Cour d'appel de Bastia, 8 février 2012, 06/01091

Ch. civile B

ARRET No

du 08 FEVRIER 2012

R. G : 06/ 01091 C-PH

Décision déférée à la Cour :
jugement du 27 juillet 2006
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R. G : 05/ 242

X...

C/

Compagnie d'assurances ALLIANZ

Y...

ASSOCIATION AERO GYM CLUB
Synd. de copropriété IMMEUBLE 5 BOULEVARD AUGUSTE GAUDIN

A...

A...

A...

Z...

Synd. de copropriété 3 BOULEVARD AUGUSTE GAUDIN

B...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

HUIT FEVRIER DEUX MILLE DOUZE

APPELANT :

Monsieur Noël Paul X...

né le 04 Janvier 1959 à MAUX (58290)

...

20260 CALVI

assisté de la SCP R. JOBIN-PH. JOBIN, avocats au barreau de BASTIA et de Me Jean Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMES :

Compagnie d'assurances ALLIANZ
nouvelle dénomination des ASSURANCES GENERALES DE FRANCE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
87 Rue de Richelieu
75002 PARIS

ayant pour avocat la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avocats au barreau de BASTIA et Me Claude THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Jean Y...

...

20200 BASTIA

Défaillant

ASSOCIATION AERO GYM CLUB
Prise en la personne de son représentant légal
Boulevard Auguste Gaudin
20200 BASTIA

ayant pour avocat la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et Me Anne christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 5 BOULEVARD AUGUSTE GAUDIN
Pris en la personne de son syndic la SARL BASTIA IMMOBILIER
Prise en la personne de son représentant légal
40 Boulevard Paoli
20200 BASTIA

ayant pour avocat la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et Me Claude VOITURIEZ, avocat au barreau de BASTIA

Madame Marie Antoinette
A...

Prise en sa qualité d'ayant-droit de feu Paul
A...

née le 08 Mars 1947 à SANTA MARIA SICHE (20190)

...

75116 PARIS

assistée de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
et de Me Jean Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Marie Madeleine
A...

Prise en sa qualité d'ayant-droit de feu Paul
A...

née le 07 Octobre 1950 à SANTA MARIA SICHE (20190)

...
20218 LAMA

assistée de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Jean Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Vannina A...
Z...

Prise en sa qualité d'ayant-droit de feu Paul
A...

née le 25 Avril 1924 à SANTA MARIA SICHE (20190)

...
20190 SANTA MARIA SICHE

assistée de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Jean Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA

Syndicat des copropriétaires 3 BOULEVARD AUGUSTE GAUDIN
Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL KALLISTE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
40, Boulevard Paoli
20200 BASTIA

ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA

Monsieur Jean Baptiste B...

Pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant
de l'Hoirie Baptiste B...

...

...

20600 FURIANI

ayant pour avocat la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avocats au barreau de BASTIA et Me Claire CANAZZI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 décembre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre
Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 08 février 2012.

ARRET :

Réputé contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 27 juillet 2006 qui a :

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 5, boulevard GAUDIN à BASTIA, à payer à Monsieur Noël X... la somme de 2 791, 20 euros,

rejeté l'exception de non-garantie soulevée par la compagnie ASSURANCES GENERALES DE FRANCE,

condamné Monsieur Jean-Michel Y... à payer à Monsieur X... la somme de 1 392, 28 euros,

condamné l'association AERO GYM à payer la somme de 216, 11 euros à Monsieur Noël X...,

débouté Monsieur Noël X... de sa demande de mesure d'instruction aux fins d'évaluer son préjudice financier,

condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Noël X... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté Monsieur Paul
A...
de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, y compris ceux de référé.

Vu la déclaration d'appel déposée le 27 juillet 2006 par Monsieur Noël X....

Vu l'ordonnance du Président de chambre chargé de la mise en état du 19 mars 2008 désignant Monsieur Charles K... en qualité d'expert.

Vu l'ordonnance de jonction du 21 janvier 2009.

Vu le rapport d'expertise de Monsieur K... du premier octobre 2010.

