la méconnaissance des sols'.

Le procès verbal d'assemblée du 1er juin 2001 fait également état de la validation d'un processus d'approbation des travaux évoqué lors d'une réunion du 7 avril 2001. Ce processus évoque notamment la possibilité d'un référé préventif.

C'est dans ces circonstances et en raison de la difficulté à procéder par constat d'huissier auprès de chacun des copropriétaires de l'immeuble, que, sur la demande de la SCI SO GOOD, Monsieur [Q] [A] a été désigné comme expert, dans le cadre d'un référé préventif par ordonnance en date du 21 novembre 2001 (pièce 9 SO GOOD). Sa mission avait pour objet, notamment, de déterminer si l'immeuble était affecté par des désordres inhérents à sa structure et d'indiquer si les travaux envisagés par la SCI SO GOOD pouvaient occasionner des désordres.

Les opérations d'expertise n'ont pas pu être menées à leur terme, faute pour le syndicat des copropriétaires d'avoir versé la consignation complémentaire ordonnée le 7 juillet 2003 (pré-rapport page 61- pièce 12 SO GOOD). Monsieur [A], expert, a donc déposé un pré-rapport le 16 août 2004, aux termes duquel il a adopté des 'conclusions provisoires', dans les termes suivants :

'Le bâtiment fond de cour est une construction ancienne, qui a subi au cours des ans des transformations importantes, qui ont donné lieu à des modifications de structure. Des rénovations ont été entreprises par le haut sans trop se soucier des répercussions sur les structures inférieures anciennes, qui aujourd'hui sont sollicitées au delà des limites admissibles, ce qui se traduit par les désordres examinés au cours de ce rapport... Des travaux sont indispensables, dont le coût est relativement élevé. Ils se situent dans les locaux dont la SCI SO GOOD a fait l'acquisition et dont elle ne pouvait découvrir la nécessité qu'après les démolitions qu'elle a entreprises. Ils ne correspondent pas à un désir de la SCI SO GOOD mais à une nécessité pour la bonne conservation du bien de la copropriété. Si l'évolution des mouvements observés semble stabilisée, le danger n'en reste pas moins présent et les investigations effectuées au cours de cette expertise le confirment. Un projet cohérent de renforcement des structures... doit être entrepris puis mis en oeuvre'.

Dans sa note n°12, en date du 24 septembre 2003, figurant en annexe du pré-rapport, l'expert a regretté le blocage des investigations techniques (descentes de charges et sondages sollicités par Monsieur [P] sapiteur) dû à la position du syndicat des copropriétaires, qui considérait alors qu'il ne devait pas avancer les frais de ces investigations, alors même qu'il avait voté à ce titre un budget de 7000€ HT lors de l'assemblée générale du 28 février 2003 (pièce 25 SO GOOD).

Dans une note d'observations en date du 27 janvier 2003, Monsieur [P], sapiteur, a indiqué, qu'après recueil de toutes les données afférentes aux charges et surcharges, il faudrait 'proposer un renforcement du plancher litigieux (SO GOOD) après ajustement des actions qui le sollicitent' (pièce 18 SO GOOD). Dans sa dernière note d'observations en date du 3 mai 2004, avant clôture des opérations d'expertise, Monsieur [P], sapiteur, a souligné la nécessité de procéder à des investigations plus poussées pour émettre un avis circonstancié et vérifier le degré de risque de la structure de l'immeuble 'à l'intérieur duquel la SCI SO GOOD projette d'entreprendre des travaux d'aménagement. Cette vérification est d'autant plus importante que la prise de conscience du risque permet en l'état une intervention à moindre coût dans des locaux désaffectés en attente de travaux'. Il indique, dans cette même note, 'qu'un immeuble ça s'entretient ou ça disparaît !' (Pièce 19 SO GOOD).

Le rapport du BET ETA, qui a été établi le 17 novembre 2005 (donc après les opérations d'expertise) a confirmé les craintes exprimées dans le pré-rapport de Monsieur [A]. Il résulte, en effet, de ce rapport (pièce 20 SO GOOD) que les calculs de descentes de charges effectués ont mis en évidence des charges trop lourdes et mal réparties qui 'dépassent très nettement la résistance du plancher... la situation est très préoccupante compte tenu du risque de ruine de l'ouvrage'. Il est précisé que la reprise des structures du plancher est impérative et devra tenir compte de la répartition réelle des charges. Le rapport conclut que 'la reprise des colonnes et fondations est également impérative pour préserver la pérennité de l'immeuble et la sécurité des occupants'.

Le diagnostic structurel établi en décembre 2008 par le bureau d'études SCYNA4, sur la demande du syndicat des copropriétaires (pièce 22 SO GOOD), a notamment révélé que les contraintes de flexion des profils métalliques du plancher en litige 'outrepassent la résistance de sécurité autorisée dans une fourchette de 1,5 à 6. Les profils étant par ailleurs corrodés, l'état critique en est d'autant plus aggravé'. Le bureau a conclu que ' le plan haut du niveau -1 est dans un état critique compromettant la stabilité générale de l'ouvrage'. Il a préconisé un étaiement à mettre en oeuvre en urgence, à titre de mesure conservatoire.

A la suite de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a émis, le 12 juin 2009, un ordre de service pour faire étayer les locaux de la SCI SO GOOD pour un montant de 7658,25€ TTC pour une période de 12 mois (pièce 15 SO GOOD).

Il est établi et non contesté que l'étaiement est toujours en place à ce jour (procès verbal de constat d'huissier en date du 14 janvier 2013 - pièces 16 et 87 SO GOOD).

Lors de l'assemblée générale tenue le 2 juillet 2012, les copropriétaires ont approuvé la désignation d'un bureau d'études - le cabinet ISTB - 'au vu des travaux de structure à réaliser suite au diagnostic structurel de l'entreprise SCYNA4 réalisé en 2008". Un budget de 14 000€ a été voté à ce titre, par rapport à un budget annuel courant de 11 640€ (pièce 30 SO GOOD).

Dans son rapport du 3 janvier 2013, le bureau d'études a d'abord confirmé l'existence d'anomalies et de désordres structuraux, en raison notamment d'un accroissement important des charges en raison de la création de niveaux supplémentaires, des fondations de poteaux au -1 fortement sous-dimensionnées et d'une structure métallique aux niveaux -2 et -1 fortement détériorée du fait d'une corrosion avancée, qui continue d'évoluer. Il a préconisé un renforcement des fondations par une reprise en sous-oeuvre par micro-pieux, ainsi qu'une reprise des planchers et ossatures métalliques corrodées avec renforcement de la stabilité de la façade [Adresse 6] (pièce 23 SO GOOD).

Le montant des travaux à prévoir s'élève à 393 760€, outre des frais d'étude géotechnique (3946€ TTC) et des frais de géomètre (3197€ TTC) (pièce 23 SO GOOD).

Ce rapport a été annexé à la convocation à l'assemblée générale tenue le 27 septembre 2013, laquelle assemblée a voté :

- la démolition et reconstruction du PH niveau - 2,

- le renforcement poteaux et poutres,

- le renforcement du plancher PH niveau -1,

- la reprise en sous-oeuvre de plancher PH niveau -1,

ce qui ne correspond qu'au paragraphe 3 des travaux préconisés par le cabinet ISTB pour un montant de 171 735€ TTC (TVA à 7%), sans prise en compte des prestations générales (paragraphe 1 correspondant à l'installation de chantier pour un montant de 20 608€ TTC) et sans prise en compte des travaux d'infrastructure (paragraphe 2 : micropieux, longrines et plancher porté pour un montant de 214 000€ TTC).

Les travaux ont été votés à 322 contre 318/640 et aucun financement n'a été prévu (pièce 28 SO GOOD).

