Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 13 février 2024, 22/00470

Mots clés
Biens - Propriété littéraire et artistique • Servitudes • Demande relative à un droit de passage • servitude • vente • rapport • propriété • rectification • publication • reconnaissance • ressort • absence • contrat • immobilier

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Pau
13 février 2024
Cour d'appel de Pau
29 avril 2019
Tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan
21 juin 2016

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Pau
  • Numéro de pourvoi :
    22/00470
  • Dispositif : Expertise
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, 21 juin 2016
  • Identifiant Judilibre :65cc6e4d8bbd7c000881fa26
  • Avocat(s) : Maître GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, Maître LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT
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Résumé

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Texte intégral

CF/SH Numéro 24/00517 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre

ARRÊT

DU 13/02/2024 Dossier : N° RG 22/00470 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ID4N Nature affaire : Demande relative à un droit de passage Affaire : [K] [L] C/ [G] [E] [F] [W] [S] [T] [U] [M] [Y] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Février 2024, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [K] [L] né le 27 Octobre 1955 à [Localité 25] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 15] Représenté et assisté de Maître GOTTE de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat au barreau de DAX INTIMES : Monsieur [G] [E] né le 16 Juin 1970 à [Localité 25] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 15] Représenté et assisté de Maître LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de DAX Monsieur [F] [W] né le 30 Septembre 1937 à [Localité 15] de nationalité Française [Adresse 24] [Adresse 24] [Localité 18] Représenté et assisté de Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX Maître [S] [T] Notaire associé au sein de la SCP [M] RIBETON [T] [M] [Adresse 3] [Localité 14] Maître [U] [M] [Y] Notaire associé au sein de la SELARL CLERISSE ET ASSOCIES [Adresse 6] [Localité 19] Représentés par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 12 JANVIER 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 20/01051 EXPOSE DU LITIGE Selon acte authentique régularisé le 11 mars 2000 devant Maître [U] [M]-[Y], Monsieur [F] [W] a vendu à Monsieur [G] [E], deux parcelles de terre et de landes situées lieu-dit " [Localité 22] " à [Localité 15] ([Cadastre 12]) et cadastrées C[Cadastre 8] et C[Cadastre 16]. Dans le paragraphe " Servitudes ", il était stipulé : " À cet égard, il est précisé par l'ancien propriétaire qu'à sa connaissance, il n'existe aucune autre servitude que celles dérivant de la situation des lieux, de la loi ou des plans d'urbanisme et d'aménagement de la commune. Et il déclare qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur ce bien ". Le 6 janvier 2012, Monsieur [F] [W] a cédé à Monsieur [K] [L], par acte authentique régularisé devant Maître [S] [T], une parcelle en nature de futaie située Lieu-dit " [Localité 22] " à [Localité 15] ([Cadastre 12]) et cadastrée C n°[Cadastre 10]. L'acte authentique indiquait, en page 3, " Le vendeur déclare qu'il existe une servitude de passage permettant l'accès à la parcelle présentement vendue depuis des temps immémoriaux. Cette servitude de passage s'exerce sur la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 12] le long de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 11] comme mentionné en teinte rouge sur le plan demeuré ci-annexé aux présentes après mention ". Par acte délivré le 7 octobre 2015, Monsieur [L] a assigné Monsieur [E] devant le Tribunal de Grande Instance de Mont-de-Marsan pour que soit constaté l'état d'enclave de la parcelle C n°[Cadastre 10]. Il souhaitait par