Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 mars 2021, 19-24.439

CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 4 mars 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10090 F

Pourvoi n° H 19-24.439

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

La société Le Mesnil, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° H 19-24.439 contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2019 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme Y... V..., veuve K..., domiciliée [...] ,

2°/ à M. D... O..., domicilié [...] ,

3°/ à M. N... E..., domicilié [...] ,

4°/ à M. P... J..., domicilié [...] ,

5°/ à Mme L... H... épouse J..., domiciliée [...] ,

6°/ à M. W... A..., domicilié [...] ,

7°/ à M. C... U...,

8°/ à Mme I... S..., épouse U...,

tous deux domiciliés [...] ,

9°/ à la société Mh-Ennaimi, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Le Mesnil, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme V... veuve K..., de M. O..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Mesnil aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Le Mesnil ; la condamne à payer à Mme K... et à M. O... la somme globale de 2 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES

à la présente décision

Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Le Mesnil.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la SCI Le Mesnil de sa demande de voir constater qu'elle est propriétaire de la moitié de la largeur du chemin des Belles Vues au droit de sa propriété ;

AUX MOTIFS QUE « Sur la propriété du chemin des Belles Vues 1°) par titre : Le premier juge, se prévalant du rapport d'expertise judiciaire de M. X..., dépourvu d'ambiguïté, a retenu en premier lieu qu'il était démontré que le chemin des Belles Vues se situait entièrement sur les propriétés respectives de Mme K... et M, O..., les actes de vente des autres biens immobiliers mitoyens ne faisant état d'aucun droit de propriété sur ledit chemin, ni d'aucun accès, alors même que si le cahier des charges du lotissement dont faisaient partie les propriétés des défendeurs, prévoyait effectivement un accès à une route correspondant à l'actuel Chemin des Belles Vues, dont la propriété appartiendrait aux acquéreurs jusqu'au milieu de la rue, il apparaissait que ce chemin avait finalement été réalisé en limite Est de ces propriétés, donc sur celles des demandeurs, et en dehors de la propriété des acquéreurs du lotissement, qui ne pouvaient utilement s'en réclamer ; qu'il considérait en conséquence que le cahier des charges ne constituait pas le titre de propriété sur le chemin litigieux allégué par les défendeurs ; que la SCI Le Mesnil comme les époux U... s'opposent à cette analyse ; que la première rappelle qu'elle a acquis son bien, situé entre le [...] , et dont l'adresse postale est [...] , le 15 juillet 1989, que l'acte de vente stipule que celle-ci « a lieu sous les clauses, charges et conditions résultant de l'arrêté préfectoral du 3 août 1925, le cahier des charges déposé à l'appui de la demande du lotissement te 8 mars 1925, de l'arrêté préfectoral d'approbation du 23 novembre 1925, et du cahier des charges déposé à l'appui de la demande de lotissement le 25 août de la même année », et que le cahier des charges quant à lui vise dans son article 12 la création d'un chemin, voie privée : le chemin des Belles Vues, dans les termes suivants : « pour desservir les lots de terrains mis en vente, le vendeur a établi une route débouchant sur la route du cimetière d'un côté, de l'autre côté sur un chemin communal qui passe derrière la propriété « Bel Abri » pour rejoindre la route de Deauville à Saint Arnould, cette route est figurée sur le plan du lotissement, elle a une façade de sept à huit mètres dont quatre au minimum de chaussée empierrée ; qu'il n'est selon la SCI Le Mesnil, contesté par aucune des parties que la route mentionnée dans cet article est bien l'actuel chemin des Belles Vues ; qu'il est encore précisé que « le sol de cette rue appartiendra aux acquéreurs en tout ou partie, tel qu'il sera indiqué dans leur acte d'achat de chaque lot, aux droits de leur propriété, jusqu'au milieu de la rue, au moyen de l'acquisition qu'ils seront obligatoirement tenus d'en faire» ; que la SCI Le Mesnil indique par ailleurs qu'elle est à la fois soumise au cahier des charges du lotissement du champ des Belles Vues qui concerne le chemin des Belles Vues, et à celui du lotissement du Pré Sec, pour la [...] , ce qui explique la présence du premier de ces cahiers des charges en annexe de l'acte de vente ; que les époux U... quant à eux, qui font valoir qu'ils ont vendu courant 2012 la partie de leur terrain longeant la [...] de sorte qu' ils ne sont plus désormais propriétaires que de celle située le long du chemin des Belles Vues, se prévalent également de leur acte d'acquisition stipulant expressément que celle-ci portait sur une parcelle anciennement cadastrée [...], « d'une contenance superficielle de 420 rn 2 avec les droits de circulation, de passage et de vues sur le chemin privé appelé route des Belles Vues » ; qu'il s'évince de ce qui précède qu'ils ne revendiquent aucun droit de propriété sur le Chemin des Belles Vues, mais un simple droit de passage et d'usage ; que l'expertise réalisée par M. X... a donné lieu à un rapport très détaillé permettant de comprendre à la fois l'origine des différentes propriétés des parties en cause, et l'étendue de leurs droits respectifs ; que l'expert en particulier s'est livré à une étude de tous les actes de propriété et cahiers des charges qui lui ont été soumis ; qu'il apparaît ainsi qu'à l'origine de la création du lotissement appelé « champ des Belles Vues » se trouvent M. et Mme R..., propriétaires ensemble du terrain qu'ils ont entendu diviser en lots, avec cette précision figurant au cahier des charges du 28 août 1925 que : « il est établi sur cet herbage une rue qui prend naissance au [...] , derrière le manoir du Pré Sec, pour aboutir au chemin du château Bel Abri » ; que ce même cahier des charges précise au chapitre « servitudes », qu'il avait été prévu aux termes du contrat d'acquisition du terrain en cause, que M. R... aurait un droit de passage pour lui et ses