Cour d'appel de Paris, Chambre 4-7, 30 novembre 2023, 22/16862

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Propriété et possession immobilières • Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation • sci • terme • immobilier • immeuble • société • vente

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
30 novembre 2023
Tribunal judiciaire de Créteil
27 juin 2022

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    22/16862
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Créteil, 27 juin 2022
  • Identifiant Judilibre :656999aca6dd558318cd25dc
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Résumé

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Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT

DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 35 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16862 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPEY Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00073 APPELANTE S.A.E.M. SADEV 94 (SOCIÉTÉ ANONYME D'ÉCONOMIE MIXTE SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU [Localité 81]) [Adresse 27] [Adresse 27] représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉES S.C.I. HOCEAN [Adresse 11] [Adresse 11] représentée par Me Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, toque : E0048 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 81] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Monsieur [U] [W], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : La ZAC [Localité 70] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique, selon l'arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, prorogé du 26 mai 2016. Une ordonnance d'expropriation rendue le 21 mars 2021 par le juge de l'expropriation du Val de Marne a transféré la propriété du bien de la SCI HOCEAN à la SADEV 94 en tant que propriétaire du lot 3 dépendant de l'immeuble en copropriété sis au [Adresse 11]. Par un jugement du 27 juin 2022, après transport sur les lieux le 7 décembre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 7 décembre 2021, Fixé l'indemnité due par la SADEV 94 à la SCI HOCEAN au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 11], sur le lot 3, à la somme de 6.972.103 euros HT/HD, Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 6.226.345 euros au titre de l'indemnité principale : ' locaux d'activités : 4237,90 m² X 1250 euros/m² ' bureaux : 403,90 m² X 2300 euros/m² 623.634 euros au titre de l'indemnité de remploi, 122.124 euros au titre de l'indemnité pour pertes de revenus locatifs. Condamné la SADEV 94 à payer à la SCI HOCEAN la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SADEV 94 aux dépens, Rejeté toutes les autres demandes des parties. La SADEV 94 a interjeté appel du jugement le 29 août 2022 sur le montant de l'indemnité d'expropriation. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 17 novembre 2022, notifiées le 18 novembre 2022 (AR intimé le 23 novembre 2022 et AR CG le 23 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer la décision de première instance ; Fixer comme suit l'indemnité revenant à la SCI HOCEAN : INDEMNITE PRINCIPALE (valeur occupée) : Méthode utilisée : évaluation globale, terrain intégré Superficies retenues : Partie activités : 4641,80 m² - 403,90 m² (surface des bureaux) - 40,60m² (quai de livraison) = 4.197,3 m² Partie bureaux : 403,90 m² Valeurs unitaires retenues : 1200 euros / m² 1700 euros/m² Abattement pour occupation : 30 % Soit un total au titre de l' indemnité principale (4.197,3 X 1200 euros) + (403,9 m² X 1700 euros) X 0,7) = 4.006.373 euros II. INDEMNITES ACCESSOIRES Frais de remploi : 401.637,30 euros, calculés comme suit : 20% sur 5000 euros = 1000 euros 15% sur 10000 euros = 1500 euros 10% sur 3.991.373 = 399.137,30 euros Soit un total d'indemnité de dépossession en valeur occupée de 4.408.010,30 euros. 2/ déposées au greffe par la SCI HOCEAN, intimée, formant appel incident, le 9 février 2023, notifiées le 9 mars 2023 (AR 13 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer recevable mais mal fondé en ses moyens et conclusions l'appel principal interjeté par SADEV 94. Déclarer l'appel incident de la SCI HOCEAN recevable et bien fondé. Réformer partiellement la décision en ce qu'elle a rejeté les demandes d'indemnisation de la surface de terrain nu attaché au lot 3 et celle relative aux emplacements de stationnement ainsi que sur la valeur des surfaces de stockage et d'activité. En conséquence : Fixer les indemnités à revenir à la SCI HOCEAN de la façon suivante : Valeur du lot n°3 Surface à destination et usage de locaux de stockage et d'activités : 4.237,90 m² x 2.000 euros = 8.394.600 euros Surface à destination et usage de bureaux : 403,90 m² x 2.300 euros = (confirmation du jugement) : 928.970 euros Surface de terrain nu attachée au lot n°3 : 916,50 m² x 900 euros = 824.850 euros Emplacements de stationnement : 15 unités x 13.000 euros = 195.000 euros Soit un total de 10.343.420 euros Indemnité de remploi (confirmation du jugement) : De 0 à 5.000 euros x 20 % = 1000 euros De 5.000 euros à 15.000 euros × 15 % = 1.500 euros Sur 10.328.420 euros x 10 % = 1.032.842 euros Total 11.378.762 euros Perte de revenus locatifs : un an de loyer (confirmation du jugement) 122.124 euros Soit un total de 11.500.886 euros Article 700 du code de procédure civile : Confirmation du jugement de première instance 5.000 euros En cause d'appel 10.000 euros Condamner la SADEV aux entiers dépens. 3/ déposées au greffe par la SCI HOCEAN, intimée, formant appel incident, le 19 avril 2023, notifiées le 25 avril 2023 (AR 13 mars 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées auprès de la cour. 4/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 3 février 2023, notifiées le 31 mars 2023 (AR appelant et AR intimé le 5 avril 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Infirmer le jugement de première instance, Fixer à la somme de 5.071.884,50 euros l'indemnité de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI HOCEAN décomposée comme suit : Indemnité principale : 4.498.873,50 euros en valeur libre d'occupation Indemnités accessoires : 573.011 euros. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SADEV 94 fait valoir que : Concernant la description du bien, il se situe sur le territoire de la commune d'[Localité 69]. Le lot n° 3 est situé au sein de l'ensemble immobilier en copropriété à usage d'activités, sis [Adresse 11] édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 53] pour 6418 m². Concernant la consistance matérielle, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités composé : D'une partie bureaux essentiellement au 1er étage : plateau d'environ 400 m², il existe également un showroom, une salle d'imprimerie pour personnaliser les bagages, des toilettes et une petite cuisine. D'une partie entrepôt sur deux niveaux, dont un en mezzanine. La structure est en parpaings et bardage métallique, la toiture en bac acier. Surface globale mesurée : 4.100 m². L'état d'entretien général peut être qualifié de bon. Concernant la situation d'occupation, le bien décrit est occupé par la SARL LYS en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2012, à effet à compter du 1e juillet 2012. Eu égard à cette situation d'occupation, l'offre a été établie en valeur occupée. Concernant la date de référence, en application des dispositions des articles L. 213-6 et L 213-4-a du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 69] du 26 mars 2019. A cette date, l'emprise expropriée était située en zone UIC du Plan local d'urbanisme. Concernant la superficie du bien, lors de la visite des lieux, un doute est apparu sur la surface du bien exproprié. Le premier juge a ainsi demandé à l'expropriée de fournir le détail des surfaces mesurées par le géomètre qu'elle a mandaté. C'est dans ce cadre que la SCI a transmis le document figurant en annexe 1 du présent mémoire. Sans remettre le mesurage effectué, SADEV 94 demandait au premier juge de soustraire certaines surfaces dès lors qu'elles n'entrent normalement pas en compte dans le calcul de la surface utile. Le premier juge n'a pas répondu à ces demandes et a repris la totalité des surfaces, sans explication. Il ressort des documents transmis que la SCI HOCEAN intègre dans le calcul de la surface utile (cf.Pièce adverse n° 2) 40,60 m² de quai de livraison, et prend en compte deux fois la surface de bureaux. En effet, il ressort du tableau des surfaces transmis par l'expropriée que la surface de 4641,80 m² qu'elle retient pour la surface dédiée à l'activité comprend également 403,90 m² de bureaux dont elle demande l'indemnisation distincte. Elle demande ainsi de prendre en compte deux fois cette surface de 403,90 m² (une fois en tant que bureaux et une fois en tant que locaux d'activés). S'agissant du quai de livraison, conformément aux dispositions de l'article R. 353-16 1° du Code de la construction et de l'habitation, la surface utile est composée de la surface habitable telle que mentionnée à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié des surfaces des annexes telles que définies par arrêté ministériel. S'agissant des annexes, les locaux pris en compte dans le décompte de la surface utile sont fixés par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation, dont l'article 1 dispose que : « Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2º de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ». Il en résulte que les quais de livraison ne peuvent être comptabilisés dans le calcul des surfaces utiles. La surface à prendre en compte est dès lors la suivante : Locaux activités : 4641,80 m² - 403, 90 m² (surface des bureaux) - 40,60 m² (quai de livraison) = 4.197,3 m². Locaux bureaux : 403,90 m². Le jugement doit être infirmé sur ce point. Concernant la méthode d'évaluation, à l'instar de SADEV 94 et du commissaire du gouvernement, la SCI HOCEAN demandait au premier juge, d'évaluer le bien dont s'agit en appliquant la méthode dite terrain intégré mais demandait en sus, une indemnité au titre du terrain résiduel du lot 3 et des 15 emplacements de stationnement qui y sont situés. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Sur le plan strictement juridique, il importe de rappeler que le terrain d'assiette d'une copropriété appartient, le plus souvent, à la copropriété. L'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en effet qu'en l'absence de titre contraire, le sol de la copropriété appartient au syndicat des copropriétaires et non à un des copropriétaires. Le règlement de copropriété (cf. pièce n°1) prévoit expressément que le terrain d'assiette de la copropriété est une partie commune. Ainsi, le terrain d'assiette dont la SCI HOCEAN sollicite l'indemnisation, ne lui appartient pas. Sa demande devra par conséquent être rejetée et la décision de première instance, confirmée. Sur le plan économique, la demande de l'expropriée n'était en tout état de cause pas fondée. Tout d'abord, il importe de rappeler que le surplus en question constitue une zone d'accès et de contournement, par nature indissociable du bien. Ensuite, l'utilisation de la méthode dite terrain intégré suppose en effet, par définition, d'intégrer à la valeur des constructions celle de la parcelle sur laquelle lesdites constructions sont édifiées. L'examen des références citées par les parties permet de le confirmer et notamment la vente de « décembre 2016 » produite par SADEV 94 dans le cadre du présent mémoire. Cette cession portait sur un ensemble immobilier, évalué selon la méthode terrain intégré, qui comportait également 90 places de stationnement, soit précisément le même nombre de places de parking. Or, ces places de stationnement n'ont pas fait l'objet d'une valorisation distincte et sont intégrées à la valeur du bâti. Il en est de même de l'ensemble des mutations ou décisions judiciaires visées par les parties et le commissaire du gouvernement. La défenderesse ne pouvait dès lors sérieusement soutenir que le terrain « résiduel » justifierait une valorisation distincte. Faire droit à la demande de la SCI HOCEAN supposerait de sélectionner exclusivement des références portant sur des biens dépourvus à la fois d'emplacements de stationnement, et dont les constructions encombreraient l'ensemble de leur terrain d'assiette. Dans le cas contraire, le prix / m² serait fixé par comparaison avec des mutations dont le prix intègre des places de stationnement, tout en valorisant une deuxième fois les places de stationnement de l'expropriée. Il en résulte que ces places de stationnement sont indispensables pour assurer un stationnement en dehors des voies publiques. Il apparaît, au regard cet extrait du site cadastre.gouv que la constructibilité annoncée est théorique. En effet, une fois prise en compte les contraintes de retrait des constructions par rapport à la voirie et celles liées aux constructions existantes, la constructibilité du terrain est en réalité nulle. La demande qui était formulée par l'expropriée n'est pas fondée juridiquement dès lors que le terrain ne lui appartient pas, est en tout état de cause injustifiée car les termes de comparaison cités intègrent tous