ailleurs obtenir un droit de passage sur la parcelle C n°[Cadastre 16] et demander une expertise pour en déterminer le tracé. Par jugement du 21 juin 2016, le Tribunal de Grande Instance de Mont-de-Marsan, a fait droit aux demandes de Monsieur [L]. Monsieur [E] a relevé appel de ce jugement. Par un arrêt du 29 avril 2019, la Cour d'Appel de Pau a infirmé le jugement entrepris en déclarant qu'il n'y avait pas d'enclave et a débouté Monsieur [L] de ses demandes. Par actes d'huissier en date des 7 et 9 septembre 2020, Monsieur [K] [L] a assigné Maître [S] [T], Maître [U] [M]-[Y], Monsieur [G] [E] et Monsieur [F] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, aux fins de voir juger que la servitude de passage au bénéfice de la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 10] s'exerce sur la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 16]. Suivant jugement contradictoire du 12 janvier 2022 (RG n°20/01051), le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a notamment : - Débouté Monsieur [K] [L] de l'intégralité de ses demandes ; - Débouté Monsieur [F] [W] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné Monsieur [K] [L] à verser à M. [G] [E] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [K] [L] à verser à Maître [U] [M]-[Y] et Maître [S] [T], ensemble, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté M. [F] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [K] [L] aux dépens avec distraction au profit de Maître Olallo pour les dépens concernant Maître [S] [T] et Maître [U] [M]-[Y] ; - Rejeté les prétentions plus amples ou contraires ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Les motifs du tribunal sont les suivants : - le tribunal a recherché l'existence d'une servitude conventionnelle pour retenir que l'acte de vente du 6 janvier 2012 qui indiquait " Le vendeur déclare qu'il existe une servitude de passage permettant l'accès à la parcelle présentement vendue depuis des temps immémoriaux ", n'était pas constitutif d'une servitude conventionnelle. - au visa de l'article 691 du code civil, le vendeur (Monsieur [W]), n'a fait que déclarer l'existence d'un passage depuis des temps immémoriaux alors que la possession n'est pas un mode d'acquisition d'une servitude discontinue. L'acte constitutif devait fixer l'assiette de la servitude et être établi entre les propriétaires des fonds servants et dominants. En ce sens, il a précisé que ni Monsieur [L] (propriétaire de la parcelle C[Cadastre 12]), ni Monsieur [E] (propriétaire de la parcelle C[Cadastre 16]) n'était partie à l'acte alors même que la servitude revendiquée s'exerçait sur l'une des parcelles. - le tribunal a également recherché sur le fondement des articles 692 à 694 du code civil s'il existait une servitude de bon père de famille ce qui suppose la réunion de plusieurs conditions à savoir l'origine commune des fonds dominant et servant, l'établissement de la servitude avant la division de son héritage par le propriétaire commun lequel devra avoir procédé à des aménagements constituant un signe apparent de servitude. - dans l'hypothèse d'une servitude par destination du père de famille, s'il existe des signes apparents de servitude, celle-ci ne peut être écartée que par des dispositions contraires de l'acte de division en vertu de l'article 694 du code civil, ce qui suppose la production de l'acte par lequel s'est opérée la séparation des faits ayant une origine commune. - la division avait été opérée par Monsieur [W] alors propriétaire des parcelles C [Cadastre 10] et [Cadastre 16], avec la cession de la parcelle [Cadastre 16] à Monsieur [E] par acte du 11 mars 2000; à cette date, aucun aménagement n'avait été fait pour matérialiser une servitude de passage sur le fonds C[Cadastre 16] au profit du fonds C[Cadastre 17] ; le chemin de passage ancien qui existait sur la parcelle C[Cadastre 16], n'existait plus en 2000 et ne se situait pas le long de la parcelle C[Cadastre 12] mais au milieu de