acquéreurs ou ayants droits sur la parcelle vendue au Commandant G..., ce droit de passage devant s'exercer sur un chemin qui serait créé par les soins de M. R... et déboucherait sur la route ; que ce chemin aurait 8 m de largeur et son entretien en incomberait au Commandant G... dans la partie le bornant, M. G... bénéficiant quant à lui du droit de circulation sur le prolongement de ce chemin dans la parcelle vendue à M. R... ; que l'acte de vente par les époux R... à M. T..., en date du 3 août 1926, du terrain cédé par la suite aux époux K..., par les consorts T..., énonce que le bien vendu concerne la totalité en largeur s'étendant au-devant de la parcelle de la voie privée la bornant, dénommée route des Belles Vues ; que sont rappelés les termes du cahier des charges relatifs aux voies de communication, et en particulier, que « pour desservir les lots de terrain mis en vente, le vendeur a établi une route débouchant sur la route du cimetière d'un côté, de l'autre sur un chemin communal qui passe derrière la propriété Bel Abri, que le sol de cette rue appartiendra aux acquéreurs en tout ou partie tel qu'il sera indiqué dans leur acte d'achat de chaque lot, aux droits de leur propriété jusqu'au milieu de la rue au moyen de l'acquisition qu'ils seront obligatoirement tenus d'en faire » ; que l'acte de vente des consorts T... aux époux K... indique quant à lui que dans la contenance visée, est inclus le sol de la voie ; que l'acte de vente par les époux F... à M. O... précise de son côté qu'est incluse dans l'immeuble cédé la partie du chemin de Bellevue contigu à la propriété ; que l'expert a ensuite analysé les documents relatifs au lotissement "[...] ", situé de l'autre côté du chemin des Belles Vues, en face du précédent, dans lequel se trouvent situées notamment les propriétés A..., SCI Le Mesnil, [...], [...] ; que l'acte de vente à M. A... mentionne expressément que l'immeuble vendu est compris dans le lotissement "[...] ", qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral en date du 3 août 1925, dont tes termes sont retranscrits : qu'il apparaît qu'il y est fait également état du lotissement créé par les époux R..., et le cahier des charges de ce lotissement est également retranscrit, comme le souligne l'expert, sans aucune justification ; que l'acte de vente à la SCI Le Mesnil précise pour sa part qu'est comprise dans ladite vente "la moitié en largeur au droit dudit terrain, de la voie dénommée "[...] ", aboutissant à la [...] " ; qu'il est clair que si la propriété cédée se trouve située entre le [...] , elle se rattache clairement au seul lotissement Le Pré Sec, nonobstant les énonciations erronées pouvant figurer à l'acte de vente ; que la même conclusion peut être tirée s'agissant de la propriété E... (cf attestations notariales des 10 mars 1988 et 30 juin 1989) ; qu'un troisième lotissement, enfin, se trouve situé également de l'autre côté du [...] par rapport au Champ des Belles Vues, à l'ouest du lotissement Le Pré Sec, pour partie en bordure du chemin précité ; que l'emplacement exact des différentes propriétés est rendu parfaitement clair à cet égard par les annexes et photographies intégrées au rapport d'expertise ; que l'expert conclut finalement que "en l'état des propriétés SCI Le Mesnil, [...], [...] et Ly jouxtent à la fois le [...] jouxte à la fois le Chemin des Belles Vues et la voie interne au lotissement "les Parcs de Deauville" ; que par contre, les propriétés A... et B... jouxtent uniquement le [...] ; qu'il existe une quasi coïncidence en 1925 dans la réalisation des lotissements Champ des Belles Vues d'une part, et Le Pré Sec, d'autre part, ainsi que dans l'établissement de leurs cahiers des charges ; que le cahier des charges du lotissement Le Pré Sec ne gère que l'actuelle [...] et ne fait aucunement référence au [...] ; que M. X... est ainsi formel pour assurer que les différents actes de vente qu'il a étudiés ne font état d'aucun droit de propriété sur une partie du Chemin des Belles Vues ni d'aucun accès sur ledit chemin, les différentes propriétés disposant néanmoins d'un accès sur le Chemin des Belles Vues ; qu'il explique en effet que dans le cahier des charges établi par M. R... en 1925, la mention de la propriété du sol de la voie jusqu'au milieu de la rue aurait pu avoir une justification si ladite voie n'avait pas été réalisée, comme cela fut le cas, en limite Est de la propriété, mais au milieu de cette propriété pour disposer éventuellement de lots de part et d'autre de celle-ci ; que si M. R..., qui fut un temps également propriétaire de tout ou partie du lotissement Le Pré Sec, a pu concéder aux parcelles concernées le droit de circulation, de façade et de vue sur le Chemin des Belles Vues, c'était sous réserve de la création d'un syndicat distinct pour le Chemin des Belles Vues, qui n'a jamais eu lieu ; qu'il rattache ainsi l'exclusivité de la propriété du chemin des Belles Vues, pour le tronçon considéré, aux seuls fonds K... et [...], expliquant que si le cahier des charges du lotissement le Pré Sec établi en 1925 par M. R... fait mention de la propriété du sol jusqu'au milieu du chemin des Belles Vues, c'est au seul motif que ladite voie n'avait pas encore été réalisée et que le susnommé souhaitait se réserver le droit de disposer éventuellement des lots de part et d'autre de celle-ci, situation qui ne s'est jamais produite ; qu'il n'est pas anodin de constater, à cet égard que le Chemin des Belles Vues ne dispose d'aucune référence cadastrale, contrairement à la voirie du lotissement Le Pré Sec, pour lequel il apparaît que chaque co-lotis est propriétaire de la moitié de ladite voirie se trouvant devant sa propriété ; que c'est donc pertinemment que le premier juge a considéré que la SCI Le Mesnil ne pouvait se prévaloir d'aucun titre de propriété sur le Chemin des Belles Vues, et que de manière générale, dès lors que le chemin litigieux n'avait pas été réalisé finalement dans les propriétés des intimés acquéreurs de différents lots dans le lotissement Le Pré Sec, mais au contraire entièrement sur les fonds Mme K... et M. O..., lesdits acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la mention précitée figurant dans le cahier des charges » ;

ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QU'« aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que d'autre part, l'article 2272 du même code prévoit que celui qui acquiert de bonne foi et à juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; qu'enfin, il résulte de l'article 682 du même code que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. X... que le chemin des Belles Vues se situe entièrement sur les propriétés respectives de Mme Y... V... et de M. D... O..., les actes de vente des autres biens immobiliers mitoyens ne faisant état d'aucun droit de propriété sur le dit chemin, ni d' aucun accès ; que si le cahier des charges, issu d'un arrêté préfectoral du 03 août 1925, du lotissement dont font partie les propriétés des défendeurs prévoit un accès à une route correspondant à l'actuel chemin des Belles vues (pièce numéro 03 de la SCI Le Mesnil) dont la propriété appartiendra aux acquéreurs jusqu'au milieu de la rue, l'expert relève que le dit chemin a finalement été réalisé en limite Est de ces propriétés, donc sur celles des demandeurs ; que dès lors que le chemin a été réalisé en dehors de la propriété des acquéreurs du lotissement, ceux-ci ne peuvent utilement s'en réclamer pour revendiquer la propriété du terrain sur lequel il a été tracé ; que le cahier des charges ne constitue ainsi pas le titre de propriété sur le chemin litigieux allégué par les défendeurs, lesquels s'en trouvent dès lors dépourvus ; qu'il y a donc lieu de débouter la SCI Le Mesnil de sa demande de voir constater qu'elle est propriétaire de la moitié la largeur de la route aux droits de sa propriété » ;

1°) ALORS, D'UNE PART, QU'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges prévoyant que le chemin des Belles Vues appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, que « si le cahier des charges du lotissement Le Pré Sec établi en 1925 par M. R... fait mention de la propriété du sol jusqu'au milieu du Chemin des Belles Vues, c'est au seul motif que ladite voie n'avait pas encore été réalisée et que le susnommé souhaitait se réserver le droit de disposer éventuellement des lots de part et d'autre de celle-ci, situation qui ne s'est jamais produite » (arrêt p. 13 pénultième alinéa), sans répondre au moyen par lequel la SCI Le Mesnil faisait valoir que la clause litigieuse avait été conçue par M. R... pour s'appliquer quel que soit l'emplacement de la voie, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les stipulations du cahier des charges d'un lotissement et les restrictions au droit de propriété grevant les lots ont un caractère réel et prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente ; qu'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges du lotissement du Champ des Belles Vues qui prévoyaient que la route créée pour desservir les lots de terrains mis en vente, c'est-à-dire le chemin des Belles Vues, appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, et juger que Mme K... et M. O... étaient seuls propriétaires du chemin litigieux, « que l'acte de vente des consorts T... aux époux K... indique quant à lui que dans la contenance visée, est inclus le sol de la voie » et « que l'acte de vente par les époux F... à M. O... précise de son côté qu'est incluse dans l'immeuble cédé la partie du chemin de Bellevue contigu à la propriété » (arrêt p. 12 alinéas 3 et 4), la cour d'appel qui a fait prévaloir les stipulations des actes individuels de vente sur celles du cahier des charges, a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil

3°) ET ALORS QUE les contrats font la loi des parties, que l'acte de vente par M. RK... CA... à la SCI Le Mesnil de la parcelle [...] stipulait précisément, au chapitre « charges et conditions particulières » que « la vente a également lieu sous les clauses, charges et conditions résultant de l'arrêté préfectoral du 3 août 1925, du cahier des charges déposé à l'appui de la demande du lotissement, le 8 mars 1925, de l'arrêté préfectoral d'approbation du 23 novembre 1925 et du cahier des charges déposé à l'appui de la demande de lotissement le 25 août de la même année » (rapport de l'expert judiciaire p. 12 alinéa 3), le second étant le cahier des charges du lotissement du Champ des Belles Vues prévoyant que le chemin des Belles Vues, appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la voie ; qu'il en résultait que la propriété de la SCI Le Mesnil était expressément soumise aux dispositions de ce cahier des charges ; qu'en retenant, pour refuser de faire application à cette propriété des dispositions de ce cahier des charges et débouter la SCI Le Mesnil de sa demande fondée sur leur exécution, que « si la propriété cédée se trouve située entre le [...] , elle se rattache clairement au seul lotissement Le Pré Sec, nonobstant les énonciations erronées pouvant figurer à l'acte de vente » (arrêt p. 12 antépénultième alinéa) sans mieux s'expliquer sur les erreurs qui, selon elle, justifiaient que la clause litigieuse, parfaitement claire, soit écartée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil ;