un terrain résiduel et pour certains d'entre eux des places de stationnement en plus grand nombre et le potentiel de constructibilité est en réalité épuisé. Il est en conséquence demandé à la Cour de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI HOCEAN de valoriser distinctement le surplus de terrain non bâti. Concernant la valeur du bien, si le prix fixé pour les locaux d'activités est relativement proche de celui de l'expropriant, en revanche, celui relatif aux bureaux est manifestement excessif. Le premier juge justifie une majoration de la valeur du bien par la situation géographique et la configuration du bien. Or, la situation géographique dont fait état le premier juge ne pouvait conduire à retenir une valeur supérieure aux références produites dès lors que tous les termes de comparaison cités portent sur des biens situés à l'intérieur de la ZAC de sorte qu'ils bénéficient du même environnement géographique. Quant à la consistance, si l'exposante reconnaît que l'intérieur des locaux est en bon état, la construction extérieure est sommaire et en état vétuste. En considérant qu'il n'y avait pas lieu de majorer les valeurs issues de ces références, le premier juge a manifestement commis une erreur d'appréciation. Contrairement à ce que suggère le titre « termes retenus», le jugement ne comporte aucune indication sur les références qui ont motivé cette décision. Il semblerait que le juge ait ainsi sélectionné exclusivement les références du commissaire du gouvernement ou celles de l'expropriée, lesquels proposaient, dans le cadre de la procédure de première instance, de fixer la valeur des locaux de bureaux sur la base de 2300 euros / m². Ce faisant, le premier juge n'a pas pris en compte les différences de consistance entre le bien exproprié et les biens objets de ces termes de comparaison. Concernant les termes de références de l'expropriée, au soutien de sa demande indemnitaire, l'expropriée versait aux débats 11 termes de comparaison. Aucun des termes des références citées ne permettait de justifier les valeurs retenues par le premier juge : « la majorité de ces termes de comparaison fait ressortir des prix / m² qui sont conformes à l'offre de SADEV 94 », les seules références dont les prix approchent des valeurs retenues par le premier juge portent sur des biens dont la consistance matérielle est incomparable, soit en raison de leur surface, soit de leur nature. Les divers termes de comparaisons produits par l'expropriée pour lesquels aucun acte de vente n'a été communiqués doivent être écartés, puisqu'ils ne constituent pas des véritables mutations, ils ne peuvent pas servir de termes de références. Certains des termes de comparaisons portent sur des mutations de biens qui ne sont pas comparables avec le bien exproprié car ils sont d'une superficie bien supérieure. La valeur entre les deux biens ne peut donc pas être comparée. En effet, l'expropriée a produit des biens d'une surface de 96 m² alors que l'expropriation porte sur un bien d'une surface de 4.500 m². (Termes de première instance 4, 9, 11, de l'expropriée). De plus, l'expropriée produit des biens qui n'ont pas la même consistance matérielle que le bien exproprié, puisque ce sont des locaux à usage d'habitation. (Termes de première instance de l'expropriée, 1, 3, 6, 10, 27 expropriée). Enfin, certaines des références produites ne sont pas exploitables car il n'est pas possible de rapporter la preuve de la mutation, ou encore car elles portent sur des décisions de justice qui ne sont pas encore devenues définitives. Concernant l'estimation du commissaire du gouvernement, dans le cadre de ses dernières écritures, le commissaire du gouvernement maintenait sa proposition d'indemnisation des locaux d'activités à hauteur de 1200 euros / m², valeur libre, mais considérait que la partie de bureaux devrait être évaluée sur la base de 2300 euros / m² (en lieu et place de sa proposition initiale à hauteur de 1700 euros / m²). Le commissaire du gouvernement justifiait cette réévaluation par le bon état des bureaux tel qu'il a pu être observé lors du transport sur les lieux. SADEV 94 ne peut que s'opposer à une telle analyse qui a conduit le premier juge à retenir de telles valeurs. En effet, les références portant sur des bureaux faisant ressortir une valeur unitaire de 1700 euros / m² concernent déjà des bureaux en très bon état d'entretien. Par ailleurs, le Commissaire a refusé de prendre en compte une cession concernant un ensemble immobilier de grande superficie, exclusivement à usage de bureaux en bon état aux motifs qu'au moment de la rédaction de ses écritures, une procédure d'appel était en cours. Depuis lors, la Cour d'appel de Paris a rendu sa décision (CA Paris, 24 mars 2022, cf. pièce n° 19) et, statuant à la suite de l'expropriation du bien acquis par la SCI IMAAN le 12 octobre 2019 (cf. acte de vente pièce n°9) a évalué les bureaux dont elle constatait la rénovation depuis leur acquisition sur les bases de : 1700 euros/ m² pour les bureaux cloisonnés, 1400 euros / m² pour les bureaux non cloisonnés. Les bureaux étaient en bon état d'entretien et la consistance de l'immeuble était de meilleure qualité que l'immeuble objet de la présente procédure. Le commissaire du gouvernement a écarté cette référence, car au moment de la notification de ses écritures, cette décision n'était pas définitive. Elle l'est désormais et constitue à l'évidence une référence probante au regard de la consistance du bien évalué. Cette référence justifie l'infirmation de la décision de première instance. Elle doit être privilégiée par la Cour dans la mesure où elle est très récente et se trouve située à proximité immédiate du bien évalué. Rien ne justifie d'évaluer les bureaux de l'expropriée à des montants supérieurs et notamment ceux de la SCI IMAAN dont l'immeuble est exclusivement à usage de bureaux et qui bénéficient de 76 places de stationnement en sous-sol. Les références font ressortir des valeurs de 1700 euros / m² s'agissant de biens en bon état, il n'y avait pas lieu, comme le proposait le commissaire du gouvernement, de majorer la valeur issue de ces références pour prendre en compte le bon état des bureaux de l'expropriée. Le jugement doit être infirmé sur ce point et sur la valeur retenue par le premier juge. Concernant l'offre de la SADEV 94, l'autorité expropriante précise que les biens expropriés seront évalués selon la méthode d'évaluation retenue par le premier juge, à savoir celle dite « globale », terrain et parking intégrés. SADEV 94 propose à la Cour de retenir les valeurs unitaires de : 1200 euros / m², pour la partie des locaux à usage d'activités, 1700 euros / m², pour la partie à usage de bureaux. Il est pratiqué sur ces valeurs un abattement de 30 % eu égard à la situation d'occupation du bien. Au soutien de cette proposition indemnitaire, SADEV 94 entend se prévaloir de multiples références, concernant des biens de même nature, de superficie comparable, et situés dans un périmètre proche de celui du bien objet de la présente procédure. Au regard de l'ensemble de ces termes de comparaison, et en particulier ceux relatifs à des ensembles immobiliers de grandes superficies, la Cour constatera que l'offre de SADEV 94 est satisfaisante. Concernant l'abattement pour occupation, le juge de première instance a fixé la valeur du bien exproprié sans répondre à la question posée par les parties concernant l'abattement à pratiquer au titre de l'occupation commerciale du bien. A défaut de réponse, il est difficile d'identifier s'il s'agit d'une erreur matérielle du Tribunal - qui indique retenir les valeurs proposées par le commissaire sans pratiquer d'abattement contrairement à ce qui était proposé par ce dernier - ou s'il s'agit d'une omission de statuer. Quoi qu'il en soit, un tel abattement aurait dû être pratiqué sur la valeur du bien pour tenir compte de sa situation locative. Conformément à l'article L. 322-1 du Code de l'expropriation, il incombe à la juridiction de l'expropriation d'apprécier la valeur du bien en cause en considération de sa consistance juridique et donc au regard de sa situation locative, à la date de l'ordonnance d'expropriation, ou comme en l'espèce en l'absence d'une telle ordonnance, à la date du jugement à intervenir. Or, les juridictions de l'expropriation, dans leur ensemble, considèrent qu'un bien occupé présente une valeur inférieure à celle d'un bien libre de toute occupation. En effet, elles s'accordent, avec la doctrine, sur le fait que l'occupation d'un bien est un facteur de moins-value au moment de sa vente (Civ. 3ème, 13 avril 2010, n° 09-11.670). La Cour de cassation va même plus loin et sanctionne le refus d'une Cour d'appel de pratiquer un abattement pour occupation. Le poids économique de cette occupation justifie cet abattement pour occupation qui ne saurait être fixé en deçà de 30 %. Ce taux, pouvant même atteindre 40%, étant celui usuellement retenu par les Cours d'appel de Paris et Versailles mais aussi le Tribunal Judiciaire de Créteil lui-même (Cour d'appel de Versailles, 14 mai 2019 - RG n°17/09060 et Cour d'appel de Paris, 27 juin 2019, RG n°18/0348, TGI de Créteil, 16 juin 2011, AFTRP / CAUSEL, minute n°11/195; 16 juin 2011, AFTRP / SCI BELLEVUE, minute n°11/196 ; 31 août 2015, RG n°15/00124, SADEV 94 / SCI GARIBALDI, 09 janvier 2017, RG n°16/00097, SADEV 94 / [B] ; 31 janvier 2019, RG n°18/00001, EPA ORSA/[Z]; CA Paris, 24 mars 2022, RG n° 2010705, SADEV 94 / SCI IMAAN, pièce n° 18). En l'occurrence, l'abattement est d'autant plus incontestable que les références retenues (implicitement) par le premier juge, lorsqu'elles concernent un bien occupé, font toutes ressortir des abattements pour occupation compris entre 30 et 40 % (cf. notamment l'arrêt de la CA de Paris du 28 juin 2018, pièce adverse n° 12 et le jugement du TJ de Créteil du 24 janvier 2020, pièce adverse n° 16). Ce taux d'abattement de 30% a notamment pu être retenu à propos de locaux situés précisément dans le périmètre de la ZAC [Localité 70] (Cour d'appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 7 - expropriation - 16 septembre 2021 - RG n°20/09000). Eu égard à l'ensemble de ces jurisprudences, il est demandé à la Cour d'infirmer la décision de première instance et, par suite, de retenir un abattement de 30%. La SCI HOCEAN fait valoir que : Concernant la description de l'immeuble, l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété par suite d'un état descriptif. La SCI HOCEAN est titulaire de droits privatifs sur le lot n°3 du règlement de copropriété dont l'acte d'acquisition est du 22 juin 2012. Il correspond aux 5.630/10.000ème des partie communes générales de l'immeuble. Ce lot à usage privatif comprend : Une partie bâtie à usage de locaux d'activités, entrepôts et bureaux. Une surface de terrain nu de 916,50 m². Un ensemble de parkings. La partie bâtie se situe à l'extrémité de l'immeuble et est constituée d'un rez-de-chaussée accessible par un hall principal relié à la cour par quelques marches, hall carrelé desservant en face un escalier monumental permettant d'accéder au 1er étage, qui est une surface à usage de bureaux. A droite, se trouve un vaste local d'entrepôts et de locaux d'activités, il y a un accès direct aux camions de livraison, relié à un quai de chargement avec un pont élévateur intérieur et par un second quai de chargement de moindre importance et d'autres ouvertures protégées par rideaux métalliques destinés aux livraisons. Cette surface de belle hauteur permet le stockage d'un important volume de marchandises. Le sol y est bétonné, il est équipé en électricité et doté d'un système couvrant l'ensemble de la surface. L'on y trouve également un atelier de réparation et un petit bureau ouvrant sur la cour par des baies vitrées barreaudées ainsi qu'un sanitaire avec un lavabo. Au 1er étage, l'on trouve un hall reliant un long couloir desservant lui-même un ensemble de 7 bureaux et une salle de réunion, tous éclairés par des baies vitrées sur l'extérieur protégées par des rideaux. On trouve également un WC et salle de douche ainsi qu'un show-room. L'ensemble est en bon état général. En première instance, l'attention du Tribunal avait été attirée sur la rapidité du descriptif de ces locaux tel qu'il était rapporté page 5 du mémoire de la SADEV 94. Absolument rien n'était dit sur les équipements des bureaux et du show-room, sur la qualité de leur entretien et de la décoration, sur la nature des locaux d'activité, sur leur accès, leur hauteur sous plafond, leur équipement intérieur aux normes exigées, etc... Le premier juge a pris en compte sans réserve la qualité de cet ensemble immobilier. Concernant les surfaces, la SCI HOCEAN avait pris l'initiative en première instance de faire établir par un géomètre-expert à savoir le cabinet ACTIF GEO dont le siège est [Adresse 39], un relevé assorti de tableaux rapportant la superficie exacte des différents niveaux composant son immeuble et de croquis intérieurs desdits niveaux. Ce relevé de géomètre daté du 19 janvier 2021 est ici communiqué en pièce n°1. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont écartées. Ainsi, les surfaces utiles prises en compte sont les suivantes : Rez-de-chaussée : Activités/stockage : 2280 m² Quais de livraison : 40,60 m² Total du RDC : 2.320,60 m² 1er étage : Activités/stockage : 1.917,30 m² Bureaux/dégagement/sanitaires : 403,90 m² Total du 1er étage : 2.321,20 m². A l'occasion du transport sur les lieux, le Commissaire du Gouvernement avait sollicité la production par la société HOCEAN, propriétaire, d'une confirmation par le géomètre-expert des unités de surfaces de bureaux et de show-room situées au 1er étage. Ceci a conduit la communication par le cabinet ACTIF GEO de ce document complémentaire qui constitue ici la pièce n°2. Ce sont donc ces surfaces qui seront prises en compte dans le cadre des écritures de la société propriétaire en appel, étant précisé qu'en première instance, elles avaient trouvé l'adhésion tout à la fois du Commissaire du Gouvernement qui y avait adhéré, y compris sur les surfaces de bureaux qui ont fait l'objet de la communication complémentaire. Concernant la situation d'occupation, l'ensemble de la surface bâtie est donné en location à la SARL « LYS », société au capital de 175.316,37 euros, dont le siège social est [Adresse 11]. Le bail est constitué d'un acte SSP en date du 1er juillet 2012. Il s'agit d'un acte de renouvellement accordé pour une durée de 9 années entières consécutives, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. L'article 2 « indiquait lui-même que les locaux donnés en location constituaient le lot n°3 du règlement de copropriété de cet ensemble immobilier. A l'article 4 « Destination », il est indiqué : « les locaux objets du présent bail seront utilisés par le preneur à usage d'entrepôts, de magasins et de bureaux. Il devra y exercer de manière permanente les activités visées qui sont à ce jour les siennes, à savoir : les activités de commerce de gros et de détail de maroquinerie. » Le loyer de renouvellement avait été fixé à 120.000 euros HT HC annuels, loyer indexé selon l'article 10 par période triennale en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Le dépôt de garantie fixé par le bail s'élève à 30.000 euros, correspondant à 3 mois de loyer en principal. Cet acte de bail est ici communiqué en pièce n°3. Le loyer a depuis été porté à la somme mensuelle de 10.177,04 euros, soit annuelle de 122.124,48 euros ainsi que l'attestent les quittances délivrées par le bailleur, ici annexées pour les mois de janvier à novembre 2020 (Pièces n°4 à 12). C'est la SCI HOCEAN expropriée qui a pris l'initiative avant la saisine de la Juridiction de première instance de saisir un géomètre-expert en lui donnant mission de définir les surfaces : La partie bâtie de son lot n°3 par niveau et par destination : Surface de stockage et d'activités, Surface de bureaux. La partie non bâtie incluse dans ce même lot, constituée d'un terrain sont implantés les 15 emplacements de stationnement. C'est le cabinet ACTIF GEO, géomètre-expert, [Adresse 80] à qui cette mission a été confiée. La surface utile totale du lot n°3 (partie bâtie) dans un tableau par destination de chque unité de la façon suivante : Activités-stockage : 4.197,30 m² Quai de livraison : 40,60 m² Bureaux : 403,90 m² Soit un total de 4.641,80 m² Une seconde colonne de ce tableau précise simplement à titre d'information que la surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m représente 10,50 m². Comme il se doit et dans la mesure où telle est la règle, ladite surface N'A JAMAIS ÉTÉ COMPTABLISÉE par HOCEAN dans le calcul de la valorisation du lot n°3. La société HOCEAN s'en est donc toujours tenue à une surface totale de la partie bâtie de ce lot de 4.641,80 m (c'est-à-dire hors surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80). La ventilation n'a été réalisée par le géomètre dans son rapport que par destination intérieure de chacune des unités composant cette surface (activité, stockage, quai de livraison, bureaux). C'est d'ailleurs la lecture qu'en a faite le Commissaire du Gouvernement en première instance, c'est cette même lecture qui a été entérinée par le premier Juge. C'est de façon donc tout à fait inexacte et en se détachant tout autant des écritures de la société HOCEAN, que de celles du Commissaire du Gouvernement en première instance et plus encore, de la décision rendue par le premier Juge que SADEV 94 se permet d'affirmer que la SCI HOCEAN « intègre dans le calcul de la superficie utile 40,60 m² de quai de livraison » et plus encore, que HOCEAN « prend en compte deux fois la surface des bureaux ». Il s'agit pour le moins d'une affirmation erronée voire mensongère. La Cour pourra vérifier à la lecture des plans et surfaces établis par la géomètre-expert et produits par la SCI HOCEAN le bien-fondé de sa position. Concernant le quai de livraison, la SADEV 94 se livre à une démonstration hors sujet pour tenter de faire en sorte de convaincre la Cour d'écarter sa surface de la valorisation de ce lot. Pour cela, elle fait référence à des dispositions étrangères à la destination commerciale de cette surface, les notions auxquelles elle se réfère ne trouvant leur application qu'en matière de locaux d'habitation, ce qui n'est pas ici le cas. Ici, le géomètre a distingué les différentes unités qui composent ce lot n°3, qui sont toutes intégrées dans le même bâti, et qui doivent à ce titre être indemnisées sans aucune réserve, sur la base des surfaces déterminées par le mesurage produit. Il n'est qu'à prendre connaissance du document communiqué par la concluante en pièce n°1 établi par un géomètre expert pour constater qu'il n'y absolument aucun doublon dans l'addition des surfaces. Outre son tableau récapitulatif qui ne comporte strictement aucune erreur, le plan qui est annexé permet en tant que de besoin de se convaincre de la parfaite inanité de l'argumentation de la SADEV 94. Contrairement à ce qu'indique l'intimé dans ses écritures, la première décision devra purement et simplement être confirmée concernant la détermination des surfaces. Concernant la situation géographique, ce critère est déterminant dans le cadre de l'appréciation d'un bien de cette nature, la SCI HOCEAN en avait rapporté l'essentiel en première instance, qui n'a jamais été contesté, ni par l'autorité expropriante, ni par le Commissaire du Gouvernement et qui semble avoir été apprécié par le premier juge, s'agissant d'un élément purement factuel. La ville d' [Localité 69] doit être considérée comme un arrondissement parisien tant elle est parfaitement desservie par rapport aux limites de la Capitale dont elle est mitoyenne : trois stations de métro : « [77] », « [74] » et « [73] », mais aussi peu éloignée la station du RER C « [65] ». Par ailleurs, le réseau d'autobus au départ des Portes d'[Localité 68], d'[Localité 69] ou de [Localité 64] dessert abondamment les divers pôles attractifs de la Ville, Il s'agit d'une Ville qui a vu son infrastructure routière, autant que son urbanisme, se transformer en profondeur et se moderniser au cours de la dernière décennie. La proximité du boulevard périphérique et les accès aux autoroutes A6, A4 et A86 ont favorisé son évolution et son développement. La [Adresse 79] est bordée de pavillons d'habitation mais aussi d'immeubles collectifs. L'on y trouve aussi des unités commerciales, d'activités ou tertiaires, ainsi que des immeubles abritant des commerces de gros ou des plateaux de stockage. Cette situation géographique présente un intérêt évident pour le type de locaux ici concernés au regard de leur destination. Concernant la date de référence, les parties sont d'accord pour retenir la date du 26 mars 2019. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant l'abattement pour occupation, SADEV 94 affirme que le premier juge a omis de statuer sur ce point, or la première décision a précisé sans réserve sa motivation sur ce point puisqu'elle détaille la consistance des locaux concernés de façon précise et objective avant de leur attribuer une valeur. En revanche, le deuxième alinéa de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation fait état des améliorations qu'auraient pu apporter les propriétaires à l'immeuble et de la prise en compte que le Tribunal doit y réserver, rien donc qui ne serait en relation avec la situation d'occupation de ces bâtiments. Ces dispositions ne trouvent pas leur application. La SADEV 94 se livre sur ce point à l'énoncé d'un éventail de décisions judiciaires ayant retenu un abattement pour occupation, sans cependant indiquer que dans toutes ces décisions, aucune des parties n'a soulevé en cours de procédure, la nécessité de lever la contrainte que constitue un abattement pour occupation porté à la charge seule de l'exproprié, et ce au regard des constatations actuelles qui permettent d'affirmer qu'une telle pratique n'est plus d'actualité, singulièrement dans ce dossier. Il faut par ailleurs tirer les conséquences post-covid sur l'immobilier en général, y compris l'immobilier d'entreprise qui a vu de très importantes surfaces se libérer en ne trouvant plus preneur, ce qui est encore le cas actuellement. Les différentes décisions jurisprudentielles rappelées par SADEV 94 apparaissent aujourd'hui dépassées au regard de la jurisprudence plus récente qui relève des 3 décisions rendues par la Cour d'Appel de Paris. Par ces arrêts, il est confirmé qu'il n'existe aucun texte en matière d'expropriation contraignant la Juridiction de l'Expropriation à pratiquer un abattement pour occupation et ce, de façon systématique. (Cour d'appel de Paris, 23 mai 2019, EPFIF / SA AARON AULNAY (Pièce n°29), EPFIF / SAS JSBF AULNAY (Pièce n°30) et 12 septembre 2019, Commune d'Aulnay-sous-Bois / SAS MAG AULNAY (Pièce n°31). Il est en effet démontré que pour des locaux d'activités ou d'entrepôts, les ventes libres d'occupation se sont effectuées parfois à des prix inférieurs à des locaux occupés et inversement. La décision doit être confirmée sur ce point. Concernant la détermination de l'indemnité principale, celle-ci doit être déterminée en prenant en considération la notion de bien identique, similaire ou équivalent à celui exproprié, ce qui entend explicitement que soient effectivement pris en compte tous les éléments qui caractérisent le bien et à tous les titres. Si la première décision a pris en compte pour cela, les éléments essentiels caractérisant la partie bâtie du lot, elle a rejeté la valorisation de deux éléments qui la compose, à savoir : les titres. Si la première décision a pris en compte pour cela, les éléments essentiels caractérisant la partie bâtie du lot, elle a rejeté la valorisation de deux éléments qui la compose, à savoir : Le premier élément lié à l'existence d'une surface de terrain nu de 916 m², attachée au lot n°3 dont elle fait partie intégrante, tel que cela est défini par le règlement de copropriété. Le second élément est lié aux emplacements de stationnement qui sont ici au nombre de 15. L'absence d'indemnisation de ces deux postes en première instance prive la société propriétaire de la possibilité de retrouver, selon le v'u même de la Loi, un bien de remplacement identique. Cette méthode dite méthode d'estimation « constructions et terrain intégré » doit nécessairement inclure tous les éléments de la propriété concernée, c'est-à-dire en principal, le terrain d'assiette et le bâti du lot concerné mais elle n'exclut cependant en rien les éléments accessoires ou annexes qui y sont attachés. Dire ou considérer le contraire revient tout simplement à priver le propriétaire exproprié de deux éléments déterminants de son foncier, c'est-à-dire ici et au cas d'espèce, une surface de terrain assez exceptionnelle en proche banlieue [Localité 76] de l'ordre de 916 m² et 15 emplacements de stationnement destinés tout autant aux semi-remorques, véhicules de gros tonnage assurant l'approvisionnement en marchandises des entrepôts mais aussi le stationnement de véhicules individuels destinés à la clientèle, aux livreurs et au personnel de l'entreprise, et sans lesquels le fonctionnement du site concerné s'avèrerait impossible. En procédant de la sorte, la première décision non seulement occulte l'existence de ces deux éléments du foncier, mais elle déroge du même coup aux dispositions incontournables du Code de l'Expropriation. Pour fonder la position du propriétaire, il faut en outre rappeler que le règlement de copropriété définit le lot n°3, propriété de la SCI HOCEAN, de : Une partie bâtie en rez-de-chaussée et en étage, et « Sur les façades SUD et EST, une aire de desserte de man'uvres de stationnement d'espaces verts » Contrairement à ce que prétend la SADEV dans ses écritures, cette aire de desserte de stationnement et d'espace vert appartient donc bien à la concluante (pièce adversaire n°1). Cette surface de terrain mesurée par le géomètre-expert pour 916,50 m² constitue effectivement un terrain nu situé en façade du bâti du lot n°3 et se divise elle-même en : une vaste aire de desserte permettant l'accès aux véhicules de livraison, semi-remorques à l'approvisionnement en marchandises du bâti par les différents quais qui y ouvrent. Cet ensemble se caractérise par des lots à destination d'activités, de stockage et de bureaux, et si tous disposent de quelques unités de