Cour de cassation, Troisième chambre civile, 10 octobre 2019, 18-19.855

CIV.3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 octobre 2019 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 813 F-D Pourvoi n° D 18-19.855 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

Statuant sur le pourvoi formé par

la société Grasse confort, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 24 mai 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Les Georges, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 septembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Grasse confort, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Les Georges, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen

unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 mai 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 février 2016, pourvoi n° 14-23.631), que la société Grasse confort est locataire, dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, de locaux appartenant à la société Les Georges, où elle exploite un commerce d'ameublement ; que, le 29 mai 2008, le syndicat des copropriétaires l'a sommée de libérer les places de parking, parties communes ; qu'invoquant un défaut de délivrance de l'emplacement de stationnement désigné au bail, la société Grasse confort a assigné la société Les Georges en restitution partielle des loyers depuis la prise d'effet du bail et en réduction du montant du loyer pour l'avenir, ainsi qu'en réparation du préjudice résultant de la baisse de valeur du fonds de commerce ;

Attendu que la société Les Georges fait grief à

l'arrêt de diminuer le montant du loyer à compter de 2008 en raison du caractère commun des parkings ;

Mais attendu

qu'ayant relevé que, si la société locataire avait eu la jouissance paisible des emplacements de stationnement jusqu'au 29 mai 2008 et si, depuis cette date, elle ne démontrait pas en quoi l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance compromettait son exploitation commerciale, elle avait toutefois subi un préjudice né de la baisse de valeur de son fonds de commerce privé de tout stationnement privatif, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la réparation intégrale du dommage, évalué souverainement ce préjudice selon la méthode qui lui a paru la plus adaptée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Grasse confort aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Grasse confort et la condamne à payer à la société Les Georges la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour la société Grasse confort Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir alloué à la société Grasse Confort, en réparation du préjudice subi du fait du caractère commun des parkings, une diminution du loyer de 1.000 € par an à compter de l'année 2008 ; AUX MOTIFS QUE les parties sont en l'état d'un bail du 9 juillet 1993 qui mentionne que sont donnés à la location des locaux d'une superficie de 869 m² au sol avec un étage de même surface « avec emplacement de stationnement sur le pourtour situé [...] » ; que « l'emplacement » de stationnement sur le pourtour fait partie intégrante de la chose louée cependant que ces places de parking étaient la propriété du syndicat des copropriétaires et non pas celle de la bailleresse qui ne pouvait offrir à la location des emplacements dont elle n'était pas propriétaire ; que les dispositions de l'article 1719 du code civil, qui oblige le bailleur à délivrer la chose louée, s'étend aux accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée et notamment aux emplacements de parkings loués avec le local commercial, la simple faculté d'utiliser les parkings communs qui entourent le local au même titre que tout un chacun ne nécessitant pas de la viser expressément dans le bail ; que les actes notariés du 9 juillet 1974 et du 19 février 1986 ne comportent aucun plan ni état de division ; que le bail fait allusion au règlement de copropriété initial en date du 9 juillet 1974 ; qu'en réalité l'acte initial a été reçu le 14 septembre 1965 par Me X... et cet acte n'a pas été porté à la connaissance du locataire ; que l'acte du 9 juillet 1974 indique remplacer et annuler partiellement le règlement suivant acte reçu par Me X... le 14 septembre 1965 dont restent en vigueur les dispositions concernant la désignation de l'état de division et la répartition des parties commune de l'immeuble intéressé ; qu'ainsi le locataire ne pouvait connaître lors de la signature du bail la nature exacte des emplacements de parking ; que le règlement de copropriété de 1974 stipule expressément que forment la propriété indivise toutes les parties de la construction qui sont à l'usage commun des différents propriétaires tels que le sol en totalité, les arbres, les espaces verts et les parkings prévus au plan annexé ; que toutefois aucun plan n'était annexé à cet acte permettant de distinguer clairement les parties privatives des parties communes et qu'au regard des différents documents produits, il est acquis que le locataire ne pouvait connaître la nature des emplacements et ce d'autant que le bail les visait expressément comme une partie privative ; que le défaut de délivrance est sanctionné par l'allocation de dommages et intérêts ; que néanmoins, jusqu'au 29 mai 2008, date d'une sommation délivrée par le syndicat des copropriétaires, la locataire a usé des emplacements comme s'ils étaient donnés en location et en a joui sans entrave comme s'il s'agissait d'une partie privative ; que ce n'est qu'à compter de 2008 que le syndicat des copropriétaires s'est alarmé de la situation et lui a fait délivrer une sommation de cesser d'accaparer les parties communes portant ainsi atteinte à sa jouissance paisible ; que si la présence d'un parking est indispensable à la clientèle d'un magasin de meubles, et donc un élément essentiel pour le preneur, il convient de noter qu'en l'espèce, le local n'est pas dépourvu de parking ; qu'en effet, il existe des emplacements de stationnement qui sont utilisés par les clients de la locataire comme par ses salariés, mais qu'elle doit les partager avec les autres commerces situés à proximité immédiate, étant rappelé que les locaux se situent à Plan de Campagne dans une zone commerciale de grande envergure qui comporte de nombreux parkings attenants aux locaux commerciaux ; que le préjudice de la société Grasse Confort découle du fait qu'elle pensait prendre à bail un local pourvu d'un emplacement de stationnement privatif cependant qu'il est commun à la copropriété ; qu'elle ne démontre cependant pas en quoi cette inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance aurait compromis l'exploitation du fonds de commerce ; qu'elle ne fournit aucune donnée financière ni aucune pièce démontrant qu'elle ne peut plus jouir des emplacements de parking constamment occupés par des clients ou salariés des autres locaux commerciaux ; que le constat du 24 février 2011, qui fait état de l'occupation de toutes les places de stationnement le jour dit à midi ne permet pas d'en déduire une difficulté récurrente pour la clientèle de la société Grasse Confort à stationner ; que le préjudice subi par la société Grasse Confort qui consiste en la perte de la possibilité d'exploiter de manière privative les places de stationnement et la baisse de valeur de son fonds de commerce dépourvu de stationnement privatif, avantage indéniable pour un local commercial, doit être justement évalué à une diminution du loyer de 1.000 € par an à compter de l'année 2008 ; 1/ ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige, tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; que la demande tendant à la réduction du montant du loyer, en considération de l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance, n'a pas le même objet que celle tendant à la réparation du préjudice subi du fait de ce même manquement ; qu'en l'espèce, la société Grasse Confort avait sollicité de façon distincte, d'une part, la restitution des loyers indûment versés en contrepartie de la mise à disposition d'emplacements de parking dont la bailleresse s'était avérée ne pas être propriétaire et, corrélativement, la réduction pour l'avenir du montant du loyer en considération de cette donnée (cf. dispositif des dernières écritures de la société Grasse confort, p. 19, alinéas 3 et ss.), d'autre part, la réparation du préjudice résultant de la dépréciation de son fonds de commerce du fait de l'absence d'emplacements de stationnement exclusivement dédiés à son exploitation (dispositif des mêmes écritures, p. 19 in fine et p. 20, al. 1er); qu'en faisant l'amalgame entre ces deux demandes distinctes, pour allouer à la société Grasse Confort, au titre de la réparation du préjudice subi, une diminution du montant du loyer, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le preneur victime de l'inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance peut prétendre, non seulement à la réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution, mais également à la restitution de la fraction des loyers versés correspondant à ce dont il a été privé et dont le paiement est de ce fait dépourvu de cause ; qu'en l'espèce, la société Grasse Confort avait démontré qu'elle était fondée à obtenir de sa bailleresse la restitution d'un trop-perçu sur les loyers qu'elle avait encaissés dès l'origine, dès lors que le loyer constituait la contrepartie de la mise à disposition de la totalité des éléments visés dans le bail, en ce compris les parkings, cependant qu'il était avéré que la bailleresse n'avait pu délivrer à sa locataire des parkings qui ne lui appartenaient pas (cf. ses écritures p. 7, § 1 et 2, p. 17, § 2 et 3 et dispositif p. 18, 3 derniers al. et p. 19, al. 3 à 6) ; qu'en fixant néanmoins à la date à laquelle la société Grasse Confort avait été troublée dans sa jouissance, soit au cours de l'année 2008, le point de départ de la diminution du montant du loyer, cependant que la demande tendant à la restitution d'une partie des loyers et à la réduction du montant du loyer était indépendante du préjudice subi par la locataire, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et les articles 1709 et 1719 du même code ; 3/ ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale, de façon qu'il n'en résulte ni perte ni profit pour la victime ; que le préjudice résultant de la dépréciation d'un fonds de commerce du fait de l'absence d'emplacements privatifs de stationnement attachés à son exploitation, qui présente un caractère instantané, ne saurait dépendre de la durée de la privation de jouissance résultant concrètement de cette situation, ni davantage du montant du loyer versé ; qu'il ne peut dès lors être réparé par le biais d'une diminution du loyer à compter seulement du moment où le commerçant locataire a été troublé dans sa jouissance ; qu'en prétendant néanmoins compenser la dépréciation du fonds de commerce de la société Grasse Confort résultant de l'absence de stationnements privatifs attaché à son exploitation par une diminution du loyer de 1.000 € par an à compter de l'année 2008, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du dommage et l'article 1149 du code civil ; 4/ ALORS QUE, pour établir le préjudice dont elle sollicitait réparation, la société Grasse Confort avait souligné que les règles d'urbanisme applicables à son commerce lui interdisaient de l'exploiter régulièrement si elle ne pouvait justifier d'un emplacement de parking par trentaine de mètres carrés de surface commerciale, ce qui impliquait, dès lors qu'elle exploitait 1600 m² de surface commerciale, qu'elle puisse disposer de 53 emplacements de stationnement (cf. les dernières écritures de la société Grasse Confort, p. 14) ; qu'en ne prenant pas en considération cet élément pour apprécier la dépréciation du fonds de commerce dont il était sollicité réparation, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une insuffisance de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.