Ces multiples éléments techniques et/ou de gestion (assemblées générales) démontrent amplement que l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] est affecté de graves problèmes de structure mettant en cause la stabilité de l'ouvrage depuis, au moins, les investigations opérées dans le cadre de l'expertise de Monsieur [A]. Dans ses conclusions (page 18), le syndicat des copropriétaires indique d'ailleurs 'qu'en l'espèce, il ne fait pas de doute que des désordres structurels affectent l'immeuble', tout en estimant que la preuve d'un état de péril n'a jamais été rapportée.

Il importe, dès lors, de déterminer si l'absence de mise en oeuvre des travaux permettant de mettre fin à ces problèmes de structure engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [G], vendeur des lots acquis par la SCI SO GOOD en octobre 2000.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Par application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat 'est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Il est, en l'occurrence, démontré que l'immeuble est affecté d'un vice de construction, en ce que sa structure est fragilisée du fait de surcharges et que l'absence de remède apporté à cette situation, depuis de nombreuses années, relève d'un défaut d'entretien. La mise en oeuvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires est, en conséquence, encourue.

Pour écarter sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires soutient que l'action engagée par la SCI SO GOOD est prescrite au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lequel instaure une prescription de 10 ans, qui s'applique notamment aux actions personnelles pouvant être entreprises par un copropriétaire contre le syndicat. Il fait valoir que le point de départ de ce délai de prescription ne peut pas être le dépôt du pré-rapport de Monsieur [A] (16 août 2004), mais la date d'apparition des désordres affectant l'immeuble. Or, ces désordres sont connus depuis l'année 1987.

Il résulte des documents produits par le syndicat des copropriétaires que :

' dans un courrier du 3 décembre 1987, adressé au syndic de l'immeuble, Monsieur [G] a sollicité l'exécution, dès l'année 1988, de travaux dans ses lots, notamment pour assurer la reprise des charges des étages supérieurs, de nouveaux poteaux et poutres dans toute la surface, y compris la façade, avec démolition de l'ancien plafond et plancher (pièce 2 syndicat),

' la reprise de la structure du lot n°9 ([G]) a été votée lors de l'assemblée générale tenue le 28 octobre 1988, avec la précision que le compte de travaux serait approvisionné par trimestre pour engager les travaux sans discontinuité (pièce 3 syndicat),

' les travaux de reprise de la structure du lot n°9 n'ont pas été réalisés. Le procès verbal de l'assemblée générale du 17 novembre 1989 indique que la reprise est différée dans l'attente d'une proposition concrète de Monsieur [G] (pièce 4 syndicat),

' dans un courrier du mandataire de gestion de Monsieur [G] en date du 22 novembre 1991, il est demandé au syndic (Madame [O]) de prendre d'urgence 'toutes les dispositions nécessaires... afin d'éviter d'éventuelles chutes de matériaux provenant du plafond de l'ensemble du 1er étage' (pièce 5 syndicat),

' dans le compte rendu d'assemblée générale du 5 mars 1992, il est indiqué que le début des travaux concernant le lot de Monsieur [G] est reporté à l'unanimité, dans l'attente d'un complément d'appel d'offres. Il est, d'autre part, précisé que Madame [Z], copropriétaire, a exprimé son inquiétude quant à la sécurité des occupants (pièce 6 syndicat).

L'examen de ces documents permet de retenir que Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires avaient connaissance, au plus tard lors de l'année 1988, du fait que des problèmes importants de structures affectaient l'immeuble au niveau du lot de Monsieur [G]. La réalité de ces problèmes a, d'ailleurs, justifié le vote de travaux lors de l'assemblée générale tenue en octobre 1988. L'absence de mise en oeuvre des travaux a ensuite conduit à déplorer, en 1991, la chute de matériaux depuis le plafond du lot de Monsieur [G].

Entre la connaissance par le syndicat des copropriétaires de ces problèmes de structure (1988) et l'assignation, qui a été délivrée en janvier 2006 par la SCI SO GOOD, il s'est effectivement écoulé plus de 10 années. Toutefois, la prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas courir contre le copropriétaire, qui ne connaît pas la nature et la portée des désordres et qui n'avait aucun moyen de les connaître, depuis l'époque de leurs premières manifestations. En l'occurrence, la SCI SO GOOD était dans l'impossibilité de connaître les désordres apparus en 1988 et dans les dix années suivantes, ainsi que leur portée, puisqu'elle n'a acquis les lots 9, 18 et 20 qu'au cours de l'année 2000, et que, même à l'époque de l'acquisition, aucun élément ne lui a été communiqué, lui permettant d'apprécier l'ancienneté et la portée des désordres de structure de l'immeuble affectant directement les lots achetés. Le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité intentée par la SCI SO GOOD contre le syndicat des copropriétaires ne peut donc se situer qu'à l'époque des opérations d'expertise diligentées par Monsieur [A] entre 2001 et 2004, lesquelles opérations ont mis en évidence l'existence de problèmes de structure interdisant à la SCI SO GOOD de procéder, dans les conditions de sécurité requises, à son projet d'aménagement.

L'action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires ayant été engagée en janvier 2006, la fin de non recevoir tirée de la prescription doit être rejetée.

Dans le cadre de son obligation d'entretien et pour prévenir tout danger, il incombait au syndicat des copropriétaires de recueillir toutes données techniques permettant d'apprécier la gravité des problèmes de structure affectant l'immeuble, afin de définir, dans un délai raisonnable, le programme des travaux qui s'imposait.

Force est de constater, qu'en plus de l'existence du vice de construction affectant l'immeuble, dont la seule existence suffit à engager sa responsabilité à l'égard du copropriétaire qui en est victime, le syndicat des copropriétaires n'a pas pris les mesures qui s'imposaient, en temps utile, pour définir la gravité exacte du vice, ainsi que les moyens d'y remédier. Contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires, il ne peut pas être retenu que la SCI SO GOOD aurait elle-même contribué aux désordres en procédant aux premiers travaux autorisés (agrandissement des fenêtres), puisqu'il a existé des chutes de matériaux avant même l'acquisition du lot et puisque Monsieur [A], expert, a lui-même indiqué que les travaux envisagés 'apporteront une consolidation de la structure du mur de façade, notamment en soulageant la longrine du plancher haut... ' (rapport page 37). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucune obstruction systématique de la SCI SO GOOD, qui aurait empêché la mise en oeuvre de travaux, le non-paiement des charges n'étant pas de nature à caractériser une telle obstruction en l'absence de vote des travaux et de leur financement.

Sa responsabilité est donc pleinement engagée au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de réalisation des travaux par la SCI SO GOOD ;

Ainsi qu'il a déjà été relevé, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nécessité de réaliser des travaux pour remédier à la fragilité structurelle de l'immeuble. Il sollicite, cependant, la mise en oeuvre d'une expertise, en faisant valoir que les éléments produits par la SCI SO GOOD, consistant notamment en une expertise inachevée, sont insuffisants pour déterminer les origines et les causes des désordres.

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. C'est donc, au premier chef, au syndicat des copropriétaires de faire diligence pour définir les travaux, qui doivent permettre de remédier à la fragilité structurelle de l'immeuble, celle-ci ayant été amplement caractérisée, dans ses causes et son ampleur, par les éléments produits aux débats et notamment les études de structure (BET ETA, BET SCYNA4 et proposition ISTB). Le syndicat des copropriétaires ne fournit strictement aucun élément - autre devis, avis de spécialiste, expertise non judiciaire... - permettant de considérer que la proposition ISTB intitulée ' mission de conception et d'exécution des travaux de confortement de la structure d'un immeuble' (pièce 23 SO GOOD) ne permettrait pas de remédier efficacement aux désordres de structure de l'immeuble.

Aucune expertise ne saurait être ordonnée pour pallier sa défaillance à avoir défini les travaux dans un délai raisonnable et pour différer encore la mise en oeuvre de ces travaux, dont le principe n'est même pas contesté.

Les travaux de structure, dont la mise en oeuvre est réclamée par la SCI SO GOOD doivent donc être ordonnés sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt. Ainsi qu'il est sollicité par la SCI SO GOOD (conclusions page 53), ces travaux auront pour objet :

- le confortement des fondations,

- la reprise des planchers défaillants et ossatures métalliques corrodées,

- la réparation des murs en pierre,

- la vérification de la stabilité des parois de soutènement et autres points singuliers.

En l'absence d'autres définitions de travaux, dans le délai précisé au dispositif de cet arrêt, permettant de remédier aux problèmes de structure de l'immeuble, la réalisation des travaux devra se faire sur la base de la proposition ISTB, établie le 3 janvier 2013.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande de travaux afférente à la réparation des fuites sur réseaux et traitement de l'humidité affectant les locaux de la SCI SO GOOD (pièce 16 SO GOOD constat du 14 janvier 2013), en l'absence de précisions suffisantes sur les causes de l'humidité persistante, étant souligné que des travaux d'assainissement ont été réalisés en septembre 2003 conformément aux préconisations de Monsieur [A] (conclusions SO GOOD page 9), ainsi qu'en 2013 (conclusions SO GOOD page 13), également conformément aux préconisations de Monsieur [A] (réparation d'un regard d'eaux pluviales fuyard dans la cour - rapport page 17).

Dans le cadre de la réalisation des travaux de confortement de la structure, il incombera aux intervenants aux travaux et au syndicat des copropriétaires d'apprécier, si des travaux complémentaires d'assainissement doivent éventuellement être effectués, dès lors qu'ils auraient une incidence sur les travaux de structure.

Sur les préjudices invoqués par la SCI SO GOOD ;

Ils totalisent la somme de 1 343 743,39€.

Les 9 chefs de préjudices invoqués résultent du fait que la SCI SO GOOD n'a pu mener son projet de travaux à bien et qu'elle n'a donc pas pu exploiter les locaux comme elle l'escomptait, parce que les travaux permettant de remédier aux problèmes de structures constatés lors des opérations d'expertise de Monsieur [A] n'ont, d'une part, pas pu être précisément définis lors de ces opérations inachevées et que, d'autre part, aucune mesure n'a été prise, depuis 2004, par le syndicat des copropriétaires pour mettre un terme à la fragilité structurelle.

1/ Demande de remboursement des charges de copropriété ;

La SCI SO GOOD sollicite le remboursement des sommes suivantes, qu'elle a réglées au titre des charges :

- 12 710,20€ au titre des charges afférentes aux années 2001 à 2005,

- 30 819,24€ au titre de la condamnation prononcée pour la période ayant couru de l'année 2006 à l'année 2013 incluse selon jugement du 12 décembre 2013 (pièce 44 SO GOOD),

- 3 000€ au titre des dommages intérêts et frais irrépétibles mis à sa charge par le jugement du 12 décembre 2013,

- 9 788,60€ pour la période du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2016 inclus,

- 4 197,99€ pour la période du 2ème trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017,

ce qui fait un total de 60 516,03€.

La SCI SO GOOD ne s'explique pas sur le point de départ du calcul du préjudice invoqué. Or, la mise en oeuvre du projet d'aménagement impliquait un processus d'approbation des travaux, visé à titre liminaire dans le procès verbal d'assemblée générale tenue le 1er juin 2001 (pièce 7 SO GOOD).

Il en résulte que la jouissance escomptée des locaux ne pouvait intervenir avant le constat des lieux avant travaux (expertise à titre préventif), et que les travaux eux-mêmes nécessitaient le temps de leur réalisation.

Lors de la première réunion d'expertise le 29 novembre 2001, les travaux d'aménagement n'étaient pas engagés. Il avait simplement été procédé à la dépose des installations électrique et des plafonds suspendus, ainsi qu'à la démolition des cloisons et doublages des murs et au piochage partiel des enduits plâtres sur les murs en maçonnerie de moellons (rapport page 27). Le préjudice de jouissance ne peut donc pas être pris en compte depuis l'année 2001, rien ne permettant de retenir que les travaux auraient dû, déjà, être terminés à cette époque. Au cours des opérations d'expertise, le financement de la réfection du réseau commun des eaux usées passant par le lot de la SCI SO GOOD a été voté par l'assemblée générale tenue le 28 février 2003 (pièce 25 SO GOOD) et les travaux afférents ont été effectués en septembre 2003, ce qui signifie que l'aménagement des lieux par la SCI SO GOOD ne pouvait toujours pas intervenir avant cette date. Au delà de cette date, c'est la fragilité de la structure de l'immeuble, connue du syndicat depuis 1988, qui a constitué le coeur des opérations d'expertise et nécessité la mise en oeuvre des sondages et calculs de charges non effectués auparavant. En prenant en compte les travaux d'aménagement qui auraient pu avoir lieu en 2003, si le vice de construction n'avait pas empêché leur mise en oeuvre, le point de départ du préjudice subi par la SCI SO GOOD, du fait de l'impossibilité d'user normalement de ses locaux, doit être fixé au 1er janvier 2004. Il s'en déduit donc que les charges réglées au titre des années 2001 à 2003 inclus ne sauraient caractériser un préjudice en lien de causalité directe avec le vice de structure. L'absence de jouissance complète et immédiate des locaux est, en effet, plus liée au risque induit par toute acquisition immobilière, qui implique un examen attentif des existants, avant de mettre en oeuvre tout projet de travaux importants.

D'autre part, les charges de copropriété ne sont pas liées de façon systématique à la jouissance d'un lot, puisque leur obligation au paiement n'est pas conditionnée à l'usage effectif des lieux, mais d'abord à la propriété d'un lot. La SCI SO GOOD évoque, d'ailleurs, pertinemment, l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée de récupérer les charges locatives sur un locataire, mais sollicite à ce titre l'indemnisation d'une somme complémentaire de 45 000€ censée représenter les charges locatives de 2001 à 2016, alors même que ces charges sont déjà comprises dans les remboursements qui sont réclamés.

Il ne fait pas de doute que l'impossibilité de louer les locaux n'a pas permis à la SCI SO GOOD de se faire rembourser une partie des charges par un éventuel locataire, étant rappelé que les biens ont été vendus à usage de local commercial (acte authentique de vente page 14). Toutefois, lors de l'assemblée générale tenue le 22 juin 2000 (pièce 6 SO GOOD), avant même la régularisation de l'acte de vente, les copropriétaires ont, à l'unanimité, autorisé les acquéreurs (Monsieur et Madame [I], futurs associés de la SCI SO GOOD) à affecter partiellement les lieux à usage d'habitation. En l'absence de toutes précisions sur l'importance de cette affectation partielle, il sera considéré qu'elle devait être de 50%.

La SCI SO GOOD ne peut donc se prévaloir d'avoir perdu la possibilité de récupérer les charges (locatives selon ses conclusions) qu'à hauteur de la moitié des charges, le reste des charges ne caractérisant pas un préjudice puisqu'il est lié à la propriété et non à l'usage des lieux.

Le compte des charges depuis le 1/1/2004 (non contesté) s'établit ainsi :

- Année 2004..................................................................................... 2341€

- Année 2005 (899,13€ X 3)...............................................................2 697,39€

(les frais d'expertise judiciaire figurant dans le compte 2005 ne sont pas retenus car ils ne sont pas justifiés par le document 2005 produit et parce qu'ils ont vocation à relever des dépens)

- Années 2006 à 2013 (jugement 12 décembre 2013).........................30 819,24€

(les condamnations au paiement de dommages intérêts et frais irrépétibles au profit du syndicat ne peuvent être pris en compte car l'action du syndicat a été reconnue fondée)

- Année 2014 au 1er trimestre 2016.................................................... 9788€

- 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2017....................................4197,99€

----------------

Soit un total de ...................................................................................49 843,62€

Aucune récupération de ce montant ne peut être envisagée pour la partie qui devait être affectée à l'habitation, soit 24921,81€, les charges étant alors liées à la seule propriété des lieux, indépendamment de leur usage, étant souligné que la gestion et l'assurance des lieux doivent notamment être maintenues.