Vu les dernières conclusions de Monsieur Noël X... du 24 février 2011 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et de voir :

déclarer le syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin, l'association AERO GYM CLUB et la succession
A...
responsables de la détérioration du local commercial dont le concluant est propriétaire à BASTIA au rez-de-chaussée,

en conséquence, les condamner :

1- la copropriété à effectuer les travaux de remise en état du balcon accessible à partir de l'appartement A..., de réfection des enduits côté cour, de suppression de la colonne d'eaux usées non identifiée qui aboutit sous les sanitaires du local du concluant, d'arrêt des infiltrations qui se produisent à travers le mur enterré côté rue San Angelo,

2- l'association AERO GYM CLUB à effectuer les travaux de reprise d'étanchéité sur le pourtour de la toiture par elle réalisée dans la courette,

3- la succession
A...
à remettre en état les fermetures extérieures de son appartement et tous les réseaux d'eau qui l'équipent à titre privatif,

la copropriété, l'association et la succession susdites, conjointement et solidairement à payer au concluant en réparation de son préjudice, la somme totale de 71 065, 64 euros ainsi que celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

dire que les travaux détaillés aux paragraphes 1, 2 et 3 devront être effectués dans les trois mois qui suivront la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

condamner la copropriété, l'association AERO GYM CLUB et la succession
A...
aux dépens de première instance et d'appel.

Vu les dernières conclusions du 10 mai 2011 de Monsieur Jean-Baptiste B... agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentant de l'hoirie Baptiste B... aux fins de voir constater qu'aucune responsabilité n'est retenue aux termes de rapport d'expert de Monsieur K... à l'encontre de l'hoirie B..., qu'aucune partie ne formule de demande à l'encontre de l'hoirie B..., prononcer sa mise hors de cause et condamner tout succombant à payer à l'hoirie B... la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de son avoué.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Gaudin représenté par son syndic en exercice Monsieur Francis M..., du 10 mai 2011 aux fins de voir :

confirmer le jugement entrepris,

donner acte au syndicat de ce que les travaux dont il est redevable, à savoir ceux du balcon du premier étage, ont déjà été réalisés dès avril 2002,

donner acte au syndicat de ce qu'il a déjà payé la somme de
2 791, 20 euros au titre de sa quote-part des travaux de remise en état du local,

dire n'y avoir lieu à astreinte, faute de démontrer l'existence de nouveaux désordres,

condamner Monsieur X... au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur X... aux dépens dont distraction au profit de son avoué.

Vu les dernières conclusions de l'association AERO GYM CLUB du 13 mai 2011 aux fins de voir constater que sa responsabilité n'est pas engagée par les désordres affectant le local de Monsieur X..., débouter Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes dirigées contre elle et le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de son avoué.

Vu les dernières conclusions du 6 septembre 2011 de la compagnie ALLIANZ, nouvelle dénomination des ASSURANCES GENERALES DE FRANCE (A. G. F) aux fins d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'exclusion opposée par A. G. F au titre de la garantie dégâts des eaux ne pouvait être étendue à l'assurance de responsabilité civile et de voir :

dire que ALLIANZ est fondée à opposer l'exclusion de garantie figurant au contrat " Assurance de la propriété immobilière " " dégâts des eaux " (conditions générales page 10 § exclusions particulières),

débouter quelconque partie de toute demande à l'encontre d'ALLIANZ,

débouter Monsieur X... de sa demande afférente au préjudice financier,

condamner Monsieur X... aux dépens.

Vu les dernières conclusions de l'hoirie Paul
A...
du 10 mars 2011 aux fins de confirmation du jugement dont appel, de voir débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes, et de le voir condamner au paiement de la somme de 5 980 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu l'assignation délivrée le 4 avril 2007 en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile à Monsieur Y..., défaillant.

Vu l'assignation en intervention forcée délivrée le 19 décembre 2008 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 boulevard Gaudin à la requête de Monsieur X... et l'ordonnance de jonction des procédures du président de chambre chargé de la mise en état du 21 janvier 2009.

Vu les dernières conclusions du 15 décembre 2010 du syndicat des copropriétaires du 3 boulevard Auguste Gaudin à BASTIA aux fins de voir dire que la responsabilité des désordres allégués par Monsieur X... n'est en aucune manière imputable à la copropriété du 3 boulevard Gaudin, la voir mettre hors de cause et condamner la ou les parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Vu l'ordonnance de clôture du 9 novembre 2011.

