Cour d'appel de Toulouse, Chambre 2, 5 mars 2024, 20/00793

Mots clés
Droit des affaires • Bail commercial • Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur • société • syndicat • réparation • résiliation • syndic • contrat

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Toulouse
5 mars 2024
Tribunal judiciaire de Toulouse
30 janvier 2020

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Toulouse
  • Numéro de pourvoi :
    20/00793
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Toulouse, 30 janvier 2020
  • Identifiant Judilibre :65e816cca743ca0008c69081
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Résumé

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Texte intégral

05/03/2024

ARRÊT

N° 74 N° RG 20/00793 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NPY5 FP/CD Décision déférée du 30 Janvier 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 17/00818 Mme BERRUT S.A.R.L. WILSON 15 C/ [I] [K] [M] [R] épouse [K] [C] [S] Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER S.E.L.A.S. SELAS EGIDE INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème chambre *** ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTES S.A.R.L. WILSON 15 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 8] [Localité 12] Représentée par Me Olivier MARTIN-LINZAU de la SARL HALT AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE S.E.L.A.S.EGIDE prise en la personne de Maître [B] [P], en qualité de Mandataire judiciaire de la SARL Wilson [Adresse 7] [Localité 12] Représentée par Me Olivier MARTIN-LINZAU de la SARL HALT AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMES Monsieur [I] [K] [Adresse 10] [Adresse 4] Représenté par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [M] [R] épouse [K] [Adresse 10] [Localité 5] Représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [C] [S] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER représenté par son syndic le cabinet [T], [Adresse 9] [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 12] Représentée par Me Marie SAINT GENIEST de la SCP SCP FLINT - SAINT GENIEST - GINESTA, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. NORGUET, Conseillère et F. PENAVAYRE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridctionnelles, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : V. SALMERON, présidente M. NORGUET, conseillère F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridctionnelles Greffier, lors des débats : A. ASDRUBAL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre. EXPOSE DU LITIGE La SARL WILSON 15 exploite un salon de coiffure à l'enseigne [O] [L] dans deux locaux réunis (lots n°65 et 66) situés au sein du [Adresse 11] à [Localité 12] qui lui ont été donnés à bail d'une part par les consorts [K] et d'autre part par M. [O] [S] et Madame [U] [F] aux droits desquels vient Monsieur [C] [S] suivant contrat du 21 octobre 2008 qui vient à échéance le 31 octobre 2017. La société locataire a fait constater le 22 mai 2015 par Me [E] huissier de justice, le mauvais état d'entretien des parties communes qui permettent d'accéder à ses locaux. Elle a vainement mise en demeure les bailleurs de remédier à cet état de fait par lettre recommandée 19 août 2016. Par acte d'huissier du 23 janvier 2017, les époux [K] ont fait délivrer à la SARL WILSON un commandement de payer la somme de 4429,69 euros au titre des loyers arriérés en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par actes d' huissier des 22 février et 1er mars 2017, la société WILSON 15 a assigné Monsieur et Madame [K] d'une part et les consorts [S] d'autre part devant le tribunal judiciaire de Toulouse en opposition au commandement de payer délivré le 23 janvier 2017 et pour obtenir la condamnation des bailleurs à effectuer différents travaux de réparation et d'entretien ainsi qu' à réparer le préjudice subi. Le 22 février 2017 ,Monsieur [C] [S] a appelé en cause le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet [T]. Les deux procédures ont été jointes. Monsieur et Madame [K] ont demandé au tribunal, à titre reconventionnel,de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion des locataires outre le paiement des loyers arriérés et la fixation d'une indemnité d'occupation. Monsieur [S] a demandé quant à lui de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de condamner la société locataire à lui verser la somme de 10 206,33 euros au titre des loyers impayés. Par jugement du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - débouté