stationnement, aucun ne bénéficie d'une surface de cette importance qui lui soit strictement privative puisque directement attachée à la partie bâtie au regard du règlement de copropriété. Le premier juge a rejeté sans motivation réelle autre que celle relative à la méthode d'estimation, toute demande à ce titre. Cette position est pénalisante. Il ne s'agit pas d'une partie commune mais d'une partie privative, dont la propriétaire peut librement disposer sans réserve, y compris par l'aménagement par exemple d'autres emplacements de stationnement destinés à la location et donc à une rentabilité certaine, mais également à l'agrandissement éventuel de la surface bâtie du lot. Rien ne vient corroborer l'idée que la méthode d'estimation retenue permettrait d'occulter l'une des composantes privatives d'un lot de copropriété. Concernant les références de terrains nus, la création de la ZAC dite [Localité 70] dans laquelle se trouvent les lots de copropriété datent de plus de 11 ans, ce qui a eu pour conséquences évidentes de faire disparaitre toutes possibilités de cessions immobilières entre particuliers. De ce fait, il n'existe plus dans ce secteur de marché libre dans la mesure où cette ZAC porte sur une surface de 65 hectares. Seules les décisions judiciaires font encore état de valeurs susceptibles d'être retenues, bien qu'elles portent pour l'essentiel sur des immeubles bâtis à prédominance commerciales d'entrepôts ou d'activités, qui ne sont donc pas comparables au bien exproprié. Plusieurs décisions sont produites, au terme desquelles les valeurs retenues forment une moyenne de 696 euros/ m² (Tribunal de Grande Instance de Créteil 14 septembre 2015 - RG n°2015/00004 (Pièce n°13, 660 euros/m²), (Cour d'Appel de Paris, 25 févier 2016 - RG n°14/09624 (Pièce n° 14) 528 euros/m². La valeur sollicitée par la SCI HOCEAN pour dépossession de la surface de TERRAIN NU attachée à son lot de 916,50 m², soit un prix de 900 euros/m² est conforme aux valeurs actualisées, et doit être confirmée. Concernant les références d'emplacements de stationnement, ces termes ont les caractéristiques suivantes : Ils sont tous situés en bordure ou en façade de la partie bâtie, Ils sont au nombre de 15, Ils sont tous matérialisés au sol, et en partie couverte pour 4 d'entre eux, Ils bénéficient d'un usage strictement privatif, Que certains d'entre eux sont destinés au stationnement des véhicules en remorques et situés face aux quais de chargement Comme elle l'avait fait en première instance, la société HOCEAN considère que l'appréciation de ses emplacements de parking et de stationnement, parfaitement identifiés lors du transport du premier Juge sur les lieux, s'impose ici. Il est demandé de modifier la valeur retenue par le premier juge et de retenir la valeur unitaire de 13.000 euros par emplacements de stationnement, 13.000 euros x 15 unités soit un total de 195.000 euros. Concernant la valeur des surfaces de stockage, le raisonnement de la SADEV 94 et les qualificatifs qu'elle utilise pour apprécier la valeur de ce bâtiment sont affligeants. Le premier juge a retenu à ce titre un prix unitaire de 1.250 euros/m² pour les locaux de stockage et d'activités, qui ne permettra pas à la société HOCEAN d'acquérir un bien de remplacement identique, quelle que soit son implantation. En effet, il n'existe pratiquement plus de locaux de cette destination, de cette importance en surface, de cette qualité et dans un tel état d'entretien en région [Localité 76] et encore moins sur le [Localité 81], à une telle proximité de la capitale et des infrastructures routières. La rareté contribue forcément à une valorisation optimum de ce type de bien quand, cette rareté maintes fois évoquée par les professionnels localement relève de l'évidence et en réalité, de la seule responsabilité de SADEV 94. Cette situation a contribué à la création d'un marché factice dans la mesure où le marché libre n'existe plus, ou très peu et en nombre réduit de mutations. La SADEV 94 poursuit ses acquisitions en fondant ses positions chiffrées au seul regard et à la seule analyse des décisions judiciaires créant ainsi un marché propre à ce secteur fortement étendu en termes de surfaces, mais il ne s'agit par d'un marché libre, pour autant SADEV 94 s'y enferme volontairement sans autre considération. Prendre en compte les valeurs fixées par les Juridictions de l'Expropriation se conçoit, seulement cependant en tenant compte d'une actualisation liée à l'évolution du marché. En effet, entre le jour où l'indemnité sera fixée sur des bases et références anciennes, et le jour où elle sera payée à la société expropriée, plusieurs mois se seront écoulés sans que les prix n'aient connu un frein dans leur évolution. A défaut les valeurs retenues seraient considérablement impactées à la baisse par l'action unilatérale de l'expropriante qui a gelé depuis 11 ans un vaste territoire sur la commune en litige. La concluante produit d'ailleurs sur ce point en pièce 28, un relevé des prix affichés pour les entrepôts et locaux d'activités en Ile-de-France, qui confirme l'évolution importante à la hausse des prix de vente. De fait le simple rappel du prix retenu par les premiers juges à hauteur 1.250 euros/m² suffit à se convaincre qu'il ne correspond pas à l'actualité sur le marché. Il n'est pas possible en effet de citer des références datant de 4 ou 5 années sans considérer l'évolution qui est intervenue dans un secteur qui par ailleurs se trouve complètement sclérosé sur son marché libre, du fait des nombreux achats réalisés par la SADEV 94. S'agissant de la prise en compte des accords amiables, la SADEV 94 entend appliquer la théorie qui se veut fondée sur les dispositions de l'article L.322-8 du Code de l'Expropriation, au regard desquelles les accords amiables doivent être pris en considération pour l'appréciation de la valeur d'un bien au sein d'un même périmètre. 1) Que les accords amiables aient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et, 2) Qu'ils portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus, avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des surfaces concernées La SADEV 94 dans ses écritures ne rapporte en rien les éléments démontrant que sont remplies ces deux conditions dans la mesure où cela est totalement impossible. La Cour notera que l'expropriant fait une utilisation abusive de ces dispositions tout en rapportant deux arrêts qui doivent être écartés, car ils ne portent pas sur des surfaces bâties. Le raisonnement de SADEV 94 sur ce point est inopérant. Il doit être rejeté par la cour qui ne peut se fonder sur les valeurs retenues dans les accords amiables pour fixer la valeur unitaire. Concernant les éléments de références de la société HOCEAN expropriée pour les locaux de stockage et d'activités, il est fait état pour l'essentiel de décisions judiciaires anciennes, qui devront nécessairement être prises en y incluant une notion objective d'actualisation. Pour les mutations entre particuliers, la jurisprudence actuelle sera respectée, seules celles assorties des mentions de publication aux hypothèques et de la communication des actes correspondants seront rapportées. Concernant la valeur du bâti, il convient de : Constater l'ancienneté de l'essentiel des décisions judiciaires rapportées par les deux parties en termes de comparaison, Constater que les valeurs qu'elles avaient fixées dont certaines remontent à 2016, voire 2015, sont supérieures à celle de 1.200 euros/m² offert par SADEV et de même à celle de 1.250 euros/m² retenue par la première décision. Que si la Cour entend les prendre en compte car elles font, il est vrai, une partie importante des références rapportées par les parties et le Commissaire du Gouvernement, elles devront nécessairement être actualisées pour se rapprocher autant que faire se peut de l'augmentation connue au cours des dernières années par les valeurs de l'immobilier en général. Celle-ci ressort d'ailleurs des quelques mutations réalisées entre particuliers ainsi que l'attestent une partie importante des références de la société HOCEAN. Tout comme de la décision de la Cour en date du 24 mars 2022, dossier IMAAN / SADEV 94, rappelée ci-dessus pour avoir été rapportée par SADEV (sa pièce n°18) et dans laquelle l'arrêt a constaté que la valeur retenue pour le bien en cause correspond à + 14 % par rapport au prix d'acquisition remontant lui-même à 2 ans. Il s'agit manifestement d'un coefficient d'appréciation minimum. Cette évolution est admise par tous les spécialistes de l'immobilier et elle ressort d'un tableau ici communiqué (Pièce n°28) qui pour le [Localité 81], fait apparaitre une valeur de locaux d'activités en [Localité 72] de 2.609 euros/m², très largement supérieure à celle de 1.200 euros/m² offerte par SADEV mais aussi à celle de 1.250 euros/m² retenue par le premier Juge. Il ne peut qu'être reconnu et admis que la sclérose du marché sectoriel en terme de valeurs immobilières est la conséquence certaine de la création de la ZAC [Localité 70] poursuivie par SADEV depuis 11 ans, et qu'il serait de ce fait, inéquitable et pénalisant pour l'expropriée que cette dernière en tire un quelconque bénéfice préjudiciable aux propriétaires dont les immeubles sont aujourd'hui expropriés. Il y a lieu en conséquence pour la Cour de réformer partiellement la décision entreprise et tenant compte de l'argumentation développée par la SCI HOCEAN de fixer la valeur de ce bâti au prix de : - 2.000 euros/m² pour la partie à destination de locaux de stockage et d'activités. - 2.300 euros/m² pour la surface de bureaux, confirmant sur ce dernier point la décision de première instance, elle-même aujourd'hui entérinée par les conclusions du Commissaire du Gouvernement. Concernant la perte des revenus locatifs, dans son mémoire d'appel principal, la SADEV 94 ne se prononce pas sur l'attribution d'une indemnité pour perte de revenus locatifs, telle qu'elle a été fixée par le premier Juge, à concurrence d'une année du montant des loyers encaissés, soit la somme de 122.124 euros. La SCI HOCEAN considère dès lors, que SADEV 94 acquiesce à cette partie du jugement de première instance, qui au demeurant, s'avère être strictement conforme à la jurisprudence actuelle. L'indemnité allouée à ce titre devra donc être confirmée par la Cour. Dans une décision en date du 24 janvier 2020, affaire SADEV 94 / SCI JTA (Pièce n°5 communiquée par SADEV 94), le juge a alloué à l'expropriée une perte de revenus locatifs fixée à 1 an de loyer HT. Au cas particulier, la SCI HOCEAN loue la totalité de son immeuble à la SARL LYS, par un bail commercial moyennant un loyer de 10.177,04 euros HT HC, soit annuel : 122.124,48 euros HT HC ainsi qu'en attestent les pièces n°4 à 12 communiquées qui constituent les quittances de loyer correspondantes. Au titre de la perte de revenus locatifs, il est donc ici demandé à la Cour de confirmer l'indemnité allouée à la SCI HOCEAN par le premier Juge, soit une somme de 122.124,48 euros, non remise en cause par SADEV 94 dans son mémoire d'appel principal. La SCI HOCEAN fait valoir dans un second jeu de conclusions que : Concernant la position du Commissaire du Gouvernement en cause d'appel sur la surface du quai de chargement, sa position est parfaitement incohérente. En effet, elle est contraire à celle qu'avait adoptée le Commissaire du Gouvernement en première instance et qui avait été entérinée à ce titre par le premier juge, considérant que cette surface de quai fait partie intégrante du lot n°3. Elle est contraire à la règle imposée par la Charte de l'Expertise qui n'autorise en la matière la pondération partielle d'une composante d'un seul et unique lot. De fait, la proposition en cause d'appel de pondérer la superficie du quai de chargement évoquée par le Commissaire du Gouvernement s'avère inadaptée et infondée. Concernant la méthode retenue, après avoir admis clairement page 3 de ses conclusions que « Le lot n°3 comporte des surfaces extérieures, aires de desserte et de man'uvres d'une surface au sol d'environ 916,50 m°, disposant notamment de 15 places de stationnement dont 4 couvertes » le commissaire du gouvernement élude totalement le sujet page 9 au paragraphe « Détermination d'indemnités proposées par le Commissaire du Gouvernement » sans s'en expliquer, ni prendre position pour éclairer la Cour. Concernant les références du commissaire du gouvernement en cause d'appel, c'est à tort que le Commissaire un Gouvernement affirme que l'expropriée n'a pas fourni d'écritures lors de cette procédure d'appel, la preuve du contraire est fournie par la production du mémoire déjà déposé par HOCÉAN et qui contient de façon très détallée à la fois ses prétentions mais également leur justification. Le Commissaire du Gouvernement fait le constat de l'ancienneté des références judiciaires rapportées par les parties sans aucune référence, cependant à la Jurisprudence la plus récente telle qu'elle a été rapportée par HOCEAN et qui aurait dû le conduire à une actualisation raisonnable des prix retenus il y a plusieurs années. Il rejette par ailleurs l'essentiel des termes de comparaison de la société expropriée en raison de cette ancienneté en rapportant lui-même des décisions datant des mêmes années tout comme d'ailleurs le pratique la SADEV pour les raisons déjà évoquées. A l'appui de ses propres conclusions, le Commissaire du Gouvernement ne rapporte à la Cour aucun élément nouveau lui permettant de remettre en cause la position de la société expropriée. Les moyennes de valeurs purement mathématiques auxquelles il se livre ne sont pas pour tous ces motifs crédibles, d'autant que pour la surface de bureaux, il ignore les références citées par le Commissaire du Gouvernement lui-même en première instance et ses conclusions. Il fait un choix autre qui le conduit à une valeur mathématique de 1.888,23 euros/m² qu'il ramène sans aucune explication à une valeur unitaire de 1.321,76 euros/m² soit 30 % inférieure voulant ignorer la qualité des bureaux reconnus de tous. Ces conclusions sont pénalisantes pour la société HOCÉAN expropriée, qui demandera en conséquence à la Cour de bien vouloir les rejeter en bloc. Il est enfin à noter que même si rien ne conduit le Commissaire du Gouvernement en cause d'appel à décrire les locaux expropriés, qu'au demeurant il n'a pas visité, rien ne l'empêche non plus pour une juste et objective appréciation de leur valeur à y faire référence au regard du contenu du PV de transport annexé à la première décision autant qu'aux appréciations du premier juge ici très précisément énoncées et appuyées par un ensemble de photos déjà contenues dans les écritures de première instance. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée section [Cadastre 53] sise [Adresse 11] d'une superficie de 6 418 m², est située à [Localité 69]. Cette parcelle comporte un ensemble immobilier mixte en copropriété en R+1 sur dalle béton composé de locaux d'activité et de bureaux. Le bien exproprié est constitué du lot 3 de la copropriété. Un mesurage par un géomètre a été établi en date du 19/01/2021 et indique une surface utile de 4 641,80 m², 4 197,3 m²+ 40,60 soit 4 237,9 m² pour les locaux d'activité et de 403,9 m² pour les bureaux. Le lot 3 comporte des surfaces extérieures, aires de desserte et de man'uvres d'une superficie au sol d'environ de 915,5 m² disposant notamment de 15 places de stationnements dont 4 couverts. La partie expropriante appelante est en désaccord avec la surface retenue lors de la première instance. Le site est proche de l'autoroute A4 à 2,5 km de [Localité 75] avec des transports en commun : bus lignes 180 et 25. Concernant la situation locative, l'ensemble des locaux est loué à la SARL LYS en vertu d'un bail commercial en date du 1er juillet 2012, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. Concernant la date de référence, en vertu de l'article L322-2 du Code l'expropriation pour cause d'utilité publique : « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique... ». Toutefois, l'article L213-6 du Code de l'urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L 213-4 », soit « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain. Par conséquent la date de référence est celle du 26 mars 2019, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifié par la commune d'[Localité 69]. Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle [Cadastre 53] est située en zone UIC à la date de référence. La zone unique UIC (comme U « [Localité 70] ») correspond presque en totalité au périmètre de la ZAC du même nom et prend appui sur une orientation d'aménagement dénommée « [Localité 70] ». Concernant l'indemnité principale, le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison de locaux d'activité situés à proximité des biens expropriés. Les mutations de locaux d'activité ou de bureaux récentes à proximité et dans la ZAC [Localité 70] sont très rares, le commissaire du gouvernement propose tout de même de retenir des termes de comparaison en remontant jusqu'en 2016. La moyenne des termes de références proposés par le commissaire du gouvernement est la suivante : Locaux d'activité : (1 245 + 1 202,5 + 1 200 + 1 286,25 + 1 335 + 1 288) / 6 x 0,70 = 1 259,40 x 0,7 = 881,62 euros/m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 881,62 euros/m² pour les locaux d'activité. Bureaux : (1 619 + 2 320 + 1 700 + 2 227,37 + 1 725 + 1 738) / 6 x 0,7 = 1888,23 x 0,7 = 1321,76 euros/m². Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 1 321,76 euros/m² pour les bureaux. Concernant l'abattement pour occupation commerciale, la juridiction de première instance n'a pas appliqué d'abattement pour occupation commerciale sur la valeur unitaire. Elle justifie sa décision en indiquant que « en l'absence de moins value rapportée du fait de la situation d'occupation, il n'y aura pas lieu à appliquer un abattement ». La SADEV 94 critique cette décision dans son mémoire d'appel. Il est de jurisprudence constante qu'un local occupé subit une perte de valeur sur le marché immobilier et que si les termes de comparaison présentés sont libres de toute occupation il convient d'appliquer un abattement pour occupation commerciale. En l'occurrence, pour un local d'activité il se dégage de la jurisprudence un abattement de 30 à 40 %. Le commissaire du gouvernement propose de retenir un abattement pour occupation commerciale de 30 % de la valeur unitaire. Concernant les indemnités accessoires sollicitées par l'expropriant appelant, la partie expropriante ne propose pas d'indemnité accessoire excepté l'indemnité de remploi. Concernant l'indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs, le premier juge a accordé 12 mois de loyer (122 124 euros). Le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur de 12 mois de loyer. Concernant la surface à retenir, la partie expropriante appelante souhaite infirmer la surface retenue en première instance. Concernant les quais de chargement, les quais de chargement, bien qu'ils soient situés à l'extérieur font partie intégrante du bâtiment et de son usage. Il est donc pertinent de les inclure dans la surface utile de l'immeuble après pondération de 50 % de la surface. Le commissaire du gouvernement propose de retenir une surface utile de 20,30 m pour les quais de chargement. Concernant la surface de bureaux : lors de la lecture du document, le commissaire du gouvernement n'a pas constaté d'irrégularité sur les surfaces. Il propose donc de retenir une surface utile totale de 4 621,50 m² (4 197,30 + 403,90 + (40,60/2)). Le Commissaire du Gouvernement conclut que l'indemnité de dépossession doit être fixée comme suit : Indemnité principale : 4 498 873,50 euros en valeur libre d'occupation, Locaux d'activité : 4 237,90 m x 881,62euros/m² = 3 736 217,40 euros Bureaux : 403,90 m² x 1.888,23 euros/m² = 762 656,10 euros Indemnités accessoires : 573 011 euros Soit une indemnité totale de 5 071 884,50 euros

SUR CE

, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 29 août 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 17 novembre 2022, de la SCI HOCEAN du 9 février 2023 et du commissaire du gouvernement du 3 février 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de la SCI HOCEAN du 19 avril 2023 sont de pure réplique à celles de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au delà des délais initiaux. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel de la SADEV 94 porte sur l'indemnité de dépossession, celle- ci contestant les superficies et les valeurs unitaires retenues par le premier juge. L'appel incident de la SCI HOCEAN concerne une demande de valorisation spécifique d'un terrain nu et de places de parkings et sur le montant de l'indemnité de dépossession concernant la partie locaux de stockage et d'activité. L'appel incident du commissaire du gouvernement porte sur le calcul de la superficie s'agissant des quais de déchargement et sur le montant de l'indemnité de dépossession. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L313-6 du code de l'urbanisme la date du 26 mars 2019, correspondant au PLU de la commune d' [Localité 69] modifié et approuvé à cette date. La SADEV 94, la SCI HOCEAN et le Commissaire du gouvernement retiennent la même date sur le même fondement. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien immobilier est situé en zone UIC (comme U '[Localité 70]) correspondant presque en totalité au périmètre de la ZAC du même nom et prenant appui sur une orientation d'aménagement dénommée' [Localité 70]'. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités composé d'une partie bureaux et d'une partie entrepôts. La SADEV 94 indique que l'état d'entretien peut être qualifié de bon. La SCI HOCEAN souligne que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété par suite d'un état descriptif de division règlement de copropriété établi par Maître [T] [X] , notaire à [Localité 75], du 24 mai 1979, publié au 2e bureau des hypothèques de Créteil le 14 juin 1978, volume 3410 numéro 8, indiquant au titre de la « désignation générale de l'ensemble immobilier » : « les biens et droit immobilier ci-après désigné dépendent d'un ensemble immobilier à usage industriel et commercial soumis au régime de la copropriété située sur le territoire de la commune d'[Localité 69] ([Adresse 82]) comprenant : 'le bâtiment élevé sur rez-de-chaussée à usage d'entrepôts avec étage partiel. 'Voie intérieure. Ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 53] pour 6418 m² ». Elle est titulaire de droits privatifs sur le numéro 3 du règlement de copropriété dont l'acte d'acquisition est du 22 juin 2012, correspondant aux 5630/10/10000° des parties communes générales de l'immeuble. Ce lot à usage privatif comprend : - une partie bâtie à usage de locaux d'activités, entrepôts et bureaux, - une surface de terrain nu de 916,50 m² ; - un ensemble de parkings. Elle précise que : -s'agissant de la partie bâtie, c'est le premier élément du lot N°3 ; elle se situe à l'extrémité de l'immeuble et est constituée d'un rez-de-chaussée accessible par un hall principal relié à la cour par quelques marches, avec à droite un vaste local entrepôt de locaux d'activité permettant l'accessibilité aux camions de livraison, reliée à un quai de chargement avec un pont élévateur intérieur et par un second quai de chargement de moindre importance et six autre ouvertures protégées par rideaux métalliques destinée aux livraisons ; que la porte d'accès est protégée par un rideau métallique équipé d'un système d'interphone relié aux bureaux ; que cette surface de belle hauteur permet le stockage d'un important volume de marchandises ; que le sol y est est bétonné, équipé en électricité et doté d'un système anti incendie RIA couvrant l'ensemble de la surface ; qu'on y trouve également un atelier de réparation et un petit bureau ouvrant sur la cour ainsi qu'un sanitaire avec un lavabo ; que l'accès au premier niveau s'effectue par un escalier reliant la cour ; qu'au 1er étage, on trouve un hall reliant un long couloir desservant lui-même un ensemble de 7 bureaux et une salle de réunion, avec un sanitaire et un second bloc ; qu'il existe également au fond de ce couloir une surface aménagée et décorée en show-room destinée à l'exposition des marchandises proposées à la vente ; qu'une porte double vitrée sur structure métallique relie une vaste surface d' entrepôts de grande hauteur sous plafond, elle-même accessible au rez-de-chaussée par deux escaliers métalliques avec rampe et un système permettant les livraisons directe au quai de chargement ; que l'ensemble est en bon état général 's'agissant de la partie non bâtie, le règlement de copropriété la décrit de la façon suivante : ' sur les façades Sud Est, une aire de desserte, de man'uvre, stationnement et espace vert, correspondant à 907,50 m² incluant 15 emplacements de stationnement'. Elle ajoute que s'agissant de l'environnement géographique qu' [Localité 69] doit être considéré comme un arrondissement parisien en raison de sa desserte par le métro, RER, réseau d'autobus, à proximité du boulevard périphérique et des autoroutes A6, A4 et A86. L'ensemble des locaux est loué à la SARL LYS en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2012, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. Le loyer de renouvellement avait été fixé à 120000 euros HT HC annuel, et il a depuis été porté à la somme annuelle de 122124, 48 euros (pièces N°4 à N°12). Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 27 juin 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Le premier juge a retenu, les parties étant en désaccord sur ce point, le relevé d'un géomètre, approuvé par le Commissaire du gouvernement soit : -locaux d'activités : 4237,90 m² -bureaux et show room : 403,90 m². La SADEV 94 demande l'infirmation en indiquant que la SCI HOCEAN intègre dans le calcul de la surface utile : - 40,60 m² de quai de livraison -10,50 m² de surface inférieure à 1,80 m. Elle demande en application de l'article R356-16 1° du code de la construction et de l'habitation de calculer ainsi la surface : - locaux d'activités : 4641,80 m² - 403,90 m² (surface des bureaux) - 40,60 m² (quai de livraison) = 4197,3 m² - locaux d'activité bureaux : 403, 90 m². LA SCI HOCEAN demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement propose pour les quais de chargements, en indiquant que bien qu'ils soient situés à l'extérieur, ils font partie intégrante du bâtiment et de son usage, de les inclure dans la surface utile de l'immeuble après pondération de 50 % de la surface, soit de retenir une surface utile de 20,30 m². Pour la surface de bureaux, il indique, qu'à la lecture du certificat du géomètre, il n'a pas constaté d'irrégularités sur les surfaces. La SCI HOCEAN a fait établir par un géomètre expert le cabinet ACTIF GEO un relevé assorti de tableaux rapportant la superficie des différents niveaux composant son immeuble et de croquis intérieurs desdits niveaux en date du 19 janvier 2021 (pièce numéro un). En matière commerciale, il n'existe pas de dispositions légales pour le calcul des surfaces ; en conséquence les dispositions invoquées par la SADEV 94 au titre du code de la construction et l'habitation ne sont pas applicables. En outre, le géomètre a écarté les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Lors du transport sur les lieux, le commissaire du gouvernement avait sollicité la production par la société HOCEAN, d'une confirmation par le géomètre expert des unités de surfaces de bureaux et de show-room situé au premier étage, correspondant aux documents complémentaires du géomètre expert ACTIF GEO (pièce numéro 2). Les quais de chargement, bien qu'ils soient situés à l'extérieur font partie intégrante du bâtiment et de son usage ; il y a lieu d'intégrer leur surface comme l'a fait le géomètre expert et ce, sans pondération comme proposé par le Commissaire du gouvernement. Contrairement à ce qu'indique la SADEV 94, au vu du certificat du géomètre expert et du document complémentaire, la surface de bureaux n'est pas comptabilisée deux fois, dans les locaux d'activité et dans les bureaux. En outre, la SADEV 94 ne produit pas aux débats un certificat de géomètre contredisant celui produit et complété par la SCI HOCEAN. Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu les surfaces suivantes : 'locaux d'activité : 4237,90 m² 'bureaux et show-room : 403,90 m². 2° Sur la situation locative Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. L'ensemble de la surface bâtie est donné en location la SARL LYS dans le cadre d'un bail constitué d'un acte sous-seing privé du 1er juillet 2012, correspondant à un acte de renouvellement accordé pour une durée de 9 années entières et consécutives, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. L'article 2 intitulé « désignation » fait expressément référence au bail antérieur qui était arrivé à son terme qui indique lui-même que les locaux donnés à location constituaient le lot numéro 3 du règlement de copropriété de son ensemble immobilier. L'article 4 « désignation » indique : « les locaux objets du présent bail seront utilisés par le preneur à usage d'entrepôts, de magasins et de bureaux. Il devra y être exercé de manière permanente des activités visées qui sont à ce jour les siennes, à savoir : les activités de gros et détail de maroquinerie ». Le loyer de renouvellement avait été fixé à 120'000 euros HT HC annuel, loyer indexé selon l'article 10 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction (Pièce numéro 3). Le loyer a depuis été porté à la somme mensuelle de 10'177,04 euros, soit annuelle de 122'124,48 euros correspondants aux quittances pour les mois de janvier à novembre 2020 (pièces numéro 4 et numéro 12). Le premier juge n'a pas appliqué d'abattement pour occupation. La question de l'abattement sera étudiée après examen des références des parties. 3° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. Le premier juge a retenu la méthode par comparaison globale, terrain et accessoires intégrés, montants exprimés HT/HD. Les parties ne contestent pas cette méthode en appel. La SCI HOCEAN a formé appel incident en indiquant que la notion de biens identiques, similaire ou équivalent à celui exproprié entend explicitement que soient effectivement pris en compte tous les éléments qui caractérisent le bien et à tous les titres ; elle demande en conséquence, l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la valorisation de deux éléments qui la composent, à savoir : 'l'existence d'une surface de terrain nu de 916 m², attachée au numéro 3 dont elle fait partie intégrante, tel que défini par le règlement de copropriété ; 'les emplacements de stationnement au nombre de 15. Elle indique que la méthode d'estimation construction et terrain intégré doit nécessairement inclure tous les éléments de la copropriété concernée, c'est-à-dire au principal, le terrain d'assiette et le bâti du lot concerné mais il n'exclut cependant en rien les éléments accessoires ou annexes qui sont attachés. Le règlement de copropriété définit le lot 3, propriété de la SCI HOCEAN, comme : - une partie bâtie en rez de chaussée et en étage - sur les façades Sud et Est une aire de desserte de manoeuvres, de stationnement et d'espaces verts - et les 5630/10000° des parties communes à tous les copropriétaires. Si la méthode dite terrain intégré adoptée par toutes les parties nécessite d'intégrer à la valeur des constructions celle de la parcelle sur laquelle lesdites constructions sont édifiées, il convient d'indemniser les éléments accessoires ou annexes comme en l'espèce le terrain nu de 915 m² et les 15 places de stationnement et ce d'autant que les termes de comparaison proposés par les parties ci-après par les parties comportent uniquement pour certains quelques places de stationnement. Le jugement sera infirmé en ce sens. 4° Sur les références des parties Le premier juge a retenu à partir des deux seules références pertinentes du commissaire du gouvernement une valeur de 1250 euros pour les locaux d'activité et de stockage et la valeur de 2300 euros/m² compte-tenu de la qualité des locaux, ce qui est d'ailleurs la valeur retenue par le commissaire du gouvernement. Il a précisé que le site présente un certain nombre d'éléments de plus-value tenant : 'à la très bonne localisation du site en ville, aux portes de [Localité 75] et proche d'importants axes routiers, autoroutiers et des quais de Seine ; 'à ses conditions d'exploitation privilégiées, compte tenu de la surface, de ses aménagements et équipement et de sa sécurisation ; 'à son très bon état d'entretien, tel que cela ressort du procès-verbal de visite des lieux. La SADEV demande l'infirmation et propose de retenir les valeurs suivantes : - partie activités : 1200 euros /m² - partie bureaux : 1700 euros/m² avec application d'un abattement pour occupation commerciale de 30%. Elle invoque les dispositions de l'article L322-8 du code de l'expropriation pour ses références à savoir les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la détermination d'enquête publique. Comme l'indique la SCI HOCEAN, les conditions cumulatives n'étant pas remplies comme le reconnaît la SADEV 94, ces accords amiables doivent uniquement être pris en considération. La SCI HOCEAN a formé appel incident et demande de retenir : 'locaux de stockage d'activités : 2000 euros m² 'bureaux : 2300 euros (confirmation du jugement) 'terrain nu attaché aux lots numéro 3 : 900 euros/m² 'emplacements de stationnement :13'000 euros l'unité. Le commissaire du gouvernement appelant incident propose de retenir une valeur de 881,62 euros/m² pour les locaux d'activité et une valeur de 1888,23 euros/m² pour les bureaux après application d'un abattement de 30% pour occupation commerciale. Il convient en conséquence d'examiner les références proposées par les parties. A locaux d'activité 1° références de la SADEV 94 - acte de quittancement entre SADEV 94/ SCI [Adresse 30] du 16 novembre 2020 (pièce N°7) : un ensemble immobilier à usage d'activité sis [Adresse 30], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 61] et [Cadastre 44] pour une superficie totale de 3970 m², superficie de 7162,3 m², indemnité principale : 995 euros X 7162,3 m²X 0,7= 4'988'541,95 euros La SCI HOCEAN et le commissaire du gouvernement soulignent que l'acte de quittancement ne précise pas la surface du bien, et qu'il est donc impossible d'en déduire un prix/m² et que de plus le jugement cite le jugement RG20/000001 du TJ de Créteil qui fixe des indemnités différentes du montant négocié par la suite. Ce terme ne définissant pas clairement la valeur en l'absence de la surface dans l'acte du16 novembre 2020 sera écarté. - jugement du tribunal judiciaire de Créteil entre SADEV 94/ SCI AZUR du 18 janvier 2021 (pièce numéro 16) Sur le territoire de la commune d'[Localité 69], un ensemble immobilier à usage d'activités sis [Adresse 42], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 52] pour une superficie de 5288 m², superficie : 'locaux d'activités : 2163,14+ 1402,47 m² 'locaux de bureaux : 267,14+ 43,32 m² valeur unitaire : locaux d'activités : 1200 euros/m² 'locaux de bureaux : 1725 euros/m². La SCI HOCEAN indique que la destination des biens est disparate : habitations, bureaux, chapelle, garage. Ce terme différent en consistance (pièce N°16) à savoir une première église évangélique, une entreprise de trotinettes electriques, un vaste garage/ carosserie automobile, plusieurs entreprises et une deuxième église évangélique et plusieurs entreprises avec ateliers de création, bureaux et zone de stockage sera écarté. 'Arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 novembre 2021, SADEV 94/CAPALDI (pièce numéro 17) Sur le territoire de la commune d'[Localité 69], un ensemble immobilier à usage d'activité/bureau sis [Adresse 24], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 59] et [Cadastre 4] pour une superficie totale de 1592 m² superficies : 'atelier : 999,04 m² 'bureaux : 193,44 m² 'entrepôts : 354,41 m² 'valeur unitaire : 'atelier : 1250 euros/m² 'bureaux : 1640 euros/m² 'entrepôts : 1083 euros/m² Ce terme n'est pas critiqué par la SCI HOCEAN ; le Commissaire du gouvernement demande de le retenir. Ce terme récent et comparable en consistance sera retenu. 'Vente du 20 décembre 2016 : SADEV 94/BARDINET (pièce numéro 8) Une propriété constituée de deux bâtiments et d'un appentis : 1° bâtiment donnant sur le [Adresse 62] formant un immeuble de bureaux élevés sur rez-de-chaussée deux étages avec entresol et une loge de gardien 2° bâtiment formant un immeuble mixte activité élevée sur sous-sol, rez-de-chaussée premier étage, comprenant 22 quais de livraison, bureaux 3° un appentis sur cour formant des places de stationnement 4° 90 places de stationnement le tout d'une superficie utile d'environ 5401,40 m² et 490 m² de surfaces annexes. Prix 1082 euros/m², valeur libre. La SADEV 94 indique que cette référence doit être appréciée au regard des éléments de plus-value dont bénéficiait le bien vendu : 'une partie bureaux qui occupe les deux tiers des constructions, 'un appentis sur cour formant des places de stationnement, 90 places de stationnement, qualité des constructions. Cette vente étant intervenue au prix de 1082 euros/m². La SADEV 94 reconnaît que cette mutation est relativement ancienne et compte tenu de la rareté des références portant sur les ensembles immobiliers de grande superficie, indique que celle-ci reste utile à la détermination du prix exproprié. La SCI HOCEAN indique qu'il s'agit d'une valeur occupée. Le commissaire du gouvernement demande d'écarter ce terme trop ancien. Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté. 'Vente du 12 octobre 2019 entre la société COFIMAG et la SCI IMAAN (pièce numéro 9) Un ensemble immobilier situé [Adresse 34] édifié sur la parcelle [Cadastre 58] à usage d'activités et de bureaux annexes, comprenant : 'bâtiment sur rue élevé d'un rez-de-chaussée et de quatre étages (dénommé bâtiment B), 'bâtiment sur cour élevé d'un rez-de-chaussée et de deux étages (dénommé bâtiment C), 'un sous-sol, parking commun, deux bâtiments et les joignant dans la partie non construite, 'bâtiment extérieur comportant un local à poubelles et un poste de livraison EDF. La SADEV 94 produit des photographies à l'appui. Elle indique que la superficie de cet ensemble immobilier, dont le panneau publicitaire rappelle qu'il porte essentiellement sur des bureaux inoccupés entièrement rénovés, est de 3324,20 m² ; il dispose en outre de 56 places de stationnement en sous-sol et 20 places rez-de-chaussée ; que son prix de vente est de 3'700'000 euros, terrain place de stationnement intégré, soit une valeur unitaire de 1113,05 euro/m². Elle indique qu'il faut apprécier ce prix/m² eu égard à : 'la qualité des constructions, 'un terrain d'assiette important, 'un grand nombre de places de stationnement, 'des locaux à usage de bureaux et donc avec des équipements qui ne se retrouvent pas toujours en l'espèce. Le 24 mars 2022, la cour d'appel de Paris évaluait ses locaux sur les bases de : '1700 euros/m² pour les bureaux cloisonnés '1400 euros/m² pour les bureaux non cloisonnés avant abattement pour occupation de 40 %. La SCI HOCEAN indique qu'il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux annexes et que le prix est en valeur occupée. Le commissaire du gouvernement souligne que ce bien est partiellement occupé sans que l'on ait connaissance de la proportion de l'occupation et il demande de l'écarter. S'agissant d'un bien partiellement occupé sans que l'on sache la répartition libre- occupée, ce terme sera écarté. 