Aucun préjudice de jouissance spécifique ou personnel n'a été invoqué indépendamment du paiement des charges et de la perte de revenus (examinée ci-après).

Pour le solde, la SCI SO GOOD ne sollicite que le remboursement de la partie locative des charges (alors que les lieux étaient censés être à usage commercial), qu'elle dit correspondre à 80% des charges payées, soit :

24 921,81€ X 0,80 = 19 937,44€

Le préjudice invoqué correspond, en réalité, à la perte de chance d'avoir pu récupérer ces charges sur un locataire, ce qui suppose que les locaux aient été loués. Compte tenu des travaux d'aménagement qui devaient être effectués et de la situation des locaux non loin de PARIS avec accès facile aux transports en commun et aux axes routiers (pièce 50 SO GOOD), la perte de chance doit être évaluée à 85% soit :

19 937,44€ X 0,85 = 16 946,82€

La SCI SO GOOD est donc fondée à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 16 946,82€ en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de récupération des charges induite par l'impossibilité de louer les locaux dans l'état où ils se trouvent pour la période du 1er janvier 2004 au 30 septembre 2017 inclus.

Aucune condamnation ne peut intervenir pour la période postérieure, ou pour l'avenir, le préjudice n'étant pas encore caractérisé. La SCI SO GOOD doit donc être déboutée de sa demande de paiement de la somme de 10 000€ à ce titre.

2/ Demande de remboursement des appels des travaux à venir ;

La SCI SO GOOD demande au syndicat des copropriétaires le paiement d'une somme de 90450€ à titre de dommages intérêts, ladite somme correspondant à 20,10% du montant prévisionnel des travaux de structure estimé à 450 000€ TTC.

Le fait d'être victime du vice de construction n'autorise, toutefois, pas la SCI SO GOOD à faire abstraction de sa qualité de membre du syndicat des copropriétaires, tenu au paiement des charges communes à hauteur de 20,10%. Pour réparer le vice de construction, elle doit participer au financement des travaux de réparation à hauteur de ses millièmes. Le paiement des appels de travaux ne caractérise pas un préjudice, dès lors qu'il est inhérent à la qualité de copropriétaire, peu important l'importance des travaux à entreprendre et le fait que ces travaux auraient, sans doute, pu être entrepris avant même l'acquisition de ses lots par la SCI SO GOOD.

La SCI SO GOOD doit donc être déboutée de cette prétention indemnitaire.

3/ Demande d'indemnisation au titre de la perte de loyers ;

La SCI SO GOOD sollicite le paiement d'une somme de 859 554,80€ à ce titre, ce qui correspond à 17 années de loyers TTC, sur la base d'un loyer annuel de 42 000€ HT et HC, outre le coût des deux avis (pièces 92 et 124 SO GOOD) établis par le CABINET VIGIE EXPERTS (pièce 50 SO GOOD) et par la SOCIETE SOREXI (pièce 119 SO GOOD) pour évaluer la valeur locative.

Pour justifier de la valeur locative invoquée, la SCI SO GOOD fait, pour l'essentiel, référence à ces deux rapports. Le premier, établi en novembre 2003, retient une valeur locative de 185€ par m² pour 193 m², soit 35 705€ HC, par référence à un bail commercial classique et à des éléments de comparaison du secteur. Le second, établi en octobre 2016, présente une analyse très complète mettant en exergue des éléments favorables et défavorables avec un historique de l'évolution des loyers. Il propose d'évaluer le loyer annuel à 42 000€ HT et HC sur une base de 220€ par m² pour une superficie de 191m².

Il n'y a pas d'incohérence entre ces deux rapports, qui sont basés sur des éléments objectifs (superficies, environnement, agrément des locaux, biens de comparaison). Aucun de ces deux rapports n'évoque la méthode financière des taux de rendement, qui ne sera donc pas prise en compte.

Il existe, toutefois, un élément qui n'a pas été pris en compte par ces deux experts, parce qu'il ne leur a pas été soumis. Cet élément consiste dans la division des locaux qui résulterait de leur affectation partielle à usage d'habitation, telle qu'envisagée dès l'année 2000 pour la famille des associés de la SCI SO GOOD (pièce 6 SO GOOD et page 37 des conclusions). Le préjudice ne peut ainsi pas être calculé sur la valeur globale des lieux s'ils étaient affectés exclusivement à un usage commercial ou professionnel. La division éventuelle des lieux a nécessairement une incidence sur le prix, dès lors que les locaux correspondront aux besoins d'une clientèle différente (pour une surface plus petite) et qu'il faudra affecter les superficies les moins agréables pour l'habitation ou pour l'usage professionnel (rez de chaussée réduit et pièces arrières aveugles). Il faut, en outre, tenir compte du fait que les loyers ont globalement évolué à la hausse sur la période 2003- 2017, ce qui signifie que la valeur locative annuelle proposée subit une érosion 'en remontant le temps'.

Cette situation justifie que la valeur locative globale proposée soit affectée d'une décote de 30% pour tenir compte de la division des lieux, qui était envisagée dès l'acquisition (mais dont les modalités exactes n'ont pas été précisées), et de l'évolution des loyers depuis 2003.

La perte des loyers (incluant le préjudice de jouissance pour la partie des locaux, qui aurait pu être affectée à l'habitation) doit donc être calculée sur la base annuelle suivante :

42 000€ HT et HC X 0,70 = 29 400€

Cette somme à caractère indemnitaire n'entre pas dans le champ d'application de la TVA, car elle ne constitue pas la contrepartie d'une prestation de service individualisée, qui aurait dû être fournie par le syndicat des copropriétaires. L'indemnité allouée pour perte de loyers et préjudice de jouissance personnel ne doit donc pas être majorée du taux de la TVA, taxe qui aurait dû être reversée au Trésor Public par la SCI SO GOOD (la non application de la TVA n'a donc aucune incidence sur l'évaluation du préjudice subi).

Le point de départ du préjudice de la SCI SO GOOD a déjà été fixé au 1er janvier 2004.

Ainsi qu'il est indiqué par la SCI SO GOOD (conclusions page 37), le préjudice consiste en une perte de chance d'avoir pu louer les locaux. L'appréciation de cette perte de chance doit être limitée à 50% de la valeur locative globale retenue, puisque le projet de location ne portait que sur une partie des locaux, à l'exclusion de la partie affectée à l'habitation.

Pour la partie qui aurait été affectée à l'habitation, la base annuelle du préjudice s'élève à 14700€ (soit 29400€/2) depuis le 1er janvier 2004 jusqu'au 31 octobre 2017, soit :

14 700€ X 13 ans + 14 700X 10/12 = 203 350€

Pour la partie qui aurait été affectée à usage commercial ou professionnel, la base annuelle du préjudice s'élève également à 14 700€ mais avec la prise en compte de l'aléa induit par la présentation du bien sur le marché de la location, soit :

203 350€ X 0,85 = 172 847,50€.

Le préjudice de perte de loyers s'élève donc à la somme totale de 376 197,50€ selon compte arrêté au 31 octobre 2017.

Ce préjudice ne peut pas être majoré des frais induits par l'établissement des rapports d'évaluation de la valeur locative (1554,80€ et 1200€ TTC), car il s'agit de frais qui sont induits par la charge de la preuve de démontrer le montant du préjudice subi, qui incombe à la SCI SO GOOD.

Aucune condamnation ne peut être prononcée pour le préjudice futur (postérieur au 31 octobre 2017) car il est par nature incertain, dès lors qu'il dépend notamment de la situation juridique des parties, cette situation juridique n'étant pas nécessairement pérenne (possibilité notamment de vente de lots ou rachat de l'immeuble par un tiers).

Le syndicat des copropriétaires doit, en conséquence, être condamné à payer à la SCI SO GOOD la somme de 376 197,50€ en réparation du préjudice de perte de loyers.