la parcelle C[Cadastre 16]. - en vertu de l'article 34 alinéa 3 du décret du 14 octobre 1955, l'acte rectificatif d'un acte notarié est nécessaire pour assurer la concordance du fichier immobilier et du cadastre avec les énonciations du document déposé ; - l'ajout de la servitude sur l'acte notarié du 11 mars 2000 ne peut être effectué puisque les parties à l'acte n'ont jamais souhaité créer une servitude conventionnelle et l'acte du 6 janvier 2012 qui mentionne un accès à la parcelle C[Cadastre 10] par la parcelle [Cadastre 12] correspond aux déclarations du vendeur Monsieur [W] à l'époque de l'acte, lequel a fait ensuite des déclarations inexactes en opérant une confusion entre les parcelles C[Cadastre 12] et C[Cadastre 16]. - la responsabilité du notaire Maître [M] [Y], rédacteur de l'acte du 11 mars 2000 ne peut être engagée dès lors qu'aucune servitude n'existait au préalable sur la parcelle C[Cadastre 16] et qu'il n'est pas démontré que la parcelle C[Cadastre 10] se trouvait en situation d'enclave ; de surcroît un paragraphe a été inclus par le notaire relatif aux servitudes ; - à propos de la responsabilité de Maître [T], rédacteur de l'acte du 6 janvier 2012, le notaire n'a pas à vérifier sur les lieux la matérialité des déclarations du vendeur ; il existe un défaut de vigilance dès lors que Monsieur [W] a indiqué dans un courriel au notaire du 15 décembre 2011 que Monsieur [E] était propriétaire de la parcelle C[Cadastre 12] sur laquelle s'exerçait la servitude ce qui n'est pas le cas, mais qui est sans conséquence puisque si le notaire avait relevé une discordance entre le numéro de la parcelle et son propriétaire, Monsieur [W] ne pouvait concéder une servitude sur la parcelle C[Cadastre 16] dont il n'était pas propriétaire ; par ailleurs, en remplaçant la mention C[Cadastre 12] par C[Cadastre 16], les déclarations du vendeur sur l'existence d'un chemin depuis des temps immémoriaux auraient toujours été erronées puisque le tracé de la servitude sur la parcelle C[Cadastre 16] le long de la parcelle C[Cadastre 12] ne correspond pas au chemin de passage d'origine. Le tribunal a donc rejeté la responsabilité de Maître [T]. Par déclaration d'appel du 16 février 2022, Monsieur [K] [L] a interjeté appel à l'encontre des dispositions du jugement rendu en ce qu'il a : - Débouté Monsieur [K] [L] de l'intégralité de ses demandes ; - Débouté Monsieur [F] [W] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné Monsieur [K] [L] à verser à M. [G] [E] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [K] [L] à verser à Maître [U] [M]-[Y] et Maître [S] [T], ensemble, une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné Monsieur [K] [L] aux dépens avec distraction au profit de Maître Olallo pour les dépens concernant Maitre [S] [T] et Maitre [U] [M]-[Y]. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 2 mai 2023, Monsieur [K] [L], appelant, entend voir la cour : Vu les dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du Code civil, Vu les dispositions des articles 682 et suivants du Code civil, - juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Monsieur [L], - infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN en date du 12 janvier 2022, - juger que l'acte de cession dressé par Maître [T] le 6 janvier 2012 est entaché d'une erreur quant à l'identification de la parcelle constituant le fonds servant de la servitude de passage, - ordonner la modification de l'acte notarié dressé le 6 janvier 2012, - juger que les responsabilités de Maître [T] et de Maître [M] [Y] sont engagées, - condamner solidairement Maître [T] et Maître [M] [Y] au paiement des frais inhérents aux actes rectificatifs, - juger que la servitude de passage au bénéfice de la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] s'exerce sur la parcelle cadastrée C[Cadastre 16], Avant dire droit sur le tracé de cette servitude, - ordonner une expertise judiciaire, confiée à tel Expert qu'il plaira à la