la société WILSON 15 de sa demande d'annulation du commandement de payer délivré le 23 janvier 2017 - constaté que la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail la liant aux époux [K] est entrée en application et a entraîné la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 février 2017 - ordonné en conséquence à la société WILSON 15 de libérer les lieux de tous occupants de son chef après avoir remis les clés du local situé passage Lafayette et à défaut, dit que son expulsion pourrait être poursuivie avec l'assistance de la force publique - dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte - condamné la société WILSON 15 à payer aux époux [K] la somme de 4244,10 euros au titre des arriérés de loyers et de charges locatives arrêtés au 18 janvier 2017 - condamné la SARL WILSON 15 à leur payer une indemnité d'occupation de 2716,25 euros à compter du 23 février 2017 jusqu'à la libération effective des lieux - dit que les paiements effectués par la société WILSON 15 en vertu du bail commercial postérieurement à sa résiliation devront être déduits du paiement des sommes auxquelles la société est condamnée en vertu du jugement - prononcé la résiliation du contrat de bail commercial en date du 21 octobre 2008 la liant la SARL WILSON 15 à Monsieur [C] [S] - ordonné en conséquence à la société locataire de libérer les lieux de tous occupants de son chef - condamné la société WILSON 15 à payer à Monsieur [C] [S] la somme de 10 206,33 euros au titre des arriérés de loyers et de charges locatives arrêtés au 31 octobre 2018 - débouté la société WILSON 15 de ses demandes de condamnation à la réalisation de travaux d'entretien et de réparation et de ses demandes de consignation du montant des loyers - débouté la société WILSON 15 de ses demandes au titre du préjudice commercial - condamné la société WILSON 15 aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de commandement de payer du 23 janvier 2017 - autorisé Me JEAY avocat, à recouvrer directement contre la société WILSON 15 ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision - rejeté le surplus des demandes et celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le tribunal a considéré que le constat d'huissier du 22 mai 2015 établissait que les parties communes donnant accès au salon de coiffure présentaient un état de vétusté et un défaut d'entretien avéré et que les bailleurs étaient tenus d'entretenir ses voies d'accès afin de permettre au locataire d'exercer convenablement son activité .Il a refusé d'accueillir l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire dès lorsqu'elle n'était pas dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit les baux et que le refus de paiement des loyers constituait un manquement contractuel de nature à fonder l'action en résolution engagée. S'agissant des conséquences du manquement à l'obligation d'entretien des bailleurs, il a estimé que les demandes tendant à obtenir leur condamnation à exécuter des travaux étaient devenues sans objet par l'effet de la résiliation des baux commerciaux. Quant au préjudice commercial invoqué, il a rejeté la demande au motif qu' aucun élément ne permettait d'établir un lien de cause à effet entre ce préjudice et les manquements reprochés aux bailleurs. Par déclaration enregistrée au greffe le 3 mars 2020, la société WILSON 15 a relevé appel du jugement qu'elle critique en toutes ses dispositions ci-dessus rappelées. Par jugement du tribunal de Commerce de Toulouse du 12 mars 2020, la société WILSON 15 a été placée en redressement judiciaire et la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [P] a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Les bailleurs ont déclaré leur créance entre les mains du mandataire judiciaire qui a opté pour la poursuite du bail. Par ordonnance du 21 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'exécution provisoire formée par Monsieur [C] [S] et les époux [K] et les a condamnés in solidum à verser à la société appelante et à son mandataire judiciaire la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 27 avril 2022, la cour a, avant dire droit, ordonné une mesure de médiation judiciaire et a désigné Me [W] pour l'exercer. Il a été mis fin à la mission du médiateur par ordonnance du 24 novembre 2022. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2023, la SARL WILSON 15 demande la cour, sur le fondement de l'article L622-21 du code de commerce : - de recevoir l'intervention volontaire de la SELAS EGIDE prise en la personne de Me [B] [P] - de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions Et statuant à nouveau : - de déclarer irrecevables Monsieur et Madame [K] en leurs demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit par l'effet du commandement de payer du 23 janvier 2007 et la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 février 2017 - de déclarer irrecevable la demande de Monsieur [C] [S] tendant à prononcer de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers - de condamner in solidum Monsieur et Madame [K] et Monsieur [S] à faire effectuer les travaux suivants : *signalisation des entrées de la galerie *réparation des sols, plafonds et murs dans le cadre des travaux d'entretien *chauffage des parties communes *prise des mesures nécessaires pour baliser convenablement l'entrée de la galerie et empêcher les débordements des tiers *travaux de mise en sécurité de la galerie commerciale telle que prescrits par la Commission communale de sécurité de la commune de [Localité 12] - de dire que cette obligation serait assortie d'une astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir - de condamner les consorts [K] à payer à la SARL WILSON 15 une indemnité égale à 30 000 € à titre de dommages et intérêts ,somme à parfaire au jour de la terminaison des travaux - de condamner Monsieur [S] à payer à la SARL WILSON 15 une indemnité égale à 30 000 € à titre de dommages-intérêts ,somme à parfaire au jour de la terminaison des travaux - de condamner in solidum Monsieur et Madame [K] et Monsieur [S] à lui payer une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. La SARL Wilson 15 soutient que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrance et d'entretien de l'accessoire du local que constituent les parties communes. Elle fait valoir qu'après le départ de la parapharmacie LAFAYETTE qui était l'une des plus importantes de France, la galerie n'a plus été entretenue et a été laissée à l'état d'abandon, ce qu'elle a fait constater le 22 mai 2015. Elle estime qu'elle est tombée en arrérages de loyers du fait de la perte d'attractivité de la galerie marchande et demande en conséquence de condamner les bailleurs à effectuer certains travaux de visibilité et de réparation dans les parties communes outre la réparation de son préjudice commercial qu'elle évalue pour chacun d'eux à 30 000 €. Au terme de ses conclusions notifiées le 9 octobre 2023, Monsieur [C] [S] demande à la cour, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées : - de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de Toulouse en date du 30 janvier 2020 et, y ajoutant, de condamner la société WILSON 15 et la SELAS ÉGIDE au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel avec distraction au profit de Me JEAY, avocat associé, sur son affirmation de droit. Il soutient essentiellement que les défauts d'entretien dont se plaint la société locataire relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet [T]. Il fait valoir que le contrat de bail ne comporte aucune mention quant à l'obligation du bailleur relative à l'entretien de la galerie au sein de laquelle se situe le fonds de commerce et rappelle qu'au contraire, c'est au locataire commercial de souffrir seul des réparations de quelque nature qu'elles soient, y compris celles relatives à l'entretien intéressant l'entier immeuble. Il considère qu'il ne peut être tenu responsable ni d'un défaut de fréquentation par le public de la galerie ni des défauts affectant les parties communes, qu'il s'agisse du sol ou du plafond ou en raison de la défaillance d'éléments d'équipement et qu'il n'a pas davantage qualité pour entreprendre des travaux affectant les parties communes. Il sollicite en conséquence la confirmation du jugement en toutes ses dispositions Monsieur et Madame [K] ont conclu le 21 août 2020. Ils demandent : - de confirmer le jugement du 30 janvier 2020 en toutes ses dispositions sauf à réactualiser la dette locative qui leur est due À titre principal : - de débouter la société WILSON 15 ainsi que la SELAS EGIDE de toutes leurs demandes - de constater que la clause résolutoire de plein droit est entrée en application par l'effet du commandement de payer du 23 janvier 2017 et a entraîné la résiliation du bail liant les parties à la date du 23 février 2017, - d'ordonner en conséquence à la société locataire de libérer les lieux de tous occupants de son chef après avoir remis les clés du local situé passage Lafayette et à défaut, de dire que son expulsion pourra être poursuivie avec l'assistance de la force publique sous astreinte de 500 € par jour de retard - de fixer au passif de la société WILSON 15 la somme de 23 382,08 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés arrêté au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 12 mars 2020 - de fixer au montant du loyer et des charges conventionnelles le montant de l'indemnité d'occupation due par la société WILSON 15 jusqu'à la libération effective des lieux soit la somme de 2716,25 euros par mois et de fixer cette somme au passif de ladite société A titre subsidiaire : - de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier représenté par son syndic le cabinet [T] à les relever et garantir de toutes les condamnations en principal, dommages et intérêts et frais annexes susceptibles d'être prononcées à leur encontre - de condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet [T] à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte locative En toutes hypothèses : - de condamner tout succombant au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de commandement de payer. Ils soutiennent en substance, soit qu'ils n'ont été saisis d'aucune demande spécifique du locataire (en ce qui concerne la signalisation du local), soit qu'il lui incombait de procéder aux travaux dans le cadre de son obligation contractuelle d'entretien (article 14),soit que les manquements reprochés relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires (en ce qui concerne la signalétique et l' empêchement des débordements de tiers). Pour le surplus, ils sollicitent la confirmation de la décision et la condamnation du syndicat des copropriétaires à les relever et garantir en cas de condamnation. Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic le cabinet [T] a conclu le 8 septembre 2020. Il demande : - de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions Y ajoutant, - de condamner la société WILSON 15 et la SELAS EGIDE à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me SAINT GENIEST - de débouter les époux [K] de leurs demandes subsidiaires aux fins d'entendre condamner le syndicat des propriétaires à les relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre ainsi qu'au paiement de l'article 700 du code de procédure civile - de débouter les époux [K] de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts - de les condamner à lui verser la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du procédure civile et de condamner tout succombant aux dépens. Il fait valoir qu'aucune faute ni négligence ne peut lui être reprochée par les époux [K] justifiant qu'il soit condamné à les relever et garantir et rappelle l'ensemble des diligences qu'il a accomplies pour faire voter des travaux de mise aux normes. Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée à l'audience du 13 décembre 2023.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la communication des dernières pièces par les époux [K] : Il y a lieu d'admettre aux débats les dernières pièces communiquées par les époux [K] en cours de délibéré avec l'autorisation de la cour, dans le respect du contradictoire. Il s'agit des procès-verbaux d'assemblée générale des 22 novembre 2022 et 12 octobre 2023 relatifs aux travaux de mise en sécurité du passage LAFAYETTE. Sur le litige relatif à la résiliation des baux consentis à la SARL WILSON 15 : La société locataire ayant été placée en redressement judiciaire par jugement du 12 mars 2020,il y a lieu de faire application de l'article L622-21 du code de commerce qui dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L622-17 et tendant : - à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, - à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. Les dispositions du jugement du 30 janvier 2020 qui prononcent la résolution judiciaire du contrat conclu avec Monsieur [S] avec toutes ses conséquences de droit, tombent sous le coup de ces dispositions et ne peuvent produire aucun effet puisque le jugement n'était pas passé en force de chose jugée lors de l'ouverture de la procédure collective. Il en est de même en ce qui concerne l'action en constatation de la clause résolutoire du bail poursuivie par les époux [K] qui est assimilée à une action en résolution et est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles . Dès lors les intimés sont irrecevables en leurs demandes tendant à voir constater ou prononcer la résolution des baux pour le défaut de paiement des loyers antérieurs au jugement d'ouverture. Il en est de même en ce qui concerne les demandes en fixation d'une indemnité d'occupation et en expulsion du locataire. La SARL Wilson 15 bénéficiant d'un plan de redressement et les bailleurs ayant produit leur créance à la procédure collective , il y a lieu de fixer la créance de M et Mme [K] au passif de la société WILSON 15 à la somme de 23 382,08 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges impayés arrêté au jugement d'ouverture du 12 mars 2020. Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et d'entretien: Les locaux donnés à bail se situent à l'intérieur d'un passage couvert auquel on accède d'un côté au niveau du n°15 de la place Wilson et de l'autre au niveau du n°1 de la rue Victor Hugo . Ce passage a été progressivement déserté après le départ de la parapharmacie LAFAYETTE et à ce jour, seuls trois locaux sont exploités à titre commercial dont les lots 65 et 66 appartenant aux consorts [K] et [S]. L'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété et le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic le cabinet [T]. Selon l'acte notarié du 25 février 1960, il est institué des charges spéciales de passage incombant aux titulaires des lots à usage de commerce. En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à son usage et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ses obligations portent tant sur la chose donnée en location telle que définie au bail que sur les accessoires qui sont indispensables à son utilisation normale. Les abords, cheminements et voies d'accès sont des accessoires nécessaires à l'usage du local donné à bail et il appartient au bailleur de procéder à leur entretien normal pendant toute la durée du bail conformément à l'article 1720 du Code civil. Lorsque le local est situé dans une copropriété, l'obligation d'entretien des parties communes incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires lequel est responsable, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers. Le bailleur n'a pas qualité pour entreprendre des travaux sur les parties communes et ne peut être personnellement condamné à effectuer ce type de travaux. En l'espèce il y a lieu de constater qu'aucune demande n'est formée à l'encontre du syndicat de copropriété représentée par le cabinet [T] et que les demandes de la SARL WILSON 15 sont dirigées à l'encontre des seuls bailleurs. Les consorts [K] et [S] ne pouvant être condamnés à réaliser sous astreinte des travaux qui portent exclusivement sur les parties communes, il y a lieu de rejeter les demandes formées à ce titre. Il est également soutenu par la société appelante que le bailleur a l'obligation de tout mettre en 'uvre pour assurer un environnement commercial favorable au preneur et qu'il a manqué à ses obligations, ce qui lui occasionne un préjudice commercial dont elle demande réparation. En l'absence de dispositions spéciales figurant au bail, il ne peut être considéré que les bailleurs sont tenus d'une obligation de maintenir un environnement commercial favorable au commerce du preneur qui leur imposerait d'assurer une fréquentation maximale du passage, d'assurer le renouvellement des commerces ou de faire des opérations de publicité alors qu'il n'est pas contesté que la perte d'attractivité de celui-ci est essentiellement due au déménagement en octobre 2012 de la parapharmacie LAFAYETTE qui était la plus grosse parapharmacie de France en termes de chiffre d'affaires et attirait un nombre important de chalands (environ 3000 clients par jour). Les bailleurs ne peuvent donc être tenus pour responsables de la désertification progressive de la galerie dans laquelle est implanté le local donné à bail, les circonstances qui ont conduit à cette situation ne dépendant pas de lui. Aucune demande n'a été formalisée par la société locataire auprès des bailleurs en ce qui concerne la signalétique en sorte qu'elle ne peut leur reprocher un défaut de signalisation concernant la présence d'une galerie marchande aux entrées du passage. Bien qu'il n'ait pas qualité pour entreprendre seul des travaux de réparation touchant aux parties communes, le bailleur doit, sur le fondement de l'article 1719 alinéa 3 du Code civil, assurer la jouissance paisible des locaux pendant toute la durée du bail et garantir le locataire contre les troubles provenant des biens indivis. Il ne peut s'exonérer de ces obligations en vertu des dispositions contractuelles comme le soutient Monsieur [S] car aucune des clauses invoquées ( articles 6 concernant l'obligation du preneur de souffrir les travaux exécutés dans l'immeuble et 7 qui lui interdit de faire des démolitions, changements de distribution ... sans le consentement du bailleur) ne contiennent de stipulations spécifiques aux parties communes. Il est est de même pour le contrat de bail conclu avec les époux [K]. Le défaut d'entretien et de réparation des parties communes est établi par le constat de Maître [E] en date du 25 mai 2015 qui décrit un état de vétusté avancé du sol (qui présente des lignes de fissuration, un défaut de planimétrie important et des traces de matières adhésives), du plafond et des murs (du fait de la présence de trous, de câbles qui pendent ,de peintures qui s'écaillent ), tous éléments qui soulignent l'existence d'une commercialité dégradée. Il n'est pas contesté non plus que la galerie n'est pas chauffée alors qu'un appareil de chauffage est fixé au plafond ce qui empêche de réguler les températures à l'intérieur du local exploité par la SARL WILSON 15. Par ailleurs la Commission Communale de sécurité de la ville de [Localité 12] a reconduit le 9 mars 2020 l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de la galerie marchande aux motifs que ses précédentes observations du 4 juin 2012 suite à l'intervention du BUREAU VERITAS et du 4 Mars 2015 ( relevant l'absence d'isolement par rapport aux tiers, d'équipement d'alarme incendie, d'éclairage de sécurité dans le mail, de rapports de vérification périodique des installations techniques et de registre de sécurité propre à l'établissement) n'avaient pas été prises en compte et a mis en demeure la copropriété de fournir un échéancier des travaux de mise en sécurité avant la fin de l'année 2020. Au jour où la cour statue, les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 23 mai 2017 n'ont pas commencé et aucun calendrier d'exécution n'a été arrêté dans les dernières délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires alors qu'un maître d''uvre a été désigné depuis 2017, qu'un plan des travaux a été établi et qu'un chiffrage des travaux a été réalisé par ce dernier. Il en résulte un manquement des bailleurs à leur obligation d'assurer la jouissance paisible du local donné à bail dont ils ne peuvent s'exonérer qu'en rapportant la preuve des diligences qu'ils ont accomplies pour assurer la protection des droits du locataire. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, depuis la mise en demeure qui leur a été adressée le 16 août 2016, ils ont eu tout loisir de faire prendre par la copropriété des mesures urgentes et appropriées concernant la mise en sécurité de l'immeuble et son entretien courant et ils ne démontrent pas avoir mis en 'uvre les diligences particulières pour faire voter par l'assemblée générale, le principe de travaux au moins provisoires, en attendant une réfection générale de l'ensemble de la galerie marchande, le devis des travaux étant passé de 159 230,80 euros en 2017 à 470 330,30 euros en 2023 sans plus d' explication. Faute pour eux de démontrer qu'ils ont déployé des efforts suffisants pour assurer la jouissance paisible du local donné à bail, les bailleurs tenus à garantie , seront condamnés à indemniser la société locataire du préjudice qu'elle subit. Le jugement du 12 mars 2020 du tribunal de commerce de Toulouse ouvrant la procédure de redressement judiciaire rappelle que le locataire est tombé en arrérages de loyers du fait de la forte baisse d'attractivité de la galerie marchande qui a été laissée à l'état d'abandon après le départ de la parapharmacie LAFAYETTE et du mauvais positionnement de l'activité (passage vétuste et qui ne respecte pas les conditions d'hygiène et de sécurité)et qu'il a dû se résoudre à redéployer son activité vers une activité moins dépendante du passage de la clientèle et chercher à gagner en valeur ajoutée en s'orientant vers les formations permettant de dégager des marges en vue d'assurer l'apurement du passif. Les troubles de jouissance subis par le preneur depuis plusieurs années ont nécessairement un lien avec la dégradation continue de son chiffre d'affaires révélée par le tableau récapitulatif de son chiffre d'affaires entre 2013 et 2017, le dernier chiffre d'affaires de l'exercice clos au 31 décembre 2018 ne lui permettant plus de faire face au montant des loyers tels que fixés par le contrat et à l'ensemble de ses charges. Le trouble de jouissance perdurant à ce jour sans qu'aucune proposition de modération du loyer n'ait été faite, il y a lieu de condamner les bailleurs à lui verser chacun une somme de 20 