Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 avril 2009, 08-15.404

Mots clés
servitude • vente • contrat • société • propriété • astreinte • empiètement • immobilier • pourvoi • produits • recours • ressort • soutenir • témoin • terme

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
28 avril 2009
Cour d'appel de Nîmes
18 septembre 2007

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    08-15.404
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Nîmes, 18 septembre 2007
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2009:C300526
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000020578010
  • Identifiant Judilibre :6137270dcd58014677429f35
  • Président : M. Lacabarats (président)
  • Avocat(s) : SCP Didier et Pinet, SCP Nicolaý, de Lanouvelle, Hannotin
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Résumé

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Texte intégral

Sur le moyen

unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant

relevé que l'association Cosslma qui était propriétaire d'un tènement immobilier comprenant un ensemble de parcelles, avait vendu le 4 octobre 2000 aux époux X... la parcelle AI 267 sur laquelle le chemin existait déjà et, le 22 février 2001, à la société Malachie, les autres parcelles et constaté que le chemin était apparent lors des ventes, la cour d'appel a pu retenir que la clause de style figurant à l'acte de vente du 4 octobre 2000, par laquelle l'ancien propriétaire déclarait n'avoir constitué aucune servitude sur le bien vendu, n'avait pu mettre fin à la servitude de passage par destination du père de famille existant sur le fonds des époux X... au profit des parcelles acquises par la société Malachie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société Malachie la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE

au présent arrêt Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour les époux X..., Il est fait grief à l'arrêt attaqué, tel que rectifié, d'AVOIR dit que la Sarl Malachie bénéficie d'une servitude créée par destination du père de famille dont l'assiette est constituée sur le chemin se trouvant sur la parcelle n° 267, propriété des époux X... et d'AVOIR, en conséquence, condamné sous astreinte les époux X... à enlever les ouvrages construits et rétablir dans les conditions antérieures, c'est-à-dire par empiètement sur la parcelle cadastrée section AI 267, l'accès aux parcelles section AI n° 186, 188, 189, 190, 191, 192, 193 et 365 appartenant à la Sarl Malachie ; AUX MOTIFS QU'il ressort de l'attestation de Madame Louisette Y..., mère de Madame X... et propriétaire de la parcelle AI 198, qu'avant les années 1981 / 1982, l'accès à la maison N... (AI 192) se faisait par la parcelle AI 195 ; que l'association « Fêtes et loisirs des municipaux d'Avignon », entité distincte de l'association COSSLMA, n'ayant pas souhaité acquérir la parcelle AI 195 de Madame Z... le 1er juillet 1964, les parcelles qu'elle a alors acquises selon acte reçu par Me A... (…) se sont retrouvées enclavées et que lors des travaux entrepris sur la maison N... ou P... par la COSSLMA, au début des années 1980, celle-ci qui avait acquis de Monsieur Y... les parcelles AI 267 et 272 le 14 juin 1982 a créé un chemin sur les parcelles AI 267, AI 198, AI 197 et AI 268 ; que cette ouverture a notamment nécessité la destruction de la haie qui limitait en sa partie Nord la parcelle AI 365 (ex 196) ; que lorsque le 4 octobre 2000 la COSSLMA a vendu la parcelle AI 267 aux époux X..., le chemin ainsi créé existait donc déjà ; que les époux X... ont d'ailleurs toléré au moins jusqu'à la fin de l'année 2001 le passage par le chemin litigieux longeant la parcelle AI 267 qu'ils venaient d'acquérir d'abord des employés de la Ville d'AVIGNON se rendant à la parcelle A 192, notamment pour l'entretien du bâtiment (cf attestations I... / J..., K...), ensuite des entreprises chargées de la restauration par la Sarl Malachie après que celle-ci en ait fait l'acquisition le 22 février 2001 (cf. attestations L... et M...), que les clichés photographiques produits aux débats font apparaître très distinctement le tracé du chemin litigieux qui relie la parcelle 192 (anciennement maison N... ou P...) à la voie publique par le contournement Nord-Est de la maison appartenant désormais aux époux X... (AI 267) ; que le plan de division établi par Monsieur B..., expert-géomètre, en 1987 avant que la COSSLMA procède à la vente en 1990 de la parcelle AI 363 à Madame C... et de la parcelle AI 364 à Monsieur D..., lequel l'a revendue en 1992 à Madame C..., déjà propriétaire de la parcelle AI 197 pour l'avoir acquise en 1984 de Madame E... fait également état de ce tracé ; que la COSSLMA qui au début de l'année 2000 demeurait propriétaire des parcelles AI 189, 190, 191, 192 (maison N...), 193365 (ex 196) et 267 a vendu la parcelle 267 aux époux X... le 4 octobre 2000, puis les parcelles AI 189, 190, 191, 192, 193 et 365 à la Sarl Malachie le 22 février 2001 après avoir créé le passage litigieux lequel était apparent lors des ventes et l'est encore ; qu'elle est donc l'auteur commun des parties au présent litige ; que les conditions d'application de l'article 693 du Code Civil sont parfaitement réunies pour que soit reconnue l'existence d'une servitude par destination du père de famille entre les parcelles 267 (fonds servant) d'une part, et les parcelles acquises par la Sarl Malachie (fonds dominant) d'autre part ; que la division entre ces entités résulte de la vente de la parcelle 267 aux époux X... par la COSSLMA en 2000 ; qu'il résulte de l'article 692 du Code Civil que la servitude de passage établie par destination du père de famille vaut titre ; que le contrat de vente reçu le 4 octobre 2000 par Maître F... qui ne renferme aucune convention particulière la concernant mais seulement la clause de style selon laquelle le nouveau propriétaire s'oblige à " supporter les servitudes passives grevant le bien... sans recours contre l'ancien propriétaire déclarant, en outre, n'avoir constitué aucune servitude sur ce bien " n'a pu y mettre fin. ; que c'est en vain que les époux X... tentent de soutenir que la Sarl Malachie ou son auteur, la COSSLMA, se seraient volontairement enclavés ; que la première n'a fait que prolonger l'usage du chemin créé par la seconde sur la parcelle 267 en 1982 ; que la seconde qui n'était pas partie à l'acte de vente passé en 1964 entre L'ASSOCIATION FETES ET LOISIRS DES MUNICIPAUX D'AVIGNON et Madame Z... ne pouvait se porter acquéreur de la parcelle AI 195 contiguë à la voie publique proposée à la vente par celle-ci ; qu'elle a acquis le 12 mars 1970 de L'ASSOCIATION FETES ET LOISIRS DES MUNICIPAUX D'AVIGNON des parcelles déjà enclavées ; que l'acquisition qu'elle a faite de la parcelle AI 267 le 14 juin 1982 (vente Y...), lui a précisément permis de créer et utiliser le passage litigieux, ceci bien antérieurement à la revente de cette parcelle aux époux X... ; que l'attestation de Madame O... Z..., fille des époux Z..., selon laquelle la parcelle AI 195 « donne lieu de passage à la propriété N... " ne peut faire échec à la servitude légale par destination du père de famille dont bénéficient les parcelles acquises par la Sarl Malachie en 2001, alors que ce témoin déclare avoir hérité de la parcelle AI 195 de ses parents puis l'avoir vendue à Monsieur Georges G..., sans que soit produit l'acte de vente qui pourrait faire état de la servitude de passage ainsi alléguée et qu'il n'est pas contesté que la parcelle AI 195 est aujourd'hui entourée de murs ; qu'enfin est inopérant le moyen selon lequel le passage litigieux empièterait non seulement sur la parcelle 267 mais égaiement sur les parcelles 197 et 268, alors que les propriétaires des parcelles (Madame C... et Monsieur H...) n'ont pas été appelés dans la cause et ne sont pas concernés par le présent litige ; ALORS QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que le contrat de vente du 4 octobre 2000 aux termes duquel les époux X... ont acquis la parcelle 267 de la COLLSMA précisait que le vendeur n'avait « constitué aucune servitude sur ce bien » ; qu'en présence d'une mention expresse au terme de laquelle le fonds vendu n'était grevé d'aucune servitude, celle-ci - à la supposer auparavant existante - ne pouvait continuer d'exister ; qu'en décidant en conséquence que l'acte de vente du 4 octobre 2000 n'avait pas pu mettre fin à la servitude créée par la COLLSMA, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 694 du code civil.