Cour d'appel de Nîmes, 1ère chambre, 9 février 2023, 21/03066

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/03066 - N°Portalis DBVH-V-B7F-IEUS

MPF-AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

29 juin 2021 RG :21/00686

S.A.R.L. CARLI IMMOBILIER

C/

[S]

[S]

Grosse délivrée

le 09/02/2023

à Me Alexandre BERTEIGNE

à Me Jean-marie CHABAUD

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 29 Juin 2021, N°21/00686

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère

Mme Séverine LEGER, Conseillère

GREFFIER :

Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats, et Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 15 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. CARLI IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre BERTEIGNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame [O] [S]

née le 21 Février 1958 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [Y] [S]

né le 31 Juillet 1953 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 09 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

FAITS ET PROCEDURE

:

Monsieur et Madame [S] ont confié en 2015 la gestion locative de la maison dont ils sont propriétaires à la SARL Carli Immobilier.

Estimant que l'agence immobilière avait commis de nombreux manquements à ses obligations, et après mise en demeure du 14 août 2020, ils l'ont assignée par acte du 18 février 2021 devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

- condamné la SARL Carli Immobilier à payer à M et Mme [S] la somme de 4297,63 euros au titre du préjudice financier ;

- rejeté la demande d'indemnisation de leur préjudice moral,

- condamné la SARL Carli Immobilier à leur payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 août 2021, la S.A.R.L Carli Immobilier a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 23 septembre 2022, la procédure à été clôturée le 01 décembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 15 décembre 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 novembre 2021, la société Carli Immobilier demande à la cour de réformer le jugement, de débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

L'appelante rappelle que le mandat de gestion confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat et soutient que les intimés ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise gestion et d'une quelconque faute dans l'exécution du mandat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2022, [O] et [Y] [S], intimés, demandent à la cour d'infirmer partiellement le jugement sur le montant des dommages-intérêts au titre du préjudice financier et sur le rejet de leur demande d'indemnisation du préjudice moral. Ils demandent à la cour de statuer à nouveau et de:

- condamner l'agence Carli Immobilier au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 11 468,62 euros au titre de l'indemnisation du préjudice financier des époux [S] ;

- la condamner au paiement de la somme forfaitaire de 3000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral,

- la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Les intimés répliquent que l'agence a commis de nombreuses fautes susceptibles d'engager sa responsabilité : ils lui font grief de ne pas s'être assurée du règlement des loyers et de ne pas avoir entrepris des démarches pour leur recouvrement, de leur avoir fait supporter, à la suite d'erreurs d'imputation, des charges indues et enfin de n'avoir engagé aucune action à l'égard des locataires au titre de la remise en état des lieux loués. Contraints à multiplier les démarches pour faire valoir leurs droits alors qu'ils résidaient à Mayotte, ils ont subi un stress important justifiant d'être indemnisé au titre du préjudice moral.

MOTIFS:

Les premiers juges ont retenu que l'agence immobilière avait failli à ses obligations de mandataire en ne répondant pas aux demandes d'information répétées des mandants, en faisant intervenir un pisciniste autre que celui avec lequel ils avaient conclu un contrat d'entretien de la piscine et en ne mentionnant pas dans les états des lieux de sortie des locataires l'intégralité des dégradations locatives. Ils ont arbitré à la somme de 4297,63 euros le préjudice subi par les mandants à la suite des négligences de la mandataire et estimé qu'ils ne justifiaient pas du préjudice moral allégué.

Les appelants soutiennent que tous les loyers ont été payés et que les comptes locatifs ne révèlent aucune imputation de somme indue au détriment des bailleurs. Ils contestent les négligences qui leur sont reprochées concernant l'état des lieux et l'entretien de la maison louée.

Les intimés estiment que leur préjudice financier s'élève à la somme de 11 468,62 euros.

Sur les dépenses supportées indument par les bailleurs:

[Y] et [O] [S] estiment qu'ils n'ont pas à supporter les frais de vidange et de débouchage de la fosse septique ( 600,87 euros), le prix des prestations en exécution du contrat d'entretien de la piscine qu'ils ont conclu avec la société Nemau Piscines et réglées d'avance ( 1232 euros), les dépenses de réparation des fissures de la piscine ( 180 euros). Ils considèrent en effet que ces dépenses incombaient aux locataires et que leur mandataire les a indûment mises à leur charge.

La sarl CARLI Immobilier fait valoir que les dépenses imposées par le dysfonctionnement de la fosse septique incombent aux propriétaires et qu'en toute hypothèse, elles ont été provisionnées dans les charges locatives de sorte que les bailleurs n'ont supporté aucune dépense au titre de l'entretien de la fosse septique. Elle explique que Nemau Piscine n'ayant pas exécuté les prestations convenues, les locataires ont dû faire appel à un autre prestataire, la société CRCO Piscines.