Cour aux fins de déterminer l'assiette de la servitude, avec mission de : o Se rendre sur les lieux en présence des parties, o Se faire remettre tous documents utiles (titre de propriété, plans et relevés cadastraux, documents d'arpentage..) o Proposer une délimitation de l'emprise du passage sur la parcelle cadastrée C[Cadastre 16], pour permettre à la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] de rejoindre la voie publique, o Décrire la situation actuelle de la parcelle cadastrée C[Cadastre 16], en partie limitrophe des parcelles cadastrées C[Cadastre 12] et C[Cadastre 10], o Décrire les éventuels travaux nécessaires afin de permettre un usage normal du passage pour rejoindre la voie publique, o Entendre tous sachants et fournir tous éléments d'appréciation utiles permettant de solutionner le litige, o Informer les parties de l'état de ses investigations et conclusions, o Adresser aux parties un pré rapport, et les inviter à communiquer leurs dires, en leur accordant un délai minimum d'un mois, o Répondre techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l'occasion des réunions de synthèse ou du dépôt du pré rapport, o Du tout dresser un rapport définitif qui sera communiqué aux parties et au Tribunal. - Renvoyer le dossier à une audience de mise en état ultérieure pour permettre aux parties de conclure en ouverture du rapport d'expertise judiciaire, - condamner la partie succombante à verser à Monsieur [L] au paiement d'une somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. - condamner la même aux entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître GOTTE, Avocat sur son affirmation de droit. Les moyens de Monsieur [K] [L] sont les suivants : - D'une part, l'acte notarié dressé par Maître [T] 6 janvier 2012 est entaché d'une erreur, puisqu'il mentionne Monsieur [E] comme propriétaire de la parcelle C[Cadastre 12] alors qu'il est propriétaire de la parcelle C[Cadastre 16], - D'autre part, cette erreur engage la responsabilité de Maître [T] dès lors que celui-ci aurait dû procéder à un recoupement entre les actes notariés pour vérifier que le titre de propriété du fond servant contenait bien ladite servitude et la consultation de l'acte de propriété portant sur la parcelle C[Cadastre 12] lui aurait permis de constater qu'aucune servitude n'était mentionnée, - l'état d'enclave de la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] a pris naissance le 11 mars 2000, date à laquelle il a été procédé à la vente des parcelles cadastrées C[Cadastre 8] et C[Cadastre 16] à Monsieur [E], privant ainsi la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] d'un accès au chemin qui la desservait jusque-là via la parcelle C[Cadastre 16]. - Monsieur [W] a constamment rappelé que le passage pour accéder au chemin rural depuis la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] se faisait sur la parcelle cadastrée C[Cadastre 16], et ceci depuis des temps immémoriaux. Ainsi, la servitude de passage profitant à la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] aurait du être actée dès la cession du 11 mars 2000, et être reprise ensuite dans l'acte de propriété de Monsieur [L] du 6 janvier 2012. - Monsieur [E] connaissait les lieux, la parcelle ayant été exploitée par sa famille avant 2000 ; ledit chemin d'accès depuis la parcelle C[Cadastre 10] constitue une servitude apparente, soumise aux dispositions de l'article 694 du Code civil, qui dérive de la situation des lieux, et s'impose donc nonobstant l'absence de publication. - la responsabilité des deux notaires est donc engagée. - la Cour doit reconnaître l'existence sur la parcelle C[Cadastre 16] d'un chemin longeant la parcelle C[Cadastre 12] et permettant à la parcelle C[Cadastre 10] un accès à la voie publique et son assiette doit être déterminée par une expertise judiciaire. Par ses dernières conclusions en date du 29 juillet 2022, Monsieur [F] [W], intimé, demande à la cour de : Vu les dispositions de