Cour de cassation, Troisième chambre civile, 10 juin 2021, 20-17255

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 juin 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 503 F-D

Pourvoi n° U 20-17.255

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021

1°/ M. [U] [S], domicilié [Adresse 1], agissant en qualité de liquidateur de la société Miami Beach 3,

2°/ la société Miami Beach 3, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° U 20-17.255 contre l'arrêt rendu le 12 mai 2020 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant à la société Mitipou, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SARL Corlay, avocat de M. [S], ès qualités, et de la société Miami Beach 3, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Mitipou, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 mai 2020), la société Miami beach 3, aujourd'hui en liquidation judiciaire, représentée par M. [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, a vendu une maison d'habitation à la société civile immobilière Mitipou.

2. L'acte de vente stipulait que le prix avait été fixé en considération des travaux, à la charge de l'acquéreur, chiffrés sur devis à la somme de 144 840 euros, en vue de la réalisation de douze appartements destinés à la location, le vendeur s'engageant à rembourser à l'acquéreur le montant des travaux supplémentaires nécessaires au regard de la destination finale de l'immeuble.

3. Deux déclarations préalables de travaux pour la réalisation de douze, puis de dix logements ont fait l'objet d'arrêtés d'opposition.

4. Un permis de construire a finalement été délivré pour la réalisation de huit logements.

5. Invoquant un surcoût du montant des travaux et un préjudice résultant du retard et de la perte de rendement locatif, la société Mitipou a assigné la société Miami beach 3 en réparation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexés

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. La société Miami beach 3 et M. [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, font grief à l'arrêt de juger que la société Mitipou et la société Miami beach 3 sont liées par un contrat de maîtrise d'oeuvre, alors « que le contrat d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, comme le contrat de maîtrise d'oeuvre, oblige le prestataire à coordonner les travaux et les corps de métiers ; que la distinction entre ces contrats repose sur l'obligation de garantir la bonne réalisation des travaux, le premier étant un contrat sui generis de service et de conseil quand l'autre est un contrat de louage d'ouvrage relevant de l'article 1792 du code civil ; qu'en déduisant la qualification de contrat de maîtrise d'oeuvre du simple fait que la société Miami Beach 3 avait accepté de coordonner les travaux, sans vérifier si cette société s'était engagée à la bonne réalisation des travaux, étant constant qu'aucun prix n'avait été stipulé pour cette prestation, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1780, 1787 et 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel, qui a relevé que la société Miami beach 3 avait établi les plans de l'opération, s'était engagée à supporter le supplément de coût des travaux destinés à créer douze logements dans le bâtiment vendu s'il s'avérait supérieur au chiffrage établi sur devis, annexés à l'acte de vente, et s'était vu confier l'organisation, le suivi et la direction du chantier, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'elle avait la qualité de maître d'oeuvre.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches

Enoncé du moyen

10. La société Miami beach 3 et M. [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, font grief à l'arrêt de fixer au passif de la procédure collective la créance de la société Mitipou au titre du surcoût des travaux à la somme de 140 770,04 euros, alors :

« 1°/ que les parties avaient expressément convenu de ce qu'une restitution du prix de vente ne serait due que si le coût des travaux tels qu'ils étaient prévus par les parties "de sorte que les biens vendus consisteront après réalisation des travaux en douze appartements "prêt à louer"" s'avérait supérieur aux devis annexés au contrat de vente ; qu'en disant que la restitution du prix était due quand bien même il s'agissait de travaux différents, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, par refus d'application du contrat ;

2°/ qu'il était fait valoir par la société Miami beach 3 qu'en décidant de modifier les prestations réalisées et en prenant pour des travaux nouveaux un maître d'oeuvre, la partie adverse avait conclu un nouveau contrat et mis un terme au contrat de vente si bien qu'elle ne pouvait plus se prévaloir de la clause de restitution de prix ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

11. La cour d'appel, qui a relevé que la division du bien en huit appartements au lieu de douze résultait d'une injonction de l'autorité administrative et non du fait du maître de l'ouvrage, a retenu que la diminution du nombre d'appartements pouvant être réalisés n'affectait pas la destination de l'immeuble, telle que convenue dans l'acte de vente.

12. Elle a pu en déduire, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que le surcoût résultant de la démolition ou de la remise aux normes des travaux non convenus et non conformes à la déclaration de travaux déposée, réalisés par la société Miami beach 3, relevait de la clause de restitution de prix, stipulée à l'acte de vente.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

14. La société Miami beach 3 et M. [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire, font grief à l'arrêt de fixer au passif de la procédure collective la créance de dommages-intérêts de la société Mitipou à la somme de 104 444 euros, alors :

« 1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera la nécessairement la cassation sur ce chef de dispositifs en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

2°/ que dès lors qu'aucun délai de réalisation n'a été stipulé dans un contrat, le juge doit rechercher si l'entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l'ouvrage, a manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable ; que la cour d'appel a relevé que le refus d'agrément par la commune ne pouvait être reproché à l'exposante, que la Société Miami Beach 3 ne s'était engagée au respect d'aucun délai pour la réalisation des travaux ; qu'elle ne pouvait dès lors retenir que cette société était responsable pour le "retard" des travaux "du 15 mars 2012 au 1er janvier 2013" pour condamner la société Miami beach 3 aux dommages-et intérêts pour "perte de chance de voir les appartements loués sur la période" sans constater ni qu'elle avait été mise en demeure, ni que le délai de réalisation des travaux avait été déraisonnable ; ce faisant la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1150 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que le maître d'oeuvre n'est en toute hypothèse responsable que du dommage résultant directement de sa faute ; que la cour d'appel a constaté que les refus d'autorisation des travaux préconisés par la société Miami Beach 3 "ne caractérisent pas l'irréalisme du projet initié par la société Miami beach 3, repris à l'acte de vente et auquel l'acquéreur a adhéré malgré son inachèvement" ; qu'en disant cependant cette société responsable pour la perte locative résultant de la construction d'un autre projet, contenant non plus douze mais huit appartements, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1150 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

15. D'une part, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée.

16. D'autre part, la cour d'appel, qui a relevé que la société Miami beach 3 avait fait réaliser, à compter du mois d'août 2011, des travaux non convenus, non conformes à la déclaration de travaux déposée et, pour certains, sans l'accord du maître de l'ouvrage, lesquels devaient être démolis ou remis aux normes ensuite de l'opposition à déclaration préalable du 15 novembre 2012 et de la délivrance d'un permis de construire pour huit logements, a fait ressortir, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les fautes de la société Miami beach 3 avaient causé un retard dans la réalisation du projet, qui avait fait perdre à la société Mitipou une perte de chance de mettre les appartements en location plus tôt, dont elle a souverainement apprécié le montant.

17. Enfin, ayant constaté que la société Miami beach 3 avait établi un document estimatif des loyers à percevoir pour la location de douze appartements, après transformation de garages situés en sous-sol en logements, et que l'opposition à déclaration préalable et le refus de permis de construire avaient été motivés par la taille insuffisante de ceux-ci et la nécessité pour chaque logement de disposer de la lumière naturelle et d'un espace de respiration extérieur, la cour d'appel, qui a fait ressortir que la société Miami beach 3 avait, en sa qualité de maître d'oeuvre, professionnel de la construction, manqué à son obligation de concevoir un projet respectant les normes minimales d'habitabilité, a pu déduire de ces seuls motifs, que cette faute avait causé au maître de l'ouvrage une perte de chance de rendement locatif, dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

18. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société société Miami beach 3 et M. [S], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SARL Corlay, avocat aux Conseils, pour M. [S] ès qualités et la société Miami Beach 3

Sur le premier moyen de cassation

Maître [S] ès qualités et la Miami Beach 3, font grief à l'arrêt attaqué d'avoir sur la qualification des relations contractuelles confirmé le jugement en ce qu'il a dit que dans le cadre de l'exécution des travaux, les rapports entre la société civile immobilière Mitipou et la société à responsabilité limitée Miami Beach 3 s'analyse en un contrat de maîtrise d'oeuvre et en conséquence dit que la société à responsabilité limitée Miami Beach 3 a manqué à ses obligations dans le cadre dudit contrat et a fixé la créance à titre chirographaire de la société Sci Mitipou au passif de la société Miami beach 3 à la somme de 140.770,04 ? correspondant au dépassement du coût des travaux avec intérêts de retard et fixé la créance à titre chirographaire de dommages et intérêts de la société Sci Mitipou au passif de la société Miami beach 3 à la somme de 104.444 ? ;

Alors que 1°) le contrat d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, comme le contrat de maîtrise d'oeuvre, oblige le prestataire à coordonner les travaux et les corps de métiers ; que la distinction entre ces contrats repose sur l'obligation de garantir la bonne réalisation des travaux, le premier étant un contrat sui generis de service et de conseil quand l'autre est un contrat de louage d'ouvrage relevant de l'article 1792 du code civil ; qu'en déduisant la qualification de contrat de maîtrise d'oeuvre du simple fait que la société Miami Beach 3 avait accepté de coordonner les travaux, sans vérifier si cette société s'était engagée à la bonne réalisation des travaux, étant constant qu'aucun prix n'avait été stipulé pour cette prestation, la cour d'appel a manqué de base légale au regard des articles 1780, 1787 et 1792 du code civil ;

Alors que 2°) en toute hypothèse, le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que l'exposante demandait que le contrat soit qualifié de contrat d'assistance à la maîtrise d'oeuvre, qui ne suppose aucun mandat, ce contrat étant un contrat sui generis de service et de conseil ; qu'en considérant qu'il lui était demandé qu'il soit qualifié de contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, contrat fondamentalement différent en ce qu'il suppose qu'un mandat ait été donné au délégué, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'exposante en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Sur le deuxième moyen de cassation

Maître [S] ès qualités et la Miami Beach 3, font grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la créance à titre chirographaire de la société Sci Mitipou au passif de la société Miami beach 3 à la somme de 140.770,04 ? correspondant au dépassement du coût des travaux avec intérêts de retard ;

Alors que 1°) les parties avaient expressément convenu de ce qu'une restitution du prix de vente ne serait due que si le coût des travaux tels qu'ils étaient prévus par les parties « de sorte que les biens vendus consisteront après réalisation des travaux en douze appartements « prêt à louer » » s'avérait supérieur aux devis annexés au contrat de vente ; qu'en disant que la restitution du prix était due quand bien même il s'agissait de travaux différents, la cour d'appel a violé l'article 1134 (ancien, désormais 1103) du code civil par refus d'application du contrat ;

Alors que 2°) il était fait valoir par l'exposante qu'en décidant de modifier les prestations réalisées et en prenant pour des travaux nouveaux un maître d'oeuvre, la partie adverse avait conclu un nouveau contrat et mis un terme au contrat de vente si bien qu'elle ne pouvait plus se prévaloir de la clause de restitution de prix ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors que 3°) est réputée non écrite toute condition potestative laissant la possibilité à une partie de modifier par sa seule volonté les termes contractuels ; qu'en considérant que la restitution du surplus du prix des travaux était due quels que soient les travaux décidés par l'acquéreur, quand bien même ceux-ci ne correspondaient pas à ceux prévus initialement, la cour d'appel a violé l'article 1170 et 1174 (ancien, désormais 1304-2) du code civil.

Sur le troisième moyen de cassation

Maître [S] ès qualités et la Miami Beach 3, font grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société à responsabilité limitée Miami Beach 3 a manqué à ses obligations dans le cadre du contrat de maîtrise d'oeuvre et fixé la créance à titre chirographaire de dommages et intérêts de la société Sci Mitipou au passif de la société Miami beach 3 à la somme de 104.444 ? ;

Alors que 1°) la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera nécessairement la cassation sur ce chef de dispositif en application de l'article 624 du code de procédure civile ;

Alors que 2°) dès lors qu'aucun délai de réalisation n'a été stipulé dans un contrat, le juge doit rechercher si l'entrepreneur, infructueusement mis en demeure par le maître de l'ouvrage, a manqué à son obligation de livrer les travaux dans un délai raisonnable ; que la cour d'appel a relevé que le refus d'agrément par la Commune ne pouvait être reproché à l'exposante (p. 9 dernier alinéa), que la Société Miami Beach 3 ne s'était engagée au respect d'aucun délai pour la réalisation des travaux (p. 10 al. 3 : « Aucune date d'achèvement des travaux n'avait toutefois été stipulée » ; qu'elle ne pouvait dès lors retenir que cette société était responsable pour le « retard » des travaux « du 15 mars 2012 au 1er janvier 2013 » (p. 10 al. 4) pour condamner l'exposante aux dommages et intérêts pour « perte de chance de voir les appartements loués sur la période » sans constater ni qu'elle avait été mise en demeure, ni que le délai de réalisation des travaux avait été déraisonnable ; ce faisant la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1150 (ancien, désormais 1231-1, 1231-2 et 1231-3) du code civil ;

Alors que 3°) le maître d'oeuvre n'est en toute hypothèse responsable que du dommage résultant directement de sa faute ; que la cour d'appel a constaté que les refus d'autorisation des travaux préconisés par la société Miami Beach 3 « ne caractérisent pas l'irréalisme du projet initié par la société Miami beach 3, repris à l'acte de vente et auquel l'acquéreur a adhéré malgré son inachèvement » ; qu'en disant cependant cette société responsable pour la perte locative résultant de la construction d'un autre projet, contenant non plus douze mais huit appartements, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1149 et 1150 (ancien, désormais 1231-1, 1231-2 et 1231-3) du code civil.