000 € en réparation du préjudice commercial subi. Sur l'appel en garantie du syndicat de copropriétaires : Monsieur et Madame [K] demandent de condamner le syndicat des copropriétaires à les relever et garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre aux motifs qu'il lui appartenait de remédier aux réclamations de la SARL WILSON 15. Cependant ils ne fournissent aucune lettre d'information ni mise en demeure adressée au cabinet [T] représentant du syndicat des copropriétaires pour relayer les réclamations de leur locataire dont ils étaient informés depuis 2016 et lui rappeler le caractère urgent des travaux à entreprendre. Par ailleurs le syndicat rappelle à juste titre que dès qu'une demande lui a été soumise par les copropriétaires, il a porté à l'ordre du jour les questions relatives à l'exploitation du passage LAFAYETTE, qu'une assemblée générale a été réunie en juin 2015 après avoir reçu un avis défavorable de la Commission de la sécurité de la Commune de Toulouse pour se prononcer à ce sujet, qu'un projet de résolution a été soumis à l'assemblée générale au vu du projet de mise en sécurité établi par un architecte qui a été adopté le 23 mai 2017 pour un montant de 159 230,80 euros TTC et qu'aucune demande de réalisation des travaux spécifiques ne lui a été adressée par l'ensemble des copropriétaires concernés par les commerces de la galerie depuis cette date, les dernières assemblées générales se prononçant sur un nouveau tableau de répartition des charges et de nouveaux appels d'offres sans fixer de calendrier pour les travaux, ce qui confirme l'attitude attentiste des copropriétaires. Faute pour les intimés d'établir sa carence ou sa négligence fautive, il y a lieu de rejeter le recours dirigé à son encontre. La demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à leur payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte locative n'est pas non plus justifiée et sera en conséquence rejetée. Sur les autres demandes : Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société WILSON 15 partie des frais irrépétibles par elle exposés pour assurer sa représentation en justice. Il y a lieu de condamner in solidum M. et Madame [K] et Monsieur [S] à lui verser la somme de 3000 € de ce chef. Les demandes formées par les autres parties sur ce même fondement ne sont pas justifiées et seront rejetées. La partie qui succombe doit supporter les frais de l'instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré, Donne acte à la SELAS EGIDE prise en la personne de Me [B] [P] de son intervention volontaire à la procédure aux côtés de la SARL WILSON 15, Admet aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale des 22 novembre 2022 et 12 octobre 2023 communiquées par les époux [K] en cours de délibéré , Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 janvier 2020 sauf en ce qu'il a débouté la SARL WILSON 15 de sa demande de condamnation à la réalisation des travaux d'entretien et de réparation, Et statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Vu l'article L622-21 du code de commerce, Déclare les bailleurs irrecevables en leur action tendant à voir prononcer la résiliation du bail et à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat, Fixe au passif de la SARL WILSON 15 la créance de loyer due aux époux [K] au jour du jugement d'ouverture à la somme de 23 382,08 euros, Dit que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur, Condamne Monsieur [I] [K] et Madame [M] [R] épouse [K] à payer à la SARL WILSON 15 assistée par la SELAS EGIGE représentée par Me [B] [P], mandataire judiciaire, la somme de 20 000 € en réparation du préjudice commercial subi, Condamne Monsieur [C] [S] à payer à la SARL WILSON 15 assistée par la SELAS EGIGE représentée par Me [B] [P], mandataire judiciaire, la somme de 20 000 € en réparation du préjudice commercial subi, Condamne Monsieur [I] [K], Madame [M] [R] épouse [K] et Monsieur [C] [S] à payer in solidum à la SARL WILSON 15 assistée par la SELAS EGIGE représentée par Me [B] [P], mandataire judiciaire, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure, Déboute Monsieur [I] [K], Madame [M] [R] épouse [K] de leur recours dirigé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndic le cabinet [T], Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires, Condamne Monsieur [I] [K], Madame [M] [R] épouse [K] et Monsieur [C] [S] in solidum aux entiers dépens de l'instance. Le greffier La présidente.
Note...

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