4°) ET ALORS QUE l'acte de vente par M. RK... CA... à la SCI Le Mesnil de la parcelle [...] stipulait précisément, au chapitre « charges et conditions particulières » que « la vente a également lieu sous les clauses, charges et conditions résultant de l'arrêté préfectoral du 3 août 1925, du cahier des charges déposé à l'appui de la demande du lotissement, le 8 mars 1925, de l'arrêté préfectoral d'approbation du 23 novembre 1925 et du cahier des charges déposé à l'appui de la demande de lotissement le 25 août de la même année » (rapport de l'expert judiciaire p. 12 alinéa 3) ; qu'en retenant, pour refuser de faire application à cette propriété des dispositions de ce cahier des charges, que « si la propriété cédée se trouve située entre le [...] , elle se rattache clairement au seul lotissement Le Pré Sec, nonobstant les énonciations erronées pouvant figurer à l'acte de vente », la cour d'appel, qui a fait prévaloir la volonté supposée des parties sur les mentions claires et précises de l'acte, l'a dénaturé, violant ainsi l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil ;

5°) ALORS ENCORE QU'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges prévoyant que le chemin des Belles Vues appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, que « si M. R..., qui fut un temps également propriétaire de tout ou partie du lotissement Le Pré Sec, a pu concéder aux parcelles concernées le droit de circulation, de façade et de vue sur le Chemin des Belles Vues, c'était sous réserve de la création d'un syndicat distinct pour le Chemin des Belles Vues, qui n'a jamais eu lieu » (arrêt p. 13 antépénultième alinéa), quand le cahier des charges, s'il prévoyait effectivement l'obligation de créer un tel syndicat, n'en faisait en aucun cas une condition de l'acquisition de la propriété du sol de la voie par les propriétaires riverains, la cour d'appel a dénaturé le sens claire et précis des stipulations du cahier des charges du lotissement du Champ des Belles Vues, violant ainsi l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil ;

6°) ALORS enfin QUE les indications cadastrales ne peuvent prévaloir sur les titres ; qu'en retenant, pour écarter les stipulations du cahier des charges prévoyant que le chemin des Belles Vues appartiendrait aux acquéreurs au droit de leur propriété jusqu'au milieu de la rue, que « le [...] ne dispose d'aucune référence cadastrale, contrairement à la voirie du lotissement Le Pré Sec, pour lequel il apparaît que chaque co-lotis est propriétaire de la moitié de ladite voirie se trouvant devant sa propriété » (arrêt p. 13 dernier alinéa), la cour d'appel a fait prévaloir les indications cadastrales sur les mentions du cahier des charges annexé et visé à l'acte de vente, violant derechef l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la SCI Le Mesnil de sa demande de la voir dire propriétaire de la moitié du Chemin des Belles Vues sur toute la longueur du lot [...] par l'effet de la prescription acquisitive ;