*

* *

Monsieur Noël X..., propriétaire d'un local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé au numéro 5 du boulevard Auguste Gaudin à BASTIA, a obtenu du juge des référés la désignation d'un expert, Monsieur Daniel N..., à la suite d'importantes infiltrations d'eau constatées dans ce local.

L'expert judiciaire a attribué trois causes aux désordres :

• des fuites anciennes en provenance d'appareils sanitaires installés dans l'appartement du dessus appartenant à Monsieur Paul
A...
loué à Monsieur Jean Y...,

• des infiltrations affectant le balcon de l'étage supérieur et le mur du fond du local en partie enterré,

• des travaux réalisés par l'association AERO GYM CLUB dans un local appartenant à Monsieur Jean Baptiste B... de l'immeuble voisin pour couvrir une cour intérieure.

Monsieur X... a assigné en vue de l'indemnisation de son préjudice devant le Tribunal de grande instance de BASTIA le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Gaudin, son assureur la compagnie ASSURANCES GENERALES DE FRANCE, l'association AERO GYM CLUB, Monsieur Paul
A...
et Monsieur Y....

Par jugement du 24 juillet 2006, le tribunal a relevé que le bail liant Monsieur
A...
à Monsieur Y... avait transféré la garde des appareils sanitaires au locataire et a condamné Monsieur Y... à payer la somme de 1 392, 28 euros correspondant aux dégâts occasionnés par les fuites provenant de l'appartement du premier étage.

Les premiers juges ont considéré que la responsabilité de l'association AERO GYM CLUB était engagée du fait de la réalisation de la couverture de la cour intérieure et l'a condamnée au paiement de la somme de 216, 11 euros à Monsieur X.... Ils ont rejeté l'exception de non garantie opposée par l'assureur de la copropriété en estimant que cette exception tirée du contrat " dégâts des eaux " ne pouvait être étendue à l'assurance responsabilité civile qui a seule vocation à s'appliquer en l'espèce et ont condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Gaudin à payer à Monsieur X... la somme de 2 791, 20 euros en réparation de son préjudice. Ils ont en revanche rejeté la demande d'exécution forcée des travaux au motif que l'expert n'avait pas détaillé les travaux à envisager pour remédier définitivement à l'humidité, que les fuites anciennes étaient en cours de résorption et que l'étanchéité du balcon semblait efficace.

Les premiers juges ont de même rejeté la demande de mesure d'instruction présentée par Monsieur X... en indiquant qu'il n'avait produit aux débats que la lettre de résiliation de son dernier locataire, l'association l'Ecole des Parents et des Educateurs, et que cet élément était insuffisant pour établir une perte de chance de location d'autant que l'intéressé avait déclaré au cours des opérations d'expertise qu'auparavant il avait laissé les locaux libres de toute occupation pendant plusieurs années car il entendait choisir des preneurs offrant des garanties suffisantes et que de plus l'expert avait fait observer que les lieux n'avaient pas eu d'autre destination à l'origine que de servir de dépôt.

Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement. Il a produit un constat d'huissier établi le 16 octobre 2006 décrivant d'importantes infiltrations d'eau au travers du mur limitrophe avec la salle de sports voisine.

Par ordonnance du 19 mars 2008, le magistrat chargé de la mise en état a désigné Monsieur Charles K... en qualité d'expert.

Par acte d'huissier du 19 décembre 2008, Monsieur X... a assigné le syndicat des copropriétaires du no 3 boulevard Auguste Gaudin.

Par ordonnance du 21 janvier 2009 la jonction des procédures était ordonnée et les opérations d'expertise étaient déclarées communes à la copropriété de l'immeuble du no 3 boulevard Auguste Gaudin.

Ces opérations ont également été déclarées communes à Monsieur Jean-Baptiste B... par ordonnance du 18 novembre 2009.

L'expert K... a déposé un rapport daté du 1er octobre 2010.

