Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2015, 14/10498

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2015

(no, 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 10498

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 12/ 09055

APPELANTE

Madame Mayna X... née le 08 Octobre 1957 à Beyrouth (LIBAN)

demeurant ...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Clément MICHAU de l'AARPI PENNEC & MICHAU Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : A0586

INTIMÉS

Madame Denise Y... née le 20 février 1940 à SUCY EN BRIE (94)

demeurant ...

Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Maître Anne-Catherine B..., notaire

demeurant ...

Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

SARL AGENCE DE SUCY CINIER IMMOBILIER SARL AGENCE DE SUCY CINIER IMMOBILIER,, RC CRETEIL B. 390. 453. 777, dont le siège social est à SUCY EN BRIE (94370), 4 place de la gare, exerçant sous l'enseigne AGENCE CINIER IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité. No SIRET : 390 453 777

ayant son siège 4 place de la gare-94370 SUCY EN BRIE

Représentée par Me Marie-annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 58

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 11 mai 2011, conclu avec le concours de la SARL Agence de Sucy Cinier immobilier, Mme Denise Z..., épouse Y..., a vendu à Mme Mayna X... le lot no 4 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 5 place de la Gare à Sucy-en-Brie (94), soit " un appartement de type studio ", au prix de 93 000 ¿. L'acquéreur a séquestré la somme de 9 300 ¿ entre les mains de l'agent immobilier à titre de dépôt de garantie. La vente devait être réitérée le 12 août 2011 devant Mme Anne-Catherine B..., notaire. Un dégât des eaux ayant été découvert le 11 août 2011, l'acte authentique n'a pu être signé à la date convenue. Sommé le 23 décembre 2011 de se présenter pour signer l'acte authentique, l'acquéreur a refusé de réitérer la vente et le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 5 janvier 2012. Par acte des 2 et 13 août 2012, l'acquéreur a assigné le vendeur, l'agent immobilier et le notaire en résolution de la vente, restitution de la somme de 9 300 ¿, condamnation à lui payer la somme de 3 000 ¿ de dommages-intérêts. Dans le dernier état de ses écritures devant le Tribunal, Mme X... réclamait, à titre principal, la nullité de la vente pour dol, à titre subsidiaire, sa résolution.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 11 février 2014, le Tribunal de grande instance de Créteil a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité,
- débouté Mme X... de l'intégralité de ses demandes,
- condamné Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 9 300 ¿ à titre de clause pénale,
- condamné Mme X... à payer à l'agent immobilier la somme de 8 000 ¿ au titre de sa commission,
- dit que cette somme serait prélevée sur la somme séquestrée entre les mains de l'agent immobilier, après l'expiration du délai d'appel et sur présentation d'un certificat de non-appel,
- autorisé l'agent immobilier à verser la somme de 1 300 ¿ à Mme Y... après l'expiration du délai d'appel et sur présentation d'un certificat de non-appel,
- condamné Mme X... à payer à Mme Y..., Mme B...et à l'agent immobilier la somme de 2 000 ¿ chacun en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamner Mme X... aux dépens.

Par dernières conclusions du 12 novembre 2014, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles 1109, 1134 et suivants, 1589, 1610 et 1614 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- statuant à nouveau sur le dépôt de garantie :
- à titre principal :
- prononcer la nullité du compromis du 11 mai 2011 et ordonner la restitution de la somme de 9 300 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et sous astreinte,
- débouter toute partie de ses demandes contre elle,
- à titre subsidiaire :
- prononcer la résolution, à défaut, la caducité du compromis aux torts exclusifs de Mme Y... et ordonner la restitution de la somme de 9 300 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et sous astreinte,
- débouter toute partie de ses demandes contre elle,
- à titre infiniment subsidiaire,
- condamner Mme B...à lui verser la somme de 9 300 ¿ correspondant au dépôt de garantie,
- limiter la somme allouée à titre de clause pénale à un euro symbolique ou à la somme maximum de 6 511 ¿, montant réel du préjudice de Mme Y...,
- débouter l'agent immobilier de toutes ses demandes,
- débouter toute partie de ses demandes contre elle,
- statuant à nouveau sur les dommages-intérêts :
- condamner Mme Y..., l'agent immobilier et le notaire in solidum à lui verser la somme de 9 300 ¿ et au minimum celle de 7 500 ¿ de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- condamner Mme Y..., l'agent immobilier et le notaire in solidum à lui payer la somme de 2 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et la même somme en cause d'appel, dépens en sus.