'Vente du 25 juin 2019 entre la société TOURMALINE REAL ESTATE et la RATP publiée sous les références 2019 P6803. Un ensemble immobilier situé [Adresse 29] composé de 5 bâtiments à usage d'activités, superficie de 2244 m², prix de 2'794'000 euros, soit 1245 euros/m² en valeur libre. La SCI HOCEAN indique que les références de publication sont mentionnées, mais qu'en l'absence de l'acte, les parties ne peuvent apprécier la nature des bâtiments affirmés. Le Commissaire demande de retenir ce terme. Les références de publication étant mentionnées, il appartient à la SCI HOCEAN de se procurer l'acte de vente. Ce terme récent et comparable en consistance sera retenu. 'Vente du 19 avril 2017, SCI SAFE publiée sous la référence 2017P 3406,1 ensemble immobilier à usage commercial et de stockage de bureaux sis [Adresse 32], parcelle cadastrée section [Cadastre 66] pour 7170 m², à [Localité 69], composé de trois bâtiments : 'un premier à usage d'espace commercial 'un deuxième à usage d'entrepôts, 'un troisième à usage de bureaux. Superficie de 6927 m², prix de 4'752'000 euros, soit 686 euros/m² en valeur occupée. Ce terme de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté. 'Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 24 janvier 2020(SADEV 94/JTA : pièce numéro cinq) Un ensemble immobilier, à usage d'habitation/activité/bureau [Adresse 41], parcelle cadastrée section [Cadastre 50],[Cadastre 10] et 179'989 m², évalué sur les bases de : 'locaux d'activité : 1241,7 m²X 1200 eurosX 0,7 (abattement pour occupation) 'bureaux : 367 m² X 1700 eurosX 0,7 (abattement pour occupation) 'pavillon : 50,85 X 3000 eurosX 0,7 (abattement pour occupation) La SADEV 94 précise que les places de stationnement de cet ensemble immobilier n'ont pas fait l'objet d'une valorisation distincte. La SCI HOCEAN indique que les locaux sont différents en consistance, avec des bâtiments A et B bien entretenus, un bâtiment C en état médiocre et un bâtiment D très dégradé. Au regard de l'état médiocre du bâtiment C et très dégradé du bâtiment D , non comparable à l'état du bien exproprié, ce terme sera écarté. 'Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2020 (SADEV 94/SCI [Adresse 6], pièce numéro 21) Un ensemble immobilier, à usage d'activité/bureau sis [Adresse 6], parcelle cadastrée section [Cadastre 60] pour 3045 m² évalués sur les bases de : 'locaux activités : 1132,6 m² X 1300 euros X 0,7 (abattement pour occupation) 'bureaux : 785,30 m² X 1900 euros X 07 (abattement pour occupation) 'stockage : 421,4 m² X 1100 eurosX 0,7 (abattement pour occupation) La SADEV 94 indique que le tribunal décrit les bureaux de la manière suivante : « les bureaux sont propres, bien éclairés et en très bon état ». Il attire l'attention de la cour sur la qualité de la construction de ce bien qui est très différente du bien exproprié et produit à l'appui des photographies. La SCI HOCEAN indique qu'il s'agit d'une unité qui n'offre aucune hauteur sous plafond. Le commissaire du gouvernement demande de retenir ce terme. Ce terme récent et comparable en consistance, le jugement ne faisant pas état de la hauteur sous plafond, mais de locaux à usage d'activités en rez de chaussée sera retenu. 'Arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 octobre 2022 (SADEV 94/SCI Hirondelles : pièce numéro 22) Un ensemble immobilier, à usage d'activités/bureaux sis [Adresse 37]/[Adresse 15], parcelle cadastrée section [Cadastre 51],[Cadastre 46] et [Cadastre 12] pour 5104 m² évalués sur les bases de : 'locaux activités : 1172,29 m² X 1200 euros (valeur libre) 'bureaux : 3820,82 m² X 1700 euros (valeur libre) 'appartement : 1415,42 m² X 3500 euros (valeur libre) 'pavillon : 117,83 m² X 4000 euros (valeur libre). Ce terme étant postérieur au jugement du 27 juin 2022, sera écarté. La SADEV 94 indique qu'outre ces références portant sur des locaux de grandes superficies, elle entend également se prévaloir des références suivantes, pour lesquelles la différence de surface doit être prise en compte : 'acte de vente du 4 avril 2019 entre SADEV 94/SCI [Adresse 38] - RG n°14/000 13, pièce numéro 10) 'un ensemble immobilier à usage d'appartements/activités (garage) sis [Adresse 38], superficie du garage de 300 m², prix pour la partie garage : 1003 euros/m², en valeur libre. La surface étant largement inférieure à celle du bien exproprié, ce terme sera écarté. 'arrêt de la cour d'appel de Paris du 31 janvier 2019 entre SADEV 94 et la SCI ANSELEM (RG 17/10858, pièce numéro 11) : sur le territoire de la commune d'[Localité 69], deux ensembles immobiliers situés [Adresse 7] : 'au [Adresse 7], le lot numéro 22 de l'immeuble en copropriété composé de au rez-de-chaussée, un atelier hangars, show-room, une première mezzanine : open space à usage de bureaux, deuxième mezzanine : vestiaires 'au [Adresse 8], lots de copropriétés numéros : '17 : rez-de-chaussée du bâtiment C une pièce d'habitation, 18 : au rez-de-chaussée du bâtiment C un logement de deux pièces, '19 : au premier étage du bâtiment C, logement de trois pièces, '20,21, 22,23, 24,33 : caves au sous-sol du bâtiment C, '34 : au rez-de-chaussée du bâtiment J, une remise, '35 : au rez-de-chaussée du bâtiment J, une remise, '48 : un local industriel sur terre-plein, indemnités : au [Adresse 7] : 582 m² X 1200 euros X 0,70 (abattement pour occupation) 'au [Adresse 5] : 'habitation : 3200 euros/m² 'activités : 1200 euros X 368 m² X 0,7 (abattement pour occupation) La surface étant largement inférieure à celle du bien exproprié, ce terme sera écarté. -jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 29 mai 2020 entre SADEV 94 et la SARL SL RG 20/00038 confirmé par arrêt la cour d'appel de Paris du 5 septembre 2021 : pièce numéro 12 : sur la Commune d'[Localité 69], un immeuble en R+2 abritant un hôtel bar restaurant comprenant deux corps de bâtiment situés [Adresse 43] et communicant entre eux à chaque niveau, édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 56] pour 263 m² formant l'angle entre le [Adresse 63] et l'[Adresse 67]. Indemnité principale : - partie hôtel : 219,3 m² X 1562 euros= 342'546 euros - partie « café'bar'restaurant » (bon état) : 230,1 m² X 1400 euros (valeur occupée) : Soit 664'681 euros La surface étant largement inférieure à celle du bien exproprié, et s'agissant d'une consistance non comparable avec le bien exproprié, à savoir hôtel/café/bar/restaurant, ce terme sera écarté. 'Jugement du TJ de Créteil du 15 janvier 2018 entre SADEV 94 et M. [V] : RG 17/00017, pièce numéro 13. L'ensemble immobilier sis [Adresse 22], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 55], comprenant un hôtel donnant sur rue, une maison individuelle et hangars en fond de parcelle 'prix total : 907'186 euros (sans remploi)'prix unitaire retenu : 'habitation : 2300 euros/m², 'hôtel : 1400 euros/m², 'hangar : 500 euros/m² (pour une superficie de 115,76 m²) Les biens n'étant pas comparables avec le bien exproprié s'agissant d'un immeuble d'habitation hôtel/hangar, ce terme sera écarté. 'acte de quittancement du 2 juin 2017 entre SADEV 94 et SCI [Adresse 17] (pièce numéro 14) sur le territoire de la commune d'[Localité 69], un ensemble usage industriel sis [Adresse 18], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 57] pour 359 m², superficie de 345 m², prix unitaire retenu en valeur libre : 1247 euros/m² Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté. 2° références de la SCI HOCEAN Elle indique que la valeur unitaire de 1250 euros/m² pour les locaux de stockage d'activité ne lui permettra pas d'acquérir un bien de remplacement identique, quelle que soit son implantation, car il n'existe pratiquement plus de locaux de cette destination, de cette importance en surface de cette qualité et dans un tel en état d'entretien en région [Localité 76], encore moins sur le [Localité 81], et que cet arrêté relève de la seule responsabilité de la SADEV 94, puisque la Zac [Localité 70] remonte à plus de 11 ans, porte sur une superficie de 65 ha et cette situation a contribué à la création d'un marché factice dans la mesure où le marché libre n'existe plus, ou très peu et en nombre réduit de mutations. Elle invoque pour l'essentiel des décisions judiciaires anciennes qui devront nécessairement être prises en y incluant une notion objective d'actualisation : 'Tribunal Judiciaire de Créteil du 27 mars 2017, l'arrêt la cour d'appel de Paris du 28 juin 2018, dossier SCI CLADUS/SADEV 94 : [Adresse 23], bureaux et locaux d'activité, locaux d'activité au prix de 1250 euros/m². La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent d'écarter ce terme, dont la qualité architecturale n'est pas comparable. Les locaux étant situés dans un ' bel immeuble de caractère anciennement d'habitation', ce terme n'est pas comparable en consistance et sera donc écarté. 'Arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 26 janvier 2017 sur le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 4 janvier 2006 : SCI VANARA/Grand Paris aménagement (pièce numéro 19) : immeuble sis [Adresse 13], terrain de 717m², construction à destination commerciale, d'habitation mais également un atelier, d'une surface de 445 m², 1400 euros/m². Ce terme trop ancien de plus de cinq ans sera écarté. 'TGI Créteil du 24 novembre 2014 : [Adresse 9], opération Zac [Localité 70], dossier société YASMINE/SADEV 94 : locaux situés dans immeuble en copropriété : local atelier avec 2 bureaux dont un en mezzanine, 210,96 m², 1500 euros/m². Ce terme trop ancien datant de plus de cinq ans sera écarté. 'Jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 24 janvier 2020 (pièce numéro 20 : affaire SADEV 94/ SCI JTA : locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 41], [Adresse 40], 1989 m², 1700 euros/m². La SADEV 94 ne conteste pas la pertinence de ce terme puisqu'elle le produit également. Ce terme récent et comparable en localisation et consistance sera retenu. 'Vente du 28 février 2018 publié 2018 P1935 : immeuble sis [Adresse 33], dans un immeuble, une surface d'entrepôts, mezzanine bureaux de 200 m² occupés, 370'000 euros, 1850 euros/m² occupés (pièce numéro 22). Ce terme non détaillé selon l'usage des locaux sera écarté. 'vente du 15 février 2016 : publié 2016 P01 962 : immeuble sis [Adresse 14], immeuble à usage industriel, 590 m², donné à location, 2'028'801 euros, 3438 euros/m² occupés (pièce numéro 23). Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté. 'vente du 19 juillet 2019 : immeuble sis [Adresse 48] à usage d'activités, l'immeuble en copropriété, 1220 m², 4 150'000 euros, 3494/m² (pièce numéro 24) En l'absence des références de publication, s'agissant d'un extrait du site la place de l'immobilier permettant d'accéder à l'acte de vente pour en connaître les caractéristiques, ce terme sera écarté. 'parcelle [Cadastre 49], immeuble [Adresse 19] à usage industriel, 96 m², 22 décembre 2015,2 138'128 euros, 2480 euros/m², publié 2017 P4 1830 Ce terme est trop ancien et concerne selon le commissaire du gouvernement une vente avec des droits à construire et la surface des locaux d'habitation de 107,62 m² Carrez n'est pas comparable ; il sera donc écarté. 'vente du 15 mars 2018 : immeuble sis [Adresse 45], 711 m², lots à usage commercial, ateliers bureaux et locaux sociaux, 618 m², 1'800'000 euros, 2912 euros/m², publié 2018 P02 435 (pièce numéro 25). Le prix de vente n'étant pas détaillé selon l'usage des locaux, ce terme sera écarté. 'immeuble sis [Adresse 16], cour d'appel du 26 octobre 2016, sur jugement TGI de Paris du 27 avril 2015, terrain de 156 m², bâtiment en maçonnerie traditionnelle à usage de hangar /atelier, sanitaires chauffés de 257,45 m², premier étage divisé en 5 bureaux, salle de réunion, archives, chauffage par convecteur 113,86 m², 1344 euros/m² pour les locaux d'activité (pièce numéro 26). Ce terme trop ancien sera écarté. 