*

* *

SUR QUOI :

Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure et des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère au jugement entrepris et aux dernières conclusions des parties ;

Attendu que le rapport de l'expert K... est circonstancié, accompagné de photographies, rédigé en tenant compte des dires des parties ; qu'il permet à la Cour de se prononcer sur l'origine des désordres et contient une description des travaux de reprise nécessaires et une évaluation de leur coût ;

Attendu que l'appelant n'a présenté aucune demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble no 3 boulevard Gaudin et de l'hoirie B..., propriétaire du local loué par l'association AERO GYM CLUB ;

Attendu que le rapport d'expertise judiciaire ne permet de retenir aucune responsabilité de ces parties quant aux désordres subis par Monsieur X... ; qu'il y a donc lieu de les mettre hors de cause ;

Attendu que l'appelant entend obtenir une déclaration de responsabilité et une condamnation in solidum de la copropriété du 5 boulevard Gaudin, de la succession
A...
et de l'association AERO GYM CLUB à réparer son préjudice évalué à 71 065, 64 euros ;

Attendu que l'appelant invoque les dispositions du premier alinéa de l'article 1384 du code civil pour soutenir que la succession
A...
est gardienne de l'appartement du premier étage qui a joué un rôle certain dans la réalisation du dommage ;

Attendu que l'appelant fait valoir que cet appartement est totalement abandonné, dans un état effarant, qu'aucune des fenêtres de l'appartement n'est susceptible d'arrêter les eaux de pluie, que le rapport d'expertise de Monsieur N... avait noté que les coulures verticales et colorées trahissaient l'origine d'une partie des entrées d'eau et que le balcon de cet appartement n'était pas étanche ;

Attendu que la succession
A...
conteste toute responsabilité en faisant valoir que c'est son locataire qui doit répondre des infiltrations en application d'une clause du bail conclu le 3 juin 1993 et en se fondant sur l'absence de lien entre l'appartement et le dommage selon l'expert K... et sur l'existence d'une cause étrangère, en l'espèce les défauts d'étanchéité du balcon qui constitue une partie commune et les défauts d'entretien du domaine public caractérisés par la structure des trottoirs de la rue San Angelo qui contribue à l'humidification de murs de l'immeuble ;

Attendu que le rapport de Monsieur Daniel N... avait distingué les désordres, cause des coulures afférentes aux fuites anciennes d'appareils sanitaires provenant de la cuisine de l'appartement loué à Monsieur Y..., des imprégnations des maçonneries dues à la situation semi-enterrée des locaux côté rue San Angelo ;

Attendu que l'expert N... avait noté que les désordres, cause des coulures avaient été enrayés par l'intervention ponctuelle sur les appareils sanitaires de l'appartement du premier étage ;

Attendu que l'expert K..., en réponse à un dire du conseil de la succession
A...
, a précisé s'agissant d'éventuelles infiltrations provenant de l'appartement situé au dessus du local de Monsieur X..., qu'en dehors des infiltrations du balcon, les tests des conduits d'évacuation des appareils sanitaires ont montré que ces derniers étaient hors de cause ;

Attendu qu'il n'est pas contesté que le balcon en cause constitue une partie commune ;

Attendu que l'appelant ne démontre pas que l'état des fenêtres et de l'appartement de la succession
A...
ait pu causer les désordres de son local ; qu'il y a lieu en conséquence de rejeter l'ensemble de ses demandes présentées à l'encontre de la succession
A...
;

Attendu que l'appelant invoque les dispositions de l'article 1382 du code civil à l'encontre de l'association AERO GYM CLUB à laquelle il reproche d'avoir couvert une cour par un toit de tuiles dont la pente est dirigée vers le mur du 5 boulevard Auguste Gaudin qui sépare la courette de son local et précise que quant il pleut l'eau coule vers ce mur et reste prisonnière malgré les dispositifs d'étanchéité mis en place ;

Attendu que le rapport de l'expert N... avait noté qu'il y avait lieu de contrôler et renforcer les relevés d'étanchéité de la toiture mise en place par l'association AERO GYM CLUB ;

Attendu que l'expert K... a noté qu'une des premières causes des infiltrations d'eau au niveau de la cour occupée par l'association provenait du décollement de l'enduit ciment en partie supérieure du relevé d'étanchéité qui permet aux eaux de ruissellement de s'infiltrer derrière cet enduit ;