l'article 694 du Code civil, - Réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau, - Dire et juger qu'il existe une servitude de passage par destination du bon père de famille grevant la parcelle cadastrée C [Cadastre 16] au profit de la parcelle cadastrée C [Cadastre 10], lieudit " [Localité 22] " sur la commune de [Localité 15] - Dire et juger que l'acte de vente reçu par Maître [S] [T], notaire associé à [Localité 14], le 6 janvier 2012, est entaché d'une erreur de numérotation de la parcelle constituant le fonds servant de la servitude de passage et, en conséquence, ordonner la rectification de cet acte aux frais du notaire instrumentaire. - Ordonner la rectification de l'acte de vente reçu par Maître [U] [M]-[Y], alors notaire associé à [Localité 14], le 11 mars 2000, pour mentionner la servitude de passage grevant la parcelle C [Cadastre 16] au profit de la parcelle C [Cadastre 10], aux frais du notaire instrumentaire. - Constater que Monsieur [F] [W] ne s'oppose pas à la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [K] [L] pour déterminer l'assiette de la servitude, tout en formulant les protestations et réserves d'usage. - Renvoyer le dossier à une audience de mise en état ultérieure pour permettre aux parties de conclure en lecture du rapport d'expertise judiciaire. - Réserver les frais et dépens. - A défaut d'expertise judiciaire ordonnée, condamner la (ou les) partie(s) succombante(s) à payer à Monsieur [F] [W] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Les motifs de Monsieur [W] sont les suivants : - il ne s'oppose pas aux demandes de Monsieur [L] ; - L'article 694 du Code civil s'applique quant à lui à l'hypothèse où l'aménagement établi ou maintenu correspond à une servitude apparente mais discontinue (tel un chemin d'accès, un puisage'). Dans ce cas, la servitude naît lors de la division des fonds à la condition que l'acte de division ne comporte aucune « convention relative à la servitude», c'est-à-dire un acte muet sur la constitution de la servitude mais qui ne comporte aucune stipulation contraire. Il est donc parfaitement possible d'établir par destination du père de famille une servitude de passage. - 1ère condition : les fonds ont appartenu au même propriétaire, - 2ème condition : un aménagement a été réalisé entre les fonds et constitue un signe apparent de servitude lors de la division, - 3ème condition : l'acte de division ne comporte pas de stipulation contraire à la servitude. - la première condition est remplie puisqu'il existe un propriétaire commun aux différents fonds : Monsieur [W] ; - du vivant des parents de Monsieur [W], un chemin existait sur la parcelle C[Cadastre 16] et passait le long de la parcelle C[Cadastre 12] et constituait donc un signe apparent de servitude lors de la vente du 11 mars 2000 ; la deuxième condition est ainsi réunie ; - la troisième condition est aussi réunie dès lors que l'acte de vente portant cession de la parcelle [Cadastre 16] ne comporte aucune disposition contraire à cette servitude apparente ; - l'acte de vente du 6 janvier 2012 concernant la parcelle C [Cadastre 10] comporte une erreur manifeste de numérotation de la parcelle constituant le fonds servant de la servitude de passage ; en effet, le notaire instrumentaire Maître [S] [T] a mentionné la parcelle cadastrée C [Cadastre 12] qui avait été indiquée à tort par Monsieur [F] [W] dans un mail en date du 15 décembre 2011 ; - le notaire a reproduit l'erreur sans prendre soin de vérifier que la parcelle C [Cadastre 12] appartenait à Monsieur [G] [E] et sans même interroger Monsieur [F] [W] sur l'origine de la servitude ; - même si la destination du père de famille vaut titre, il apparaît utile de rectifier l'acte de vente de la parcelle C [Cadastre 16] pour que la servitude de passage soit mentionnée ; - il est regrettable que le notaire qui a instrumenté la vente de la parcelle C [Cadastre 16], à savoir Maître [U] [M]-[Y], n'ait pas conseillé à Monsieur [W] de faire acter à cette occasion l'existence de la servitude de passage ; - Monsieur [F] [W] n'entend pas s'opposer à cette demande d'expertise judiciaire, tout en formulant les protestations et réserves d'usage. Par ses dernières conclusions en date du 16 juin 2023, Monsieur [G] [E], intimé, demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - condamner Monsieur [L] et aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Frédéric LONNÉ, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, outre une indemnité à hauteur de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Les motifs de Monsieur [A] [E] sont les suivants : - aucune faute ou aucun oubli n'est imputé au notaire ayant enregistré la vente des parcelles à Monsieur [E] en 2000 ; - quelles que soient les vaticinations sur une éventuelle erreur du notaire en 2012, aucune mention efficace n'aurait pu créer à cette époque une servitude sur le fonds appartenant depuis 12 ans à Monsieur [E] ; - Monsieur [L] ne dispose d'aucun titre constatant la servitude ; - la cour a définitivement jugé que la parcelle C[Cadastre 10] n'était pas enclavée ; - si tant est que la parcelle C[Cadastre 10] a peut-être pu se trouver enclavée de 2000 à 2012, sa vente par Monsieur [W] à Monsieur [L] l'a parfaitement désenclavée en ce que ce dernier est également propriétaire de la parcelle C[Cadastre 21] contigüe et qui a elle-même un accès direct à la voie publique et il résulte de l'état hypothécaire que Monsieur [L] est bien propriétaire de la parcelle C[Cadastre 21]. Par leurs dernières conclusions en date du 19 août 2022, Maître [S] [T] et Maître [U] [M] [Y], intimés, demandent à la cour de : Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil, - Débouter M. [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [U] [M] [Y] et de Maître [S] [T]. - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de Maître [U] [M] et de Maître [S] [T] et a condamné M. [L] à leur verser une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Le condamner au paiement d'une somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - Débouter M. [F] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [S] [T]. - Et condamner M. [L], ou, à défaut, M. [F] [W], en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, au profit de Maître François PIAULT. Les motifs de Maître [S] [T] et Maître [U] [M] [Y] sont les suivants : - Maître [U] [M] [Y], chargé de constater la vente de la parcelle C[Cadastre 16], et non de la parcelle C[Cadastre 10], se devait de mentionner, dans son acte, qu'il n'existait pas de servitude sur cette parcelle ; dans la mesure où aucune servitude n'avait fait l'objet d'une publication, il ne pouvait, en effet, que se fier aux déclarations du vendeur ; par ailleurs, le notaire instrumentaire a attiré l'attention des parties sur d'éventuelles servitudes par l'insertion d'un paragraphe sur les servitudes ; - aucune servitude n'ayant été publiée, Maître [S] [T] ne pouvait que reproduire, dans son acte, les déclarations du vendeur, M. [F] [W], lequel indiquait, sous sa responsabilité, que, « depuis des temps immémoriaux », il existait une servitude de passage qui s'exerçait sur la parcelle C[Cadastre 12]. Dès lors que le vendeur faisait état d'une servitude sur la parcelle C[Cadastre 12], la consultation de l'acte reçu, le 11 mars 2000, par Maître [U] [M] [Y], ne lui aurait pas été utile puisque cet acte portait sur la parcelle C[Cadastre 16] qui était mentionnée comme n'étant soumise à aucune servitude ; - Monsieur [F] [W] ayant, en toute bonne foi, reconnu son erreur, Maître [S] [T] ne saurait être tenu de réparer les conséquences de celle-ci ; - si, par impossible, la Cour considérait que Maître [S] [T] aurait dû s'apercevoir de l'erreur commise par M. [F] [W], elle ne pourrait lui faire prendre en charge les frais occasionnés par le présent procès, ni la prise en charge des frais de rectification de l'acte. Vu l'ordonnance de clôture du 8 novembre 2023.