3° références du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison de locaux d'activité situés à proximité du bien exproprié en indiquant que les mutations de locaux d'activité ou de bureaux récents à proximité et dans la Zac sont très rares et il propose en conséquence tout de même de regarder des termes de comparaison remontant jusqu'à 2016 avec les références d'enregistrement et cadastrales : terme date de mutation adresse surface utile totale zone urbaine prix/euros prix/m²/SU observations CG1 25 juin 2019 [Adresse 29] 2244 UP 2 794 000 1245 ensemble immobilier à usage d'activité composé de trois bâtiments composé d'un rez de chaussée et d'un étage et un quatrième bâtiment élevé sur sous- sol comportant un rez de chaussée et quatre étages libre d'occupation La SADEV 94 ne critique pas ce terme. La SCI HOCEAN formule des observations générales sur les références du commissaire du gouvernement mais ne critique pas ce terme. Ce terme récent et comparable en consistance sera retenu. Le commissaire du gouvernement propose également des références de jurisprudence : -CG2 : Cour d'Appel de Paris du 20 mai 2021, RG 20/04460 : [Adresse 41], [Adresse 40], SCI JTA, locaux à usage d'activités, de bureaux bâtiment A : hangar de 589,40 m², bon état général bâtiment B : bureaux de 326,30 m² bâtiments C : locaux d'activité : 693 m² donc 4,70 m² bureaux état médiocre locaux d'activité : 1202,50 euros/m² avant abattement de 30% pour occupation commerciale bureaux : 1700 euros/m² avant abattement de 30 % pour occupation commerciale -CG 3 : Cour d'Appel de Paris du 20 février 2021 : RG 19/21 232 : [Adresse 26] : EURL NOVAL ensemble immobilier à usage d'entrepôt de stockage, de bureaux et de garage : bien occupé entrepôt de 210,90 m² : 1113,48 euros/m² avant abattement pour occupation commerciale bureaux de 280,55 m² : 2227 37 euros/m² avant abattement pour occupation commerciale garage de 30 m² : 1113,48 euros/m² avant abattement pour occupation commerciale -CG 4 : jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 18 janvier 2021, RG 19/00100 : [Adresse 42] : SCI AZUR l'ensemble immobilier est réparti sur plusieurs bâtiments composés de locaux à usage d'habitation et de : bureau de 300,11 m² : 1725 euros/m² avant abattement de 30 % pour occupation commerciale locaux d'activité de 3565,61 m² : 1200 euros/m² avant abattement de 30% pour occupation commerciale -CG 5 : jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 7 décembre 2020 : RG 19/00097 : [Adresse 25] : SCI AGF IMMO locaux à usage de bureaux (bâtiment A) : 87,8 m², 3 pièces en enfilade, la première sert d'accueil à la clientèle, la 2e de bureaux pour les salariés et la 3e de bureaux pour les associés. Atelier (bâtiment B, C et E) : 658,48 m², usage de garage surface de 550 m² toit en tôle ondulée vestiaire (Bâtiment D) : 41,5 m² : 3 pièces : sanitaire, salle commune des vestiaires atelier : 1335 euros/m² avant abattement de 30 % pour occupation bureaux : 1738 euros/m² avant abattement de 30 % pour occupation -CG 6: jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 31 août 2020 : RG 19/00073 : [Adresse 21] : SA AXINVEST : sous-sol : stockage rez-de-chaussée et R+1 : différents ateliers : 552 m² R+2: vestiaires, sanitaires et douches 1288 euros/m² avant abattement de 30 % pour occupation. Le Commissaire du gouvernement précise que le terme EURL NOVAL n'est retenu que pour la valeur des bureaux étant donné la grande différence de surface concernant les locaux d'activité. La SADEV 94 ne critique pas ces termes de jurisprudence pour la partie activités. La SCI HOCEAN ne formule que des observations générales. Ces termes, sauf le terme CG3 en raison de la grande différence de surface concernant les locaux d'activités, comparables en consistance seront retenus. La moyenne des références retenues des locaux d'activité en valeur libre est donc de ; 1250 euros+1245 (CG 1)+1300 (références SADEV 94)+ 1700 (références SCI HOCEAN) +1202,50+1200+1335+1288 (références du commissaire du gouvernement) =10520,5/7=1502,92 euros arrondis à 1503 euros/m². B bureaux 1° références de la SADEV 94 'Jugement du Tribunal Judiciaire de Créteil du 9 janvier 2017 entre SADEV 94 et Madame [B] : RG 14/00030 (pièce numéro 15). Un ensemble immobilier mixte sis [Adresse 20], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 54] et [Cadastre 47], prix unitaire retenu en valeur libre, avant application d'un abattement pour occupation commerciale : 1110 euros/m² pour la partie bureau de 32 m², étant précisé que plus la surface est petite, plus sa valeur augmente. La superficie des bureaux de 32, 60 m² n'est pas comparable avec le bien exproprié ; ce terme sera donc écarté. 'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 28 juin 2018 entre SADEV 94 et la SCI CLAUDES (RG 16/00107, pièce numéro deux). Un ensemble immobilier mixte, anciennement à usage d'habitation, en excellent état d'entretien, se situant [Adresse 23] : surface de bureaux de 420,78 m², valeur unitaire fixée : 1800 euros/m² en valeur libre, avant abattement pour occupation. La SCI HOCEAN indique qu'il s'agit de bureaux certes situés dans un bâtiment de bonne qualité mais sur trois niveaux différents, un escalier intérieur les reliant, outre une surface de grenier sans aucun équipement. Ce terme récent est comparable en consistance ; il sera donc retenu. 2° références de la SCI HOCEAN 'Vente du 19 avril 2018 : publiée 2018P3836 (pièce numéro 21) : immeuble sis [Adresse 28], bureau de 194 m², outre 3 emplacements de stationnement, 450'000 euros, soit 2319 euros/m² Ce terme comparable sera retenu. 'vente du 19 juillet 2018 : publiée le 16 août 2018, 2018 P 2614, (pièce numéro 27) : immeuble sis [Adresse 78], 2253 m², cession d'un ensemble de lots dans un immeuble en copropriété transformée en bureaux, d'une superficie Carrez de 1153 m², 4 150'000 euros, 3800 euros/m² Ce terme non référencé, permettant d'accéder à l'acte de vente pour en connaître les caractéristiques, sera écarté. 'jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 31 août 2015, [Adresse 3], 1800 euros/m². Ce terme est trop ancien datant de plus de cinq ans et concerne en outre une vente avec des droits à construire; il sera donc écarté. 3° références du Commissaire du gouvernement Il propose outre les termes de jurisprudence déjà cités, deux termes avec les références de publication : terme date de mutation adresse surface utile totale prix total Prix/m² (SU) observations CG 7 19/12/2019 [Adresse 35] 197, 6 320000 1619 zone UIC des locaux comprenant : au RDC: une réserve, une salle de réunion, un dégagement, un local électrique, un WC et un escalier d'accès au premier étage : quatre bureaux, un palier, un dégagement et un escalier d'accès au deuxiéme étage ; au deuxième étage : quatre bureaux, un palier libre d'occupation CG 8: 19/04/2018 [Adresse 28] 194 450000 2320 zone UM bureaux et cinq places de stationnement libre d'occupation La SADEV 94 et la SCI HOCEAN ne critiquent pas le terme CG7 qui étant comparable en consistance sera retenu. La SADEV 94 indique que le terme CG8 correspond à des bureaux situés au sein d'un immeuble d'habitation et elle produit à l'appui une photographie (street view). Cependant, la photographie n'est pas datée. Ce terme récent et comparable en consistance sera retenu. Les termes de jurisprudence du commissaire du gouvernement pour la partie bureaux comparables seront également retenus. La moyenne des références retenues des bureaux en valeur libre est donc de : 1800 (références SADEV 94)+2319 (références SCI HOCEAN)+1619+2320 +1700+ 2227,37 +1725+1738 (références du commissaire du gouvernement)= 15448euros/8= 1931 euros/m². S'agissant de l'abattement pour occupation commerciale, le premier juge n'en a pas appliqué en l'absence de moins value rapportée du fait de la situation d'occupation. La SADEV 94 demande l'infirmation avec application d'un abattement pour occupation de 30% en indiquant que les juridictions considèrent dans leur ensemble qu'un bien loué présente une valeur inférieure à celle d'un bien libre et que les juridictions sont tenues de l'appliquer( civ 3°, 1er avril 1992 N°9-70206, 9 juin 1993 N°91-70014 et 28 janvier 1998 N°96-70079, 8 octobre 20123 N°12-24995). La SCI HOCEAN demande la confirmation au regard de la jurisprudence la plus récente et du fait qu'il n'existe aucun texte contraignant la juridiction à pratiquer un abattement pour occupation. Le commissaire du gouvernement propose de retenir un abattement pour occupation commerciale de 30%. Les valeurs retenues par la cour sont en valeur libre. Si un abattement est habituellement pratiqué sur la valeur libre d'un bien immobilier pour obtenir sa valeur occupée, c'est en raison du fait qu'un bien occupé vaut généralement moins cher qu'un bien libre ; cependant, ce principe est susceptible de connaître des exceptions. En l'espèce, la SCI HOCEAN ne démontre pas par la production de références pertinentes en valeur libre et en valeur occupée, que des références occupées ont la même valeur que des références libres et qu'il n'y a pas lieu en conséquence d'appliquer un abattement pour occupation. En conséquence, il convient d'appliquer un abattement d'usage pour occupation commerciale de 30%. Les valeurs unitaires retenues sont donc de : - locaux d'activité : 1503euros X0,70= 1052,1 euros arrondis à 1052 euros - bureaux : 1931 euros X0,70=1351,7 euros arrondis à 1352 euros/m². Pour les locaux d'activité, compte tenu de l'ancienneté de certaines références et de l'évolution du marché, il convient de retenir une valeur supérieure de 1150 euros/m² et de fixer l'indemnité à la somme de : 4197,30 m² X 1150 euros= 4 826 895 euros en valeur occupée. Pour les bureaux, pour les mêmes motifs, il convient de retenir une valeur supérieure de 1450 euros/m² et de fixer l'indemnité à la somme de : 403,90 m² X 1450= 585 655 euros en valeur occupée. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. C sur la surface de terrain nu attaché au lot N°3 La SCI HOCEAN demande de retenir une valeur de 900 euros/m² pour la surface de terrain nu attaché au numéro trois d'une superficie de 916,50 m². Elle propose des références judiciaires suivantes : 'Tribunal de Grande Instance de Créteil : 14 septembre 2015, RG numéro 2015/00004 (pièce numéro 13) valeur d'un terrain situé [Adresse 71] constituant le surplus d'une partie bâtie pour une surface de 506 m² fixée à la date de la décision au prix de 660 euros/m² 'Cour d'Appel de Paris du 25 février 2016 : RG 14/09 624 (pièce numéro 14). Terrain bâti d'une surface de 630 m² situé dans le périmètre de la Zac [Localité 70] à [Localité 69], comme le terrain en cause et pour lequel les mêmes dispositions du PLU sont applicables, soit la zone Uic, 528 euros/m², a priori en valeur du terrain encombre et dans la mesure où sont ensuite déduits de ce prix des frais de démolition du bâti, et s'agissant d'un terrain pollué. Ces références sont certes anciennes, mais en l'absence d'autres termes proposés, étant comparables en consistance, seront retenues pour une valeur unitaire de 700 euros/m² en tenant compte de l'évolution du marché. L'indemnité pour la surface de terrain nu est donc de : 916,90 m² X700 euros= 641 830 euros. D sur les 15 emplacements de stationnement La SCI HOCEAN indique que ces emplacements de stationnement sont tous situés en bordure ou en façade de la partie bâtie, qu'ils sont au nombre de 15, qu'ils sont tous matérialisés au sol, en partie couvertes pour quatre d'entre, qu'ils bénéficient d'un usage strictement privatif, que certains d'entre eux sont destinés au stationnement des véhicules semi-remorques et situés face aux quais de chargements. Elle propose les références suivantes : 'vente du 8 février 2018, publiée 2018P 01 428 : immeuble sis [Adresse 31], un emplacement de stationnement vendu au prix de 10'000 euros 'vente du 7 mars 2018 : publiée 2018 P02 318, immeuble sis [Adresse 36], un emplacement de stationnement vendu au prix de 10'000 euros 'vente du 25 décembre 2018 : publiée 2018 P02432, immeuble sis [Adresse 2], emplacements de stationnement vendus au prix de 10'000 euros. Ces références datent de moins de cinq ans et sont comparables en consistance ; elles seront donc retenues pour une valeur unitaire de 10000 euros pour chaque emplacement soit : 15X10000=150000 euros. L'indemnité principale de dépossession en valeur occupée est donc de : 4 826 895 euros (locaux d'activité)+585 655 euros (bureaux)+641 830 euros (terrain nu)+150 000 euros (emplacements de stationnement)= 6 054 380 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros 15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros 10% sur le surplus soit : ( 6 054 380 - 15 000 ) x 10% = 603 938 euros soit un total de 606 438 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur l' indemnité pour perte de revenus locatifs Le premier juge a accordé à la SCI HOCEAN une indemnité accessoire au titre de la perte des revenus locatifs correspondant à un an de loyer soit la somme de 122 124 euros. LA SADEV 94 n'a pas conclu sur ce point. La SCI HOCEAN demande la confirmation ainsi que le commissaire du gouvernement. Il convient d'adopter les motifs du premier juge aux termes desquels le propriétaire est fondé à obtenir une indemnité distincte au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui- ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire et de confirmer la fixation de cette indemnité correspondant à 12 mois de loyer conformément à ce qui est alloué habituellement, soit la somme de 122 124 euros. L'indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de : 6 054 380 euros (indemnité principale) + 606 438 euros (indemnité de remploi) + 122 124 euros (indemnité pour perte de revenus locatifs)= 6 782 942 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à la SCI HOCEAN la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe à la somme de 6 782 942 euros en valeur occupée l'indemnité due par la SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU [Localité 81] (SADEV 94) à la SCI HOCEAN au titre de la dépossession des locaux situés [Adresse 11]', sur le lot 3 se décomposant comme suit : - 6 054 380 euros au titre de l'indemnité principale - 606 438 euros au titre de l'indemnité de remploi - 122 124 euros au titre de l'indemnité pour perte de revenus locatifs Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Note...

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