Cour d'appel de Nîmes, Chambre des expropriations, 18 décembre 2023, 22/00013

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Propriété et possession immobilières • Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation • sci • société • remploi • renvoi • saisine • préjudice

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Nîmes
18 décembre 2023
Cour de cassation
29 juin 2022
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
28 mars 2019
Tribunal de grande instance de Nice
8 février 2017

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Nîmes
  • Numéro de pourvoi :
    22/00013
  • Dispositif : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Nice, 8 février 2017
  • Identifiant Judilibre :6582bff0c22d2800089233c1
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Résumé

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Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT

N° N° RG 22/00013 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IQFC SD TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NICE 28 mars 2019 RG:18/00004 S.C.I. PICO S.A.S. SOCIETE DE GERANCE DU CABINETTABONI C/ Etablissement Public EPF PACA M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES-MARITIMES Grosse délivrée le à COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE Expropriation SUR RENVOI DE CASSATION ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 28 mars 2019, N°18/00004 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, Mme Laure MALLET, Conseillère, Mme Corinne STRUNK, Conseillère, GREFFIER : Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 16 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTES : S.C.I. PICO Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de NICE et inscrite au SIREN sous le n° 414 213 355, représentée par ses gérants en exercice, [Y] et [G] [H], domiciliés ès-qualité audit siège de la société [Adresse 9] [Localité 1] Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Jean-Charles MSELLATI, Plaidant, avocat au barreau de NICE S.A.S. Société de Gérance du Cabinet [H] Société par actions simplifiée, inscrite au RCS de NICE sous le n° 342 480 076, représentée par son gérant [G] [H], domicilié es-qualité audit siège de la société [Adresse 7] [Localité 1] Représentée par Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Jean-Charles MSELLATI, Plaidant, avocat au barreau de NICE INTIMÉES : Etablissement Public PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR (EPF PACA) Etablissement public foncier d'état immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le n° B 441 649 225 pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [S] [Z] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 2] Représentée par Me François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS INTERVENANT M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES prise en la personne du Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, domicilié en ses bureaux sis assignée le 6 septembre 2022 à personne habilitée [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] substitué par M. Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT du GARD, pris en la personne de Madame [J] [L], munie d'un pouvoir Statuant en matière d'expropriation ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2023, sur renvoi de la Cour de Cassation, par mise à disposition au greffe de la Cour. EXPOSE DU LITIGE Le secteur [Adresse 11] à [Localité 1], déclaré éligible aux opérations nationales de requalification urbaine par le décret n°2009-1780 du 31 décembre 2009, a fait l'objet d'une convention de programme national de requalification des quartiers anciens dégradés signée le 11 octobre 2013, afin de financer une restructuration de l'environnement urbain sur un périmètre déterminé. La présente expropriation s'inscrit dans le cadre d'un programme de logements en accession sociale à la propriété et d'aménagement de l'espace public de la cour Bensa constituant un site dégradé, mené par l'établissement public foncier Provence Alpes Côte d'Azur (ci-après l'EPF Paca). Ce projet concerne un ensemble de lots, loués à une agence immobilière exerçant sous l'enseigne 'Cabinet [H] Foncière Niçoise et de Provence SAS', composé du lot n° 2, pour 25,13 m² cadastré LT [Cadastre 5], sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1], et sur les lots 7 et 9 d'une superficie de 107,44 m², de l'immeuble cadastré LT [Cadastre 6] sis à la même adresse, dont la SCI Pico est propriétaire. Un premier arrêté préfectoral du 10 septembre 2015 a ordonné l'ouverture