Par dernières conclusions du3 octobre 2014, Mme Y... prie la Cour de :

- vu les articles 1134, 1116 et 1382 du Code Civil,
- débouter Mme X... de son appel,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire, si la Cour faisait droit à la demande de Mme X... et retenait la responsabilité de l'agent immobilier et du notaire, les condamner in solidum à lui payer la somme de 9 300 ¿ à titre de dommages-intérêts en vertu de la clause pénale et sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil, les fautes commises étant, dès lors, à l'origine de l'échec de la vente.

Par dernières conclusions du 13 octobre 2014, Mme B...demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner Mme X... ou la partie qui succombera à lui payer la somme de 3 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 6 octobre 2014, la société Agence de Sucy Cinier immobilier prie la Cour de :

- vu les articles 1116, 1382, 1383, 1134 du Code Civil,
- débouter Mme X... de toutes ses demandes dirigées contre elle,
- condamner Mme X... à lui verser la somme de 8 000 ¿ au titre de sa rémunération en l'autorisant à prélever cette somme sur le séquestre de 9 300 ¿ qu'elle détient avant restitution du surplus à la partie que le " tribunal " désignera,
- à titre subsidiaire, en cas de résolution ou de caducité du compromis de vente, condamner la partie fautive à lui verser la somme de 8 000 ¿ de dommages-intérêts,
- condamner Mme X... à lui verser la somme de 1 500 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- confirmer la condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile prononcée par les premiers juges et y ajouter en cause d'appel la condamnation de Mme X... ou de la partie qui succombe la somme de 3 000 ¿,
- statuer sur les dépens " hors la présence de l'agence ".

SUR CE

LA COUR

Considérant, sur la demande de l'acquéreur en nullité de la vente pour dol, que l'acte du 11 mai 2011décrit l'objet de la vente de la manière suivante : lot no 4 : au 1er étage, un appartement de type studio composé d'une entrée, d'une pièce principale, salle d'eau avec douche et lavabo, cuisine, wc, et les 38/ 1 000èmes des parties communes générales ; que cette description n'inclut pas de parking, l'agent immobilier n'ayant, d'ailleurs, pas reçu la mission de vendre un tel accessoire, ainsi qu'il résulte du mandat du 7 avril 2011 donné par Mme Y... ; que la fiche descriptive de l'agent immobilier, imprimée le 27 avril 2011, qui mentionne clairement que ce document n'est pas contractuel, est insuffisante à prouver que cette fiche était destinée à tromper l'acquéreur sur la consistance de l'objet de la vente en lui faisant croire que le bien comprenait une place de parking extérieur ; que la discussion du 10 août 2011 entre l'acquéreur et l'agent immobilier, postérieure à la vente, à laquelle M. A... a assisté, ainsi qu'il ressort des deux attestations versées aux débats, relative au rendement futur d'une place de parking située dans l'arrière-cour de l'immeuble, qui peut porter sur le projet d'une acquisition complémentaire par l'acquéreur, n'établit pas l'existence de la manoeuvre dolosive invoquée ;

Qu'en conséquence, Mme X... doit être déboutée de sa demande de nullité de la vente du 11 mai 2011 ;

Considérant, sur la demande de l'acquéreur en résolution de la vente, qu'à l'appui de cette demande, Mme X... invoque l'article 1610 du Code Civil qui énonce que, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ;

Qu'au cas d'espèce, les parties ont stipulé au chapitre " Propriété-Jouissance " de l'acte de vente du 11 mai 2011 que " L'acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l'acte authentique et il prendra la jouissance à la date indiquée ci-contre, par la prise de possession réelle ou par la perception des loyers ", soit le " vendredi 12 août 2011 au plus tard " ;

Qu'il est constant qu'à cette date, la signature de l'acte authentique n'a pu intervenir en raison d'un dégât des eaux survenu le 11 août 2011 dans les lieux objet de la vente ; que le 16 août 2011, " le plombier a constaté une humidité de 100 % sur le plafond de la pièce principale et demandé l'accès aux deux appartements situés au-dessus de celui de Mme Y..., pour vérifier d'où provient la fuite " (message électronique envoyé par l'agent immobilier au notaire le 18 août 2011) ; que le 16 août 2011, le notaire a adressé à l'acquéreur un avenant au contrat du 11 mai 2011, signé par Mme Y..., comportant prorogation de la vente au 19 septembre 2011, en l'invitant à signer ce document et à le lui retourner, ce que l'acquéreur n'a pas fait ; que la remise en état des lieux n'est intervenue que le 5 décembre 2011 (conclusions de Mme Y..., p. 10) et que, sommée le 23 décembre 2011 de réitérer la vente le 5 janvier 2012, Mme X... a refusé de ce faire ;

