LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 5 décembre 2012, pourvoi n° 11-23. 698), que, le 20 mai 1994, M. et Mme X..., M. et Mme Z...et Virginie Y..., veuve Z... (les consorts X...-Z...) ont vendu un immeuble à la société Auximurs, aux droits de laquelle est venue la société Oseo BDPME, qui l'a revendu le 8 juillet 1999 à la société civile immobilière Sharina (la SCI) ; que l'immeuble est décrit dans les actes de vente comme étant une propriété bâtie de « divers locaux à usage industriel, soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d'une surface globale d'environ 2 200 m ², étant précisé que l'un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935 » ; que, le 28 octobre 2005, Réseau ferré de France a assigné la SCI en démolition des hangars édifiés sur une parcelle contiguë en invoquant un empiétement sur sa propriété ; que la SCI a assigné en garantie les sociétés Auximurs et Oseo BDPME et les consorts X...-Z...; que les notaires ayant dressé les actes de vente ont été appelés en intervention forcée devant la cour d'appel de renvoi ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées contre les consorts X...-Z...;
Mais attendu, d'une part, que, la SCI n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que les consorts X...-Z...devaient être tenus à son égard en leur qualité d'héritiers d'Etienne Z..., le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une motivation suffisante, qu'on ne pouvait pas considérer que les consorts X...-Z...avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 19 octobre 1971, refusée ensuite, et d'une construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus alors qu'ils justifiaient n'être devenus nus-propriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis propriétaires plus tard, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les demandes formées par la SCI contre les consorts X...-Z...devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS
:
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Sharina aux dépens ;
Vu l'article
700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE
au présent arrêt
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Sharina
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'avoir confirmé les dispositions du jugement déboutant la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre les consorts X... et Z... ;
Aux motifs que « par acte du 29 mai 1993, Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z... et son épouse Nicole B...et Virginie Y... veuve Z... ont vendu à la société Auximurs la parcelle cadastrée section H n° 51 quartier Saint Barthélémy, 19 avenue Claude Monet à Marseille 14ème décrite comme une propriété de 27 ares 63 centiares bâtie de " divers locaux à usage industriel, soit deux hangars, des bureaux, un local de gardien d'une surface globale d'environ 2200 m ², étant précisé que un des hangars a été construit en 1930, le second et le local de gardien en 1950 et les bureaux en 1935 ". Il s'est avéré que les hangars empiétaient de 474 m ² sur la parcelle cadastrée section H n° 894. Aucun des éléments produits ne permet de considérer que cette partie de hangar de 474 m ² faisait partie de la surface globale d'environ 2200 m ² bâtie vendue. Par ailleurs, l'acte de vente porte clairement uniquement sur la parcelle cadastrée section H n° 51. Il a été prévu que : " l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouve, sans aucune garantie du vendeur pour raison … de la contenance sus-indiquée, la surface en plus en ou en moins, s'il en existe, excédât-elle 1/ 20ème, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur sans recours contre le vendeur ". Cette clause applicable dans les relations d'un vendeur non professionnel face à un acquéreur professionnel trouverait sa limite en cas de fraude ou de dol commis par le vendeur. À cet égard, il est exact qu'Etienne Z..., alors propriétaire de la parcelle H n° 51, a proposé par lettre du 29 octobre 1971 d'acheter la parcelle 894 H n° 86, et s'étant vu opposer un refus, y a néanmoins réalisé la construction de 474 m ², en sorte que sa connaissance de l'empiétement était certaine, qu'il ait agi en qualité de représentant de la société SEP ou en qualité de propriétaire de la parcelle H n° 51 louée à la société SEP. En revanche, Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z..., et son épouse Nicole B...ainsi que Virginie Y... veuve Z..., auxquels il est reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article
1602 du code civil, justifient n'être devenus nu-propriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l'origine de propriété dans l'acte de vente du 20 mai 1994. Il ne peut être considéré qu'ils avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 29 octobre 1971, refusée ensuite, et de l'édification de la construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus. Si cette situation d'origine a pu les empêcher de bénéficier de la prescription acquisitive du fait de la connaissance de la situation de leur auteur, Etienne Z..., alors qu'eux-mêmes ne disposaient pas du bien depuis plus de 30 ans, pour autant, ils ne sauraient être tenus personnellement responsables d'une dissimulation frauduleuse à l'occasion de la vente qu'ils ont consentie le 20 mai 1994. Dans ces conditions, la demande en paiement de 457 731 € formée à leur encontre par la SCI Sharina sera rejetée » ;
Et aux motifs du jugement confirmé que « la SCI SHARINA demande reconventionnellement à la société AUXIMURS, aujourd'hui OSEO BDPME, professionnel de l'immobilier de la garantir au titre des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; que la désignation cadastrale qui figure sur l'acte authentique par lequel la société alors AUXIMURS a vendu à la SCI SHARINA ne fait mention que d'une parcelle cadastrale, sous la référence 894 H, numéro 51 pour une surface de 27 a et 63 ca, qui correspond à la surface dont elle était réellement propriétaire, sans l'empiétement sur le terrain de RFF ; que la désignation des biens bâtis se borne à indiquer une surface " de 2200 m ² " ; en conséquence qu'il n'est pas établi que la vente soit entachée d'un vice caché, la désignation de l'acte correspondant à la réalité juridique ; qu'en tout état de cause, si la société AUXIMURS, aux droits de laquelle vient aujourd'hui OSEO BDPME est un professionnel, il en est de même de la SCI SHARINA ; que d'ailleurs, la société SHARINA occupait les lieux à titre précaire depuis pars 1999 et les a acquis en juillet 1999, ce qui lui a permis de parfaitement les connaître et de pouvoir vérifier si la désignation figurant à l'acte de vente était ou non exacte ; qu'en conséquence, la clause suivant laquelle le vendeur s'est garanti contre le défaut de contenance sera déclarée opposable à la SCI SHARINA ; qu'il en sera de même pour les auteurs de la société AUXIMURS, les consorts X... et Z..., qui seront mis hors de cause, aucune faute ne pouvant leur être reprochée » ;
Alors que, héritiers désignés par la loi, le conjoint successible et les enfants de l'époux prédécédé, dont ils sont les continuateurs, répondent indéfiniment des dettes et charges dépendant de la succession ; que la cour d'appel, pour débouter la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre les consorts X... et Z..., a retenu que Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z..., et son épouse Nicole B...ainsi que Virginie Y... veuve Z..., auxquels il était reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article
1602 du code civil, justifient n'être devenus nu-propriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l'origine de propriété dans l'acte de vente du 20 mai 1994, qu'il ne pouvait peut être considéré qu'ils avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 29 octobre 1971, refusée ensuite, et de l'édification de la construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus ni être tenus personnellement responsables d'une dissimulation frauduleuse à l'occasion de la vente qu'ils ont consentie le 20 mai 1994 ; qu'en statuant ainsi, en accueillant le moyen par lequel les consorts X...-Z...reprochaient à la SCI Sharina d'avoir entretenu une confusion entre d'une part Etienne Z... (né le 26 septembre 1908 et décédé le 10 juin 1990) et d'autre part son fils Jacques Z... (né le 23 avril 1942), intimé dans la présente procédure, la cour d'appel a violé les articles
724,
756,
757 et
785 du code civil ;
Alors que tout jugement doit, à peine de nullité, être motivé ; que la cour d'appel, pour débouter la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre les consorts X... et Z..., a retenu que Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z..., et son épouse Nicole B...ainsi que Virginie Y... veuve Z..., auxquels il était reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article
1602 du code civil, justifient n'être devenus nu-propriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l'origine de propriété dans l'acte de vente du 20 mai 1994 et qu'il ne pouvait peut être considéré qu'ils avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 29 octobre 1971, refusée ensuite, et de l'édification de la construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus ni être tenus personnellement responsables d'une dissimulation frauduleuse à l'occasion de la vente qu'ils ont consentie le 20 mai 1994 ; qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quel élément elle se fondait pour considérer que le fait de n'être devenus nupropriétaires qu'après l'édification irrégulière de la construction à la suite de l'offre d'achat de leur père les aurait empêchés d'avoir connaissance de l'édification d'un hangar sur le terrain d'autrui, la cour d'appel a violé l'article
455 du code de procédure civile.
Alors que la SCI Sharina a fait valoir que l'acte du 20 mai 1994 par lequel les consorts X...-Z...avaient vendu à la société Auximurs les biens litigieux, ultérieurement acquis par elle-même, ne comportait aucune indication permettant de douter d'une propriété licite et légitime de la totalité des constructions dans la mesure où il était indiqué qu'elles avaient été édifiées en 1930, 1950 et 1935, ces mentions concernant la date de construction ayant été reprises par l'acte du 8 juillet 1999 (conclusions d'appel après cassation, p. 10), et que M. Z... avait adressé en 1971 à la SNCF une offre d'achat de la bande de terrain sur laquelle allait être construite l'extension du hangar empiétant sur cette parcelle ; que la cour d'appel, pour débouter la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre les consorts X... et Z..., a retenu que Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z..., et son épouse Nicole B...ainsi que Virginie Y... veuve Z..., auxquels il était reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article
1602 du code civil, justifient n'être devenus nu-propriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l'origine de propriété dans l'acte de vente du 20 mai 1994 et qu'il ne pouvait peut-être considéré qu'ils avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 29 octobre 1971, refusée ensuite, et de l'édification de la construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus ni être tenus personnellement responsables d'une dissimulation frauduleuse à l'occasion de la vente qu'ils ont consentie le 20 mai 1994 ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'inexactitude des mentions de l'acte du 20 mai 1994 relatives aux dates de construction des bâtiments, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article
455 du code de procédure civile ;
Alors que tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, le vendeur est tenu d'une obligation de renseignement envers l'acquéreur ; que la cour d'appel, pour débouter la SCI Sharina de ses demandes, dirigées contre les consorts X... et Z..., a retenu que Jean X... et son épouse Thérèse Z..., Jacques Z..., et son épouse Nicole B...ainsi que Virginie Y... veuve Z..., auxquels il était reproché un manquement à leur obligation de renseignement sur le fondement de l'article
1602 du code civil, justifient n'être devenus nupropriétaires du bien vendu qu'en 1983, puis totalement propriétaires plus tard, par le rappel de l'origine de propriété dans l'acte de vente du 20 mai 1994 et qu'il ne pouvait peut être considéré qu'ils avaient connaissance de l'offre d'achat faite par Etienne Z... le 29 octobre 1971, refusée ensuite, et de l'édification de la construction sur le terrain d'autrui nonobstant ce refus ni être tenus personnellement responsables d'une dissimulation frauduleuse à l'occasion de la vente qu'ils ont consentie le 20 mai 1994 ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les consorts X...-Z...n'avaient pas manqué à leurs obligations en raison de l'inexactitude des mentions de l'acte du 20 mai 1994 relatives aux dates de construction des bâtiments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article
1604 du code civil.