Cour de cassation, Troisième chambre civile, 6 décembre 2018, 17-24.146

Mots clés
remploi • preuve • propriété • rapport • vente • mutation • service • transfert • adjudication • procès-verbal • préjudice • qualification • recours • subsidiaire • compensation • pourvoi

Chronologie de l'affaire

Cour de cassation
6 décembre 2018
Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
26 juin 217

Synthèse

  • Juridiction : Cour de cassation
  • Numéro de pourvoi :
    17-24.146
  • Dispositif : Rejet
  • Publication : Inédit au recueil Lebon - Inédit au bulletin
  • Décision précédente :Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 26 juin 217
  • Identifiant européen :
    ECLI:FR:CCASS:2018:C301068
  • Identifiant Légifrance :JURITEXT000037819490
  • Identifiant Judilibre :5fca7e6fd709d36d8ebadb1b
  • Président : M. Chauvin (président)
  • Avocat(s) : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP de Nervo et Poupet
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Résumé

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Texte intégral

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 décembre 2018 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1068 F-D Pourvoi n° X 17-24.146 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ Statuant sur le pourvoi formé par M. Bertrand X..., domicilié [...] , contre l'arrêt n° 15/01590 rendu le 26 juin 0217 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest, dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement Brigade des évaluations domaniales, domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 6 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Y..., conseiller, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. Bertrand X..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué

(Saint-Denis, 26 juin 2017), que le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités dues à M. Bertrand X... en vue de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération du Territoire de la Côte Ouest (le TCO), de parcelles lui appartenant ;

Sur le premier moyen

, ci-après annexé : Attendu que M. Bertrand X... sollicite l'annulation de l'arrêt par voie de conséquence de l'annulation à intervenir, par la juridiction administrative, de l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 13 mars 2014 ;

Mais attendu

que le juge de l'expropriation peut être saisi par l'expropriant en vue de la fixation des indemnités à tout moment après l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et que le recours formé devant la juridiction administrative contre la déclaration d'utilité publique, qui n'a pas d'effet suspensif, n'a pas d'incidence sur la fixation du montant des indemnités ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen

, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :

Attendu que M. Bertrand X... fait grief à

l'arrêt de fixer les indemnités lui revenant ;

Mais attendu

que, sous le couvert du grief, non fondé, de violation des articles L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine, par la cour d'appel, du montant des indemnités dues par le TCO ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen ni sur le troisième moyen, pris en sa première branche, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS

: REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Bertrand X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour M. Bertrand X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la date de référence au 29 septembre 2012, d'avoir évalué les parcelles comme des terrains en situation privilégiée, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation pour les parcelles [...], AB 614 et AB 617 d'une superficie de 707 m² par la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest à la somme de 17 675 euros au titre de l'indemnité principale, 2767,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 3600 € au titre de l'indemnité de perte de loyer, soit une indemnité totale de 24 042,50 euros ; ALORS QUE l'arrêté du préfet de la Réunion du 13 mars 2014, portant déclaration d'utilité publique, au profit de la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest, du projet de constitution de réserves foncières dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement urbain « Cambaie-Oméga »-Ecocité, sur le territoire de la commune de Saint-Paul, a fait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant les juridictions administratives ; que l'annulation par le juge administratif de cet arrêté entraînera l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt attaqué qui a statué sur les indemnités dues par la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest pour l'expropriation des parcelles [...] et [...] en application des articles L. 1, L. 220-1, L. 223-2 et L 311-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire au premier) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de mentionner en page 1 que le greffier au délibéré était Mme Martine Z... ; ALORS QUE le greffier ne peut assister au délibéré des magistrats ; que toute décision doit permettre, par elle-même, de rapporter la preuve de sa régularité ; que l'arrêt, qui ne comporte aucune précision sur les magistrats ayant participé au délibéré ou sur le fait que les magistrats auraient délibéré conformément à la loi, comporte comme unique mention relative au délibéré « Greffier au délibéré : Mme Martine Z... » (arrêt, p. 1 dernière ligne) ; que cette mention ne permet pas à la Cour de cassation de s'assurer que les juges ont délibéré seuls, respectant le secret du délibéré, de sorte que l'arrêt ne fait pas la preuve par lui-même de sa régularité et a été rendu en violation des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (infiniment subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir évalué les parcelles [...], AB 614 et AB 617 comme des terrains en situation, seulement, privilégiée, d'avoir fixé les indemnités d'expropriation pour les parcelles [...], [...] et [...] d'une superficie de 707 m² par la communauté d'agglomération du territoire de la côte ouest à la somme de 17 675 euros au titre de l'indemnité principale, 2767,50 euros au titre de l'indemnité de remploi et 3600 € au titre de l'indemnité de perte de loyer, soit une indemnité totale de 24 042,50 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort du procès verbal de transport sur les lieux du juge de l'expropriation que les parcelles [...] , [...] et [...] se situent sur la [...] . Elles sont d'une superficie respective de 302 m2, 221 m2 et 4 m2 soit un total de 707 m2. Les parcelles forment un ensemble triangulaire. Elles sont plates, le long du chemin en mauvais état, clôturée par un grillage . La première partie supporte cinq containers. Elle est louée pour entreposer du matériel. Il y a une structure métallique avec une bâche qui sen:de protection. Sur la deuxième partie, il y a un autre portail avec un sol bétonné. Elle supporte quatre containers. La parcelle est touée. Il y a des réseaux d'eau et d'electricité qui arrivent sur cette parcelle ; la date de référence est fixée au 27 septembre 2012, la parcelle étant classée en zone AU1st ; que la cour constate que l'exproprié ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante qui en conteste le caractère privilégié en rappelant que la charge de la preuve repose sur l'exproprié ; L'autorité expropriante soutient que la situation des parcelles, au coeur d'une vaste zone inconstructible est non viabilisée et dédiée à l'extraction minière. Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation périurbaine ou s'exerce une forte pression foncière.En l'espèce, les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont desservies par des voies d'accès contrairement aux affirmations de l'expropriant. En effet, y compris à la date de référence, elles étaient, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité d'une voie de circulation.Les parcelles forment un tout triangulaire en friche occupé par des installations . Elles se situent sur des zones plates avec une vue sur les montagnes, dans la continuité de la zone d'activité de Cambaie. Il a été constaté que les parcelles sont reliées aux réseaux d'eau et d'electricité.A la date de référence, un réseau d'eau potable avait été installé et l'électrification du périmètre de Cambaie a débuté en 1972 avec des subventions du ministère de l'agriculture . L'absence d'équipements public type écoles, etc...est établie toutefois ces équipements sont accessibles par les voies de circulation, il en est de même pour les zones commerciales qui sont situées à proximité . Enfin ces parcelles sont localisées dans une zone ou suivant l'agence pour l'observation de la Réunion, l'aménagement et l'habitat "il existe une pression foncière caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul".S'agissant des activités d'extractions, il y lieu de relever que les autorisations d'exploitation sont postérieures à la date de référence .Les éléments fournis à la Cour confirment l'appréciation du premier juge sur les caractéristiques du bien exproprié: zone de pression fonc1è.