d'une enquête parcellaire qui s'est déroulée du 12 octobre 2015 au 30 octobre 2015. Par arrêté préfectoral du 12 janvier 2016, le projet d'accession sociale à la propriété d'un programme de logements et d'aménagement de l'espace public de la cour Bensa a été déclaré d'utilité publique et cessible au profit de l'EPF Paca. Par ordonnance du 8 février 2017, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nice a autorisé l'expropriation. En application de l'article L.311-4 du code de l'expropriation, l'EPF a notifié le 16 mars 2017 à la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] le montant des offres préalables concernant l'acquisition desdites parcelles, à savoir une indemnité due à hauteur de 345 100 € (indemnité principale 945 000 € + indemnité de remploi 279 300 € et un droit au bail du Cabinet [H] 65 800 €). Le transport sur les lieux s'est déroulé le 20 juin 2017. Par requête du 20 décembre 2017, la SCI Pico et la SAS Cabinet [H] ont saisi le juge l'expropriation des Alpes-Maritimes afin de voir notamment : - fixer la date de référence au 27 janvier 2017, - allouer à la SCI Pico 481 495 € au titre de l'indemnité principale, 48 149 € au titre de l'indemnité de remploi (10 %), 522 420 € au titre de l'indemnité de dépréciation liée à l'extinction du bail commercial, à la SAS Cabinet [H] et la SARL [H] la somme de 730 400 € au titre de l'indemnité d'éviction, - subsidiairement de surseoir à statuer dans l'attente du pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 8 novembre 2018. Par jugement contradictoire du 28 mars 2019, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nice a notamment : - déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la SCI Pico en ses demandes tendant à la fixation des indemnités de dépossession au titre de l'immeuble exproprié, - déclaré irrecevable la SARL [H] Transactions en ses demandes, - fixé la date de référence au 23 décembre 2010, - fixé l'indemnité due par l'EPF Paca à la SCI Pico au titre de la perte de revenus locatifs à hauteur de 25 920 €, - fixé l'indemnité principale due par l'EPF Paca à la société de gérance du Cabinet [H] (SAS) au titre de la perte du droit au bail à hauteur de 61 000 € outre 4 950 € au titre de l'indemnité de remploi, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné l'EPF Paca à payer à la SCI Pico et la société de gérance du Cabinet [H] (SAS) la somme de 2000 € (2000 € x 1) par application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné l'EPF Paca aux dépens. Par déclaration d'appel du 9 mai 2019, la SCI Pico et la SAS Cabinet [H] ont interjeté appel de cette décision. Par arrêt contradictoire (RG 19/00021) du 1er avril 2021, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a : - déclaré irrecevables les pièces numérotées 21,22 et 23 adressées le 21 octobre 2019, -déclaré irrecevable la demande de la SCI Pico et de la SAS [H] tendant à la fixation de la date de référence au 1er février 2018, pour autorité de la chose jugée, - rejeté la demande de la SCI Pico et de la SAS [H] en annulation du jugement du 28 mars 2019 résultant de l'annulation du jugement du 23 novembre 2017, - confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions, - condamné in solidum la SCI Pico et la SAS [H] à payer à l'EPF Paca la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de la procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné in solidum la SCI Pico et la SAS [H] aux dépens d'appel. Sur pourvoi de la SCI Pico, la société de gérance du Cabinet [H] et la société [H] Transactions, la Cour de Cassation, a par arrêt n° 539 F-D du 29 juin 2022 : - cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la société civile immobilière Pico et de la société de gérance du Cabinet [H] tendant à la fixation de la date de référence au 1er février 2018, pour autorité de la chose jugée, et confirme le jugement du 28 mars 2019 en ce qu'il a déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la société civile immobilière Pico en ses demandes de fixation des indemnités de dépossession, fixé la date de référence au 23 décembre 2010, fixé l'indemnité due par l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur au titre de la perte de revenus locatifs à 25 290 euros, fixé l'indemnité principale due par l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur à la société de gérance du Cabinet [H] au titre de la perte du droit au bail à hauteur de 61 000 euros outre 4 950 euros au titre de l'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 1er avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, - remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes. Par déclaration du 12 juillet 2022, la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] ont saisi la cour d'appel de renvoi. La procédure a été enregistrée sous le n° RG 22/00013. Par ordonnance du 29 août 2022 et sur le fondement de l'article 1037-1 du code de procédure civile, la date de clôture à effet différé a été fixée au 13 mars 2023 avec fixation de la date de plaidoiries au 20 mars 2023. Par message notifié par RPVA le 29 août 2022, le conseil des appelants a fait valoir qu'en l'espèce, la procédure ordinaire de renvoi de cassation n'est pas applicable, la procédure d'expropriation étant une procédure exorbitante de droit commun, elle est régie par le code de l'expropriation et non par le code de procédure civile et que dans ces conditions, les délais pour déposer des mémoires ou non conclure, ne peuvent être assortis de sanctions prévues à l'article 1037-1 du code de procédure civile. Il précise qu'en matière de renvoi de cassation, il n'existe aucun délai impératif pour se mettre en état. Par ordonnance du 27 septembre 2022, la présidente de chambre a : - dit que la présente instance n'est pas soumise à la procédure à bref délai prévue par l'article 1037-1 du code de procédure civile, - rapporté la décision d'orientation de cette procédure à bref délai ainsi que l'ordonnance de clôture différée en date du 29 août 2022, - dit que cette instance demeure régie par la procédure sans représentation obligatoire et que l'audience demeure pour lors fixée au 20 mars 2023. Dans leur mémoire récapitulatif et responsif reçu au greffe de la cour le 9 octobre 2023, la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H], appelantes saisissantes, demandent, au visa de l'article 625 du code de procédure civile et L.321-3 du code de l'expropriation, de : - débouter l'EPF PACA de tous ses moyens d'irrecevabilité et au fond, les juger non fondés, à titre principal, - d'annuler le jugement rendu le 28 mars 2019 des chefs d'indemnités de dépossession, de fixation de la date de référence, de l'indemnité au titre de la perte de revenus locatifs et de l'indemnité principale au titre de la perte du droit au bail, outre celle au titre de l'indemnité de remploi, à titre subsidiaire, - si cela est nécessaire à évaluer les indemnités de dépréciation et d'éviction, fixer la date de référence au 21 octobre 2021, -allouer : -à la SCI PICO *une indemnité de dépossession à hauteur de 528 912,70 euros, *une indemnité de dépréciation liée à l'extinction du bail commercial à hauteur de 280 000 euros, -à la SAS Société de gérance du Cabinet [H] *une indemnité du droit au bail à 399 100 euros, soit un total général s'élevant à 1 208 012,70 euros, - outre la condamnation de l'EPF Paca aux frais irrépétibles à hauteur de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] entendent tout d'abord faire observer que les dispositions transitoires du décret du 6 mai 2017, invoquées par l'EPF PACA, prévoyant l'entrée en vigueur de l'article 1037-1 du code de procédure civile aux instances d'appel introduites à compter du 1er septembre 2017, ne sont pas applicables en l'espèce puisque la présente procédure a été intentée avant que ces nouvelles dispositions ne deviennent applicables. Sur le fond, elles soutiennent, à titre principal, l'annulation du jugement du 28 mars 2019 en application de la règle selon laquelle l'accessoire suit le principal, précisant que les dispositions de l'article L.321-3 du code de l'expropriation disposent que les indemnités accessoires sont fixées par le juge de l'expropriation après l'indemnité principale. Elles expliquent que l'application de cette règle se traduit par la prohibition de l'indemnisation partielle à laquelle aboutirait à la fixation des indemnités accessoires de dépossession, avant que l'indemnité principale d'expropriation ne soit fixée, et par l'interdiction de maintenir des indemnités accessoires, alors que la décision fixant l'indemnité principale a été cassée et annulée. Subsidiairement, elles indiquent que la date de référence doit correspondre à celle de la modification simplifiée n°1 du PLU du 21 octobre 2021 conformément aux dispositions de l'article L.131-5 du code de l'expropriation aux termes desquelles 'la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.' De plus, elles précisent que l'acte modifiant un PLU, au sens de l'article l.213-4 du code de l'urbanisme et L.322-6 du code de l'expropriation, peut servir de date de référence s'il modifie les caractéristiques de la