4/ Demande de remboursement des taxes foncières sur la période 2001-2016 ;

L'obligation de payer la taxe foncière est liée à la propriété, indépendamment de l'usage des lieux.

Toutefois, dans le cadre d'un bail commercial ou professionnel, cette taxe peut être mise à la charge du preneur, ainsi qu'il a été relevé dans le rapport d'évaluation de la valeur locative établi en novembre 2003 (pièce 50 SO GOOD - page 5).

La SCI SO GOOD, qui peut se plaindre d'avoir perdu une chance de louer ses locaux, peut donc également se plaindre d'avoir perdu une chance de récupérer la taxe foncière sur son preneur. Ce préjudice peut être retenu pour 50%, puisqu'il était envisagé de conserver la moitié des locaux à usage d'habitation (superficie évaluée à 50% faute d'autres précisions), depuis le 1er janvier 2004, et avec une réfaction de 15% pour prendre en compte la perte de chance.

Depuis 2004, la SCI SO GOOD justifie des taxes foncières suivantes (pièces 51 et 125 SO GOOD) :

- 3411€ au titre de l'année 2004,

- 3499€ au titre de l'année 2005,

- 3766€ au titre de l'année 2006,

- 3878€ au titre de l'année 2007,

- 4423€ au titre de l'année 2008,

- 4844€ au titre de l'année 2009,

- 4980€ au titre de l'année 2010,

- 5078€ au titre de l'année 2011,

- 5187€ au titre de l'année 2012,

- 5319€ au titre de l'année 2013,

- 5373€ au titre de l'année 2014,

- 5748€ au titre de l'année 2015,

- 5864€ au titre de l'année 2016,

ce qui fait un total de 61 370€.

Le préjudice constitué par la perte de chance de récupérer 50% de ce montant sur un preneur s'établit à :

61 370€/2 X 0,85 = 26 082,25€

Le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI SO GOOD la somme de 26082,25€, en réparation du préjudice induit par le paiement des taxes foncières.

5/ Demande de remboursement des frais d'investigations et d'études exposés lors de l'expertise de Monsieur [A] ;

La SCI SO GOOD demande à ce titre la somme de 23 029,44€ TTC.

Les pièces produites (pièces 52, 53, 54 et 55 SO GOOD) permettent de retenir que ce montant est justifié dans la limite de 22 941,65€, ce qui correspond à la facturation en 2002 et 2003 de prestations d'ingénierie exécutées par la SOCIETE ETA pour 6073,98€ (au lieu de 6161,79€), à la facturation, le 26 avril 2002, d'un montant de 738,41€ par la SAS NORISKO CONSTRUCTION pour une mission de contrôle technique, à la facturation le 15 juillet 2012 de prestations de sondages par la SARL ATLANTE pour un montant de 944,84€ et à la facturation le 31 juillet 2003 d'honoraires d'un montant de 15 184,42€ correspondant, pour l'essentiel, à l'établissement par la SARL d'architecture [Y] & [Y] de relevés et plans de récolement pour la copropriété, dans la perspective de réalisation d'un diagnostic complet des structures et des travaux à venir.

Dans son rapport (page 46), l'expert a précisé que le temps consacré à l'établissement des plans de récolement de l'immeuble (66h) et à l'établissement du projet portant sur les réseaux d'assainissement (32h) devait être imputé à la SCI SO GOOD parce qu'il s'agissait de 'documents nécessaires à l'établissement du projet des travaux de la SCI SO GOOD'. Les 98 heures facturées à ce titre doivent donc être retirées du montant des honoraires réclamés, les autres heures (40h) devant être admises comme se rapportant à la définition du vice de construction de l'immeuble.

Le montant des investigations imputable au syndicat des copropriétaires s'élève donc à :

(15 184,42€ X 40/138h) + 6073,98€ + 738,41€ + 944,84€ = 12 158,51€

Cette dépense, avancée par la SCI SO GOOD, aurait dû être assumée par la collectivité des copropriétaires, qui inclut la SCI SO GOOD, dont les tantièmes sont de 205/1020. La demande contre le syndicat des copropriétaires (hors SCI) doit donc être limitée à :

12 158,51€ X 815/1020ème = 9714,88€, ce qui correspond au seul préjudice personnel subi par la SCI SO GOOD, lequel est égal au montant de la dépense, qui aurait dû être payé par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires doit, en conséquence, être condamné à payer à la SCI SO GOOD une somme de 9714,88€ au titre du coût des investigations qu'elle a avancé pour le compte du syndicat des copropriétaires.

6/ Demande de remboursement des frais de transfert du siège social de la SCI SO GOOD ;

La SCI SO GOOD justifie d'avoir réglé deux factures de frais émises le 4 février 2013 pour des montants respectifs de 129,78€ et 210,43€, soit un total de 340,21€, auprès de la SOCIETE REGIEPRESS (pièce 56 SO GOOD).

Les factures ne précisent pas l'objet de l'annonce légale, aucun Kbis n'est produit faisant état du changement de siège social et, surtout, ce changement intervient plusieurs années après le blocage des travaux constaté dès l'année 2004 et après l'engagement de la présente instance. Le lien de causalité entre l'engagement de ces frais et le vice de construction découvert lors des opérations d'expertise n'est donc pas démontré. Au surplus, la déclaration de travaux déposée le 13 juillet 2000 faisait état d'une société ayant son siège à [Localité 7] (pièce 57 SO GOOD).

Cette prétention doit donc être rejetée.

7/ Demande d'indemnisation pour l'augmentation du coût des travaux programmés lors de l'acquisition des lots ;

La SCI SO GOOD sollicite à ce titre la somme de 64 166,08€ TTC, correspondant à l'augmentation des travaux sur la base de l'évolution de l'indice BT01 entre octobre 2001 et novembre 2015, outre la somme de 9290,40€ TTC pour les honoraires de conception de l'architecte.

S'il peut être aisément admis que le délai écoulé depuis les opérations d'expertise ne permettra pas d'engager des travaux pour le coût qui pouvait être prévu en 2001-2002 (début des opérations d'expertise), force est de constater que la SCI SO GOOD ne produit aucun document (sur les 128 pièces produites) justifiant de l'évaluation des travaux, qui était prévue initialement, ainsi que sur l'existence d'un contrat de maîtrise d'oeuvre, qui aurait été conclu par elle. C'est ainsi que la somme de 118 588,91€, figurant en page 40 de ses conclusions et censée représenter le solde des travaux à réaliser pour l'aménagement complet des locaux, n'est pas justifiée par la production de devis ou de marchés. Le rapport d'expertise n'en fait pas plus état. Il évoque simplement un supplément d'honoraires d'architecte à exposer pour un montant de 1200€ HT (rapport page 46). Le tableau récapitulatif des préjudices subis, constituant la pièce 93 de la SCI SO GOOD, ne peut pas prouver quoi que ce soit, puisqu'il est établi par cette société en l'absence de pièces justificatives du coût des travaux prévus initialement. Il vise bien un devis qui aurait été établi en 2001, mais le nom de l'entreprise n'est pas mentionné, ni la date de conclusion du marché, ni le montant global de ce marché.

Les pièces ayant servi au calcul de la cotisation dommages ouvrage pour les travaux de réhabilitation des locaux à[Localité 6] ne sont pas annexées à la quittance de la MAF en date du 28 novembre 2001 (pièce 61 SO GOOD) et le pourcentage de prime n'est même pas précisé.

Au regard de ces éléments, de l'existence incontestable d'un solde de travaux à réaliser, dont le montant est cependant inconnu, du temps écoulé depuis le blocage des travaux, de l'évolution constante à la hausse du prix des travaux et de la nécessité de re-concevoir le projet, ce préjudice doit être évalué à la somme de 14 000€ pour la période écoulée du 1/1/2004 au 31/10/2017.

8/Sur la demande de remboursement de frais divers ;

En raison des travaux puis de l'arrêt du chantier, la SCI SO GOOD a dû exposer des frais pour mettre une vitrine monumentale en garde-meubles avant de la céder, obturer les vitrages et payer une prime dommages ouvrage.