Attendu que l'expert a précisé que ce décollement constitue un défaut d'entretien de la façade qui est de la responsabilité de la copropriété du 5 boulevard Gaudin et a noté l'existence d'infiltrations d'eau à l'intérieur de la maçonnerie du fait de la présence d'un conduit métallique appartenant à Monsieur X..., proposant un partage à part égale de la responsabilité entre la copropriété et Monsieur X... ;

Attendu que l'association AERO GYM CLUB verse aux débats des photographies, précise que le local sanitaire n'occupe qu'une petite partie de la cour et se fonde sur le rapport de Monsieur K... pour demander le rejet des demandes dirigées contre elle ;

Attendu que les photographies annexées au constat d'huissier du 16 octobre 2006 ne font pas apparaître une situation différente de celles contenues dans le rapport d'expertise de Monsieur K... ;

Attendu qu'en l'état des énonciations de ce rapport, il n'est pas démontré l'existence d'une faute de l'association AERO GYM CLUB qui a mis en place un dispositif d'étanchéité toléré par la copropriété du 5 boulevard Gaudin qui se devait d'entretenir la façade et de veiller à l'efficacité de ce dispositif ;

Attendu qu'il y a lieu en conséquence de rejeter l'ensemble des demandes de l'appelant dirigées contre l'association AERO GYM CLUB ;

Attendu que l'appelant invoque les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que le mur côté courette, le mur enterré côté rue San Angelo, le balcon de l'appartement A... et les canalisations qui passent sous son local, sont des parties communes et que la copropriété ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur elle s'agissant des dommages en relation avec un vice de construction ou un défaut d'entretien, qu'en démontrant qu'ils ont pour cause exclusive un événement de force majeure ou une faute caractérisée de la victime ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin conteste l'existence de nouveaux désordres survenus depuis l'expertise de Monsieur N... et indique que Monsieur X... n'a pas remédié aux désordres qui existaient alors et n'a pas réalisé les travaux préconisés par l'expert N... malgré une indemnisation par la compagnie ASSURANCES GENERALES DE FRANCE ;

Attendu que le syndicat précise que les travaux d'étanchéité du balcon
A...
ont été exécuté en mars 1996 ; qu'il indique n'avoir jamais été avisé de l'existence de la canalisation non raccordée qui passe sous le local de Monsieur X... et considère que l'appelant doit supporter le coût des travaux préconisés par l'expert K... afférents au raccordement de cette canalisation et aux travaux de création de cloison double et d'une ventilation nécessaires compte tenu des caractéristiques de la rue San Angelo ;

Attendu que le syndicat se fonde sur le rapport d'expertise de Monsieur K... pour demander un partage de responsabilité à part égale entre Monsieur X... et lui s'agissant des travaux concernant le mur côté cour intérieure, en soulignant que les infiltrations d'eau à l'intérieur de la maçonnerie sont causées par la présence d'un conduit métallique de cheminée vétuste qui est la propriété de l'appelant ;

Attendu que le syndicat demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'il a déjà payé la somme de 2 791, 20 euros au titre de sa quote-part des travaux de remise en état du local et que l'appelant soit débouté du surplus de ses prétentions ;

Attendu que l'appelant réplique en précisant que le conduit métallique qui aère son local serait neuf si la copropriété n'avait pas toléré l'installation dans la courette d'une toiture ancrée dans le mur ;

Attendu que le constat d'huissier du 16 octobre 2006 et la comparaison des photographies contenues dans le rapport de Monsieur N... avec celles figurant au rapport de Monsieur K... démontrent que les désordres ont augmenté depuis le jugement entrepris, qui sera en conséquence infirmé ;

Attendu que l'expert K... a expliqué les infiltrations constatées par l'état du balcon
A...
en indiquant que le diamètre de la gargouille était insuffisant et que la sur verse était absente ;

