Cour de cassation, Chambre commerciale, financière et économique, 8 avril 2015, 14-13.372

Mots clés
prêt • banque • immobilier • vente • risque • résidence • rapport • remboursement • grâce • presse • solde • signature • pourvoi • principal • produits

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
8 avril 2015
Cour d'appel de Montpellier
6 mars 2013

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    14-13.372
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Montpellier, 6 mars 2013
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2015:CO00354
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000030473060
  • Identifiant Judilibre :61372934cd58014677434f69
  • Président : Mme Mouillard (président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Sur le moyen

unique, pris en sa première branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 mars 2013), qu'ayant décidé d'acquérir un bien immobilier sans attendre d'avoir vendu celui dont ils étaient propriétaires, M. et Mme X... (les emprunteurs) ont obtenu du Crédit foncier de France (la banque), le 31 octobre 2006, un prêt-relais de 181 000 euros remboursable en une seule échéance à l'expiration d'un délai de deux ans ; qu'à cette occasion, ils ont également contracté, auprès du même établissement, un emprunt de 124 000 euros remboursable en 23 ans afin de solder un précédent prêt immobilier ; qu'estimant que la banque avait, lors de l'octroi de ces prêts, manqué à son devoir de mise en garde, les emprunteurs l'ont assignée aux fins de la voir condamner à leur verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que les emprunteurs font grief à

l'arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen, que le banquier est tenu d'informer l'emprunteur non averti des risques inhérents à l'opération qu'il finance ; qu'en relevant, pour écarter toute faute de la banque qui s'était abstenue de mettre en garde ses clients contre les dangers inhérents à un prêt-relais, que la banque ne pouvait anticiper la crise de l'immobilier quand il appartenait à l'établissement de crédit de les prévenir d'un tel risque, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu

qu'après avoir relevé que le prêt-relais avait été accordé aux emprunteurs au vu de l'évaluation, faite par leur propre notaire, du bien qu'ils souhaitaient vendre, l'arrêt retient, par motifs adoptés, d'un côté, que les emprunteurs ne démontraient pas l'existence d'une surévaluation du bien lors de l'octroi du prêt et, de l'autre, qu'en octobre 2006, la banque ne pouvait pas anticiper la crise qui affecterait le marché de l'immobilier plusieurs mois plus tard ; qu'il retient encore, par motifs propres, que, si le bien n'a pu être vendu dans le délai de deux ans, c'est en partie dû au fait que les emprunteurs ont persisté à maintenir un prix de vente de 255 000 euros ; que de ces constatations et appréciations, dont il résultait qu'à la date de son octroi, le prêt-relais était adapté aux capacités financières des emprunteurs et ne comportait pas de risque d'endettement, de sorte que la banque n'était pas tenue à une obligation de mise en garde, la cour d'appel a pu déduire que la banque n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant d'une part, à ce que le Crédit Foncier de France soit condamné à leur payer les sommes de 312.910,37 et 8.000 euros à titre de dommages et intérêt, d'autre part, à leur donner quittance à l'échéance contractuelle du prêt et main levée de toute garantie de caution qu'elle aurait obtenue, et d'autre part et à ce qu'il soit jugé que le solde restant dû sur le prêt relais après paiement du prix par le notaire ne porte pas intérêt : AUX MOTIFS PROPRES QUE le prêt relais de 181.000 euros a été accordé au vu de l'évaluation du bien immobilier que les époux X... souhaitaient vendre ; que cette évaluation a été faite par leur propre notaire et non par le Crédit Foncier de France pour un montant de 240.000 euros ; qu'il convient en outre d'observer que si le bien n'a pu être vendu dans le délai de deux ans c'est en partie dû au fait que les époux X... ont persisté à maintenir un prix de vente de 255.000 euros ; que c'est par suite à bon droit que le premier juge par des motifs pertinents que la Cour adopte, a, s'agissant de ce prêt, dit que le Crédit Foncier de France n'avait pas commis de faute ; que s'agissant du second prêt de 124.000 euros remboursable sur 23 ans par mensualités de 654,73 euros il convient d'observer d'une part que ce prêt avait pour objet de racheter deux autres crédits dont les échéances de remboursement s'élevaient à 922 euros par mois et qu'au moment de la souscription les époux X... avaient déclaré un revenu mensuel de 2.696 euros et précisé qu'il n'avaient pas d'enfants à charge ; que compte tenu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge par des motifs pertinents que la Cour adopte, a dit que le Crédit Foncier de France n'avait commis aucune faute en leurs accordant ce prêt ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le crédit relais, les époux X... prenaient la décision de vendre leur résidence principale sise à Pézenas ; que le produit de la vente devait servir à rembourser le crédit relais d'un montant global de 194.104,27 euros, intérêts compris ; que le devoir de mise en garde incombant aux établissements de crédit les oblige avant d'apporter leur concours à vérifier les capacités financières de leur client ; que néanmoins, un prêt relais ne s'accorde pas principalement au vu des ressources de l'emprunteur mais en raison de la valeur du bien mis en vente et de la possibilité de le vendre dans un certain délai, le prix de vente remboursant le montant du prêt en principal et intérêts ; que l'appartement à la vente était un F5 de 120 m² situé dans un hôtel particulier PEZENAS ; qu'il résulte des mandats de vente antérieurs au mois d'octobre 2006 et produits aux débats que les époux X... proposaient dans un premier temps cet appartement à la vente moyennant le prix moyen de 255.000 euros ; que pour obtenir le crédit-relais, les époux X... fournissaient à la banque une attestation de leur notaire évaluant le bien à vendre à la somme de 240.000 euros ; que la banque retenait une valeur inférieure de 214.000 euros ; que les époux X... sont défaillants à justifier d'une surévaluation du bien en octobre 2006 lors de la signature des contrats de prêt ; que la banque accordait un crédit relais de 180.000 euros soit d'un montant inférieur à la valeur du bien ; qu'elle s'assurait ainsi de la viabilité de l'opération ; que la banque acceptait un différé de 24 mois, que les époux X... persistaient fin 2006 et courant 2007 à proposer leur appartement à la vente moyennant un prix supérieur à la valeur marchande retenue par le Crédit Foncier de France (cf annonces des 28 septembre 2007, 19-25 octobre 2007, mandats de vente confiés aux agences "Caroux Immobilier", "Agence Guy", "Capi", "objectif Immo"...) ; que les époux X... n'étaient pourtant pas sans ignorer le risque intrinsèque au crédit relais ; que le Crédit Foncier de France verse aux débats un communiqué de presse du 30 octobre 2008 rédigé en ces termes : "ce ralentissement du marché immobilier qui s'est accentué depuis quelques semaines provoque un attentisme de la part des acheteurs potentiels ; que ces tensions peuvent mettre en situation délicate certains propriétaires titulaires d'un crédit relais immobilier qui ne parviennent pas à vendre leur bien immobilier pendant la durée de ce crédit" ; qu'en novembre 2008, les époux X... saisissaient le tribunal d'instance de Montpellier aux fins d'obtenir les plus larges délais de grâce ; qu'ils motivaient ainsi leur demande : "le contexte économique actuel fait que le marché de l'immobilier est très largement sinistré" ; qu'il est indéniable que le marché immobilier subissait une crise à compter du dernier trimestre 2007 ; qu'en octobre 2006, la