Cour d'appel de Paris, Chambre 4-2, 6 décembre 2023, 19/16324

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Copropriété (II): droits et obligations des copropriétaires • Demande en paiement des charges ou des contributions • syndicat • syndic • recouvrement

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Paris
6 décembre 2023
Tribunal d'instance de Longjumeau
14 février 2019

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Paris
  • Numéro de pourvoi :
    19/16324
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal d'instance de Longjumeau, 14 février 2019
  • Identifiant Judilibre :6571724097a1498318ad6ca7
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Résumé

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Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 06 DECEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/16324 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CARSQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2019 -Tribunal d'Instance de Longjumeau - RG n° 18-003982 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] À [Localité 6] représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412 C/O Société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392 INTIMES Monsieur [K] [D] [Adresse 1] Et encore : [Adresse 3] [Localité 7] DEFAILLANT Madame [L] [R] [S] [N] [Adresse 2] [Localité 6] DEFAILLANTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' situé [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la société par actions simplifié Cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France, a fait assigner M. [K] [D] et Mme [L], [R], [S] [N] devant le tribunal d'instance de Longjumeau, sollicitant : - la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser les sommes de : 4.901,74 € au titre des charges et provisions sur charges impayées, arrêtées au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; 721,23 € au titre des frais de recouvrement ; 1.000 € à titre de dommages-intérêts ; 1.500 € au titre des frais irrépétibles ; - le prononcé de l'exécution provisoire ; - la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 14 février 2019, le tribunal d'instance de Longjumeau a : - condamné M. [K] [D] et Mme [L], [R], [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' situé [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la société par actions simplifié le Cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France, les sommes de : 151,74 € au titre des provisions sur charges, des provisions pour la constitution d'un fonds de travaux et des provisions pour travaux impayés et échues du 1er avril 2017 au 1er octobre 2018, selon décompte arrêté au 1er octobre 2018, terme du quatrième trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 ; 7,50 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ; 1.000 € au titre des dommages et intérêts ; 600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la société par actions simplifié le Cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France, de ses plus amples demandes ; - condamné M. [K] [D] et Mme [L], [R], [S] [N] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Le syndicat des copropriétaires de '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 août 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 18 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à : - infirmer le jugement rendu le 14 février 2019 en ce qu'il a condamné solidairement M. [D] et Mme [N] à lui payer les sommes de 151,74 € au titre des charges et 7,50 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; statuant à nouveau, - condamner solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] à lui payer la somme de 18.014,38 € au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2020 à hauteur de 6.474,77 € et à compter de la signification des présentes conclusions pour le surplus ; condamner solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] à lui payer la somme de 721,23 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] à payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts et 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; - condamner solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] aux entiers dépens; Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat de copropriétaires de'[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à M. [K] [D] et Mme [L] [N] le 25 octobre 2019, à étude ; Vu la signification des conclusions d'appelant à la requête du syndicat de copropriétaires de la '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à M. [K] [D] et Mme [L] [N] le 13 novembre 2019, à étude ; Vu la signification des conclusions récapitulatives à la requête du syndicat de copropriétaires de '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à M. [K] [D] et Mme [L] [N] le 16 décembre 2020, respectivement à étude et à personne physique ; Vu la signification des conclusions récapitulatives n°2 à la requête du syndicat de copropriétaires de '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] délivrée à M. [K] [D] et Mme [L] [N], respectivement le 24 juillet 2023 et le 22 juillet 2023, à étude

; SUR CE,

M. [K] [D] et Mme [L] [N] n'ont pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a déduit à tort de sa créance deux règlements de 2.250 € intervenus au mois de novembre 2017 qui avaient été imputés sur les dettes les plus anciennes à savoir l'arriéré réclamé lors de la précédente procédure ayant abouti au jugement du 11 janvier 2018 ; Il verse aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [K] [D] et Mme [L] [N] - les précédents jugements dont celui du 11 janvier 2018 - les comptes des sommes dues arrêtés au 1er avril 2019 et au 1er juillet 2023 - les appels de fonds du 1er avril 2017 au 1er juillet 2023 - les régularisations de charges - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 29 mars 2017, 20 mars 2018, 25 mars 2019, 1er octobre 2020, 29 mars 2021, 29 mars 2022, 8 décembre 2022, 10 mai 2022, 30 mars 2023 portant approbation des comptes 2017 à 2022 et vote du budget prévisionnel 2023 - le contrat de syndic - un extrait du règlement de copropriété portant mention d'une clause de solidarité dans le paiement des charges pour les lots en indivision ; Selon l'article 1342-10 du code civil 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter . A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'; Il résulte de l'article 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 que 'conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'; C'est donc à juste titre que le syndicat a imputé les paiements de M. [D] et Mme [N] sur les causes du jugement précédent du 11 janvier 2018 ; Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des décomptes produits devant la cour, qu'à la date de l'arrêté de compte de première instance, soit à la date du 1er octobre 2018, une somme de 3.426,83 € était due et non celle de 151,74 € retenue par le tribunal ; Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [D] et Mme [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 151,74 € au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2018, appel du quatrième trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018, date de l'assignation ; M. [K] [D] et Mme [L] [N] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.014,38 € au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 date de signification des conclusions actualisées valant mise en demeure, étant précisé que le syndicat des copropriétaires ne s'explique pas sur sa demande de départ des intérêts à compter du 10 décembre 2020 et à hauteur de 6.474,77 € ; Sur les frais de recouvrement : Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposé par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires maintient devant la cour sa demande de ce chef à hauteur de 721,23 € décomposés comme suit : - 334,15 € x 2 pour les vacations du syndic, suivi contentieux et assignation - 52,93 € pour la mise en demeure du 28 avril 2018 ; En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure ; Le tribunal a relevé à juste titre que la lettre de mise en demeure adressée par le syndic était produite aux débats et a retenu à ce titre la somme de 7,50 €, la facturation du syndic n'étant pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat ; Les frais du service recouvrement du syndic relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la somme totale de 7,50 € au titre des frais de recouvrement ; Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années M. [K] [D] et Mme [L] [N] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Déjà condamnés en paiement des charges de copropriété, ils continuent à ne pas régler les charges courantes de sorte que leur dette ne cesse d'augmenter ; Il résulte des décomptes produits que le dernier paiement qu'ils ont effectué remonte à juin 2021 ce qui démontre leur mauvaise foi ; Les manquements systématiques et répétés de M. [K] [D] et Mme [L] [N] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le tribunal a alloué à juste titre au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en réparation du préjudice subi ; Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [K] [D] et Mme [L] [N], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [K] [D] et Mme [L], [R], [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' situé [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic la société par actions simplifié le Cabinet Immo de France [Localité 9] Ile de France, la somme de 151,74 € au titre des provisions sur charges, des provisions pour la constitution d'un fonds de travaux et des provisions pour travaux impayés et échues du 1er avril 2017 au 1er octobre 2018, selon décompte arrêté au 1er octobre 2018, terme du quatrième trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2018 ; Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant, Condamne solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 18.014,38 € au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2023, appels du 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 ; Condamne solidairement M. [K] [D] et Mme [L] [N] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de '[Adresse 8]' situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1.400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT
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