Suivant le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, l'entretien et la vidange de la fosse septique d'un bien loué non raccordé au système d'assainissement public sont à la charge du locataire, la vidange étant considérée comme un entretien périodique. Ces dispositions sont d'ailleurs rappelées dans le contrat de bail en page 8. La société Carli soutient que les frais d'entretien de la fosse septique réclamés par les bailleurs ( facture SOMES du 18 septembre 2019 d'un montant de 600, 87 euros) étaient compris dans les provisions pour charges locatives versées par les locataires et n'ont pas été supportés par les intimés. De fait, ces derniers ne démontrent pas qu'ils ont réglé indûment la facture litigieuse adressée par la SOMES à l'agence immobilière. Leur demande sera donc rejetée et le jugement sera infirmé sur ce point.

L'agence immobilière est étrangère à l'inexécution des prestations d'entretien par le pisciniste NEMAU piscines que M.et Mme [S] avaient réglées d'avance. Les locataires ayant eu recours à un autre prestataire pour assurer l'entretien de la piscine qui leur incombait, les mandants ne peuvent reprocher à leur mandataire de ne pas avoir imputé les prestations d'entretien non exécutées par Nemau Piscines aux locataires. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Comme l'a justement relevé le tribunal, les intimés ne justifient pas avoir réglé la facture de réparation des fissures de la piscine d'un montant de 180 euros. Le paiement indû n'est pas démontré.

Sur le préjudice résultant des négligences d'entretien du bien loué:

Le 28 mai 2020, les époux [S] ont fait appel à un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal de constat laissant apparaître diverses détériorations et carences d'entretien que l'état des lieux de sortie des locataires réalisé par leur mandataire n'avait pas relevé. Estimant qu'ils ne pourront pas demander aux locataires de supporter les dépenses de ces désordres non relevés dans l'état des lieux, ils estiment que leur mandataire doit les indemniser de leur préjudice.

L'appelante soutient que les intimés ne rapportent pas la preuve que les réparations de la piscine qu'ils invoquent sont imputables à des dégradations commises par les locataires.

L'état des lieux de sortie des derniers locataires a été réalisé le 27 avril 2020.

Le procès-verbal de constat a été dressé le 28 mai 2020.

Selon le procès-verbal de constat, le four à micro-ondes ne fonctionne pas et la vitre du four se désolidarise de la paroi ( Photo7).

Ces désordres n'ont pas été relevés lors de l'état des lieux d'entrée, ce qui prouve qu'ils sont imputables aux derniers locataires. L'agence immobilière a commis une faute en omettant de les relever lors de l'état des lieux de sortie.

L'agence Carli Immobilier sera donc condamnée à les indemniser à hauteur de ( 363+135) 498 euros.

Les photographies du constat d'huissier relève par ailleurs que des trous ont été bouchés mais laissés en l'état, sans ponçage ni peinture dans la couleur d'origine de sorte que les reprises effectuées sont apparentes et inesthétiques ( pages 15, 12). Cependant, ces désordres ont été recensés en dernière page de l'état des lieux de sortie par l'agence immobilière. Le défaut d'entretien de la piscine a été relevé lors de l'état des lieux qui a été établi à la fin du mois d'avril alors que la saison estivale n'avait pas encore commencé. L'agence a noté en effet dans l'état des lieux, en page 48: « mise en route piscine à faire. Divers produits laissés par les locataires ». L'agence a relevé par ailleurs le dysfonctionnement de la hotte aspirante en précisant qu'il avait été signalé quelques mois plutôt par les locataires.

La mandataire n'a donc commis aucune faute concernant les désordres susvisés qu'ellle a pris soin de décrire dans l'état des lieux de sortie du 27 avril 2020.

Il n'est pas établi enfin que les autres désordres allégués par les époux [S] sont imputables aux locataires successifs. En effet, dans l'état des lieux signé par les derniers locataires, le descriptif précise que la porte du studio gondole en bas ( page 39), que le mur du garage présente un gros impact et il est noté dans la colonne réservée à l'état des lieux d'entrée « deux gros crochets arrachés »( page 46).

Les mandants ne peuvent reprocher à leur mandataire d'avoir omis de relever, lors de l'état des lieux de sortie, les désordres susvisés qui existaient avant l'entrée dans les lieux des locataires.

Les traces de calcaire présentes sur la robinetterie ne peut justifier son remplacement. Il n'est pas établi que les dégradations déplorées au niveau de la piscine ( marche, projecteur, alarme, bâche, éloctrolyseur) sont imputables aux locataires.

Le constat d'huissier a été réalisé plus d'un mois après le départ des locataires de sorte que les photographies du jardin annexées au constat ne permettent pas de prouver qu'ils ont manqué à leur obligation d'assurer l'entretien courant du jardin.

Les intimés ne justifient que des loyers à hauteur de 1535 euros sont restés impayés, ce que conteste l'appelante.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation d'un préjudice moral inexistant.

Il est équitable, chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

:

LA COUR :

Infirme le jugement sur le montant du préjudice financier,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la sarl Carli Immobilier à payer à [Y] et [O] [S] la somme de 498 euros en réparation de leur préjudice financier,

Confirme le jugement pour le surplus,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens et les répartis par moitié entre les parties.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,