banque ne pouvait pas anticiper la crise qui affecterait le marché de l'immobilier plusieurs mois plus tard ; que la faute alléguée n'est pas caractérisée ; que sur le prêt amortissable, conformément au devoir de mise en garde dont il est tenu, le banquier doit justifier avoir satisfait à cette obligation au regard non seulement des charges du prêt mais aussi des capacités financières et du risque de l'endettement né de l'octroi du prêt à la date de sa conclusion ; qu'est versée aux débats la fiche de renseignement datée du 19 juin 2006 et signée des époux X..., permettant alors de chiffrer le revenu mensuel du couple à la somme de 2 .696,10 euros ; que M. X... était maître de conférence ; que c'est seulement à compter de février 2007 que monsieur X... percevait une pension d'invalidité d'un montant brut mensuel de 1.513,67 euros ; que lors de leur demande de crédit, les époux X... fournissaient à la banque une attestation notariale aux termes de laquelle le bien immobilier qu'ils souhaitaient acheter devait leur rapporter un revenu locatif mensuel compris entre et 350 euros ; que le crédit relais devait servir à rembourser le solde du prêt afférent à l'ancienne résidence des époux X... ; qu'en 2006, les époux X... n'avaient donc aucun autre crédit à charge que ceux consentis par le Crédit Foncier de France ; que le prêt amortissable consenti par le Crédit Foncier de France était d'un montant raisonnable de 124.000 euros ; qu'il était assorti d'un taux révisable initial de 3,50 % l'an et plafonné par avenant du 28 décembre 2008 à 6 % ; qu'il était remboursable par mensualités de 654,73 euros, hors assurances (165,63 euros par mois en 2007), ce qui, s'agissant de financer le logement familial, représente une charge nécessaire et non exorbitante ; que les époux X... n'avaient pas de loyer à assumer ; qu'en octobre 2006, le Crédit Foncier de France n'avait pas de raison, au vu des renseignements dont il disposait, de craindre un endettement excessif des époux X... ; devant les difficultés rencontrées pour vendre leur ancienne résidence, les époux X... saisissaient dès le mois de novembre 2008 le tribunal d'instance de Montpellier qui suspendait le remboursement du crédit relais, cours des intérêts y compris ; que cette suspension était renouvelée pour un an ; que si les époux X... contractaient de nombreux crédits qui aggravaient leur situation financière, ils ne justifient pas de l'emploi de fonds empruntés grâce à ces crédits multiples et très onéreux ; que force est en outre de rappeler que les époux X... restent propriétaires d'une maison d'habitation évaluée en 2006 à la somme de 195.000 euros ; qu'ils n'indiquent pas avoir d' enfants à charge ; que la dégradation de la situation financière des époux X... n'est pas imputable au Crédit Foncier de France ; 1°) ALORS QUE le banquier est tenu d'informer l'emprunteur non averti des risques inhérents à l'opération qu'il finance ; qu'en relevant, pour écarter toute faute du Crédit Foncier qui s'était abstenu de mettre en garde ses clients contre les dangers inhérents à un prêt relais, que la banque ne pouvait anticiper la crise de l'immobilier quand il appartenait à l'établissement de crédit de les prévenir d'un tel risque, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la connaissance de l'emprunteur non averti des risques inhérents à l'opération financée s'apprécie au jour de la conclusion des crédits ; qu'en se fondant sur un communiqué de presse en date du 30 octobre 2008 ainsi que sur les raisons qu'ils avaient invoquées, en novembre 2008, pour obtenir un délai pour rembourser le prêt relai souscrit en 2006, à savoir le ralentissement du marché de l'immobilier, pour en déduire que les époux X... « n'étaient pas sans ignorer » (sic) le risque intrinsèque au crédit relais, la Cour d'appel s'est prononcée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3°) ALORS QUE la disproportion entre le montant des charges inhérentes à un prêt et les facultés des emprunteurs contre laquelle le banquier doit mettre en garde ses clients doit s'apprécier au regard du coût global de l'ensemble des crédits accordés ; qu'en appréciant la proportionnalité des crédits accordés aux époux X... de façon distincte, pour le prêt relai et le crédit amortissable qui y était pourtant associé, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la proportionnalité d'un prêt par rapport aux facultés de remboursement de l'emprunteur doit s'apprécier en considération du coût global du crédit, y compris des frais d'assurance qui y sont associés ; qu'en affirmant que les prêts litigieux n'étaient pas disproportionnés par rapport aux revenus des époux X... sans tenir compte du coût des assurances souscrites à l'occasion des prêts litigieux, dont les mensualités s'élevaient respectivement à un montant mensuel, pour la première année de 227,78 euros au titre du prêt relais et de 156,05 euros pour l'autre crédit, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge est tenu de respecter les limites du litige telles que fixées par les dernières conclusions des parties ; que le Crédit Foncier de France, comme les époux X... relevaient que les crédits litigieux étaient destinés au financement de l'achat d'un bien immobilier à usage de résidence principale et à solder les prêts immobiliers que les époux X... avaient souscrits pour financer l'achat de leur précédente résidence ; qu'en tenant compte des revenus que les époux X... auraient pu retirer de la location de l'immeuble acquis à l'aide du crédit-relais pour apprécier la proportionnalité du prêt souscrit en sus du crédit-relais prêts souscrits par rapport aux revenus des époux X..., la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.