-e, proximité des zones commerciales, présence d'équipements, existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain. En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu les parcelles expropriées comme étant un terrain en situation privilégiée. La situation privilégiée étant constituée par:-La localisation en [...] ; que sur l'évaluation de la parcelle, conformément au code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au1·our du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matériel e et juridique à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif à bâtir à la date de référence. Au cas d'espèce le bien sera évaluée au jour de jugement l'ordonnance d'expropriation étant intervenue ultérieurement.Les parcelles expropriées situées en zone AU1st qui couvre des espaces à urbaniser dans le futur , avec modification préalable du PLU . Elle ne sont donc pas constructibles, elles sont destinées à une activité de dépôt mais présentent une situation privilégiée, elles seront donc évaluées à un prix supérieur à celui des terrains agricoles en tenant compte de leurs plus -values dues à une situation en zone périurbaine connaissant une forte pression sur le marché foncier . La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché.Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation consécutive à la procédure d'expropriation , l'expropriant proposant dans le dernier état de son mémoire la somme de 6,34 € le m2 (rapport de M. A...), l'exproprié réclamant 400 € du M2.Le rapport d'expertise de A..., expert près la Cour d'appel de Saint Denis de La Réunion, propose diverses évaluations ( pages 51 et suivantes du mémoire) pour conclure à une moyenne de 6, 34 € .Les conclusions du commissaire de Gouvernement versées en cause d'appel ont été écartées et ne seront pas prises pour référence, toutefois il résulte du mémoire de première instance qu'il y a peu de termes de comparaison .Il fixait un prix de 0,97 € au m2.En préliminaire cette évaluation, écartée par le premierJuge, ne peut être prise en compte dans la mesure ou le TCO par son offre de 6,34 € le m2 admet que cette évaluation n'est pas raisonnable .Plusieurs références découlant de donations partages sont analysées par l'autorité expropriante qui soutient qu'elles s'imposent au juge de l'expropriation.C'est à bon droit que le premier juge a relevé que les donations-partages étaient supérieures à la valeur retenue par le service des domaines .Par ailleurs son offre, basée sur le rapport de son expert, étant supérieure à ces évaluations, les rend inopérantes en application des articles 4 et 5 du Code de procédure civile. Elles n'ont donc pas à être examinées en appel.La cour constate que les caractéristiques des terrains proposées comme référence, par analogie sur des communes ou des ZAD différentes ne peuvent pas être retenues comme pertinentes compte tenu des caractéristiques propres de la parcelle.L'expropriée réclame une indemnisation sur la base de 400 € le m2 et se fonde en appel sur les transactions des parcelles [...] , [...] , [...] , [...] et [...] , [...]:-la parcelle [...] qui n'a pas le même zonage, mais fait partie de la ZAD, a été acquise par le TCO au prix de 20€ le m2,-les parcelles [...] et [...], sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 entre 492,26€ et 503,47 € le m2,-la parcelle [...] , dans la [...] a été vendue en 2014 à 533,66€ le m2, elle est classée en zone U1,-la parcelle [...] , située de l'autre côté de la RN1 a été vendue à 66, 96€ le m2.Les parcelles [...] et 1204et HN 291 sont des terrains constructibles dans la zone de Saint-Paul l'étang qui ont été vendus en 2013 et 201' 4, ces terrains sont intégrés dans des zonages différents. Reprenant l'analyse pertinente du premier juge dont la décision est confirmée ces références sont écartées car les caractéristiques sont trop éloignées.La parcelle [...] a été acquise par le TCO le 30 décembre 2004 sur la base de 20 € le m2 . Cette parcelle est géographiquement proche de la parcelle expropriée et supporte la station d'épuration.La parcelle [...] a été vendue au prix de 66,96 € le m2. Elle supporte un bâti et elle est actuellement classée dans un zonage résidentiel donc cette référence n'est pas pertinente.La parcelle [...] qui se situe de l'autre côté du chemin prive, d'une contenance de 1227 m2, est construite , située en Zone Aust a été acquise, bâti compris, sur la base de 150, 90 € le m2.La proximité géographique de cette parcelle justifie, ainsi que l'a fait le premier juge, à la retenir bien qu'étant construite comme référence utile.Dans le cadre de son appréciation souveraine des termes de comparaison , la Cour estime que les références qui se rapportent le plus aux parcelles expropriées sont les transactions des parcelles [...] et AB 516.En conséquence s'agissant de parcelles en situation privilégiée non constructibles à la date de référence, avec les caractéristiques propres sus décrites, la Cour fixe la compensation à l'atteinte à la propriété de Mr Bertrand X... sur la base de 25 € le m2, la décision du juge de l'expropriation étant confirmée. ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parcelles [...] , [...] et [...] se situent sur la [...] . Elles sont d'une superficie respective de 302 m2, 221 m2 et 4m2.Les parcelles forment un ensemble triangulaire. Elles sont plates, le long du chemin en mauvais état, clôturée par un grillage.La première partie supporte cinq containers. Elle est louée pour entreposer du matériel. Il y a une structure métallique avec une bâche qui sert de protection.Sur la deuxième partie, il y a un autre portail avec un sol bétonné. Elle supporte quatre containers. La parcelle est louée. Il y a les réseaux d'eau et d'électricité qui arrivent sur cette parcelle ; Selon la jurisprudence, lasituation de terrain privilégiés' apprécie en fonction d'une situation périurbaine où s' exerce une forte pression foncière.En l'espèce, les parcelle sont situées conformément au plan d'occupation des sols approuvé le 17 janvier 1983 en zone 1 Ncb. Cette zone correspond à la partie restante du périmètre irrigué de Cambaie.Les parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l'Etang-Saint-Paul et du centre de Saint-Paul. Elles sont parfaitement desservies par des voies d'accès. Au moment du POS de 1983 des voies d'accès existaient déjà. Elles se situent sur des zones relativement plates avec une vue sur les montagnes. Elles sont proches de la mer et du sentier littoral. Elles sont proches d'autres parcelles construites.Il existe indéniablement une pression foncière alentour caractérisée par le prix en hausse des transactions immobilières sur Saint-Paul. À la date de référence, un réseau d' eau potable avait été installé comme le démontre le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 1er juin 1987 de l'association de Cambaie. Les travaux de raccordement au réseau étant effectués par la régie des eaux de la commune de Saint-Paul conformément aux accords passés. De même, le proces-verbal en date du 22 février 1973 démontre l'électrification de l'ensemble du périmètre de Cambaie pour des travaux commencés en 1972 avec notamment des subventions du ministère de l'agriculture. En conséquence, la proximité d'une zone habitée, la présence d'équipements, l' existence de réseaux de viabilité et de voies de circulation, la pression foncière sont de nature à conférer une plus-value à ce terrain.En conséquence, il sera évalué comme terrain en situation privilégiée.Que sur l'évaluation, il résulte des articles L321-1, L321-2, L321-3 du code de l'expropriation que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice matériel direct et certain causé par l'expropriation. Le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d'une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l 'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement, et d'autre part de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence. Que sur l'indemnité principale: Selon la jurisprudence, des parcelles n' ayant pas la qualification de terrain à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée peuvent être appréciées à une valeur qui excède celle des terres purement agricoles. Les terrains en zone NA qui bien, que non qualifiés de terrain à bâtir, seron.t évalués à une valeur intermédiaire entre celle des terrains à bâtir et celle des terres agricoles.En application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation, le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que ['exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.En l'espèce, les parcelles ont été évaluées par le service des domaines le 29 août 2014 à la somme de 0,90 euros le mètre carré. Par acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012, les parcelles ont été déclarées pour un prix de 1, 90 euros le mètre carré.Ainsi la déclaration n'est pas inférieure au montant del'avis des domaines. De plus, les parcelles doivent être évaluées en terrain privilégié.En conséquence, il n'y a pas lieu de faire application de cet article.Le terrain est évalué comme une parcelle située de manière privilégiée.Le commissaire du gouvernement a fait une recherche sur des terrains nus entre 800 m2 et 50 000 rn2. Il indique un manque de transaction dans un rayon de 3 km. Néanmoins, la zone de la ZAD est très large. Il indique trois transactions. La parcelle [...] en zone NAUe avec des constructions pour un prix de 533,66 euros par mètre carré, un ensemble de parcelles c.lassées en zone constructible pour un prix de 6,47 euros le mètre carré, ainsi q_ue la parcelle [...] classée en zone NA pour un prix de 5 euros le mètre carré.Le commissaire du gouvernement retient la donation-partage du 26 juillet 2012 qui a été fait à 1,90 euros le mètre carré.Le TCO produit les termes de comparaisons donnés par le service des domaines avec une moyenne de 0,93 euros le m2. Ils se situent en zone lNc mais sont très éloignés par rapport aux parcelles concernées. Ils se situent dans les hauts. Il ne pourra en être tenu compte.Le TCO produit l'acte de donation-partage en date du 26 juillet 2012 des parcelles qui sont déclarées pour une valeur de 1 000 euros. L'exproprié indique qu'il s'agit d'une valeur déclarée alors que la parcelle était déjà gelée dans la cadre de la ZAD, que cette déclaration a été réalisée pour éviter de payer des droits de mutation trop important. La déclaration dans le cadre d'une donation partage ne s'impose pas au juge pour évaluer le bien. La. donation-partage sera écartée.Le TCO fait état d' un arrêt de la Cour d'Appel de Saint-Denis fixant le prix au rn2 de parcelle en zone UE à l euro à Saint-Paul. Cet arrêt porte sur des parcelles étroites, légèrement pentues, qui longent en longueur la RD 2, comprenant le fossé, bordé par un mur en moellons. Ainsi, il ne s'agit pas de parcelles comparables. Il s'agissait de parcelles en longueur qui longeaient le fossé et supportaient