La facture DEMENAGEMENTS BERNARD, établie le 31 octobre 2005, justifie du déménagement et de l'entreposage de la vitrine monumentale sur une période allant du 30 novembre 2001 au 26 avril 2004 (pièce 59 SO GOOD). Il s'en déduit que ce sont d'abord les travaux entrepris par la SCI SO GOOD, qui ont justifié le déménagement de cette vitrine, puis son entreposage, lequel n'a été justifié par le blocage des travaux que depuis le 1er janvier 2004. Le montant de la facture ne peut donc être admis comme se rapportant au vice de construction, qu'à hauteur de 4 mois (janvier à avril 2004) pour un montant mensuel de 30,49€ HT X 4 = 121,96€, soit 145,86€ TTC (TVA à 19,60%).

La facture GTECH établie le 20 septembre 2002 portant sur l'obturation des baies du rez de chaussée et premier étage est, en revanche, liée directement à l'arrêt du chantier (pièce 60 SO GOOD). Elle caractérise donc un préjudice en lien avec le vice de construction pour le montant de 4459,88€, qui a été facturé.

Il est, d'autre part, établi que la SCI SO GOOD a dû régler, en novembre 2001, une prime de 5346,35€ au titre d'une assurance dommages ouvrage pour les travaux de réhabilitation projetés sur ses lots (pièce 61 SO GOOD). Le paiement de cette prime ne s'est trouvé inutile que pour la part des travaux qui n'a pas pu être réalisée. En l'absence d'éléments sur la base de cette prime, le montant rendu inutile par le blocage des travaux doit être évalué à 40% de son montant, soit :

5346,35€ X 0,40 = 2 138,54€.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à la SCI SO GOOD la somme totale de 6744,28€ (soit 145,86€ + 4459,88€ + 2138,54€) en réparation des sommes réglées au titre des frais divers induits par le vice de construction.

9/ sur la demande d'indemnisation du préjudice moral subi ;

La SCI SO GOOD étant une personne morale ne peut pas invoquer un préjudice moral, peu important qu'elle soit une société transparente, dès lors que les associés personnes physiques la composant sont bien distincts de la SCI. Ces associés ne sont, d'ailleurs, pas dans la cause.

La SCI SO GOOD doit donc être déboutée de cette prétention.

Au total, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à payer à la SCI SO GOOD la somme de 449 685,73€, en réparation des préjudice personnels subis (aucun règlement ne devant donc être imputé à ce titre à la SCI au travers de ses tantièmes, puisqu'il ne s'agit pas du financement des travaux de reprise de la structure de l'immeuble, ni de l'indemnité due pendant les travaux, qui relève de l'article 9 al 6 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui correspond aux montants suivants :

' 16 946,82€ en réparation de la perte de chance de récupérer les charges sur un preneur,

' 376 197,50€ en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er janvier 2004 au 31 octobre 2017,

' 26 082,25€ en réparation de la perte de chance de récupérer une partie des taxes foncières,

' 9 714,88€ en réparation de l'avance des frais d'études et d'investigations,

' 14 000€ en réparation du surcoût des travaux induit par leur blocage depuis 2004,

' 6744,28€ en réparation des frais divers exposés du fait du vice de construction.

Sur les préjudices invoqués par la SOCIETE D'ARCHITECTURE [Y] & [Y] ;

Cette société, dont les deux associés, architectes, sont les mêmes que les associés de la SCI SO GOOD, se prévaut d'avoir subi des préjudices, parce que les locaux de la SCI SO GOOD devaient lui être loués. Elle soutient que ses préjudices sont caractérisés, parce qu'elle a dû continuer à travailler dans des locaux exigus et qu'elle a ainsi perdu une chance de pouvoir développer son activité professionnelle. Elle évalue ce préjudice à la somme de 100 000€ majorée d'une somme de 22411,20€ pour le temps, qui a dû être consacré à la gestion de ce dossier.

Le temps consacré à la gestion du contentieux avec le syndicat des copropriétaires ne peut pas caractériser un préjudice de la SARL [Y] & [Y], car il correspond seulement à un aléa de gestion, étant, en outre, souligné que la qualité d'éventuelle locataire de la SARL [Y] & [Y] ne lui donne pas qualité pour gérer le litige entre la SCI SO GOOD et le syndicat des copropriétaires.

Pour ce qui concerne la perte d'une chance de développement, il n'est pas établi que les locaux qui auraient été mis à la disposition de la SARL [Y] & [Y] auraient été plus spacieux que ceux, dont elle dispose actuellement à CHATOU, puisqu'il n'a pas été justifié des caractéristiques de ces locaux (78 400), étant rappelé qu'une partie des locaux [Localité 6] devait être réservée à l'habitation, selon des modalités non précisées. D'autre part, la SCI SO GOOD, composée des mêmes associés, n'a jamais invoqué un projet certain de location au profit de la SARL [Y] & [Y] puisqu'elle s'est prévalue d'une simple perte de chance de louer les locaux (conclusions page 37) et non d'une certitude et qu'elle a dû avoir recours à des tiers pour évaluer le loyer, qui pouvait être escompté. Elle n'a produit aucun projet de bail.

Le préjudice invoqué n'a ainsi aucun caractère certain, même au travers d'une perte de chance. Son montant est encore moins caractérisé, la location des locaux [Localité 6]ne pouvant pas garantir une augmentation de chiffre d'affaires et encore moins de résultat, puisque les documents comptables produits par la SARL [Y] & [Y] (pièces 73 à 76 [Y]) ne font pas apparaître de loyers dans les charges (les variations constatées sur le poste achats externes ne permettant pas de considérer qu'il pourrait s'agir de loyers).

La SARL [Y] & [Y] doit donc être déboutée de ses prétentions indemnitaires.

Sur l'action en garantie des vices cachés engagée contre Monsieur [G], vendeur ;

Par application de l'article 1641 du code civil 'le vendeur est tenu de la garantie en raison des vices cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

Il résulte du pré-rapport d'expertise de Monsieur [A], confirmé par les études effectuées par le BET ETA, par le BET SCYNA4, puis par le devis établi par la SOCIETE ISTB que les locaux achetés par la SCI SO GOOD sont affectés par la fragilité de la structure de l'immeuble, ce qui interdit à cette société d'y poursuivre les travaux envisagés lors de l'acquisition, afin d'exploiter les lieux comme elle l'entendait. L'existence d'un important projet de travaux était connue lors de la vente, puisque Monsieur [G] précise dans ses conclusions (page 20) que la promesse de vente prévoyait la réalisation d'importants travaux.

Le vice inhérent à la fragilité de la structure était caché lors de la vente, car les désordres (tout particulièrement les désordres afférents au plancher haut) étaient masqués par les doublages et les faux plafonds suspendus (pré-rapport page 45). Malgré leur qualité d'architectes, les associés de la SCI SO GOOD ne pouvaient pas les détecter, sans procéder à des démolitions préalables (pré-rapport page 61). Ces démolitions ne pouvaient pas être effectuées avant la régularisation de la vente. Aucun élément ne permet, d'autre part, de retenir que la SCI SO GOOD aurait eu, avant la vente, la communication de documents lui permettant de supposer que l'immeuble présentait un vice de structure (dépassement des charges admissibles), qui l'empêcherait de poursuivre ses travaux, tant que la structure n'aurait pas été renforcée. Monsieur [G] souligne lui-même (conclusions page 25) que Messieurs [U] et [M], copropriétaires, avaient 'totalement rassuré Monsieur et Madame [I] (associés de la SCI SO GOOD) sur la régularité et la qualité des interventions déjà réalisées sur le bâtiment avant sa reconversion'.

Monsieur [G] ne pouvait ignorer l'existence d'un risque portant sur la structure de l'immeuble, puisqu'il avait lui-même indiqué, dans son courrier du 3 décembre 1987 (pièce 2 syndicat), qu'il lui fallait l'assurance écrite que les travaux de copropriété concernant son lot seraient acceptés et exécutés. Il précisait que la nature des travaux devait consister en 'la reprise des charges des étages supérieurs, nouveaux poteaux et poutres dans toute la surface, y compris les façades. Démolition de l'ancien plafond et plancher entre mon lot et le vôtre (copropriétaire du dessus)'. Ces travaux ont été évoqués lors des assemblées générales tenues les 28 octobre 1988, 17 novembre 1989 et 5 mars 1992. Si ce dernier procès verbal d'assemblée générale (pièce 6 syndicat) précise qu'une décision ne pourra être prise que sur l'avis d'un expert, il ne peut qu'être constaté que les travaux prévus en 1988 n'ont finalement pas été réalisés et qu'aucun avis d'expert n'a été recueilli avant la procédure d'expertise diligentée par la SCI SO GOOD.

Même résidant à des milliers de kilomètres, Monsieur [G] ne pouvait ignorer la teneur des procès verbaux d'assemblées générales et le fait qu'il n'avait jamais été remédié à la faiblesse structurelle, qu'il avait précisément dénoncée en 1987 en désignant les étages supérieurs. L'acte de vente ne comporte aucune précision sur les travaux sollicités en 1987 et jamais réalisés par la suite, alors que des chutes de matériaux se sont produites à plusieurs reprises en 1991 (pièces 34, 35 et 36 SO GOOD) puis en 1995 (pièce 37 SO GOOD) et alors que l'acquéreur avait fait part de son intention de réaliser d'importants travaux, ce qui risquait d'avoir un impact sur le comportement des structures.

En sa qualité d'architecte, et même s'il ignorait le degré exact de fragilité de la structure, Monsieur [G] ne pouvait ignorer la situation qu'il avait dénoncée et qui n'avait jamais été réparée, malgré sa demande. Il connaissait donc le vice de structure, et c'est la découverte de ce vice par l'acquéreur, qui a empêché celui-ci de mener à bien son projet de travaux.

Monsieur [G] ayant connu le vice caché lors de la vente ne peut pas se prévaloir de bonne foi de la clause de non garantie qui figure dans l'acte. Ainsi qu'il est soutenu par la SCI SO GOOD l'application de cette clause doit donc être écartée.

Par application de l'article 1648 du code civil, en vigueur à l'époque de l'acte de vente, l'action en garantie des vices cachés 'doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite'.

Monsieur [G] soutient que la SCI SO GOOD est forclose, parce qu'elle ne l'a assigné qu'en janvier 2016, alors que les défauts de structure sont apparus dès 2001 et 2002. Toutefois, l'assignation en intervention forcée aux opérations d'expertise a été délivrée à Monsieur [G] le 29 mai 2002 (pièce 10 SO GOOD), après que les premières investigations de Monsieur [A] aient révélé un état inquiétant des poutrelles du plancher haut du 1er étage et que les premiers calculs de charges effectués par le BET ETA aient établi un diagnostic alarmant (note n°2 du 10 décembre 2001 en annexe du pré-rapport). Dans sa note n°3, Monsieur [A] a souligné que la SCI SO GOOD ne pouvait pas poursuivre ses travaux 'dans l'ignorance des contraintes du plancher haut', ce qu'il a confirmé dans sa note n°4 du 8 février 2002. La visite des lieux effectuée le 29 novembre 2001 a permis de relever que des travaux avaient été effectués dans les étages supérieurs, qui avaient provoqué une augmentation des charges (pré-rapport page 28).

Dans son assignation du 29 mai 2002, la SCI SO GOOD a souligné que les investigations entreprises avaient permis d'établir que 'des interventions antérieures, tant sur les parties communes que privatives avaient mis en péril la stabilité de l'immeuble' et que les calculs effectués étaient alarmants.

Il était ajouté que les documents recueillis permettaient d'établir que Monsieur [G] connaissait les défauts relevés, lorsqu'il avait vendu ses lots. Dans son ordonnance du 26 septembre 2002, le juge des référés a également souligné que la demande énoncée contre Monsieur [G] était fondée sur sa qualité de vendeur. Il s'en déduit qu'en rendant l'expertise opposable à Monsieur [G], la SCI SO GOOD a manifesté sa volonté de dénoncer au vendeur le ou les vices, qui l'empêchaient de poursuivre son projet de travaux. Une telle action a interrompu le bref délai de l'article 1648 du code civil, étant précisé que les vices étant dénoncés au vendeur, c'est la prescription de droit commun qui s'est ensuite appliquée. L'assignation délivrée à Monsieur [G] en janvier 2016 l'a donc été en temps utile, étant rappelé que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 sur la réforme de la prescription ne sont pas applicables à une instance engagée avant cette réforme (article 26.III de ladite loi).

L'action en garantie des vices cachés engagée par la SCI SO GOOD contre Monsieur [G] est donc à la fois recevable et fondée.

La SCI SO GOOD sollicite le paiement par Monsieur [G] d'une somme de 100 000€ à titre de réduction du prix de vente, ce qui correspond approximativement à la contribution aux travaux de reprise de la structure, qu'elle va devoir financer sur la base de la proposition ISTB, étant rappelé qu'elle a sollicité une somme de 90450€ à titre de dommages intérêts en remboursement de la part des travaux restant à sa charge, demande qui a été rejetée, quand elle a été énoncée contre le syndicat des copropriétaires.

Par application de l'article 1644 du code civil, l'acheteur peut choisir de solliciter une réfaction du prix de vente, plutôt que d'opter pour la restitution de la chose. Dans ce cas, la réfaction du prix de vente doit être fixée par expertise. Une telle mesure doit donc être ordonnée, selon les modalités fixées au dispositif de cet arrêt. La consignation sera mise à la charge de Monsieur [G], la SCI SO GOOD conservant la possibilité de se substituer à Monsieur [G], en cas de défaillance de celui-ci.

Aucune provision n'a été sollicitée au titre de la demande de réfaction du prix.

Sur les autres demandes énoncées contre Monsieur [G] ;

En sa qualité de vendeur ayant connaissance des vices de la chose, Monsieur [G] est, en principe, responsable de tous les préjudices causés à l'acquéreur, pour autant que ces préjudices soient en rapport de causalité certain avec les conditions de la vente.

Les prétentions énoncées à son encontre sont recevables, parce qu'elles ne font que compléter, même de façon exponentielle, les prétentions initiales, qui ont eu pour objet d'obtenir réparation de tous les préjudices subis.

Les préjudices, dont il est demandé réparation par la SCI SO GOOD, ont pour cause directe et immédiate l'inertie du syndicat des copropriétaires à engager les diagnostics et travaux nécessaires pour remédier à la fragilité de la structure de l'immeuble, sans que cette inertie puisse être, d'une quelconque façon, reprochée à Monsieur [G], puisqu'il ne fait plus partie du syndicat des copropriétaires depuis la vente, étant en outre noté, qu'il avait sollicité la réalisation de travaux bien avant la vente de ses lots à la SCI SO GOOD.

La demande de paiement de la somme de 90450€ fait, d'autre part, double emploi avec la demande de réfaction du prix de vente et ne peut caractériser un préjudice en tant que tel.

De même, la demande de réalisation de travaux sous astreinte sur des parties communes énoncée contre Monsieur [G] ne peut, en aucun cas, prospérer puisqu'il n'a aucun moyen d'imposer ou de mettre en oeuvre la réalisation de ces travaux.

Les prétentions de la SARL [Y] & [Y] énoncées contre Monsieur [G] sont recevables, dès lors qu'elles ne sont pas nécessairement conditionnées par un lien contractuel. Mais, elles doivent être rejetées pour les mêmes raisons qu'elles ont été rejetées lorsqu'elles ont été énoncées contre le syndicat des copropriétaires.

