Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 avril 2016, 15-14.672

Portée limitée
Mots clés
préjudice • société • sci • pourvoi • servitude • surélévation • immeuble • prescription • propriété • qualités • rapport • règlement • rejet • sachant • siège

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
7 avril 2016
Cour d'appel de Versailles
15 janvier 2015

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    15-14.672
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Versailles, 15 janvier 2015
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2016:C310165
  • Identifiant Judilibre :5fd939e53167841f1927b61d
  • Rapporteur : M. Maunand
  • Président : M. CHAUVIN
  • Avocat général : M. Kapella
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 7 avril 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10165 F Pourvoi n° G 15-14.672 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Cetinkaya, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2015 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [S] [H], domicilié [Adresse 1], 2°/ à M. [V] [H], domicilié [Adresse 5]), 3°/ à Mme [E] [H] épouse [O], domiciliée [Adresse 1], 4°/ à M. [X] [H], 5°/ à M. [Q] [H], domiciliés tous deux [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M. Kapella, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Cetinkaya, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat des consorts [H] ; Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, l'avis de M. Kapella, avocat général, auquel les parties, invitées à le faire, n'ont pas souhaité répliquer, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cetinkaya aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cetinkaya ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [H] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Cetinkaya. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que des propriétaires d'un domaine voisin (les consorts [H]) avaient subi un préjudice personnel et direct résultant de l'illégalité de deux permis de construire délivrés en 2002 et 2004 et d'avoir, en conséquence, ordonné la démolition de constructions érigées (par la SCI CETINKAYA), sur le fondement de ces deux permis de construire ; AUX MOTIFS QUE les consorts [H] étaient fondés, sur la base de l'article L.480-13 du code de l'urbanisme dans sa version antérieure à celle de juillet 2006, à demander la démolition, dès lors que l'illégalité des permis avait été reconnue par la juridiction administrative et qu'il en résultait pour eux un préjudice personnel direct en lien avec les motifs d'illégalité constatés par le juge administratif ; que l'illégalité des permis de construire délivrés le 28 octobre 2002 et le 15 septembre 2004 ne paraissait pas avoir divisé les magistrats de l'ordre administratif chargés de l'apprécier, puisque les trois degrés de juridiction saisis avaient statué dans le même sens ; que trois motifs d'illégalité entachaient en effet l'attribution de ces deux permis de construire, sachant que les consorts [H] n'avaient pas à supporter les conséquences des erreurs commises par l'administration dans la délivrance des permis, particulièrement lorsque ces erreurs sont sanctionnées de manière aussi claire par le juge administratif ; que la condition tenant à l'illégalité des permis de construire était donc bien établie et au demeurant non contestée ; que si elle n'était pas la seule condition qui justifiait la démolition, il fallait en souligner l'importance, dès lors que si elle n'était pas sanctionnée, l'inobservation des règles d'urbanisme n'aurait aucune raison de cesser ; que le détail des motifs retenus par les juridictions administratives devait conduire la cour à retenir qu'ils étaient bien à l'origine d'un préjudice direct et certain pour les consorts [H] ; que le premier tenait à la violation de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques qui prescrit, lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit, qu'il ne peut faire l'objet d'aucune sorte de modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable, après autorisation de l'architecte des bâtiments de France ; que l'immeuble litigieux était situé à moins de 500 m de l'immeuble classé, dans son champ de visibilité ; qu'enfin, toujours selon l'arrêt de la cour administrative d'appel, une servitude de protection du parc était déjà intervenue, lorsque des travaux avaient été effectués par la SCI CETINKAYA, et était mentionnée en annexe du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Rosay ; que cette servitude était donc opposable à la demande d'autorisation d'occupation du sol ; que le silo, situé dans le champ visuel du château, avait bien été transformé - ce qui était interdit pour des raisons esthétiques évidentes - et même rehaussé, sans la moindre autorisation de l'architecte des bâtiments de France, alors même que cette intervention constituait une condition d'attribution du permis ; que l'intervention de l'architecte des bâtiments de France, comme d'ailleurs les règles qui venaient d'être évoquées, n'étaient pas de pures contraintes formelles et administratives et poursuivaient un même objectif de protection des lieux dont les qualités architecturales et l'intérêt historiques étaient remarquables ; que ces règles constituaient donc une garantie pour les organismes publics ou pour les détenteurs de lieux classés qui assuraient, sur leurs deniers, leur sauvegarde et qui avaient donc un intérêt direct à veiller au respect de ces règles d'urbanisme ; que le deuxième motif d'illégalité tenait au fait que la demande de permis n'avait pas été assortie des documents photographiques permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, le plan de masse ne faisant pas apparaître, comme il devait le faire, la proximité du château et du parc, alors que la construction était de nature à générer un accroissement de la circulation automobile ; que, de fait, de nombreux poids lourds de gros tonnages étaient conduits à évoluer autour du bâtiment en raison de l'activité commerciale qui s'y exerçait, ce qui aggravait encore l'atteinte portée au site dans son ensemble ; qu'en remettant un dossier incomplet, ce qui, compte tenu du contexte, ne pouvait être que délibéré, la SCI CETINKAYA n'avait pas permis aux services de la mairie d'apprécier les conséquences de la délivrance du permis en fonction des intérêts en jeu, alors pourtant que le principe de sauvegarde des sites classés comporte notamment la protection de l'aspect des lieux ; que l'erreur d'appréciation de l'administration avait donc été largement induite par cette omission, ce qui était également à l'origine d'un préjudice direct pour les consorts [H], obligés d'aller en justice pour voir consacrer leur bon droit ; qu'enfin, le troisième motif d'illégalité tenait au secteur dans lequel le bâtiment avait été érigé, le secteur Nca, dans lequel les bâtiments ne pouvaient faire l'objet d'aucune surélévation, cette interdiction étant clairement prescrite ; que cette prescription avait été également méconnue en l'espèce, ce qui n'était ni contestable ni négligeable, puisque c'était largement en raison de cette surélévation que le bâtiment était visible depuis le parc, c'est-à-dire produisait le résultat que les règles d'urbanisme avaient précisément pour objet d'éviter ; que le [Adresse 4], classé monument historique, était constitué d'un château du XVIIème siècle, et surtout d'un parc attribué à Le Nôtre, qui comportait des jeux d'eau sur toute sa surface, ainsi que des statues et des « fabriques » du XVIIIème siècle, parfaitement entretenues ; que de vastes allées parcouraient le parc dont le mur d'enceinte s'interrompait dans leur perspective pour laisser la vue sur la plaine ; que le décret de classement mentionnait expressément qu'il concernait tous les éléments du parc ; que cependant, le bâtiment irrégulièrement transformé puis agrandi fermait l'horizon et détruisait la perspective voulue par les créateurs du parc, alors que sa taille initiale, lorsqu'il n'était qu'un bâtiment agricole relativement bas, le rendait compatible avec la sauvegarde du paysage ; que les propriétaires du domaine, précisément en raison de son classement parmi les monuments historiques, étaient soumis à certaines restrictions du droit de propriété en ce que, notamment, il leur était fait interdiction d'entreprendre tous travaux ayant pour effet de modifier les lieux sans autorisation ; que l'effectivité de la protection du site offerte par ce classement, constituait pour eux la contrepartie de ces contraintes, ce qui devait être pris en compte dans l'appréciation du caractère personnel du préjudice qui leur était causé ; que l'atteinte portée aux vues depuis le parc résultait plus qu'à suffire du constat du 10 novembre 2010, et les consorts [H] justifiaient par ailleurs par l'étude d'un expert amiable que la valeur de leur bien s'en trouvait considérablement diminuée ; que les consorts [H] avaient donc un intérêt personnel et direct à la démolition de cette construction dans la mesure où celle-ci, inesthétique et dépourvue de cohérence avec le champ de visibilité protégé, n'était pas seulement visible de la grille comme le prétendait l'intimée, mais également du parc du château, ce qui portait atteinte à la protection du site ; qu'il convenait en conséquence, infirmant le jugement, d'ordonner la démolition des constructions érigées sur le fondement des deux permis de construire annulés ; 1°) ALORS QUE la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être ordonnée tant que celui-ci n'a pas été annulé par la juridiction administrative ; qu'en ordonnant la démolition des constructions érigées par la SCI CETINKAYA, en raison de l'annulation des permis de construire délivrés les 28 octobre 2002 et 15 septembre 2004, alors qu'un permis de construire tacite délivré le 27 octobre 2003 autorisant le changement de destination du local artisanal en salle de réception ainsi que l'extension du bâtiment n'avait pas été annulé, la cour d'appel a violé l'article L.480-13 du code de l'urbanisme ; 2°) ALORS QUE la démolition ne peut être ordonnée par le juge judiciaire que si le permis de construire a été annulé et si le demandeur peut se prévaloir d'un préjudice direct et personnel en lien avec l'illégalité constatée par le juge administratif ; qu'en retenant un tel préjudice subi par les consorts [H], constitué par une atteinte aux « vues depuis le parc », quand elle avait elle-même relevé que l'illégalité constatée par arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles du 30 avril 2009 consistait en un défaut d'autorisation de travaux alors que le silo était visible « depuis le château », la cour d'appel a violé les articles L.480-13 du code de l'urbanisme et L.621-30 du code du patrimoine ; 3°) ALORS QUE la démolition ne peut être ordonnée par le juge judiciaire que si le demandeur peut se prévaloir d'un préjudice en lien avec l'illégalité constatée par le juge administratif ; qu'en retenant un tel préjudice subi par les consorts [H], constitué par une atteinte aux « vues depuis le parc », sans rechercher si les sites classés (soit le château et le jardin lui-même) étaient dans le champ de visibilité du silo litigieux, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 480-14 du code de l'urbanisme et L. 621-30 du code du patrimoine.