MOTIFS

Il convient de s'interroger sur l'existence d'une erreur dans l'acte du 6 janvier 2012 sur la numérotation des parcelles, comme le soulève Monsieur [L] qui tend à la revendication d'une enclave pour établir une servitude de passage. Monsieur [L] revendique l'existence d'une servitude après avoir été débouté par arrêt de la cour d'appel du 29 avril 2019 de sa situation d'enclave de la parcelle C n° [Cadastre 10] du fait de la mention d'une servitude de passage à l'acte du 6 janvier 2012. Il est constant que l'acte du 6 janvier 2012 établi par le ministère de Maître [T] n'a pas créé de servitude au profit de Monsieur [L] acquéreur de la parcelle n°C[Cadastre 10] auprès de Monsieur [W] puisque l'acte ne fait état que d'une déclaration de ce dernier sur l'existence d'une servitude de passage depuis des temps immémoriaux sur la parcelle C[Cadastre 12] le long de la parcelle C[Cadastre 11] alors que le propriétaire de la parcelle C[Cadastre 12] Monsieur [X] [L] n'est pas partie à l'acte et qu'il n'est produit aucun acte mentionnant une telle servitude de passage. Le premier juge a donc à juste titre considéré qu'aucune servitude conventionnelle ne pouvait être retenue en soulignant également que s'il y avait une erreur sur la dénomination de la parcelle qui serait la parcelle n°[Cadastre 16], Monsieur [E] propriétaire de cette parcelle n'était pas non plus partie à l'acte. Par ailleurs, l'acte d'acquisition de Monsieur [E] de cette parcelle n°[Cadastre 16] par acte du 11 mars 2000 ne mentionne l'existence d'aucune servitude. Maître [T] dans une lettre du 10 juin 2013 a écrit à Monsieur [E] qu'après avoir fait le point avec Monsieur [K] [L] et Monsieur [W] sur le problème de la servitude, selon les termes suivants : 'lors de l'établissement de l'acte notarié (du 6 janvier 2012 ) Monsieur [W] m'avait clairement indiqué dans un mail en date du 5 décembre 2011 ce qui suit : 's'agissant de la parcelle C[Cadastre 10], l'accès se trouve aujourd'hui sur la parcelle C[Cadastre 12], au long d'ailleurs de la C[Cadastre 11]". Aujourd'hui, il m'a précisé que l'indication n'était pas exacte et que l'accès au terrain se faisait comme indiqué sur le plan ci-joint en teinte rouge.' À cet égard, il n'est produit aux débats qu'un plan cadastral en noir et blanc dépourvu de toute couleur, en pièce 7 [L] sans qu'il ne soit possible de le rattacher soit à l'acte du 6 janvier 2012 qui fait état en page 3 de la servitude ' en teinte rouge sur le plan demeuré ci-annexé aux présentes après mention', ou du plan annexé à la lettre du 10 juin 2013 précitée. En tout état de cause, la mention 'en teinte rouge' est similaire dans l'acte du 6 janvier 2012 comme dans la lettre du 10 juin 2013. Par ailleurs, le plan cadastral de la pièce 7 ne comporte aucune couleur sur les bords de la parcelle [Cadastre 12] et des mentions manuscrites outre un chemin sinueux sur la parcelle [Cadastre 16] mentionné à la main ; il ne peut donc être porté crédit à ces mentions manuscrites sur cette pièce. Enfin, l'existence d'un chemin d'origine au milieu de la parcelle C[Cadastre 16] n'est pas incompatible avec le chemin situé sur la parcelle C[Cadastre 16] au bord de la parcelle C[Cadastre 12]. Cependant, l'erreur dans l'acte du 6 janvier 2012 est manifeste puisque du fait de la division du fonds [W] par l'acte du 11 mars 2000, la parcelle [Cadastre 10] qui était contigue à la parcelle [Cadastre 16] laquelle donnait sur la voie publique s'est trouvée dépourvue d'un accès à la voie publique à travers la parcelle [Cadastre 16] à moins de l'établissement d'une servitude. Celle-ci n'a pas été reconnue dans l'acte du 11 mars 2000 entre Monsieur [W] et Monsieur [E] qui n'a fait mention d'aucune servitude sur la seule déclaration du vendeur Monsieur [W], pas plus que dans l'acte du 6 janvier 