Cour de cassation, Première chambre civile, 30 avril 2014, 13-16.290, 13-18.556

Mots clés
préjudice • propriété • pourvoi • vente • servitude • procès • condamnation • connexité • immobilier • restitution • substitution • produits • recevabilité • remboursement • sachant

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
30 avril 2014
Cour d'appel d'Aix-en-Provence
17 janvier 2013

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    13-16.290, 13-18.556
  • Dispositif : Irrecevabilité
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 17 janvier 2013
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2014:C100480
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000028896923
  • Identifiant Judilibre :613728e3cd5801467743344d
  • Président : M. Charruault (président)
  • Avocat(s) : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez
Voir plus

Résumé

Vous devez être connecté pour pouvoir générer un résumé. Découvrir gratuitement Pappers Justice +

Suggestions de l'IA

Texte intégral

Vu leur connexité, joint les pourvois n° A 13-16. 290 et P 13-18. 556 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

, que par acte reçu le 30 décembre 1996 par M. C..., notaire associé de la SCP D..., les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation et un jardin attenant, cadastrés F 148 et 149, moyennant un prix de 400 000 francs (60 979, 61 €) ; que par arrêt du 3 octobre 2005, devenu irrévocable, il a été jugé que le jardin situé à l'arrière de cette maison appartenait au fonds voisin ; que reprochant au notaire de ne pas les avoir informés des incertitudes pesant sur leurs droits de propriété, les époux Y... ont recherché sa responsabilité professionnelle et ont assigné par ailleurs les vendeurs, sur le fondement de la garantie d'éviction ; Sur la recevabilité du pourvoi n° A 13-16. 290, examinée d'office, après avis donné aux parties : Vu l'article 613 du code de procédure civile ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court à l'égard des décisions rendues par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; Attendu que les époux Y... se sont pourvus en cassation le 19 avril 2013 contre un arrêt rendu par défaut, susceptible d'opposition, avant l'expiration du délai d'opposition ; D'où il suit que ce pourvoi n'est pas recevable ;

Sur le premier moyen

du pourvoi n° P 12-18. 556, tel que reproduit en annexe : Attendu que sous le couvert de griefs non fondés de méconnaissance de l'objet du litige et de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer sur un chef de demande ; que cette omission pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, il s'ensuit que le moyen n'est pas recevable ;

Sur le second moyen

du pourvoi n° P 12-18. 556 :

Attendu que les époux Y... font grief à

l'arrêt de rejeter leurs demandes à l'encontre des notaires alors, selon le moyen, que la perte de valeur vénale d'une parcelle, ainsi que le préjudice de jouissance en résultant, constituent, pour les acquéreurs évincés, des préjudices en lien de causalité avec la faute commise par le notaire rédacteur de l'acte de vente qui a omis de vérifier la chronologie des actes de propriété ;

qu'en décidant

que les préjudices invoqués par M. et Mme Y... (perte de vénale de leur bien et préjudice de jouissance) n'étaient pas en lien causal avec la faute de M. C..., alors que si le notaire avait procédé aux vérifications nécessaires et avait attiré l'attention des acquéreurs sur les risques d'éviction qu'ils encouraient, ils auraient pu renoncer à la vente, ce qui leur aurait permis d'éviter tous les préjudices qu'ils avaient subis, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu que le remboursement à l'acquéreur de la valeur de la partie dont il se trouve évincé, prévu par l'article 1637 du code civil en cas d'éviction partielle du fonds vendu, ne constituant pas, par lui-même, un préjudice indemnisable, le notaire fautif pouvait seulement, en cas d'insolvabilité des vendeurs, être tenu de garantir la restitution du trop-payé ; qu'ayant relevé que les époux Y... n'invoquaient aucun préjudice distinct de celui résultant de leur éviction, de la perte de valeur de leur bien et de la privation de jouissance subie, la cour d'appel a, à bon droit, rejeté leurs demandes dirigées contre les notaires ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

: DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° A 13-16. 290 ; REJETTE le pourvoi n° P 13-18. 556 ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille quatorze