zone dans laquelle le bien exproprié est situé. Quant aux indemnités, les appelantes sollicitent la somme de 528 912,70 € au titre des indemnités principale (479 920,64 €) et de remploi (48 992,06 €), compte-tenu de l'excellent état des locaux expropriés et retenant la méthode constante de calcul en la matière. S'agissant des indemnités accessoires, elles font valoir que les locaux étaient exploités commercialement par le Cabinet [H] Foncière Niçoise et de Provence SAS dans le cadre d'un bail commercial et que 32 personnes les occupaient. Elles indiquent que l'expropriation partielle de 30% des espaces de travail a créé une situation qui ne répondait plus aux nécessités actuelles du cabinet. Elles ajoutent que la résiliation effective du bail commercial génère pour la SCI Pico une perte de revenu locatif, estimée à 280 000 €, pendant le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire commercial, compte tenu du caractère dégradé du quartier Trachel, de la durée des travaux programmés par la métropole NCA sur une période 5 à 10 ans et du peu d'amélioration que ces travaux apporteront à l'image du quartier concerné en raison de la dénaturation du PNRQAD. Enfin, la SAS Société de Gérance du Cabinet [H], étant dans l'impossibilité de poursuivre l'activité dans les locaux loués, a dû transférer son activité, en conservant sa clientèle, sur un autre site, légitimant sa demande d'indemnisation au titre de son droit au bail à concurrence d'une somme de 399 100 €. L'EPF Paca, intimé, a déposé son mémoire récapitulatif et en réplique le 3 octobre 2023, parvenu au greffe de la cour le 5 octobre 2023, aux termes duquel, il sollicite de la cour, au visa de l'article L.322-9 du code de l'expropriation, des articles 561 et suivants, 905 et suivants, 1032 et suivants du code de procédure civile, de : - juger applicables à la présente instance les dispositions des articles 1037-1 du code de procédure civile et des articles R.311-27 et R.311-9 du code de l'expropriation ; - juger que la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] n'ont pas respecté les dispositions de l'article 1037-1 du code de procédure civile ; En conséquence, - prononcer la caducité de la déclaration de saisine notifiée le 12 juillet 2022 par la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] ; - juger que le mémoire d'intimé de l'EPF PACA est recevable à défaut de signification régulière du mémoire des appelants par huissier de justice ; A titre subsidiaire, - confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions ; - rejeter l'ensemble des demandes formées par la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] ; A titre très subsidiaire, - fixer la date de référence au 23 décembre 2010 ; - fixer l'indemnité de dépossession à revenir à la SCI Pico, consécutivement à l'expropriation du lot n° 2 de l'immeuble en copropriété édifié sur la parcelle cadastrée Section LT n° [Cadastre 5] et des lots n° 7 et n° 8 de l'immeuble en copropriété édifié sur la parcelle cadastrée Section LT n° [Cadastre 6], situés au [Adresse 8] à [Localité 1], à la somme totale de 269.000 € (indemnité principale de 243.500 €, et indemnité de remploi de 25.350 €) ; - fixer l'indemnité à revenir à la SCI Pico au titre de la perte de loyers à la somme totale de 25.920 € ; - fixer l'indemnité d'éviction à revenir à la SAS Société de Gérance du Cabinet [H] à la somme totale de 65.950 € (indemnité principale de 61.000 €, indemnité de remploi de 4.950 € ; En tout état de cause, - condamner la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H], in solidum, à payer à l'EPF PACA une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Pico et la SAS Société de Gérance du Cabinet [H], in solidum, aux dépens d'appel. A l'appui de ses écritures, l'EPF PACA soutient : - la caducité de la déclaration de saisine puisque les dispositions des articles 1037-1 du code de procédure civile et des articles R.311-27 et R.311-9 du code de l'expropriation sont applicables à la présente instance, introduite après le 1er janvier 2020 et donc soumise au régime des procédures avec représentation obligatoire, - que les appelantes n'ont pas respecté lesdites dispositions privilégiant à leur profit celles de l'article 631 du code de procédure civile, - que son mémoire d'intimé est irrecevable à défaut de signification régulière du mémoire des appelants par huissier de justice, - le mal-fondé de la demande d'annulation du jugement du 28 mars 2019, étant donné que la fixation d'une indemnité d'éviction, objet de la présente instance, ne présente aucun lien d'accessoire ou d'indivisibilité avec l'autre instance relative à la fixation de l'indemnité de dépossession à revenir à la SCI Pico, - à titre subsidiaire, sur la fixation de la date de référence, qu'en matière d'expropriation, aucun des paramètres d'évaluation ne peut être postérieur à la date du jugement de fixation des indemnités, et que la demande de fixation d'une date de référence postérieure à la date du jugement, soit postérieure au 28 mars 2019, constitue à l'évidence une violation manifeste des dispositions du code de l'expropriation, - qu'en l'espèce, la date de référence n'a aucune incidence sur l'évaluation des indemnités sollicitées, - le mal-fondé de la demande d'indemnité pour prétendue dépréciation liée à l'extinction du bail puisque le tribunal a alloué à la SCI Pico une indemnité de 25.290 €, correspondant à 12 mois de loyers pour la partie expropriée, versée par l'EPF et que cette demande ne correspond à aucun préjudice matériel effectivement subi, ni même démontré, ce d'autant qu'elle est restée dans les lieux jusqu'au 11 juin 2021 date à laquelle elle a spontanément quitté les lieux. Par ailleurs, le préjudice lié aux travaux au caractère dégradé du quartier ne ressort pas des conséquences directes de l'expropriation et ne peut à ce titre être retenu. Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions le 16 octobre 2023, et sollicite de la cour la confirmation du jugement du 28 mars 2019 en toutes ses dispositions. Il fait valoir : - que les indemnités d'expropriation ainsi que la date de référence ont été fixées par le juge et confirmées en appel de manière définitive, - l'absence de lien de dépendance entre la procédure initiée en 2016 (demande d'emprise totale) et celle initiée en 2017 (demande des indemnités pour dépossession des lots expropriés et pour dépréciation liée à l'extinction du bail commercial), - sur la demande de dépréciation liées à l'extinction du bail commercial et à l'éviction des locataires commerciaux pour les lots expropriés, le jugement de 1ère instance étant définitif, cette demande est irrecevable, - que l'expropriation n'a pas entraîné la résiliation du bail pour l'ensemble des lots, - que la demande d'indemnisation de la SCI Pico à hauteur de 5 années de loyers n'est pas justifiée, ne correspondant à aucun préjudice matériel effectivement subi, expliquant que l'EPF PACA a payé en décembre 2019 à la SCI Pico l'indemnité de 25 290 euros correspondant à 12 mois de loyers sans que la SCI Pico et sa locataire n'aient quitté les lieux avant le 11 juin 2021, et après l'engagement d'une procédure aux fins d'expulsion engagée par l'EPF PACA le 26 septembre 2020.

MOTIFS

: - Sur le périmètre de la saisine de la cour d'appel de renvoi : Il résulte des dispositions de l'article 1038 du code de procédure civile que l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit dans la limite des chefs atteints par la cassation. La cour d'appel de renvoi a plénitude de juridiction. La cour de cassation a, dans son arrêt n° 539 F-D, cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, « mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société civile immobilière Pico et de la société de gérance du Cabinet [H] tendant à la fixation de la date de référence au 1er février 2018, pour autorité de la chose jugée, et confirmé le jugement du 28 mars 2019 en ce qu'il a déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la société civile immobilière Pico en ses demandes de fixation des indemnités de dépossession, fixé la date de référence au 23 décembre 2010, et fixé à 91 240 € l'indemnité globale d'expropriation revenant à la société de gérance du Cabinet [H] ». Il en résulte donc que seules les demandes de fixation des indemnités de dépossession de la SCI Pico, de la date de référence, de l'indemnité pour perte des revenus locatifs, des indemnités principales et de remploi au titre de la perte du droit au bail entrent dans le périmètre de la saisine de la cour d'appel, le surplus étant définitivement tranché. L'annulation du jugement qui n'est pas atteint par la cassation ne fait pas partie du périmètre de saisine de la cour de renvoi, la demande de ce chef sera rejetée la cour n'étant pas saisie de ce chef par l'arrêt de la Cour de cassation qui la désigne sa supplique. Sur la déclaration de saisine En vertu de l'article 1032 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi est saisie par déclaration au greffe de cette juridiction. L'article 1034 ajoute qu'à moins que la juridiction de renvoi n'ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, être faite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie. Selon l'article 1037-1 du code de procédure civile, en cas de renvoi devant la cour d'appel, lorsque l'affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l'article 905. La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l'instance ayant donné lieu à la cassation dans les 10 jours de la notification par le greffe de l'avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président. Les conclusions de l'auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration. Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration. Enfin, l'article 631 du même code dispose que devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation. Au cas d'espèce, l'EFP PACA soutient la caducité de la déclaration d'appel considérant que : les articles 1032 et suivants du code de procédure civile portant « dispositions particulières aux juridictions de renvoi après cassation » s'appliquent devant la cour d'appel de renvoi à la différence des dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ; la présente instance est soumise au régime des procédures avec représentation obligatoire par application des dispositions de l'article R 311-9 du code des expropriations, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. Suite à l'arrêt de la cour de cassation du 29 juin 2022, la SCI Pico a procédé à la déclaration de saisine devant la cour d'appel de Nîmes le 12 juillet 2022. Conformément aux dispositions de l'article 631, l'instance se poursuit devant la cour d'appel intervenant après cassation selon la procédure non atteinte par cette cassation, l'instance initiale ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, date de l'entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019, il en résulte qu'elle reste donc une procédure sans représentation obligatoire et n'entre pas dans le champ d'application de l'article 1037-1 du code de procédure civile. Les diligences de la SCI PICO et de la SAS cabinet [H] qui ont été faites conformément aux dispositions applicables à cette instance sont régulières. En conséquence, il convient de débouter l'EFP PACA de sa demande tendant à voir déclarer caduque la déclaration de saisine du 12 juillet 2022. Sur la détermination de la date de référence Aux termes des dispositions de l'article L322 ' 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. » L'article L322 -6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit quant à lui que « la date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. » Il s'ensuit que la date de référence qui est un des éléments d'évaluation ne peut être postérieure à la date de la décision de première instance. La décision de première instance dans la présente procédure est en date du 28 mars 2019. Le plan local d'urbanisme de [Localité 1] classant le terrain en zone UA et en emplacement réservé numéro V 720 a été approuvés le 23 décembre 2010. Nonobstant le fait que cet élément n'est pas pertinent dans l'estimation des différentes indemnités sollicitées dans la présente procédure, qui bouge la date de référence doit donc être fixée au 23 décembre 2010 et la décision déférée confirmée sur ce point. Sur la demande de fixation des indemnités Sur l'indemnité principale : Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. Aux termes des article L.322-1 et L.322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance, en tenant compte de leur qualification à la date de référence. L'exproprié en la personne de la SCI Pico sollicite de se voir allouer au titre de l'indemnité de dépossession la somme de 528 912,70 €. A l'appui de sa demande, il relève un prix moyen au mètre carré résultant d'éléments de comparaison à hauteur de 3620,13 €, ainsi que l'excellent état des locaux expropriés. L'EPF PACA sollicite de voir fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 243 500 €, se fondant sur la pertinence des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qu'il indique reprendre à son compte, il fait état de l'existence d'une rénovation du lot numéro 2 venant modifier la valeur de ce dernier et rappelle qu'il y a lieu de tenir compte du fait que ces lots ont été acquis moins de cinq ans avant l'ordonnance d'expropriation et qu'ils ont été évalués par France domaine à la somme de 193 000 € s'agissant de l'indemnité principale en rappelant les dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation s'appliquant aux biens ayant fait l'objet d'une mutation antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété. L'exproprié