Attendu que si, comme le soutient le syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin, les travaux d'étanchéité de cette partie commune ont été réalisés en 1996, ces travaux ont été mal faits et n'exonèrent pas la copropriété de la responsabilité encourue en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que l'expert K... a expliqué les désordres concernant les parois mitoyennes avec les murs de la cour intérieure par un décollement de l'enduit ciment en partie supérieure du relevé d'étanchéité causé par un défaut d'entretien des façades et des infiltrations à l'intérieur de la maçonnerie du fait de la présence d'un conduit métallique appartenant à Monsieur X... ;

Attendu qu'il y aura lieu de tenir compte de ce conduit dans l'appréciation du coût des travaux de réparation laissé à la charge de l'appelant mais que cet élément n'est pas non plus exonératoire de la responsabilité encourue par la copropriété ;

Attendu que l'expert K... a indiqué que l'absence de raccordement d'une chute provenant des étages supérieurs à un collecteur appartenant à la copropriété était responsable de la dégradation des locaux et que les parois Est et Nord ainsi que le plafond du local présentaient une très forte humidité, en soulignant que la paroi Est était en partie enterrée côté rue San Angelo, voie dépourvue de trottoir, ce qui permet lors de fortes précipitations aux eaux de venir s'infiltrer entre la façade de l'immeuble et la couche de roulement et d'imbiber ainsi les murs enterrés de la copropriété ;

Attendu que l'expert a préconisé de doubler les parois humides par des contre-cloisons ventilées, solution déjà proposée par l'expert N..., dont la mise en oeuvre incombe à la copropriété et non à Monsieur X... ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne peut non plus s'exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait qu'il n'aurait pas été avisé de l'existence d'une canalisation non raccordée dès lors qu'il s'agit d'une partie commune ;

Attendu qu'en application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires étant responsable envers Monsieur X... des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, il y aura lieu de le condamner à effectuer les travaux décrits et chiffrés par l'expert K... en pages 18, 19 et 20 de son rapport, tout en précisant que s'agissant des travaux afférents à la paroi mitoyenne avec la cour intérieure, Monsieur X... sera tenu de régler la moitié de leur coût ;

Attendu qu'en raison de la nature et de l'ancienneté des désordres il y aura lieu de dire que ces travaux devront être effectués dans les six mois de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

Attendu que l'appelant demande également l'indemnisation de son préjudice, constitué selon lui d'une perte de loyers à hauteur de 71 065, 64 euros en indiquant que le loyer mensuel était fixé à 640, 29 euros dans le bail du 29 mai 2002 et qu'il était réévaluable chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction ;

Attendu que Monsieur X... a versé aux débats le bail professionnel conclu le 29 mai 2002 avec l'association l'Ecole des Parents et des Educateurs, qui, par lettre du 5 avril 2004, l'avait avisé de sa volonté de résilier le bail du fait de la non-exécution des travaux permettant un accueil des mineurs conforme à la législation ;

Attendu que l'appelant a également produit deux mandats de vente du local ; qu'il sera observé qu'il ne justifie pas avoir demandé au syndicat des copropriétaires de procéder à la réalisation des travaux de reprise ou d'entretien de nature à assurer un état du local conforme à sa destination ;

Attendu que le jugement entrepris a rejeté la mesure d'instruction que Monsieur X... avait sollicitée en relevant qu'il avait déclaré au cours des opérations d'expertise avoir laissé les locaux libres de toute occupation pendant plusieurs années car il entendait choisir des preneurs offrant des garanties suffisantes et que l'expert N... avait observé que les lieux n'avaient pas d'autre destination à l'origine que de servir de dépôt ;

Attendu que l'appelant fait valoir que le local a toujours eu un usage commercial, qu'il a toujours été consacré à la vente et que depuis le congé donné par l'Ecole des Parents et des Educateurs le local est vide, toute location ou exploitation étant impossible ;

