Cour de cassation, Première chambre civile, 18 mars 1997, 95-15.477

Mots clés
(sur le pourvoi incident de l'immobilière mergui) agent d'affaire • agent immobilier • responsabilité • mandat de rechercher un acheteur de parts sociales • omission de vérifier si le mandant avait qualité pour consentir cette cession • préjudice à l'égard du cessionnaire • agent d'affaire

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
18 mars 1997
Cour d'appel de Versailles (3e chambre)
31 mars 1995

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    95-15.477
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au bulletin - Inédit au recueil Lebon
  • Textes appliqués :
    • Code civil 1382
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel de Versailles (3e chambre), 31 mars 1995
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000007340885
  • Identifiant Judilibre :613722dacd5801467740253c
  • Rapporteur : Mme Delaroche
  • Président : M. LEMONTEY
  • Avocat général : M. Roehrich
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Résumé

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Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Sur le pourvoi formé par M. Frédéric Y..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 31 mars 1995 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), au profit : 1°/ de la société immobilière Mergui, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 2°/ de M. David X..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La société Mergui et M. Amar ont formé chacun un pourvoi incident contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La société Mergui, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; M. Amar, demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 février 1997, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Delaroche, conseiller, les observations de Me Luc-Thaler, avocat de M. Y..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société immobilière Mergui, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de M. Amar, les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges

du fond, que la SCI des ... au choux, constituée entre Georges Amar, porteur de 40 parts et Salomon Amar, porteur des 160 autres, avait pour objet l'administration et l'exploitation de 8 lots dépendant d'un ensemble immobilier; qu'après le décès de Salomon Amar, survenu le 22 septembre 1980, son fils David a été désigné par sa mère et ses frères et soeurs comme éxécuteur testamentaire; que, le 8 octobre 1980, la SCI, représentée par son gérant Georges Amar, a donné mandat à l'Immobilière Mergui d'administrer et gérer les lieux; que, le 21 avril 1981, la SCI, représentée par David Amar, a donné mandat à cette même agence de rechercher un acheteur des biens dont elle était propriétaire; que c'est ainsi que, par acte du 6 mai 1981, la SCI, représentée par l'Immobilière Mergui a consenti à la société Biron, représentée par son président-directeur général M. Y..., un bail portant sur lesdits locaux; que, ce même 6 mai 1981, David Amar "agissant tant en son nom propre qu'au nom de sa mère et de ses frères qui l'ont désigné comme exécuteur testamentaire" a promis de céder à M. Y... les 1 000 parts qu'ils détenaient correspondant à cinq lots moyennant une somme globale de 1 200 000 francs, ce paiement devant avoir lieu au plus tard le 31 mai 1987 ; que, le 20 novembre 1986, M. Y... a confirmé son intention d'acquérir et le 25 février 1987 a fait sommation à M. David Amar d'exécuter la promesse; que celui-ci s'y est refusé en faisant valoir que la cession n'était pas réalisable, la SCI étant propriétaire d'autres lots; que M. Y... a assigné M. Amar et l'Immobilière Mergui en réalisation forcée de la vente ; qu'à titre subsidiaire, dans l'éventualité d'une déclaration de nullité de la promesse, il a demandé que tant M. Amar que l'Immobilière Mergui soient reconnus responsables de cette nullité et tenus de l'indemniser à hauteur de 2 500 000 francs; qu'après avoir constaté la nullité de la promesse, l'arrêt attaqué (Versailles, 31 mars 1995) a estimé que M. David Amar, la société immobilière Mergui et M. Y... avaient concouru à parts égales à cette nullité, et a fixé à 1 000 000 de francs le préjudice en résultant pour M. Y...; qu'il a, en conséquence, condamné in solidum M. David Amar et l'Immobilière Mergui à payer à M. Y... la somme de 666 666,66 francs ;