AUX MOTIFS QUE « la SCI LE MESNIL, qui a acquis ses lots de copropriété selon acte authentique du 15 juillet 1989, revendique à titre subsidiaire le bénéfice de l'usucapion, vantant les dispositions de l'article 2272 du code civil au terme duquel le délai de prescription trentenaire est ramené à dix ans lorsque celui qui acquiert est de bonne foi et justifie d'un juste titre ; qu'elle se prévaut encore de l'article 2265 du même code qui autorise, pour compléter la prescription, à joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'il est constant que la SCI Le Mesnil a acquis son immeuble auprès de M. CA... , qui le tenait lui-même des époux M... ; que l'article 2261 du code civil dispose toutefois que l'acquisition par prescription suppose une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que la SCI Le Mesnil soutient que tant elle-même que ses auteurs ont réuni l'ensemble de ces conditions, se comportant de bonne foi en propriétaires sur la moitié du Chemin des Belles Vues au droit de leur propriété, y accomplissant des actes de jouissance, d'usage et d'entretien ; que ‘elle rappelle que le portail installé sur le chemin était déjà en place lorsqu'elle a acquis le bien ; que le tribunal a justement exclu l'application à l'espèce de la prescription abrégée, en l'absence de juste titre ; que Mme K... et M. O... sont par ailleurs fondés à rappeler que l'usage commun qui est fait par plusieurs riverains du Chemin des Belles Vues, non contesté et en tant que de besoin établi par les pièces produites (cf procès-verbal de constat, rapport d'expertise), interdit l'usucapion au profit de la seule SCI LE MESNIL ; que de même ne peut-il être soutenu que la possession aurait été faite de bonne foi, alors que des panneaux de signalisation portant les mentions "chemin privé" et voie privée" ont été implantés à chaque extrémité du chemin, ainsi qu'il a été constaté te 15 février 2007 par huissier de justice ; que Mme K... justifie de surcroît avoir expressément contesté le droit de propriété revendiqué par la SCI LE MESNIL (cf courrier du 6 avril 2007) ; que c'est encore pertinemment que Mme K... et M. O... font valoir que la SCI LE MESNIL ne peut sans se contredire à la fois revendiquer un droit de propriété sur le chemin litigieux, et se prévaloir de l'attestation d'un autre riverain, propriétaire au sein du lotissement Champ des Belles Vues, et, partant, de la portion de chemin au droit de son fonds, l'ayant autorisée à en faire usage » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par ailleurs, s'il n'est pas contesté que la SCI Du Mesnil a acquis sa propriété le 15 juillet 1989, la société défenderesse qui, ainsi qu'exposé plus haut, la SCI Du Mesnil ne dispose pas d'un titre valable lui conférant la propriété de la moitié du chemin qu'elle revendique, ne peut utilement prétendre prescrire par dix ans ; que d'autre part, la société défenderesse ne détient pas sa propriété depuis trente ans ; que dès lors il y a lieu de déboute la SCI Le Mesnil de sa demande de la voir dire propriétaire de la moitié du Chemin des.XD... Vues sur toute la longueur du lot [...] par l'effet de la prescription acquisitive » ;

1°) ALORS QUE celui qui acquiert un immeuble a non domino, mais de bonne foi et par juste titre, en prescrit la propriété par dix ans ; que le juste titre visé à l'article 2272 du code civil est l'acte juridique qui aurait transféré au possesseur le droit en cause s'il était émané du véritable propriétaire ; qu'en l'espèce, la SCI Le Mesnil se prévalait pour prétendre au bénéfice de l'usucapion, de l'acte authentique de vente du 15 juillet 1989, auquel était annexé le cahier des charges du lotissement du Champ des Belles Vues, lequel conférait aux riverains la propriété du sol du chemin au droit de chaque propriété jusqu'au milieu de la voie ; qu'en retenant, pour exclure la prescription décennale invoquée par l'exposante, qu'elle ne pouvait s'en prévaloir en l'absence de titre valable qui lui aurait permis de démontrer qu'elle était propriétaire de la moitié de la largeur de la route au droit de sa propriété, la cour d'appel, qui a à tort exigé la production d'un titre valable, a violé l'article 2265 (ancien) du code civil, ensemble l'article 2272 du même code ;

2°) ET ALORS QUE celui qui acquiert un immeuble a non domino, mais de bonne foi et par juste titre, en prescrit la propriété par dix ans ; que la bonne foi consiste en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire ; que la bonne foi de l'acquéreur doit être appréciée au jour de l'acte constituant le juste titre, et seulement à cette date ; qu'en retenant, pour écarter la prescription acquisitive abrégée invoquée par la SCI Le Mesnil, qu'elle ne pouvait invoquer une possession de bonne foi dès lors que « des panneaux de signalisation portant les mentions « chemin privé » et « voie privée » avaient été implantés à chaque extrémité du chemin, ainsi qu'il a été constaté le 15 février 2007 par huissier de justice » et que Mme K... avait contesté expressément le droit de propriété revendiqué par la SCI Le Mesnil par courrier du 6 avril 2007 (arrêt p. 14 in fine et p. 15 in limine), la cour d'appel, qui s'est fondée sur des considérations postérieures au juste titre invoqué par la SCI, a méconnu le principe précité et a violé l'article 2265 ancien du code civil, ensemble l'article 2272 du même code ;

3°) ALORS, subsidiairement, QUE l'usucapion est établie par des actes matériels et juridiques de possession trentenaire effectués par le possesseur à titre de propriétaire; que la SCI Le Mesnil revendiquait l'usucapion de la portion du [...] sur toute la longueur du lot [...] et sur la moitié de la largeur en raison des actes de jouissance, d'usage, d'entretien et de conservation de sa partie du Chemin (conclusions p. 24 et 25) ; qu'en retenant, pour écarter le moyen tiré de l'usucapion, que l'usage commun du chemin qui était fait par plusieurs riverains interdisait l'usucapion au profit de la seule SCI Le Mesnil, quand l'usage commun d'un chemin à tous les riverains intéressés n'exclut pas qu'il puisse appartenir aux propriétaires riverains, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants à justifier sa décision, la privant de base légale au regard des articles 2261 et 2272 du code civil ;

4°) ALORS ENCORE QU'une demande subsidiaire ne peut être retenue pour faire échec à une demande principale ; qu'en retenant, pour la débouter de sa demande de voir constater son acquisition par usucapion de la portion du Chemin des Belles Vues sur toute la longueur du lot [...] et sur la moitié de la largeur, que la SCI Le Mesnil ne pouvait, « sans se contredire, à la fois revendiquer un droit de propriété sur le chemin litigieux, et se prévaloir de l'attestation d'un autre riverain, propriétaire au sein du lotissement Champ des Belles Vues, et, partant, de la portion de chemin au droit de son fonds, l'ayant autorisée à en faire usage» (arrêt p. 15 alinéa 3), la cour d'appel, qui s'est expressément fondée sur les arguments invoqués par la SCI Le Mesnil à l'appui de sa demande très subsidiaire de se voir reconnaître un droit de passage et de stationnement sur le Chemin des Belles Vues pour rejeter la demande subsidiaire d'usucapion, a méconnu la hiérarchisation des demandes expressément établie par l'exposant, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile. ;

5°) ALORS EN OUTRE QUE pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur ; que la SCI Le Mesnil invoquait la prescription trentenaire en se fondant en partie sur la possession de ses auteurs, M. CA..., qui avait lui-même acquis la propriété en 1987, auprès de Monsieur et Madame M..., qui en étaient propriétaires depuis 1974 (conclusions p. 22 alinéa 10); qu'en se bornant à retenir, par motifs adoptés du jugement, pour écarter le moyen tiré de l'usucapion, que la preuve d'une possession trentenaire n'était pas rapportée, dès lors que « la société défenderesse ne détient pas sa propriété depuis trente ans » (jugement p. 5 pénultième alinéa), sans répondre au moyen par lequel la SCI Le Mesnil faisait valoir que la possession de ses auteurs devait être jointe à la sienne, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

6°) ALORS ENFIN QUE la bonne foi n'est pas une conditions d'acquisition de la prescription trentenaire ; qu'en se fondant, pour débouter la SCI Le Mesnil de sa demande fondée sur l'usucapion, sur la circonstance que la possession n'aurait pas été faite de bonne foi, la cour a violé l'article 2272 du code civil.