produit au soutien de sa demande de fixation du prix du mètre carré à la somme de 3620,13 € pour l'intégralité des trois lots des mutations intervenues entre 2019 et 2022 à proximité de l'immeuble faisant l'objet de la présente procédure. Il y a lieu de rappeler que l'immeuble exproprié est estimé à la date de la décision de première instance soit le 28 mars 2019, or l'intégralité des points de référence produits sont postérieurs à cette date. Sur le lot n°2 de l'immeuble cadastré LT [Cadastre 5] Il n'est pas contesté que le lot numéro 2 est utilisé pour l'archivage des dossiers ni qu'il a fait l'objet d'une rénovation. Il est produit par le commissaire du gouvernement dans la seconde procédure mais repris par l'EPF PACA des termes de comparaison de locaux commerciaux, dans une zone géographique proche dont les surfaces oscillent entre 90 m² et 252,58 m² et les prix entre 1606 € du mètre carré et 1889 € ce qui donne une valeur moyenne au mètre carré d'un montant de 1725 €. L'existence de travaux d'amélioration justifie la fixation d'un prix au mètre carré de 2000 € et d'une indemnité principale due par l'EPF PACA à la SCI Pico d'un montant de 50 260 € qui seront arrondis à la somme de 50 500 €. Sur les lots 7 et 8 cadastrés LT [Cadastre 6] Il n'est pas contesté que ces lots ont été acquis par acte du 14 et 15 février 2013 pour un prix de 120 000 € par la SCI Pico, immeubles dénommés comme étant des locaux à usage commercial. Aux termes des dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation : «Le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier. Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte. » Les modalités d'application du présent article, notamment lorsque l'expropriation porte soit sur une partie seulement des biens ayant fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, soit sur des biens dont une partie seulement a fait l'objet de la mutation définie au premier alinéa, sont précisées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 331-6. » Cet acte de cession à titre onéreux ayant été établi moins de cinq ans avant la survenance de l'ordonnance d'expropriation, il y a lieu de comparer le prix d'acquisition d'un montant de 120 000 € à l'estimation du service des domaines qui elle est de 193 000 €. L'estimation des domaines ne fait l'objet d'aucune critique. Aussi l'indemnité principale de dépossession due par l'EPF PACA à la SCI Pico pour les lots 7 et 8 sera fixée à la somme de 193 000 €. La décision déférée sera réformée de ce chef. Sur l'indemnité de remploi : L'indemnité de remploi, prévue par l'article R.322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 %, soit la somme globale de 25 350 € pour les lots 2 cadastré LT [Cadastre 5], 7 et 8 cadastrés LT [Cadastre 6]. La décision déférée sera réformée de ce chef. Sur les indemnités accessoires Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs : Il n'est pas contesté que la SCI Pico a donné à bail des locaux commerciaux à la SAS société de gérance du cabinet [H] pour une surface de 467 m², suivant bail commercial du 1er mars 2013 s'agissant des lots 7 et 8 (LT [Cadastre 6]) pour un loyer annuel de 16 800 €, et bail commercial en date du 29 avril 2013 pour le lot numéro 2 (LT [Cadastre 5]) pour un loyer annuel de 9120 €. Ni que la SAS société de gérance du cabinet [H] est restée dans les lieux jusqu'au 11 juin 2021 pour aller ensuite s'installer à sa nouvelle adresse, libérant l'intégralité des locaux. L'indemnité pour perte de revenus locatifs vise à couvrir la disparition des loyers du fait de la perte de l'immeuble. Il est sollicité l'indemnisation pour perte des loyers de la totalité des baux commerciaux y compris pour la partie non expropriée. Il y a lieu de relever d'une part que le préjudice est limité puisque le locataire est resté dans les lieux jusqu'au 11 juin 2021 soit quasi 18 mois après que l'expropriation ait été validée. Mais aussi d'autre part que la partie de l'immeuble restant la propriété de la SCI Pico peut toujours faire l'objet d'un nouveau bail, et enfin que les indemnités allouées si elles doivent couvrir l'intégralité du préjudice ce dernier doit être direct, certain et causé par l'expropriation. Il est manifeste que l'expropriation a entraîné la résiliation des baux visant l'intégralité de la surface louée à la SAS société de gérance du cabinet [H], qui s'est relogée dans des locaux portant une surface supérieure de 55 m². Ce qui démontre une impossibilité de fonctionnement dans un local réduit dans sa surface. Il y a lieu de retenir l'existence d'une perte de revenus locatifs pour l'intégralité du bien. Par ailleurs, les conséquences liées aux travaux initiés à la suite d'une expropriation ne ressortent pas des conséquences indemnisables par le juge de l'expropriation, et le caractère dégradé du quartier n'est pas lié aux opérations d'expropriation puisque c'est ce caractère qui a justifié la mise en 'uvre de ces travaux pour tenter de réhabiliter au moins partiellement cette partie de la ville. En l'absence de justification de quelconques difficultés particulières s'agissant de la recherche d'un nouveau locataire, la production d'un constat démontrant la vacuité des locaux étant insuffisante, du maintien dans les lieux postérieurement à la décision d'expulsion, il y a lieu de limiter l'indemnité pour perte de revenus locatifs à l'équivalent d'une année de loyers soit la somme de 56 000 €. La décision déférée sera réformée de ce chef. Sur l'indemnité à raison de la perte du droit au bail : Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'EPF PACA conclut au rejet de la demande, cependant il ne développe aucun moyen pertinent à l'appui de ce rejet. L'EPF PACA propose subsidiairement de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 61 000 €. La SAS société de gérance du cabinet [H] sollicite le versement d'une somme de 399 100 €, cette somme vise le seul droit au bail puisqu'il n'est pas contesté qu'elle a installé son activité dans un nouveau lieu lui permettant de conserver sa clientèle et d'exercer son activité. Elle verse à l'appui de sa demande une note technique établie par un expert immobilier, non contradictoire. L'EPF PACA qui indique que cette pièce n'aurait pas été régulièrement communiquée ne sollicite pas pour autant qu'elle soit écartée. Il est fait état dans cette note d'un certain nombre de frais de remploi, de frais administratifs, de frais de réinstallation et d'indemnité de double loyer outre des frais de déménagement, cependant il n'est produit aucune pièce à l'appui des chiffres avancés venant justifier le paiement effectif par la SAS société de gérance du cabinet [H] desdits frais. Seul est produit le bail commercial établi par Madame [Y] [H] représentant la SCI bailleresse et Monsieur [H] [G] représentant la SAS gérance du cabinet [H] qui prévoit un loyer annuel de 168 000 €, aucun honoraire du mandataire pour la rédaction du bail et aucun dépôt de garantie. En l'état des éléments versés au dossier, il y a lieu de fixer l'indemnité d'éviction de la SAS société de gérance du cabinet [H] à la somme de 61 000 €, cette dernière échouant à rapporter la preuve de l'existence d'autres préjudices indemnisables. En l'état de la proposition faite par l'autorité expropriante au titre de l'indemnité de remploi pour un montant de 4950 € qui correspond à 5 % de la fraction de l'indemnité servie pour la partie inférieure ou égale à 23 000 € et 10 % pour le surplus, mais aussi de l'absence de demande spécifique de la SAS société de gérance du cabinet [H] et d'observations de leur part. Il y a lieu de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 4950 €. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. - Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Aux termes des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation prononcée emporte nécessairement cassation des chefs du dispositif de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles. Sur les frais irrépétibles et sur la charge des dépens Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle exposés et non compris dans les dépens. Les demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

: La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Dans la limite de son périmètre de saisine, Confirme la décision déférée en ce qu'elle a fixé la date de référence au 23 décembre 2010, ainsi que la fixation de l'indemnité principale due par l'EPF PACA à la SAS société de gérance du cabinet [H] au titre de la perte du droit au bail à hauteur de 61 000 € outre 4950 € titre de l'indemnité de remploi, Réforme la décision déférée s'agissant de la fixation des indemnités de dépossession, de perte des revenus locatifs, Fixe l'indemnité de dépossession due par l'EPF PACA à la SCI Pico à la somme de 243 500 € (50 500 € pour le lot 2 et 193 000 € pour les lots 7 et 8), outre 25 350 € au titre de l'indemnité de remploi ; Fixe l'indemnité due au titre de la perte de revenus locatifs par l'EPF PACA à la SCI Pico à la somme de 56 000 € ; Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes visant à voir faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE