Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 mars 2020, 18-24.938

Mots clés
propriété • donation • préjudice • prescription • preuve • pourvoi • servitude • remise • réparation • terme • immobilier • indivision • possession • rapport • rejet

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
12 mars 2020
Cour d'appel de Bastia
19 septembre 2018

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    18-24.938
  • Dispositif : Cassation
  • Publication : Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Bastia, 19 septembre 2018
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2020:C300192
  • Identifiant Judilibre :5fca5a31def95d3100147793
  • Rapporteur : Mme Andrich
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Résumé

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Texte intégral

CIV. 3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mars 2020 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 192 F-D Pourvoi n° D 18-24.938 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020 1°/ M. U... T..., domicilié [...] , 2°/ Mme S... R..., domiciliée [...] , ont formé le pourvoi n° D 18-24.938 contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2018 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. W... R..., 2°/ à Mme X... R..., domiciliés [...] , 3°/ à Mme L... R..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. T... et de Mme S... R..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. W... R... et de Mmes X... et L... R..., après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 19 septembre 2018), suivant acte du 25 novembre 1992, F... O..., aujourd'hui décédée, a divisé un bien immobilier dont elle était propriétaire et donné le lot numéro 1, constitué de la totalité du rez-de-chaussée à usage commercial, à Mme S... R... et les autres lots, dont le lot [...] , constitué de la totalité du premier étage avec accès indépendant par escalier extérieur, indivisément pour moitié à Mme X... R... et à Mme L... R.... 2. En décembre 1992, Mme S... R... et M. U... T... ont édifié une construction de deux niveaux communiquant au rez-de-chaussée avec le local commercial et joignant au premier étage le logement. 3. Se prévalant d'une violation de leur droit de propriété et d'un préjudice commercial, Mme S... R... et M. U... T... ont assigné Mme X... R..., Mme L... R... et M. W... R... en revendication de propriété, en expulsion et remise en état et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses première, sixième et septième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014

, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen

unique, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches Énoncé du moyen 5. M. T... et Mme R... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors : « 1°/ que la propriété du sol emporte la propriété du dessus ; que la propriété du dessus correspond au volume déterminé par l'espace situé entre les verticales élevées sur les limites de la superficie de sol considéré ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée, elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en affirmant néanmoins qu'il ne pouvait être jugé que l'extension du premier étage appartiendrait aux exposants sur la base du principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil ; 2°/ que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait été attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en considérant toutefois que l'édification de l'extension du premier étage constituait, au regard de la configuration des lieux et de leur accès, plutôt un ajout au premier étage, dont la propriété avait été attribuée à Mmes X... et L... R... par l'acte de donation du 25 novembre 1992, qu'une édification au-dessus de la petite place appartenant à Mme S... R..., cependant qu'une telle constatation était inopérante à renverser la présomption selon laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil ; 3°/ que la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait été attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en se fondant sur la circonstance que la donatrice était encore propriétaire de l'intégralité de l'immeuble lorsque les travaux d'extension avaient été sollicités et autorisés, cependant qu'une telle constatation était inopérante à renverser la présomption selon laquelle Mme S... R..., propriétaire de la petite place à compter du 25 novembre 1992, était également propriétaire des constructions qui avaient été édifiées sur celle-ci postérieurement à la donation réalisée le 25 novembre 1992, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil. » Réponse de la Cour

Vu

l'article 552, alinéa 1er, du code civil :

6. Aux termes de ce texte, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. 7. Pour rejeter les demandes de M. T... et Mme S... R..., après avoir relevé que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée, elle-même édifiée sur la petite place, propriété depuis le 25 novembre 1992 de Mme S... R..., l'arrêt retient

que le principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées est inopérant, que la donatrice était encore propriétaire de l'intégralité de l'immeuble lorsque les travaux d'extension avaient été sollicités et autorisés, que l'extension revendiquée est en réalité indépendante de l'extension du rez-de-chaussée, qu'elle constitue, une partie de l'appartement du premier étage et non pas la « réserve » nécessaire à une exploitation commerciale et, au regard de la configuration des lieux et de leur accès, un ajout au premier étage, propriété de Mmes X... et L... R..., plutôt qu'une édification au-dessus de la petite place appartenant à Mme S... R....