Attendu que l'appelant na pas justifié avoir mis en location ce local ni avoir demandé la réalisation des travaux qui auraient pu permettre de le vendre ou de le louer ; qu'il a cependant subi un préjudice constitué par la perte d'une chance de le louer ou de le vendre qui sera indemnisé par la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15 000 euros pour tenir compte de la nature et de l'ancienneté du litige ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin a demandé la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception de non-garantie soulevée par compagnie ASSURANCES GENERALS DE FRANCE tandis que la compagnie ALLIANZ, nouvelle dénomination des ASSURANCES GENERALES DE FRANCE, demande l'infirmation du jugement de ce chef en indiquant que le contrat a été souscrit le premier juillet 1998 et que l'assureur, au titre de la garantie " dégâts des eaux " est fondée à opposer l'exclusion particulière prévue en page 10 des conditions générales prévoyant que ne sont pas garantis : " les dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré " ;

Attendu que la compagnie ALLIANZ se fonde sur le rapport d'expertise de Monsieur K... qui précise que le local a subi d'importantes infiltrations d'origines diverses depuis les années 1990 et soutient que le contrat d'assurance étant un contrat aléatoire, ce critère manque nécessairement en l'espèce à la garantie du risque ;

Attendu que les premiers juges avaient considéré que la clause d'exclusion tirée du contrat d'assurance contre les " dégâts des eaux " ne pouvait être opposée à l'assuré, cette clause ne pouvant être étendue à l'assurance de responsabilité civile qui a seule vocation à s'appliquer en l'espèce ;

Attendu cependant que le syndicat n'a produit aucun contrat d'assurance autre que celui d'assurance de la propriété immobilière qui garantit les biens dont l'assuré est propriétaire, souscrit le 29 juin 1998, qui précise que les garanties responsabilité civile et dégâts des eaux ont été souscrites mais contient une exclusion particulière non limitée aux dégâts des eaux, des dommages causés directement ou indirectement par les eaux de ruissellement des cours, jardins, voies publiques ou privées et des dommages résultant d'un défaut permanent et volontaire d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à l'assuré, sauf cas de force majeure ;

Attendu qu'il y a lieu en conséquence de dire que la compagnie ALLIANZ est fondée à opposer cette exclusion de garantie au syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin dès lors que l'expert K... a relevé que Monsieur X... faisait état depuis 1990 d'importantes infiltrations et qu'il a caractérisé un défaut d'entretien des parties communes et une situation qui ne constituait pas un risque garanti au sens du contrat susceptible de provoquer un dommage indemnisable ;

Attendu que l'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Gaudin à verser à Monsieur X... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner Monsieur X... à verser sur ce fondement la somme de 1 000 euros à la succession de Monsieur Baptiste B..., à la succession de Monsieur Paul
A...
et au syndicat des copropriétaires du 3 boulevard Gaudin ;

Attendu que l'équité commande de rejeter le surplus des prétentions des parties présentées de ce chef ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires du 5 boulevard Gaudin qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance comprenant le coût des rapports d'expertise judiciaire de Messieurs N... et K..., les avoués de la succession B... et de l'association AERO GYM CLUB étant autorisés à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR :

Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 27 juillet 2006,

Statuant à nouveau,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Auguste Gaudin à BASTIA responsable des dommages causés au local appartenant à Monsieur Noël X... situé au rez-de-chaussée de l'immeuble,

Condamne ce syndicat à effectuer les travaux décrits et chiffrés par l'expert K... en pages 18, 19 et 20 de son rapport sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que Monsieur Noël X... sera tenu de régler la moitié du coût des travaux afférents aux parois mitoyennes avec la cour intérieure prévus en page 19 du rapport d'expertise,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 5 boulevard Auguste Gaudin à verser à Monsieur Noël X... la somme de QUINZE MILLE EUROS (15 000 €) en réparation de son préjudice et celle de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit que la compagnie ALLIANZ est fondée à opposer à son assuré une exception de non-garantie,

Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 boulevard Gaudin, la succession
A...
, la succession B... et l'association AERO GYM CLUB,

Condamne Monsieur Noël X... à verser en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de MILLE EUROS (1 000 €) à la succession B..., à la succession
A...
et au syndicat des copropriétaires du 3 boulevard Auguste Gaudin,

Rejette le surplus des prétentions des parties,

Condamne le syndicat des copropriétaires du no 5 boulevard Auguste Gaudin aux entiers dépens comprenant ceux de l'instance en référé et le coût des expertises de Messieurs N... et K... et autorise les avoués de la succession B... et de l'association AERO GYM CLUB à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT