Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET
DU 28 SEPTEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05047 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBU2F
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 19/13001
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]représenté par Me [D] [R], es qualité d'administrateur judiciaire dudit immeuble, C/O Me [D] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087
INTIMES
Monsieur [L] [B] [N] [J]
né le 03 janvier 1983 à [Localité 7] (78)
[Adresse 6]
[Localité 5]
DEFAILLANT
Madame [M] [Z] épouse [J]
née le 25 septembre 1982 à [Localité 7] (78)
[Adresse 6]
[Localité 5]
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles
805 et
907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article
450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], sont propriétaires des lots n° 34 (un appartement) et 40 (un emplacement de stationnement de véhicule) de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété, dénommé [Adresse 3], situé [Adresse 2].
Par acte d'huissier du 13 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Mme [D] [R], administrateur judiciaire, a assigné M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J] devant le tribunal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, leur condamantion solidaire à lui payer les sommes de :
8.900,54 € correspondant aux charges impayées au 4ème trimestre 2019, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date du commandement de payer,
303,41 € au titre des frais de recouvrement,
2.000 € de dommages-intérêts,
2.400 € sur le fondement de l'article
700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires a sollicité la capitalisation des intérêts par application de l'article
1343-2 du code civil.
Par jugement réputé contradictoire du 5 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- condamné, à proportion des droits de chacun dans l'indivision, M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3], les sommes de :
3.455,13 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2019, pour la période allant du 1er juillet 2015 au 1er octobre 2019, appel du 4ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date de la sommation de payer,
303,41 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date de la sommation de payer,
- condamné in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- condamné in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € par application de l'article
700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 mars 2020 et signifiée le 9 juillet 2020 à M. [J] et à Mme [Z] épouse [J] par acte remis à étude.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 avril 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], sise [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet
1965,
1231-6 et
1343-2 du code civil, à :
- infirmer partiellement le jugement,
- condamner solidairement M. & Mme [J] à lui payer la somme de 8.900,54 € au titre des charges de copropriété et travaux impayés échus au 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019 date du commandement de payer,
- ordonner la capitalisation des intérêts dès lors qu'ils sont dus pour une année entière,
- condamner solidairement M. et Mme [J] à la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement en ce qu'il condamne solidairement les consorts [J] au paiement de la somme de 303,41 € au titre des frais nécessaire de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019 date de la sommation de payer,
- condamner in solidum M. et Mme [J] aux dépens avec application de l'article
699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.960 € par application de l'article
700 du même code, selon les factures versées aux débats ;
Le syndicat des copropriétaires a signifié ces conclusions le 9 juillet 2020 à M. [J] et à Mme [Z] épouse [J] par acte remis à étude.
SUR CE,
M. [L] [J] & Mme [M] [Z] épouse [J] n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et
9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. & Mme [J],
- l'ordonnance du 23 mai 2018 désignant Mme [D] [R], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété et l'ordonnanc ede proragation de la mission,
- le procès-verbal de décisions de l'administrateur en date du 21 novembre 2019 approuvant les comptes et budgets pour les années 2013 à 2020,
- le procès verbal de décisions de l'administrateur provisoire du 21 novembre 2019 approuvant les comptes et les budgets prévisionnels de la période considéré (pièce n° 14),
- le décompte des sommes dues au titre des charges au 1er octobre 2019 arrêté à la somme de 8.936,54 €, pour la période allant du 1er juillet 2015 au 1er octobre 2019, appel du 4ème trimestre 2019 inclus,
- des extraits des Grand-Livre des anciens syndic, les sociétés Syndic de Paris et Sevia Immo,
- les appels de fonds du 2ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2018, des 2ème et 3ème trimsetre 2017 /2018, et du 3ème trimsetre 2018 au 4ème trimestre 2019 ,
- le décompte des sommes dues (figurant dans les conclusions du syndicat, pages 3 à 8),
- la mise en demeure du 27 janvier 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception,
- la sommation de payer les charges délivrées le 8 février 2019,
- les justificatifs des frais et honoraires ;
Selon le relevé de compte de l'administrateur provisoire, à la date de sa désignation soit le 25 mai 2018, le compte de M. & Mme [J] présente un solde débiteur de 5.481,41 € (reprise de solde) (pièce syndicat n°6) ;