8. En statuant ainsi

, par des motifs qui ne permettent pas d'écarter la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol, laquelle ne peut être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription, la cour d'appel, qui a constaté que la partie revendiquée avait été construite au-dessus de celle érigée sur le sol du lot dont Mme S... R... est propriétaire, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS

, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 septembre 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne Mme L... R..., Mme X... R... et M. W... R... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme L... R..., de Mme X... R... et de M. W... R... et les condamne à payer à Mme S... R... et M. T... la somme globale de 3 000 euros. Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. T... et Mme S... R.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que S... R... est propriétaire de la totalité du rez-de-chaussée composé du local commercial agrandi et de la placette constituant le lot [...] , dit que L... R... et X... R... sont propriétaires indivises de la totalité du premier étage agrandi constituant le lot [...] , débouté Mme S... R... de sa demande relative au droit de propriété de l'extension du premier étage et débouté U... T... de sa demande relative à un préjudice commercial et rejeté toute autre conclusion plus ample ou contraire ; AUX MOTIFS QUE la donatrice, F... O... veuve R..., avait le 11 mars 1992 autorisé U... T... à effectuer des travaux d'agrandissement de la maison et les intimés soulignent à juste titre que l'autorisation a été donnée non pas à S... R..., future attributaire du rez-de-chaussée, mais à son compagnon, il ne peut donc en être déduit aucune volonté claire de Mme veuve R... d'attribuer à sa fille S... la propriété de l'extension réalisée au premier étage ; que la demande de permis de construire, établie au bénéfice de M. T..., mais avec l'indication que Mme F... O... veuve R... est propriétaire de l'immeuble, a été déposée le 16 mars 1992 ; qu'elle comporte une indication séparée des travaux du rez-de-chaussée et ceux de l'étage, et rien n'indique que ces deux niveaux doivent communiquer entre eux, notamment en vue d'une exploitation commerciale par M. T..., qui occupait déjà le rez-de-chaussée à titre gratuit en vertu d'une autorisation verbale et y exploitait un commerce ; que le permis a été accordé le 20 juillet 1992 ; que la déclaration d'ouverture du chantier est du 21 décembre 1992 et les travaux ont été achevés le 4 janvier 1994 ; qu'à l'évidence, la donation n'a pu porter que sur les biens existant au 25 novembre 1992, et comme le font plaider les appelants F... O... veuve R... n'a pu donner à X... et L... un bien non encore construit ; que mais la donatrice, sachant que des travaux d'extension de la maison allaient être réalisés, n'a prévu aucune servitude de passage pour permettre à l'attributaire du rez-de-chaussée de se rendre au premier étage ; qu'elle a au contraire en connaissance de cause attribué la propriété du rez-de-chaussée et de la petite place « en totalité » à sa fille S..., le premier, le second étage et les combles, « en totalité », y compris les escaliers, indivisément à ses deux autres filles, après avoir procédé le même jour dans le même acte à l'établissement d'un état descriptif de division des lots ; qu'il est bien précisé à l'acte : - que le lot numéro un dispose de deux accès indépendants, l'un par la rue de la porte génoise, l'autre par la petite place, - que le lot numéro deux comporte un accès indépendant par un escalier extérieur situé [...] ; qu'il s'en déduit que ces lots ne sont pas conçus pour communiquer ensemble et que chacun a son accès privatif ; que si l'article 552 du code civil édicte que la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées, les appelants ne peuvent faire juger sur cette base que l'extension du premier étage leur appartient parce qu'elle est édifiée sur l'extension du rez-de-chaussée, située sur leur lot, d'une part parce que les travaux ont été sollicités et autorisés à une époque où Mme F... O... veuve R... était encore propriétaire du tout, d'autre part parce que la configuration des lieux, telle qu'elle apparaît après réalisation des travaux en conformité avec le permis de construire, est telle que l'extension du premier étage apparaît non comme une construction édifiée au-dessus de la placette pour faire corps avec celle-ci et l'extension qui y a été réalisée, mais plutôt comme un ajout au premier étage avec lequel il forme un ensemble homogène ; qu'à cet égard, le premier juge a exactement relevé l'absence d'escalier interne entre l'extension du rez-de-chaussée et celle du premier étage et, au contraire, l'existence d'un accès à l'extension du premier étage par l'escalier extérieur, qui fait partie des deux autres lots (premier étage, deuxième étage, combles). Il a également noté, ce que confirme notamment le constat du 14 avril 2015, ainsi que les plans, que la fenêtre du premier étage a été transformée en une porte vitrée, communiquant avec l'extension litigieuse' ; l'ensemble des photographies versées aux débats démontre sans contestation possible que l'extension revendiquée par les appelants est en réalité indépendante de l'extension du rez-de-chaussée, qu'elle constitue une partie de l'appartement occupé par les intimées et non pas la « réserve » nécessaire à l'exploitation commerciale de M. T..., même si celui-ci a pu l'utiliser comme telle à titre de simple tolérance pendant plusieurs années ; que cette utilisation des lieux au seul profit de l'exploitation commerciale de M. T..., de même que la question du financement des travaux, n'ont pas d'incidence sur la question de la propriété du bien litigieux ; qu'il est par ailleurs révélateur qu'au moment de l'établissement d'un bail commercial régulier entre S... R... et M. T... le 11 avril 2011, les parties aient spécifié : « l'étage de l'extension sur placette sera mis à disposition hors bail commercial » ; qu'enfin, l'immeuble objet de la donation étant placé sous le régime de la copropriété, l'absence de tout organe représentatif de celle-ci aux débats tant en première instance qu'en appel s'oppose à toute modification de l'état descriptif de division ; que c'est en conséquence à juste titre que le tribunal, au vu de l'acte de donation lui-même et de la configuration des lieux, a jugé que S... R... n'est pas propriétaire de l'extension du premier étage, celle-ci étant la propriété indivise de L... et X... R... ; qu'en conséquence le rejet des demandes de remise en état des lieux en leur état antérieur à la prise de possession des lieux par X..., L..., W... R..., de création d'une servitude de passage, est parfaitement justifié ; que de même il ne peut y avoir de réparation d'un préjudice moral de S... R... et de M. T..., ni de réparation d'un préjudice financier de ce dernier, l'usage à titre gratuit du local litigieux pendant plusieurs années procédant d'une simple tolérance et se situant hors champ de la réglementation commerciale ; que la demande de dommages et intérêts des intimés a été rejetée à bon droit par le premier juge, aucun préjudice avéré découlant de l'attitude des appelants n'étant avéré ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de l'analyse de différents documents versés à la procédure que F... O... veuve R..., propriétaire de l'immeuble situé [...] en a loué le rez-de-chaussée constitué d'un local commercial et d'une petite place, à U... T..., compagnon de sa fille S... R..., pour l'exploitation d'un commerce de vêtements et de bijoux fantaisies ; que par acte sous seing privé en date du 11 mars 1992, elle l'a autorisé à effectuer des travaux d'agrandissement dans la maison ; que le 16 mars 1992, U... T... a déposé la demande de permis de construire lequel mentionne le nom de la propriétaire et l'extension souhaitée du bâtiment au niveau du rez-de-chaussée (commerce) pour une surface de 18m2 et au niveau du premier étage (logement) pour une surface identique ; qu'il a obtenu le permis de construire le 20 juillet 1992, a déclaré l'ouverture du chantier d'extension le 21 décembre 1992 et la fin des travaux le 4 janvier 1994 ; que par l'acte de donation entre vifs à titre d'avancement d'hoirie en date du 25 novembre 1992, F... O... veuve R... a partagé entre ses trois filles sa maison familiale : - le lot [...] : constitué de la totalité du rez-de-chaussée composé d'un local commercial et d'une petite place pour sa fille S... R... ; - les lots n° 2, n° 3 et n° 4 : constitués de la totalité du premier étage, de la totalité du deuxième étage et de la totalité des combles en indivision pour ses deux autres filles X... R... et L... R... ; que dans cet acte de donation du 25 novembre 1992, F... O... veuve R... a pris soin de préciser pour chaque lot le terme : « la totalité » ; que ce terme ne peut trouver sa justification que dans la perspective des travaux d'extension prévus et impactant le rez-de-chaussée et le premier étage ; que cet acte de donation définit clairement la part revenant à chacune des trois filles ; que par ailleurs, si les travaux d'extension avaient pour seule vocation à agrandir le local commercial du rez-de-chaussée et à créer eu premier étage une réserve, il aurait été prévu un escalier interne entre l'extension du rez-de-chaussée et celle du premier étage alors que l'accès à la pièce litigieuse du premier étage se fait pat l'escalier extérieur faisant partie des lots n° 2, n° 3 et n° 4 ; qu'en outre, lors de l'extension du premier étage, une fenêtre du premier étage a été transformée en porte de communication avec la pièce litigieuse ce qui ne peut se comprendre que si cette pièce en est le prolongement ; qu'enfin, il convient de se référer à la demande de permis de construire qui n'évoque pas l'extension d'un local avec une réserve, mais d'une part : l'extension du rez-de-chaussée (commerce) pour une surface de 18m2 et d'autre part : l'extension au niveau du premier étage (logement) pour une même surface ; qu'en conséquence, le Tribunal juge -que l'acte de donation en date du 25 novembre 1992 indique clairement la part de chacune des filles de F... O... veuve R... et son intention libérale ; - que S... R... est propriétaire de la totalité du rez-de-chaussée composé du local commercial agrandi et de la placette constituant le lot [...] ; - que L... R... et X... R... sont propriétaires indivises de la totalité du premier étage agrandi constituant par le lot [...] ; que le Tribunal déboute S... R... de ses demandes ; que sur le préjudice commercial invoqué par U... T..., U... T... qui est le compagnon de S... R... prétend subir un préjudice commercial du fait qu'il ne peut plus utiliser l'extension du premier étage alors qu'il l'a occupé gratuitement, puis en vertu d'un bail commercial ; que le fait qu'il ait pu occuper le logement du premier étage gratuitement ou contre le versement d'un loyer ne confère pas au premier étage et à son extension la qualité de réserve du local commercial situé au rez-de-chaussée ; que par ailleurs, le seul bail commercial versé à la procédure qui n'a été signé que le 11 avril 2011 ne concerne que les locaux composés de « 2 caves et d'une placette et du rez-de-chaussée de l'extension de la seconde cave » avec une mention à « l'étage de l'extension sur placette qui sera mis à disposition hors bail commercial » ce qui tend à prouver que la pièce litigieuse ne constitue donc pas la réserve du local commercial ; que U... T... dont l'activité commerciale n'a pas cessé sera débouté de ses demandes ; 1/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant que la donation n'avait pu porter que sur les biens existants au 25 novembre 1992 et non sur un bien non construit d'une part (arrêt p. 6 § 3), que la donation portait sur l'extension du premier étage construite ultérieurement entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994 d'autre part (arrêt p. 7 § 4 et p. 6 § 2), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le juge ne peut déduire d'éléments extrinsèques à une donation, sauf à la dénaturer, une volonté du donateur contraire à celle clairement exprimée dans l'acte ; qu'en l'espèce, la donation du 25 novembre 1992 visait clairement, dans son état existant, l'immeuble qui en était l'objet, et en répartissait la propriété niveau par niveau entre les trois filles de la donatrice ; qu'à aucun moment n'étaient mentionnés ni évoqués les travaux d'agrandissement prévus dans la continuité du rez-de-chaussée d'une part, au-dessus de cette future extension et dans la continuité du premier étage d'autre part ; qu'en déduisant de cet acte, et de la configuration des lieux résultant des travaux effectués postérieurement, entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, que la donatrice avait eu la volonté que l'extension du premier étage, indépendante du rez-de-chaussée, revienne à celles de ses filles auxquelles elle avait donné le premier étage existant au 25 novembre 1992, et non à celle à laquelle elle avait donné le rez-de-chaussée existant à la même date, la Cour d'appel a violé le principe faisant interdiction au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 3/ ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus ; que la propriété du dessus correspond au volume déterminé par l'espace situé entre les verticales élevées sur les limites de la superficie de sol considéré ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée, elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en affirmant néanmoins qu'il ne pouvait être jugé que l'extension du premier étage appartiendrait aux exposants sur la base du principe selon lequel la propriété du sol emporte la propriété des constructions qui y sont édifiées, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil ; 4/ ALORS QUE la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait été attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en considérant toutefois que l'édification de l'extension du premier étage constituait, au regard de la configuration des lieux et de leur accès, plutôt un ajout au premier étage, dont la propriété avait été attribuée à Mmes X... et L... R... par l'acte de donation du 25 novembre 1992, qu'une édification au-dessus de la petite place appartenant à Mme S... R..., cependant qu'une telle constatation était inopérante à renverser la présomption selon laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil ; 5/ ALORS QUE la présomption de propriété du dessus au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que l'extension du premier étage avait été intégralement édifiée entre le 21 décembre 1992 et le 4 janvier 1994, au-dessus de l'extension du rez-de-chaussée elle-même édifiée sur la petite place dont la propriété avait été attribuée par l'acte de donation du 25 novembre 1992 à Mme S... R... ; qu'en se fondant sur la circonstance que la donatrice était encore propriétaire de l'intégralité de l'immeuble lorsque les travaux d'extension avaient été sollicités et autorisés, cependant qu'une telle constatation était inopérante à renverser la présomption selon laquelle Mme S... R..., propriétaire de la petite place à compter du 25 novembre 1992, était également propriétaire des constructions qui avaient été édifiées sur celle-ci postérieurement à la donation réalisée le 25 novembre 1992, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil ; 6/ ALORS QUE l'insuffisance de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant péremptoirement que dans le bail commercial régularisé le 11 avril 2011 entre Mme S... R..., d'une part, M. U... T..., d'autre part, la clause stipulant que « l'étage de l'extension sur place sera mis à disposition hors bail commercial » était révélatrice de l'absence de droit de propriété de la bailleresse sur l'extension, sans à aucun moment préciser à quel titre la bailleresse aurait eu juridiquement la possibilité d'accorder une telle mise à disposition, fût-ce hors bail commercial, en l'absence de tout droit de propriété sur cette extension, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile. 7/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'immeuble objet de la donation étant placé sous le régime de la copropriété, l'absence de tout organe représentatif de celle-ci aux débats tant en première instance qu'en appel s'oppose à toute modification de l'état descriptif de division, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;