Que le contrat du 11 mai 2011 prévoyant qu'avant la date d'entrée en jouissance de l'acquéreur, le bien vendu demeurerait sous la garde et possession du vendeur, l'absence de délivrance à la date convenue du 12 août 2011, en raison d'un dégât des eaux survenu la veille, n'est pas le fait de l'acquéreur ; qu'il s'en déduit que la délivrance n'a pu avoir lieu à la date convenue du 12 août 2011 et que ce retard est le fait du vendeur ; qu'ainsi, Mme X..., qui n'a pas accepté la prorogation de la date conventionnelle de réitération, est en droit de demander la résolution de la vente aux torts de Mme Y... sur le fondement du texte précité ;

Que les dispositions de la convention du 11 mai 2011qui énoncent qu'au " cas où un sinistre interviendrait entre le signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique, la compagnie d'assurance prendra en charge le sinistre. Dans la mesure du possible, les réparations doivent intervenir au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique. En cas d'impossibilité, l'acquéreur sera bénéficiaire de tous les travaux de remise en état ou d'une indemnité au moins égale aux travaux exécutés ", se bornent à régler le sort d'un sinistre intervenu entre la vente et sa réitération, dans l'hypothèse où la vente est réitérée ; que ces dispositions n'emportent aucune renonciation ni expresse ni tacite de l'acquéreur au choix que lui réserve l'article 1610 du Code Civil ;

Qu'en conséquence, il convient de prononcer la résolution de la vente aux torts du vendeur ;

Considérant, sur la demande de Mme X... en restitution du dépôt de garantie, qu'au chapitre " Clause pénale " de la convention du 11 mai 2011, les parties ont stipulé que " En application de la rubrique " RÉALISATION " ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, la somme ci-dessous à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, soit : 9 300 ¿. De plus, dans l'une et l'autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique " Négociation ", l'opération étant définitivement conclue ; (art. 74, décret no 72-678 du 20 juillet 1972) " ;

Qu'au chapitre " Négociation ", la convention a mis à la charge de l'acquéreur la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 8 000 ¿ avec cette précision que " cette somme sera les premiers fonds versés par l'acquéreur. A cet effet les parties autorisent formellement tout tiers détenteur des fonds (séquestre, notaire) à effectuer ce prélèvement avant toute autre affectation quelconque, dès la levée de la dernière condition suspensive de vente " ;

Que Mme X... a séquestré entre les mains de l'agent immobilier la somme de 9 300 ¿ qualifiée de premier versement ;

Que la vente du 11 mai 2011 étant parfaite, les parties n'ayant pas entendu faire de sa réitération par acte authentique, objet de la clause de report des effets du transfert de propriété, un élément essentiel de leur consentement, la résolution de la vente pour défaut de délivrance par la signature de l'acte authentique dans le délai convenu ne peut avoir pour effet de priver l'agent immobilier de la rémunération convenue, la considération que ce dernier ait pu percevoir une commission à l'occasion des diligences qu'il aurait accomplies lors de la vente postérieure du bien au profit d'un tiers étant sans incidence sur son droit à commission pour les diligences accomplies lors de la vente litigieuse ;

Que la convention autorisant le paiement de l'intermédiaire par prélèvement sur la somme séquestrée à hauteur de sa rémunération, il n'y a lieu de faire droit à la demande de Mme X... de restitution de la somme de 9 300 ¿ séquestrée qu'à hauteur de celle de 1 300 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 août 2012, valant mise en demeure, mais sans qu'il y ait lieu à astreinte ;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêts de Mme X... à l'égard du vendeur, que la clause pénale précitée énonce qu'en l'absence de réitération de la vente par acte authentique dans le délai imparti, " la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat " et que, dans ce cas, elle " percevra de l'autre partie, la somme ci-dessous à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, soit : 9 300 ¿ " ;

Qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que Mme X... est la partie qui n'est pas en défaut au sens de la clause précitée ; qu'en conséquence, il convient de faire droit à la demande Mme X... de condamnation de Mme Y... à lui payer la somme de 9 300 ¿ au titre de la clause pénale ;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêts de Mme X... à l'encontre de l'agent immobilier, que l'appelante fait grief à l'agent immobilier d'avoir abusivement refusé de lui restituer la somme qu'elle avait séquestrée entre ses mains ;

Qu'il vient d'être dit que les parties à la vente avaient expressément autorisé l'agent immobilier, séquestre, à prélever ses honoraires à hauteur de la somme de 8 000 ¿, sur la somme de 9 300 ¿ séquestrée entre ses mains ; que, pour le solde, le séquestre, en cas de non-réalisation, ne pouvait remettre les fonds qu'en vertu d'un accord amiable signé entre les parties ou d'une décision judiciaire ; que Mme Y... s'étant opposée à toute restitution du séquestre ainsi qu'il résulte du procès-verbal de carence dressé le 5 janvier 2012 par Mme B..., l'agent immobilier n'a commis aucune faute en ne restituant pas la somme de 9 300 ¿ à l'acquéreur ;

Qu'en conséquence, Mme X... doit être déboutée de ses demandes à l'encontre de l'agent immobilier ;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêts de Mme X... à l'encontre du notaire, que l'appelante fait valoir que son préjudice " réside dans tous les ennuis et tracas judiciaires auxquels elle a été confrontée depuis la signature du compromis de vente litigieux et son refus (justifié) de ne pas réitérer l'acte le 5 janvier 2012 " ;

Qu'au nombre des fautes invoquées par Mme X... à l'encontre du notaire, seule celle consistant à ne pas l'avoir informée de son droit de ne pas réitérer la vente au-delà du délai imparti, est en lien avec ce préjudice ;

Que Mme B..., qui devait rédiger l'acte authentique de réitération de la vente, n'a pas informé Mme X... du droit qu'elle tirait de l'article 1610 précité de ne pas réitérer la vente au-delà du délai imparti pour ce faire ; qu'au contraire, elle l'a incitée, dès le 16 août 2011, à proroger la date de réitération en lui adressant, sans explication autre qu'une invitation à signer, un avenant au contrat du 11 mai 2011 déjà revêtu de la signature de Mme Y... ; que si Mme X... avait reçu l'information au 16 août 2011, elle aurait pu se prévaloir de la résolution du contrat plus tôt qu'elle ne l'a fait et éviter les tracas dont elle se plaint ;

Que le préjudice subi par Mme X..., né de cette faute est évalué à la somme de 7 500 ¿ au paiement de laquelle il convient de condamner Mme B...;

Considérant, sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme Y... à l'encontre de l'agent immobilier et du notaire, que Mme Y... n'énonce pas les fautes qu'elle leur impute ; qu'elle doit donc être déboutée de ces demandes ;

Considérant que la procédure de Mme X... n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de l'agent immobilier doit être rejetée ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Mme Y... et de Mme B...;

Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile formée par l'agent immobilier ;

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme X... à l'encontre de Mmes Y... et B..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;

Considérant que l'agent immobilier étant partie au litige, il n'y a pas lieu de statuer sur les dépens " hors sa présence " comme il le demande.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Prononce la résolution de la vente du 11 mai 2011 aux torts de Mme Denise Z..., épouse Y... ;

Condamne Mme Denise Z..., épouse Y..., à ne restituer à Mme Mayna X... que la somme de 1 300 ¿ sur celle de 9 300 ¿ séquestrée par cette dernière entre les mains de la société Agence de Sucy Cinier immobilier, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2012 ;

Dit que Mme Mayna X... doit à la société Agence de Sucy Cinier immobilier sa rémunération d'un montant de 8 000 ¿ ;

Autorise la société Agence de Sucy Cinier immobilier à prélever la somme de 8 000 ¿ au titre de sa rémunération sur la somme de 9 300 ¿ séquestrée entre ses mains par Mme Mayna X... et dit que cette société devra verser à Mme Mayna X... le solde du séquestre, soit la somme de 1 300 ¿ ;

Condamne Mme Denise Z..., épouse Y..., à payer à Mme Mayna X... la somme de 9 300 ¿ de dommages-intérêts par application de la clause pénale contractuelle ;

Condamne Mme Anne-Catherine B..., in solidum avec Mme Denise Z..., épouse Y..., à hauteur de cette somme, à payer à Mme Mayna X... la somme de 7 500 ¿ de dommages-intérêts ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne in solidum Mme Denise Z..., épouse Y..., et Mme Anne-Catherine B...aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Mme Denise Z..., épouse Y..., et Mme Anne-Catherine B...à payer à Mme Mayna X... la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et en appel.

Le Greffier, La Présidente,