Les soldes débiteurs des anciens syndics sont justifiés par les extraits des grands Livres des anciens syndic, les appel de fonds ont été produits et les comptes et budget prévisionnels ont été approuvés après qu'un audit ait été effectué ; l'administrateur provisoire a obtenu la désignation d'un expert en la personne du cabinet DMF Audit, par ordonnance du 9 janvier 2019 afin d'établir ou de reconstituer les comptes du 1er juillet 2013 au 30 juin 2018 ; après la réalisation de cette mission, les comptes de cette période ont été approuvés aux termes d'un procès-verbal d'assemblée générale de 2019 (pièce syndicat n°5) ;
Sous la gestion de l'admnistrateur provisoire, M. & Mme [J] doivent la somme de 3.455,13 € au titre des charges impayées du 3ème T 2018 au 4ème T 2019 ; les appels de fonds sont produits et les comptes ont été approuvés ;
Le total des sommes dues au 4ème trimestre 2019 s'établit à 5.481,41 € + 3.455,13 € = 8.936,54 € frais compris, à l'exception de la la somme de 224,41 € au titre des frais de commandement de payer ;
Il résulte des pièces produites que M. & Mme [J] sont redevables envers le syndicat de la somme de 8.900,54 € au titre des charges de copropriété et travaux impayés échus au 4ème trimestre 2019 inclus ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.455,13 €, à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2019, pour la période allant du 1er juillet 2015 au 1er octobre 2019, appel du 4ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date de la sommation de payer ;
La condamnation sera prononcée à hauteur des droits de chacun dans l'indivision, l'appartement concerné par les charges ne constituant pas, au vu de l'adresse des époux, le logement de la famille et en l'absence de justification de l'existence d'une clause de solidarité entre copropriétaires indivis dans le règlement de copropriété ;
M. & Mme [J] doivent être condamnés à payer au syndicat, à hauteur des droits de chacun dans l'indivision, la somme de 8.900,54 € au titre des charges de copropriété et travaux impayés échus au 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019 date du commandement de payer ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 303,41€ correspondant au coût de la lettre de mise en demeure, de la sommation et des réquisitions hypothécaires ; ces frais sont justifiés par les pièces produites (pièces syndicat n° 12 et 16) et constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifée du syndicat ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné, à proportion des droits de chacun dans l'indivision, M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 303,41 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date de la sommation de payer ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Il résulte de l'article
1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;
Depuis 2015 M. & Mme [J] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des règlements partiels et laissant ainsi perdurer et augmenter leur dette, et ce, malgré la mise en demeure et la sommation de payer qui leur ont été adressés, ce qui caractérise leur mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [J] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs légitimes pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; il doit être rappelé à cet égard que l'équilibre financier du syndicat étant compromis, le président du tribunal de grande instance de Bobigny a, par ordonnance du 23 mai 2018, désigné Mme [D] [R], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] avec la mission prévue à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le préjudice subi par le syndicat a été insuffisamment réparé par le premier juge ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. & Mme [J] à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;
M. & Mme [J] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 13 novembre 2019, mais le premier juge a omis de statuer sur cette demande ;
Il doit donc être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;
Sur les dépens et l'application de l'article
700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article
700 du code de procédure civile .
M. & Mme [J], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.460 € par application de l'article
700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a :
- condamné, à proportion des droits de chacun dans l'indivision, M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3], la somme de 303,41 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019, date de la sommation de payer,
- condamné in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € par application de l'article
700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et ajoutant,
Condamne, à proportion des droits de chacun dans l'indivision, M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3], la somme de 8.900,54 € au titre des charges de copropriété et travaux impayés échus au 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2019 date du commandement de payer ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article
1343-2 du code civil ;
Condamne in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3], la somme de 1.000 € de dommage-intérêts ;
Condamne in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [Z] épouse [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article
699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.460 € par application de l'article
700 du même code en cause d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT