Cour de cassation, Troisième chambre civile, 14 février 2019, 18-12.424

Portée limitée
Mots clés
vente • préjudice • syndic • dol • rapport • réparation • pourvoi • procès-verbal • référendaire • remise • sinistre • contrat • nullité • vol • rejet

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
14 février 2019
Cour d'appel de Paris
19 janvier 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-12.424
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Paris, 19 janvier 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2019:C310064
  • Identifiant Judilibre :5fca77e356ce096590525f6e
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10064 F Pourvoi n° B 18-12.424 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. E... S..., 2°/ Mme O... V..., épouse S..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 19 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à Mme Y... D..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme S..., de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de Mme D... ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé

, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée

;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme S... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme S... ; les condamne à payer à Mme D... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE

à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. et Mme S... à payer à Mme D... à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par cette dernière à la suite du vol qu'ils ont commis lors de la vente du 15 février 2013, la somme de 70.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2013, AUX MOTIFS QUE le procès-verbal de constat dressé le 22 novembre 2013 à la demande du syndic de la copropriété, par Mme L... A..., clerc de la SCP d'huissier de justice, F..., corrobore le "constat" dressé par Mme D..., elle-même, peu après la vente le 5 avril 2013 en présence du président du conseil syndical, de plusieurs autres copropriétaires et de Mme B..., architecte en charge du suivi des travaux de réfection des toitures terrasses de l'immeuble, montrant la présence dans l'appartement litigieux, situé au 6ème et dernier étage du bâtiment, d'importantes traces d'humidité et de moisissures ; que M. R... Q..., expert en "Pathologie des bâtiments", qui a procédé, à la demande de Mme D..., à l'examen de l'immeuble, qu'il décrit comme une barre polygonale de 6 étages, datant de 1975-1976, en préfabrication lourde coiffée par une toiture terrasse, ainsi qu'à celui de l'appartement litigieux, confirme, dans son rapport du 4 juillet 2013, l'importance des infiltrations et de l'humidité dans les lieux acquis ; que cet expert indique que les infiltrations sont visibles de l'extérieur à l'interface entre les murs et la toiture-terrasse, en particulier au niveau des coins et qu'elles provoquent des fentes en façade dues à l'éclatement du béton, l'humidité étant ancienne (plusieurs années) et profonde "à tel point qu'elle altère le béton au sein même du bâtiment à plus de deux mètres des façades et à près d'un mètre de profondeur", le mur de l'une des chambres de l'appartement étant atteint dans toute sa longueur et constituant sur toute sa surface un pont thermique ; que M. Q... précise que "le flambement des parois verticales est aggravé par la mauvaise isolation de la toiture-terrasse qui subit des variations "dimensionnelles" horizontales en fonction des variations thermiques. Cette poussée provoque, à l'intérieur des chambres 1 et 2 orientées au nord, des fissures subhorizontales au sommet de certains murs", concluant que les murs de l'appartement ne remplissent leur fonction ni de reprise des charges ni d'isolation thermique et hydrique ni de durabilité prévue pour 50 ans minimum ; que l'ancienneté des infiltrations et leur importance sont confirmées par les comptes-rendus des réunions de chantier pour la "réfection complète des étanchéités en toitures terrasses" dressés par le syndic en décembre 2012, qui prouvent que le bâtiment n° 142 est "le plus touché par les infiltrations" et qu'à la suite du rendez-vous du 12 décembre 2012 où a été constatée "une fissure apparue en partie basse à l'angle d'une paroi et à la jonction d'un mur de refend et d'un doublage", le syndic avait demandé aux époux S... de faire une déclaration auprès de leur assureur ; qu'il ressort de ces éléments qu'au 15 février 2013, date de la vente, l'appartement présentait des désordres affectant sa structure, le rendant impropre à son usage et qui, s'ils avaient été connus de l'acquéreur, auraient été de nature à faire obstacle à sa décision d'acquérir ; que s'il résulte du rapport de M. Q... que les indices visuels situés sur la paroi extérieure du bâtiment n'étaient "accessibles qu'à l'oeil avisé", cependant, les vendeurs, qui habitaient dans l'appartement avant la vente, ne pouvaient ignorer l'existence des infiltrations, ayant constaté : - en septembre 2010 des traces de moisissures à l'angle du mur de leur chambre que l'entreprise diligentée par le syndic a attribuées à une mauvaise aération de la pièce, puis, - en décembre 2011, après travaux dans la chambre, une réapparition des taches d'humidité ; qu'en outre, ils avaient connaissance : - de l'assemblée générale de février 2012, dont ils s'abstiennent de verser aux débats le procès-verbal, mais au cours de laquelle ils indiquent qu'avait été votée la réfection des terrasses situées en toiture du bâtiment et au-dessus de leur appartement, - de la requête du syndic, formulée à la suite du rendez-vous de chantier du 12 décembre 2012 où a été constatée "une fissure apparue en partie basse à l'angle d'une paroi et à la jonction d'un mur de refend et d'un doublage", leur demandant de faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur ; que dans son compte rendu de réunions de chantier des 27 février, 6 et 21 mars 2013, l'architecte, chargé de la réfection de l'étanchéité des toitures terrasses, précise que "la copropriété a des problèmes d'infiltration provenant des toitures terrasses et du complexe d'étanchéité devenu déficient depuis de nombreuses années. En décembre 2010, il a été commandé une étude à notre cabinet de maître d'oeuvre. En février 2012, les travaux ont été votés ; qu'ils ont commencé en octobre 2012" et ajoute que, si les travaux d'étanchéité des toitures terrasses du bâtiment 142 sont achevés en mars 2013, cependant, "en façade, seuls les travaux de reprise de maçonnerie par des cordistes qualifiés pourront assainir les façades et les pièces" ; qu'ainsi, à la date de la vente, les époux S..., qui avait remis en état l'appartement et connaissaient l'existence et l'origine des infiltrations auxquelles il n'avait pas été porté remède, les travaux votés en assemblée générale n'ayant pas été achevés de sorte que l'acquéreur pouvait souffrir de nouveaux désordres, n'ont pas informé Mme D... de l'existence des infiltrations récurrentes de nature à faire obstacle à la vente, commettant, ainsi, un dol par réticence ayant vicié le consentement de l'acquéreur. Le fait que Mme D... ait mis en vente son appartement le 11 février 2016 au prix de 249 000 € en indiquant que l'étanchéité des terrasses avait été refaite il y a deux ans de sorte qu'il n'y avait plus de problème d'humidité, n'est pas de nature à établir, contre les éléments qui viennent d'être analysés, que l'appartement n'avait pas subi d'infiltrations en 2013 ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions ; qu'en cause d'appel, Mme D... ne réclame plus la nullité de la vente, mais la réparation de ses divers préjudices en lien avec le dol qui vient d'être retenu ; que Mme D... qui ne demande plus l'annulation de la vente, ne peut prétendre au remboursement des frais liés à l'achat du bien, des charges, des taxes foncières, des frais liés à l'habitation du bien. Il n'est pas justifié par Mme D... que la constitution d'un fonds de solidarité, pouvant être remboursé ultérieurement aux copropriétaires, soit en lien avec les désordres subis en 2013 ; que Mme D... établit, par la facture du 4 septembre 2015 de la société Tiffany-Paris-Bat, que le coût de la réfection de l'appartement s'est élevé à la somme de 55 086, 83 € ; qu'il doit donc être fait droit à la demande de Mme D... en paiement de la somme de 50 000 € au titre du préjudice pécuniaire qui inclut la remise en état des parties privatives (conclusions de l'appelante, p. 17), l'assureur Generali ayant estimé que le sinistre était antérieur à la prise d'effet du contrat (rapport Eurexo du 12 avril 2013) et que sa garantie n'était pas due. Mme D... ne peut réclamer, en sus, la somme de 65 078,79 € au titre des travaux de rénovation de l'appartement sur la base d'un devis du 24 juillet 2013 dressé par M. P... , s'agissant du même préjudice ; que Mme D..., qui n'établit pas le montant des charges qui lui est imputable en qualité de copropriétaire pour la réfection des parties communes en lien avec les infiltrations en toiture et en façade, doit être déboutée de ses demandes de ce chef ; que s'agissant du préjudice de jouissance, Mme D... a vécu avec ses deux enfants en bas âge, depuis l'emménagement du 16 février 2013 jusqu'à la remise en état au 28 août 2015 suivant la facture précitée du 4 septembre 2015, dans un logement humide dont une partie des pièces n'étaient pas habitables ; que pendant cette durée, elle a subi un préjudice de jouissance qui peut être évalué à la somme mensuelle de 500 €, soit sur 30 mois, celle de 15 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ; que le préjudice moral de Mme D... sera réparé par la somme de 5 000 € de dommages-intérêts ; que les époux S... doivent donc être condamnés à payer à Mme D... la somme de 50 000 € + 15 000 € +5 000 € = 70 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er octobre 2013, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, 1) ALORS QUE le dol est un délit intentionnel qui suppose qu'une information décisive ait été dissimulée par le vendeur; que la dissimulation suppose que le vendeur ait lui-même eu connaissance de la circonstance qu'il lui est reproché de ne pas avoir révélée ; que la cour d'appel a constaté que la réfection de la toiture-terrasse avait été votée en février 2012, que les travaux avaient débuté en octobre 2012 et été achevés en mars 2013, soit après la vente ; qu'en retenant que M. et Mme S... avaient commis un dol en ne révélant pas les désordres d'infiltration, sans rechercher si, en l'état des travaux de reprise d'étanchéité en cours au jour de la vente, ils n'étaient pas fondés à considérer que ces désordres étaient résolus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause ; 2) ALORS QUE pour condamner M. et Mme S... au paiement de la somme de 50.000 euros, la cour d'appel a constaté que Mme D... avait engagé la somme de 55.086 euros pour la réfection de son appartement ; qu'en s'abstenant de rechercher si Mme D... n'avait pas déjà récupéré les sommes déboursées du fait de la plus value de 70.000 euros réalisée lors de la revente de son bien après seulement 3 ans, de sorte qu'elle n'avait subi aucun préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, selon lequel la réparation doit correspondre à l'entier préjudice, sans gain ni perte.