des murs. Cette référence sera écartée.L'exproprié fait état d' une acquisition de la parcelle [...] , proche, réalisée par le TCO le décembre 2004. Cette parcelle est incluse dans la ZAD en zone NAUe et ND. Néanmoins il est indiqué dans l'acte que l'immeuble appartient au vendeur, le syndicat mixte de la plaine de Cambaie, par suite de substitution effectuée par lui en suite d'un jugement d'adjudication rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis le 27 mai 2004 pour 3 730 000 euros. Le TCO a donc librement acheté cette parcelle au prix de 20 euros le rn2. Il ne s'agit pas d'une adjudication mais d'une vente libre suite à une adjudication.La parcelle est proche géographiquement des parcelles expropriées en zone NAUe et Ue mais supporte la station d'épuration.L'exproprié produit les références fournies par la DRFIP de la Réunion. Les parcelles [...] , [...] et [...] ne pourront être retenues. Il n'est pas possible de savoir si il s'agit de termes de comparaison comparables, la zone des parcelles n'est pas indiquée.La parcelle [...] a été vendue pour un prix de 66,96 euros le mètre carré. Elle est classée en zone 1 Nca et supporte un bâti vétuste. Cette parcelle est assez comparable malgré un zonage un petit peu différent et une construction.Bertrand Désiré Max X... produit une délibération du conseil municipal qui valide l' acquisition de la parcelle [...] l 6p de 1227 m2 qui se situe de l'autre côté du chemin privé. Il s'agit d'une vente amiable mais non de l'exercice d' un droit de préemption. La parcelle est située en zone Aust depuis le PLU de 2012. Néanmoins, il est loisible de constater que la parcelle était construite avant la modification du PLU alors même qu'elle se trouvait dans le même zonage que les parcelles expropriées. La parcelle a été acquise pour un prix de 150,90 euros le mètre carré avec le bâti. Cette parcelle supporte une petite maison. Le jardin est entretenu. Cette vente permet d'avoir un terme de comparaison d'un bien différent dans la même zone géographique.Ainsi, peuvent être retenus comme termes de comparaison à moduler, la parcelle [...] , dans w1e situation moins favorable à 20 euros le m2, la parcelle [...] qui est dans une situation proche mais avec un bâti à 67 euros le m2 et la parcelle AB 516p qui est dans une situation géographique très proche mais avec un bâti.En conséquence, s'agissant d'une parcelle en situation privilégiée non constructible à la date de référence, dans une zone géographique agréable, plate, entre mer et montagne, non loin de zone urbaines, bien desservie, il convient de fixer un prix au m2 de 25 euros.Ainsi, l'indemnité due pour l'expropriation des parcelles [...] , [...] et [...] est de 17 675 euros. Que sur l'indemnité de remoloi :Aux termes del'article R 13-46 du Code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. Le montant de l'indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. En raison de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur, le taux de remploi sera fixé à 20% de l'indemnité principale jusqu'à 5 000, 00 euros, à 15% de 5 00 1 , 00 à 15 000, 00 euros et 10% au delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement. L'indemnité de remploi pour les parcelles [...] , [...] et [...] sera fixée à la somme de 2 767, 50 euros. 1°) ALORS QUE le juge doit s'abstenir de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que le juge de l'expropriation avait retenu, à tort, que les parcelles lui appartenant, étaient seulement en situation privilégiée et non en situation hautement privilégiée et demandait l'infirmation du jugement sur ce point ; que la cour d'appel en énonçant qu'elle « constate que l'exproprié ne remet pas en cause la décision du premier juge sur la nature privilégiée de la parcelle contrairement à l'autorité expropriante » a dénaturé les conclusions de X... et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le principe du juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu, dont le droit de propriété fait partie, implique une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont le propriétaire est privé du fait de l'expropriation ; qu'en l'espèce, pour fixer l'indemnisation totale due à X... à la somme de 24042,50 euros pour l'expropriation des parcelles, le juge de l'expropriation a retenu que la date de référence était le 15 mai 2001, les parcelles étant alors cadastrées en zone NcB du plan d'occupation des sols, c'est-à-dire en zone de constructibilité très réduite, et qu'à la date de référence, il n'existait pas de preuve de raccordement au réseau d'eau et au réseau électrique ; que la cour d'appel a retenu comme date de référence le 27 septembre 2012, les deux parcelles étant classées à cette nouvelle date de référence en zone AU1st , c'est-à-dire en zone constructible sous réserve de la modification du plan local d'urbanisme, et disposant d'un raccordement à l'eau et à l'électricité ; que malgré ces différences de consistance juridique et matérielle entre la première instance et l'appel, la cour d'appel a néanmoins alloué, avec des éléments de comparaison plus favorable que ceux retenus par le juge de l'expropriation, au centime près, la même indemnité ; qu'en statuant ainsi, tandis que la différence entre la situation des parcelles relevée par le juge de l'expropriation et celle relevée par la cour d'appel justifiait une augmentation de l'indemnité accordée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article de l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ensemble l'article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.