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits, au pourvoi n° P 13-18. 556, par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour les époux Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION : Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait dit que des acquéreurs (M. et Mme Y...) avaient été partiellement évincés de leur propriété à Utelle acquise de vendeurs (M. et Mme X...), par acte du 30 décembre 1996, sauf à préciser que cette éviction résultait de la perte d'un petit jardin et D'AVOIR, en conséquence, confirmé le jugement en tout ce qui concernait l'expertise et ses modalités, telles qu'elles avaient été fixées par les premiers juges, afin de déterminer le préjudice subi par les acquéreurs ; AUX MOTIFS QUE l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 octobre 2005 :- constatait que le jugement était définitif en ce qu'il avait dit que les consorts Z... étaient propriétaires à Utelle de 163 m ² jouxtant sur toute la longueur la parcelle F 528 avec les droits d'arrosage correspondants de la parcelle actuellement cadastrée F 529, le surplus étant la propriété de Philippe A... ;- disait que la cour, la fosse à fumier et le hangar construit par M. B..., se trouvant au nord et en partie adossés à l'ex-maison E..., propriété actuellement A..., ainsi que tous les droits ayant appartenu à Mme B... sur cour, jardin, terrain et passages résultant du partage du 12 septembre 1921, non compris dans l'acte de vente du 21 octobre 1941, étaient la propriété de M. A... ;- confirmait pour le surplus le jugement ; que la procédure litigieuse avait été initiée en 1994 par les consorts Z..., alors propriétaires des parcelles F 148 et 149, vendues le 24 avril 1995 aux époux X..., lesquels les avaient vendues, le 30 décembre 1996, aux époux Y... ; que cette procédure était dirigée contre le propriétaire des parcelles voisines cadastrées F 150 et 151, M. Philippe A... ; que les consorts Z... revendiquaient un passage et un droit de se brancher en eau sur un réservoir ; que cette procédure s'était retournée contre ceux qui l'avaient initiée ou plutôt contre les actuels propriétaires des parcelles F 148 et 149, dans la mesure où il avait été jugé que les emplacements de la fosse à fumier et du hangar se trouvaient dans ce qui était actuellement le jardin des époux Y... ; que les époux Y... se trouvaient ainsi évincés d'une partie de leur propriété ; qu'ainsi que l'avaient conclu les époux Y..., ce n'était pas du droit d'usage d'un chemin dont ils étaient privés, mais de leur jardinet derrière leur maison ; qu'ils se trouvaient évincés de leur jardinet par l'effet de l'arrêt du 3 octobre 2005 ; qu'ils convenait de leur allouer une indemnité provisionnelle de 5. 000 ¿ à valoir sur leur indemnité d'éviction et de 5. 000 € à valoir sur leur préjudice de jouissance ; que l'expertise, que personne ne contestait, devait par ailleurs être confirmée ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent modifier les termes du litige, tels qu'ils ont été fixés par les prétentions des parties ; qu'en énonçant que « l'expertise, que personne ne contestait, devait par ailleurs être confirmée » (arrêt, p. 5 § 11) dans son principe et ses modalités (dispositif de l'arrêt, p. 6 § 11), quand les époux Y... avaient sollicité une nouvelle mesure d'instruction devant s'étendre à la valeur vénale du jardin dont ils avaient été dépossédés, le jugement ayant limité l'expertise qu'il avait ordonnée à la servitude de passage à pied (droit d'accès au lot n° 1) grevant la parcelle n° 151, la cour d'appel a modifié les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS si tel n'est pas le cas QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant qu'il y avait lieu de confirmer la mesure d'expertise ordonnée en première instance, tant dans son principe que dans ses modalités, sans répondre aux conclusions des époux Y... ayant sollicité l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction s'étendant aux conséquences indemnitaires de la dépossession qu'ils avaient subie du jardin situé à l'arrière de leur maison, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION : Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, mais par substitution de motifs, en ce qu'il avait débouté les clients d'un notaire (M. et Mme Y...), de toutes leurs demandes dirigées contre lui (Me C...) et la SCP notariale à laquelle il appartenait (la SCP D...), « la cour retenant l'existence d'une faute, mais jugeant que le préjudice n'a pas de lien de causalité avec cette faute » ; AUX MOTIFS QU'à la date à laquelle les époux Y... avaient acquis le bien immobilier, le 30 décembre 1996, la procédure initiée par M. Z..., auteurs des époux X..., contre M. A..., était déjà en cours ; que les époux X... étaient eux-mêmes intervenus en cours de procédure, lorsqu'ils avaient acquis le bien, le 24 avril 1995 ; que les époux X... l'avaient acquis en cours de procédure et l'avaient revendu, alors que la procédure était toujours en cours ; que, dans l'acte de vente du 30 décembre 1996, Me C... avait inclus une mention ainsi libellée : « le vendeur rappelle qu'il existe actuellement une procédure pendante devant le tribunal de grande instance de Nice, à l'encontre de M. A... Philippe, propriétaire limitrophe, concernant des litiges sur la fourniture de l'eau et la servitude de passage. Il déclare conserver à sa charge cette procédure, ce que l'acquéreur accepte expressément » ; qu'une telle mention laissait entendre que le point de savoir si le fonds acquis allait ou non bénéficier d'une servitude de passage sur le fonds voisin était incertain ; qu'une telle mention laissait entendre que le fonds risquait d'être valorisé par une servitude active ; qu'elle ne laissait pas entendre que le fonds risquait d'être amputé d'une partie de sa surface ; qu'il appartenait au notaire rédacteur de l'acte de rechercher, dans la chronologie des actes antérieurs, si une incertitude ne planait pas sur les droits successifs des divers propriétaires issus des partages et échanges opérés avec le temps, sachant que les vieilles maisons d'un village de montagne de l'arrière-pays niçois, comme Utelle, sont souvent des constructions complexes et imbriquées les unes dans les autres avec de nombreux conflits de propriété ; que le fait qu'un procès soit en cours contre les propriétaires voisins devait inciter à une particulière vigilance ; qu'il convenait à tout le moins que le notaire attirât l'attention des acquéreurs sur les difficultés et les risques inhérents à ce type de construction ; que l'existence d'un procès en cours devait inciter le notaire à prévenir les acquéreurs sur l'incertitude des actes ; que le notaire n'était cependant pas responsable de l'éviction ; que le seul préjudice dont les époux Y... demandaient la condamnation à indemnisation par le notaire était celui résultant de l'éviction, de la perte de la valeur de leur bien et de la privation de jouissance subie ; que ce préjudice n'était pas en lien de causalité avec la faute du notaire ; que les époux Y... ne pouvaient qu'être déboutés au titre d'une telle demande ; ALORS QUE la perte de valeur vénale d'une parcelle, ainsi que le préjudice de jouissance en résultant, constituent, pour les acquéreurs évincés, des préjudices en lien de causalité avec la faute commise par le notaire rédacteur de l'acte de vente qui a omis de vérifier la chronologie des actes de propriété ; qu'en décidant que les préjudices invoqués par M. et Mme Y... (perte de vénale de leur bien et préjudice de jouissance) n'étaient pas en lien causal avec la faute de Me C..., alors que si le notaire avait procédé aux vérifications nécessaires et avait attiré l'attention des acquéreurs sur les risques d'éviction qu'ils encouraient, les exposants auraient pu renoncer à la vente, ce qui leur aurait permis d'éviter tous les préjudices qu'ils avaient subis, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.