Cour de cassation, Troisième chambre civile, 29 septembre 2016, 15-25.044

Portée limitée
Mots clés
société • sci • surélévation • possession • vente • pourvoi • immobilier • restitution • signature • principal • propriété • rapport • référendaire • relever • condamnation

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
29 septembre 2016
Cour d'appel de Bourges
20 juin 2005
Tribunal de grande instance de Bourges
16 septembre 2004

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-25.044
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Bourges, 16 septembre 2004
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C310379
  • Identifiant Judilibre :5fd91f9bc1c84fbc8cd4bb1c
  • Président : M. CHAUVIN
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 29 septembre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10379 F Pourvoi n° H 15-25.044 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. G... E..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant à M. J... H..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de M. E..., de Me Le Prado, avocat de M. H... ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. E... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... ; le condamne à payer à M. H... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. E... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté M. E... de ses demandes tendant à voir condamner M. H... à le garantir et relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI SCL au titre des travaux d'amélioration de l'immeuble situé [...] , en principal frais et accessoires, à lui verser a somme de 49 363,71 euros allouée par le tribunal de grande instance de Bourges le 20 janvier 2011 et la Cour d'appel de Bourges le 19 janvier 2012 et les sommes de 3000 € et 1500 € alloués à la SCI SCL respectivement par le tribunal de grande instance de Bourges la cour d'appel de Bourges au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d'appel exposés dans le cadre des décisions précitées et les frais de l'expertise judiciaire réalisée par Monsieur A... ; AUX MOTIFS QUE (…) par acte notarié du 19 mars 2002, M. H... a vendu à M. E... un ensemble immobilier situé [...] , pour une contenance de 162 m2 ; que ce dernier a assigné la société SCL après avoir constaté qu'une partie du lot dont il avait fait l'acquisition était occupée par la Téléphonie Française du Centre, qui réglait un loyer à la société SCL ; que, par jugement en date du 16 septembre 2004, le Tribunal de Grande Instance de BOURGES a constaté que la société SCL était occupante sans droit ni titre d'une partie du lot appartenant à M. E..., initialement en état de grenier et transformée en locaux à usage de bureaux suite aux travaux réalisés par la société SCL, le déboutant de sa demande d'enlèvement des travaux de surélévation effectués par la société SCL ainsi que de sa demande en restitution de loyers, confiant à M. A... une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité que la société pouvait solliciter au titre des travaux d'amélioration qu'elle avait fait réaliser ; que, par arrêt en date du 20 juin 2005, la Cour d'Appel de BOURGES a confirmé le jugement de première instance ; que cet arrêt a été cassé par la Cour de Cassation, le 29 novembre 2008, mais uniquement en ce que M. E... avait été débouté de sa demande en restitution de loyers, observation faite que la Cour d'appel de renvoi n'a jamais été saisie ; que, suite au dépôt du rapport d'expertise, la société SCL ci fait assigner M. E... devant le Tribunal de Grande Instance de BOURGES qui l'a condamné, par jugement en date du 20 janvier 2011, à régler la somme de 40.466,17 € à titre principal, ladite somme représentant l'indemnité pour les travaux financés en 1994 ; que cette décision a été confirmée, quant au montant de indemnité, par un arrêt de la Cour d'appel de BOURGES en date du 19 janvier 2012, ajoutant simplement qu'il y avait lieu d'appliquer une indexation, par référence à l'indice BT 01; que c'est dans ces conditions que M. E..., prétendant avoir tout ignoré de la situation exacte des lieux qu'il avait acquis, devait se retourner contre son vendeur et assigner M. H... pour obtenir sa condamnation à lui rembourser la somme principale de 40.466,17 € ; que, par la décision déférée, le premier juge a considéré que la possession paisible par M. E... avait été troublée et que l'action judiciaire intentée par la société SCL lui avait causé un préjudice important, excédant le prix d'achat initial de l'immeuble ; a condamné le vendeur à garantir M. E... des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux d'amélioration entreprise réalisée par la SCI dans les lieux, en tenant compte de l'indexation, soit la somme de 49.363,71 € ; que, le 19 décembre 2001, un compromis de vente est intervenu entre M. J... H..., vendeur, d'une part, et M. G... E..., acquéreur, d'autre part, concernant des biens et droits immobiliers dans un ensemble immobilier sis [...] , à Bourges pour une contenance de 162 m2, à savoir le numéro deux de la copropriété, constitué, au premier étage, d'un local à usage professionnel comprenant bureaux, ateliers, WC, grenier à usage de réserve et d'un garage à proximité ; que l'acquéreur devait avoir la propriété des biens vendus à compter de la réitération par acte authentique et la jouissance par la perception des loyers à son profit, lesdits biens étant loués par bail commercial sous seing privé du 24 octobre 1995 à la société téléphonique du centre, M. E... reconnaissant avoir reçu copie de ce bail à l'instant même ; que le lot numéro un, en rez-de-chaussée, défini comme un local à usage d'entrepôt, appartenait, quant à lui, à la SCI SCL. qui l'avait transformé en 1994-1995 en bureaux, par une surélévation, bureaux loués à la Téléphonie Française du Centre ; qu'en fait, le lot de la SCI SCL et celui de M. H... avaient au départ des surfaces identiques, le premier en rez-de-chaussée, le second à l'étage ; que, de fait, M. H..., propriétaire du grenier à usage de réserve, est devenu, par là-même, également propriétaire des bureaux édifiés par la SCI SCL à la suite des travaux de surélévation opérés dans ce grenier, comme cela a été jugé par le tribunal de Grande instance de Bourges le 16 septembre 2004, confirmé par arrêt du 20 juin 2005 de la Cour, sans encourir en cela la cassation ; que, le 19 mars 2002, le compromis initial a été réitéré en la forme authentique ; que cet acte précisait encore que les locaux étaient loués, selon un bail commercial régulier, à la société Téléphonie Française du centre, l'acquéreur reconnaissant avoir reçu copie du bail dès avant ce jour et l'entrée en jouissance ayant lieu par la perception des loyers ; qu'il convient de relever qu'un paragraphe spécial relatait que la téléphonie française du centre "occupe également des locaux contigus qui lui sont vraisemblablement loués par le propriétaire du lot numéro un, cette situation a été mise en évidence par le mesurage ci-dessus visé", à savoir un mesurage particulier, établi par un expert le 24 janvier 2002, l'occupant lui ayant permis de visiter les lieux ; que M. E... avait curieusement fait effectuer par huissier, entre le compromis et l'acte authentique, un procès-verbal de constat, en date du 1er mars 2002, requérant l'officier ministériel de constater visuellement l'état de cet immeuble, cet acte démontrant de sa part, au moins, une suspicion quant à l'état réel des lieux, suspicion qu'il entendait bien lever avant la signature de l'acte authentique ; que les travaux de surélévation et d'extension étaient réalisés à cette date depuis longtemps et que l'huissier a parfaitement noté qu'extérieurement, le corps de bâtiment apparaissait divisé en deux cellules indépendantes dont la longueur était supérieure à celle portée sur le plan de division, pour 23m 22 ; que M. E..., en possession du bail commercial, ne pouvait sérieusement ignorer l'existence de bureaux aménagés à partir du grenier à usage de réserve et loués, ce que la moindre visite des lieux ne pouvait que lui apprendre et ce que l'expert chargé du mesurage avant la signature de l'acte authentique n'a pu que constater, ayant expressément obtenu l'autorisation du locataire de visiter les lieux et ayant abouti à une discordance dans les superficies, puisque n'aboutissant qu'à une contenance de 107 m2 77 ; qu'on relèvera encore qu'un paragraphe spécial de l'acte authentique précise que "l'acquéreur sera subrogé dans tous les droits du vendeur... pour faire respecter son droit de propriété à l'encontre du propriétaire du lot numéro un", ce qu'il fera sans tarder dans les jours suivants, pour le sommer de déguerpir du grenier aménagé ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît à la Cour que l'acte authentique a été accepté en parfaite connaissance de cause quant à la détermination exacte du bien, avec toutes conséquences, par M. E..., après levée de ses doutes et qu'il convient d'infirmer la décision déférée et de débouter ce dernier de son action ; que l'équité commande enfin d'allouer à l'appelant, pour les frais non taxables exposés par ses soins, une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 1°) ALORS QUE la garantie légale d'éviction du vendeur n'est exclue que si le risque encouru a été clairement déclaré dans l'acte de vente ; qu'en affirmant, pour considérer que l'acte authentique a été accepté en parfaite connaissance de cause quant à la détermination exacte du bien, avec toutes conséquences, par M. E..., après levée de ses doutes, qu'un bail lui avait été remis, mais que seul un paragraphe de l'acte de vente relatait que la Téléphonie Française du Centre « occupe également des locaux contigus qui lui sont vraisemblablement loués par le propriétaire du lot numéro un », la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à exclure la garantie d'éviction de Monsieur H..., a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1326 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le vendeur reste tenu par la garantie d'éviction en cas de location ou d'occupation des lieux par un tiers, sauf lorsque l'acquéreur a été informé de l'existence et du contenu du bail liant les parties ; qu'en affirmant, pour refuser à l'acquéreur le bénéfice de la garantie d'éviction du vendeur, que M. E... qui était en possession du bail commercial ne pouvait sérieusement ignorer l'existence de bureaux aménagés à partir du grenier à usage de réserve et loués, après avoir constaté que si un bail qui lui avait été remis, seul un paragraphe de l'acte de vente relatait que la Téléphonie Française du centre « occupe également des locaux contigus qui lui sont vraisemblablement loués par le propriétaire du lot numéro un », ce dont il résultait que le bail remis ne mentionnait pas que le grenier avait été loué et avait été aménagé à usage de bureau, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1326 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour refuser à l'acquéreur le bénéfice de la garantie d'éviction du vendeur, que M. [...] qui était en possession du bail commercial ne pouvait sérieusement ignorer l'existence de bureaux aménagés à partir du grenier à usage de réserve et loués, la cour d'appel, qui a statué par des motifs qui ne suffisent pas à établir que l'acquéreur avait une claire connaissance non seulement de l'existence de bureaux dans le grenier mais aussi et surtout de ses conséquences à savoir l'obligation pour lui de régler à l'occupant sans droit ni titre une indemnité au titre des travaux d'amélioration apportés à l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1626 du code civil.