Aucun condamnation in solidum ne sera donc prononcée entre Monsieur [G] et le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de garantie de Monsieur [G] contre le syndicat des copropriétaires ;

La responsabilité de Monsieur [G] n'étant retenue qu'au titre de la vente conclue avec la SCI SO GOOD, ses prétentions en garantie contre le syndicat des copropriétaires ne peuvent qu'être rejetées.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive énoncée par Monsieur [G] ;

Cette demande ne peut qu'être rejetée, la longueur de la procédure n'étant pas imputable à la SCI SO GOOD et les prétentions de celle-ci ayant été considérées comme fondées à l'encontre de Monsieur [G].

Sur les demandes accessoires ;

Il ne peut être statué définitivement sur les dépens afférents à l'instance opposant la SCI SO GOOD à Monsieur [G], puisqu'une mesure d'instruction a été ordonnée, afin d'évaluer le préjudice subi.

En revanche, dans les rapports de la SARL [Y] & [Y] et Monsieur [G], les dépens doivent incomber à la première, puisque ses prétentions énoncées contre Monsieur [G] sont rejetées.

Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires, qui succombe, à payer à la SCI SO GOOD la somme de 35 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI SO GOOD est de plein droit dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, puisque ses prétentions énoncées contre le syndicat ont été reconnues fondées, même partiellement.

Dans les rapports entre la SCI SO GOOD et le syndicat des copropriétaires, les dépens incomberont au syndicat des copropriétaires (à l'exclusion de la SCI SO GOOD) qui succombe. Ils ne comprendront les frais d'expertise qu'à hauteur de 80%, parce que la mission intégrait une description des existants inhérente à un référé préventif, en lien direct avec le projet de travaux de la SCI SO GOOD. Ils ne comprendront pas les frais engagés par la SARL [Y] & [Y], car les prétentions de cette société sont rejetées dans leur intégralité, ni les frais de l'instance en référé (car en lien avec le projet de travaux) sous réserve des dépens afférents à l'instance en référé engagée contre Monsieur [G] qui doivent être réservés dans l'attente de l'issue de l'expertise.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

DIT n'y avoir lieu de rejeter les conclusions régularisées le 7 septembre 2017 par Monsieur [G] ;

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

DECLARE la SCI SO GOOD recevable en ses prétentions énoncées contre le syndicat des copropriétaires ayant pour objet la réalisation de travaux sous astreinte ;

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, sis [Adresse 5] à [Localité 6], de faire réaliser, sans délai, en respectant toutes prescriptions légales et réglementations afférentes incluant le respect des normes applicables pour de tels travaux (telle que la souscription d'une assurance dommages ouvrage et/ou la conclusion de toute convention de contrôle technique et ou la réalisation de toutes études complémentaires) les travaux permettant de remédier au vice de structure affectant l'immeuble, lesquels travaux sont le préalable nécessaire, à l'aménagement et à l'exploitation de ses locaux par la SCI SO GOOD, sous astreinte de 1000€ par jour de retard depuis l'expiration d'un délai de 6 mois depuis la signification de cet arrêt ;

DIT que ces travaux seront réalisés sur la base de la proposition de travaux établie le 3 janvier 2013 par le bureau d'études ISTB, à défaut pour le syndicat des copropriétaires d'avoir fait dresser, dans les 3 mois de la date de cet arrêt, un autre projet de travaux permettant de remédier complètement aux défauts structurels de l'immeuble révélés par le pré-rapport de Monsieur [A] et les calculs effectués par le BET ETA et le BET SCYNA4 et les anomalies relevées par le BET ISTB ;

DIT que l'astreinte s'appliquera au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI SO GOOD demanderesse aux travaux ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la SCI SO GOOD une somme totale de 449 685,73€ à titre de réparation des préjudices personnels suivants :

. 16 946,82€ en réparation de la perte de chance de récupérer les charges sur un preneur,

. 376 197,50€ en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers et du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er janvier 2004 au 31 octobre 2017,

. 26 082,25€ en réparation de la perte de chance de récupérer une partie des taxes foncières,

. 9 714,88€ en réparation de l'avance des frais d'études et d'investigations,

.14 000€ en réparation du surcoût des travaux induit par leur blocage depuis 2004,

. 6 744,28€ en réparation des frais divers exposés du fait du vice de construction,

DIT que la charge de la réparation de ces préjudices personnels incombe au syndicat des copropriétaires sans pouvoir incomber à la SCI SO GOOD (la condamnation devant donc être répartie dans son intégralité sans que cette condamnation ne soit mise à la charge de la SCI SO GOOD au titre de ses millièmes) ;

DEBOUTE la SCI SO GOOD de ses prétentions afférentes au :

. paiement de dommages intérêts représentant la part des travaux à entreprendre dans la copropriété,

. remboursement des frais de transfert du siège social,

. réparation du préjudice moral,

. réparation des préjudices futurs,

DEBOUTE la SARL [Y] & [Y] ARCHITECTURE de l'ensemble de ses prétentions indemnitaires ;

DECLARE la SCI SO GOOD recevable et bien fondée en son action en réduction du prix de vente pour vices cachés ;

ORDONNE, en conséquence, une expertise pour déterminer le montant de la réduction du prix de vente, compte tenu du vice de structure qui a été découvert lors des opérations d'expertise de Monsieur [A] ;

DESIGNE en qualité d'expert : Monsieur [I] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Tél : XXXXXXXXXX et XXXXXXXXXX

avec mission de :

- visiter les locaux de la SCI SO GOOD sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

- se faire communiquer tous documents utiles, notamment l'acte de vente entre Monsieur [G] et la SCI SO GOOD, le projet de travaux, le pré-rapport d'expertise de Monsieur [A], les rapports d'évaluation de valeur locative des locaux ;

- proposer une évaluation de la réfaction du prix de vente du bien vendu les 10 et 11 octobre 2000 à la SCI SO GOOD susceptible de résulter de la connaissance et de la prise en compte par l'acquéreur d'un vice de structure afférent à l'immeuble, sis [Adresse 5] à [Localité 6], impliquant des travaux sur parties communes dans son lot, cette évaluation devant notamment tenir compte du marché de l'époque, de l'importance des travaux de structure à entreprendre, de leur charge financière pour l'acquéreur et des problèmes inhérents à l'engagement de tels travaux dans le cadre d'une copropriété ;

- Dit que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 232 à 255 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport au secrétariat du greffe de la cour (chambre 4-6) dans les 8 mois de sa saisine sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle ;

- Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert désigné, il sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

- Dit que Monsieur [N] [G] consignera au greffe de la cour, pour le 31 décembre 2017 au plus tard, la somme de 5000€ à valoir sur la rémunération de l'expert ;

- Dit qu'à défaut de consignation dans le délai fixé, la SCI SO GOOD pourra se substituer à Monsieur [G] pour régler la consignation jusqu'au 31 janvier 2018 ;

- Dit qu'au delà de cette date, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DEBOUTE la SCI SO GOOD de l'ensemble de ses autres prétentions énoncées contre Monsieur [G] ;

DEBOUTE Monsieur [G] de ses prétentions en garantie et en dommages intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] à payer à la SCI SO GOOD une somme de 35 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI SO GOOD est dispensée de toute participation au financement des frais de procédure incombant au syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens dans ses rapports avec la SCI SO GOOD, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire à hauteur de 80% et tous les dépens, à l'exclusion, d'une part, des frais de l'instance en référé-expertise, et d'autre part, des dépens afférents à la SARL [Y] & [Y], qui resteront à sa charge, avec distraction au profit de la SCP NABOUDET-HATET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [Y] & [Y] ARCHITECTURE aux dépens dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]et Monsieur [G], avec distraction au profit de la SCP LEFEVRE PELLETIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens et toute décision sur l'article 700 du code de procédure civile, pour ce qui concerne l'instance opposant la SCI SO GOOD et Monsieur [N] [G], ce qui comprend les frais de mise en cause de Monsieur [G] dans le cadre de son intervention forcée aux opérations d'expertise ;

Le greffier La Présidente