Tribunal administratif de Bordeaux, 3ème Chambre, 28 décembre 2023, 2201912

Mots clés
société • requête • procès-verbal • révision • rejet • terme • tiers • immeuble • immobilier • rapport • requis • ressort • service

Synthèse

  • Juridiction : Tribunal administratif de Bordeaux
  • Numéro d'affaire :
    2201912
  • Type de recours : Plein contentieux
  • Dispositif : Rejet
  • Nature : Décision
  • Rapporteur : M. Willem
  • Avocat(s) : SCP TZA AVOCATS
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Résumé

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Texte intégral

Vu la procédure suivante

: Par une requête et un mémoire enregistrés le 4 avril 2022 et le 22 juin 2023, la société en nom collectif (SNC) Invest Hôtels Marseille - Bonneuil - La Roche - Bordeaux, représentée par Me Zapf, demande au tribunal : 1°) de prononcer la décharge partielle à hauteur de 5 107 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe spéciale d'équipement et taxe d'enlèvement des ordures ménagères à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2021 à raison d'un hôtel sis 2 rue Jean Fragonard à Villenave d'Ornon (33) dont elle est propriétaire ; 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - l'immeuble étant à usage d'hôtel, sa valeur locative doit être évaluée selon les règles prévues pour l'évaluation des locaux professionnels et issues de la révision foncière mise en place par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 ; - la valeur locative 2016 de l'immeuble a été déterminée de manière irrégulière, la différence de surface pondérée ainsi que la catégorie et le niveau de confort proposés justifient un abattement sur la valeur locative. Par un mémoire en défense, enregistré le 6 octobre 2022, le directeur régional des finances publiques de la Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête. Il fait valoir que les moyens soulevés par la SNC Invest Hôtel Marseille - Bonneuil - La Roche - Bordeaux ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, notamment son article 34 ; - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. La présidente du tribunal a désigné Mme Fazi-Leblanc en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Fazi-Leblanc, première conseillère, - les conclusions de M. Willem, rapporteur public.

Considérant ce qui suit

: 1. La société en nom collectif (SNC) Invest Hôtels Marseille-Bonneuil - La Roche - Bordeaux, est propriétaire d'un hôtel sis 2 rue Jean Fragonard à Villenave d'Ornon (33), qu'elle exploite sous l'enseigne " Première classe " et à raison duquel elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au tire de l'année 2021 pour une somme totale de 11 527 euros. A la suite du rejet, le 22 février 2022, par le service départemental des impôts fonciers de Bordeaux de sa réclamation contentieuse datée du 16 novembre 2021, la société demande au tribunal de prononcer la décharge partielle de ces impositions à hauteur de 5 107 euros. Sur les conclusions à fin de décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe spéciale d'équipement et taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2021 : 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable à la détermination de la valeur locative au titre de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; /3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 3. L'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur dispose : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 4. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. 5. La société requérante demande que l'application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, notamment le planchonnement et le lissage soit appliquées, ainsi qu'elle l'a demandé dans sa réclamation contentieuse du 20 décembre 2017 au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties qu'elle verse au dossier, soit sur la valeur locative 2016 calculée avec un abattement de 50 % sur la base taxable soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties. 6. Il résulte de l'instruction que l'hôtel Première classe exploité par la SNC Invest Hôtel-Marseille-Bonneuil-La Roche-Bordeaux possède une surface de 2591 m² dont 762 m² de surfaces affectées à l'hébergement, 114m² de surfaces secondaires (locaux administratifs, tertiaires et techniques) et 1715 m² de parking et que sa capacité est de 72 chambres. Il résulte également de l'instruction que, pour déterminer la valeur locative de l'hôtel, l'administration a procédé par comparaison et que le local-type choisi par l'administration comme terme de comparaison est le n°53 du procès-verbal complémentaire de la commune de Villenave d'Ornon correspondant à un hôtel construit en 2000, édifié sur trois niveaux, d'une superficie totale de 1980 m² comprenant 950 m² de surfaces d'hébergement, 290 m² de surface secondaires et 737 m² de parking. Affecté d'un tarif de 6,56 m² le local-type a été régulièrement inscrit au procès-verbal complémentaire d'évaluation n°7 approuvé le 15 février 2001 par la commune et l'administration fiscale et que sa surface pondérée ayant été évaluée à 984 m², la valeur locative de l'ensemble immobilier en litige a ainsi été établie à 6455 euros. 7. Toutefois, ainsi que le fait valoir l'administration fiscale en défense, si, la société requérante soutient qu'elle peut bénéficier d'un abattement de 10% du fait de la différence de surface pondérée entre les deux établissement (2591 m² pour l'établissement " Première classe " et 1980 m² pour le local-type) et un abattement de 40% du fait de la différence de catégorie hôtelière et de niveau de confort proposé qu'elle estime traduits par les tarifs de nuitées qu'elle indique à 27 euros par nuitée pour l'hôtel Première classe et 76 euros par nuitée pour le local-type, elle n'assortit toutefois pas sa demande d'éléments précis de nature à critiquer utilement ce terme de comparaison. En outre, il ne résulte pas de l'instruction, ni que la différence de surface, ni que la différence de classification justifierait les ajustements de la valeur locative respectivement demandés à ce titre à hauteur de 10 % et 40 %. Par suite, il n'y a pas lieu d'opérer un abattement sur la valeur locative pour évaluer l'immeuble à usage d'hôtel dont la société requérante est propriétaire à Villenave d'Ornon. 8. Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que l'administration fiscale n'a pas procédé à un abattement sur la valeur locative 2016 et a assujetti la SNC Invest hôtels Marseille - Bonneuil - La Roche - Bordeaux à raison de l'hôtel Première classe situé sur la commune de Villenave d'Ornon à une cotisation de taxes foncières sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe sur les ordures ménagères de 11 527 euros de au titre de l'année 2021. Sur les frais d'instance : 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. 10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société SNC Invest hôtels Marseille - Bonneuil - La Roche - Bordeaux doit être rejetée en toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société en nom collectif (SNC) Invest hôtels Marseille - Bonneuil - La Roche - Bordeaux est rejetée. Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société en nom collectif Invest hôtels Marseille-Bonneuil - La Roche-Bordeaux et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde. Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 décembre 2023. La magistrate désignée, S. FAZI-LEBLANCLa greffière, É. SOURIS La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, La greffière, N°220191