Sur le premier moyen

, pris en ses trois branches du pourvoi principal formé par M. Y..., tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que, pour décider

que M. Y... devait conserver à sa charge une partie de son préjudice, la cour d'appel a considéré que celui-ci était, avant la signature du bail et de la promesse de cession de parts, en relation avec les associés de la SCI et l'Immobilière Mergui puisque dès le mois d'avril 1981 il avait pour le compte de la société Biron commandé d'importants travaux à effectuer dans les locaux de la SCI ; qu'elle a ainsi retenu que M. Y... avait bénéficié d'un délai suffisant pour vérifier la régularité des engagements qu'il entendait prendre; qu'elle a pu en déduire, hors la dénaturation alléguée, qu'il avait concouru par son imprudence à la réalisation de son préjudice ultérieur en signant le même jour, au nom de sa société, un bail consenti par la SCI représentée par son gérant M. Georges Amar, et à titre personnel, l'acceptation de la promesse de cession des parts sociales de la SCI consentie par M. David Amar; que la décision, ainsi légalement justifiée n'encourt aucun des griefs du moyen ;

Sur les deuxième et troisième moyens

du même pourvoi, pris en leurs diverses branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt :

Attendu, d'abord,

que la cour d'appel a caractérisé l'absence de lien de causalité entre les fautes qu'elle retenait et le chef de préjudice invoqué par M. Y..., tendant à l'indemnisation des travaux de remise en état des lieux, en retenant que ces travaux avaient été effectués pour le compte de la société Biron et non pour le compte de l'intéressé, qui, dans ses conclusions, se bornait à mentionner sa qualité de caution de la société Biron sans établir qu'il avait dû supporter sur ses deniers personnels une partie de leur coût; qu'ensuite, sans violer l'autorité de la chose jugée et sans entacher sa décision de contradiction, la cour d'appel s'est prononcée par motifs propres et non adoptés sur les autres chefs de préjudice invoqués, et en a souverainement apprécié la réparation à la même somme que celle retenue par les premiers juges; qu'il s'ensuit qu'en aucun de leurs griefs les moyens ne sont fondés ;

Sur le moyen

unique, pris en ses trois branches, du pourvoi incident formé par M. David Amar, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu, d'abord,

que la cour d'appel n'avait pas à rechercher s'il y avait eu manoeuvres déloyales de la part de M. Y... et de l'Immobilière Mergui à l'égard de M. Amar dès lors qu'elle a caractérisé la faute de ce dernier en retenant que, pour la promesse de cession de parts, il n'avait pas le pouvoir de représenter son oncle Georges Amar, porteur de 40 parts, et pas davantage le pouvoir d'engager les ayants droit de Salomon Amar, coassocié décédé, et en prenant en considération sa profession d'expert-comptable, laquelle implique une pratique et une connaissance du droit des affaires suffisantes pour que l'intéressé ne puisse prétendre avoir outrepassé ses droits de bonne foi; qu'elle a pu, ensuite, décider que la faute ainsi commise, qui avait concouru à la nullité de la promesse de cession, était la cause directe de la perte d'une chance d'effectuer une opération immobilière fructueuse; que la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes, a légalement justifié celle-ci; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses critiques ;

Sur le moyen

unique, pris en ses deux branches, du pourvoi incident de l'Immobilière Mergui, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que la cour d'appel

a constaté que l'Immobilière Mergui s'était vu confier, le 16 septembre 1980, un mandat de recherche d'un locataire, suivi le 8 octobre d'un mandat d'administrateur de biens par M. Georges Amar, en sa qualité de gérant de la SCI, et qu'ensuite elle s'était vu conférer, le 21 avril 1981, par cette même SCI, représentée par M. David Amar, mandat de rechercher un acheteur aux fins, soit de la vente en toute propriété du local, soit de la cession des parts; qu'elle a, à bon droit, énoncé qu'en sa qualité d'intermédiaire professionnel, l'Immobilière Mergui devait s'assurer que M. David Amar avait qualité pour consentir la promesse de cession de parts; qu'ayant ainsi caractérisé la faute quasi délictuelle commise à l'égard de M. Y..., elle a pu décider qu'il existait un lien direct entre cette faute et le préjudice consécutif à la nullité de la promesse; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi principal et les pourvois incidents ; Laisse à chaque partie la charge respective de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. David Amar ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.