2012 qui fait état d'une servitude sur la parcelle n°[Cadastre 12]. Cette situation d'enclave de la parcelle n°[Cadastre 10] était bien dans l'esprit des parties lors de la rédaction de l'acte du 6 janvier 2012 puisqu'à cette occasion, Monsieur [W] a fait état d'une servitude depuis des temps immémoriaux et qu'elle s'exerçait sur la parcelle n°[Cadastre 12]. Or, Monsieur [W] qui n'était pas propriétaire de la parcelle [Cadastre 12] mais qui connaissait bien la parcelle n°[Cadastre 16] puisqu'il l'avait cédée à Monsieur [E] en 2000, ne pouvait donc prétendre qu'il existait un chemin sur la parcelle n°[Cadastre 12] ce qu'il reconnaît à l'occasion du présent litige. Ensuite, il résulte de clichés photographiques d'après des satellites provenant de l'IGN sous la rubrique 'remontée dans le temps', site internet présentant toutes les garanties de sérieux et de fiabilité, que sur la période 1950 à 1965 il existait une bande végétale entre les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 16] menant à la voie publique laquelle était également bordée de plantations d'arbres. Cette bande végétale constituait un chemin parmi les taillis eu égard aux attestations [D] et [T] [V] pour accéder au bois de chênes dit de Ninon autrement dit la parcelle n°[Cadastre 10]. Sur le cliché sur la période 2000/2005, ce chemin entre les deux parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 16] a été défriché et ne comporte plus de végétation. Il existe donc bien une erreur dans l'acte du 6 janvier 2012 et il convient de déclarer que c'est la parcelle n° [Cadastre 16] qui était visée pour l'exercice de la servitude au profit de la parcelle n°[Cadastre 10]. La reconnaissance de cette erreur constitue un élément nouveau depuis l'arrêt de la cour d'appel de Pau du 29 avril 2019 qui avait relevé que la parcelle n°[Cadastre 10] bénéficiait d'une servitude du fait de l'acte du 6 janvier 2012 et donc une absence d'enclave pour débouter Monsieur [L] de ses demandes, mais qui indiquait que l'attrait de Monsieur [E] à la cause était nécessaire pour obtenir la constatation d'une servitude légale. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de retenir l'erreur de l'acte du 6 janvier 2012 pour déclarer que la parcelle visée par la servitude était la parcelle n°[Cadastre 16] et non la parcelle n°[Cadastre 12]. Ensuite, alors même que Monsieur [E] n'était pas partie à l'acte du 6 janvier 2012, il y a lieu de retenir la situation d'enclave de la parcelle n° [Cadastre 10] dès l'acte du 11 mars 2000 au cours duquel il s'est rendu acquéreur, dès lors que la division du fonds [W] qui a cédé la parcelle [Cadastre 16] sans la parcelle [Cadastre 10] a privé celle-ci de son accès à la voie publique. Monsieur [E] oppose que la parcelle n°[Cadastre 10] n'est plus enclavée depuis 2012 du fait d'un accès par la parcelle C[Cadastre 21]. Il résulte de l'examen du relevé des formalités du service de la publicité foncière du 16 mai 2023 que par acte du 8 août 2012, Monsieur [L] né le 27 octobre 1955, soit Monsieur [K] [L], a acquis des consorts [J]/[I] la parcelle C [Cadastre 21] pour un montant de 14 000 €. Monsieur [K] [L] ne peut donc pas prétendre qu'il n'est pas propriétaire de cette parcelle. Cependant, il ressort du jugement du 21 juin 2016 que même s'il a été infirmé dans sa totalité par l'arrêt du 29 avril 2019 précité, il est fait état de l'attestation de Madame [Z] [B], laquelle n'est pas produite aux présents débats, qu'elle est propriétaire des parcelles C[Cadastre 9] et C [Cadastre 20], que ces dernières sont irriguées par un canal séparant les deux parcelles C[Cadastre 10] et C[Cadastre 21] de Monsieur [K] [L] et le jugement a relevé que le canal était d'une largeur de quatre mètres. La cour d'appel sur ce point a juste retenu en 2019 que peu importait de savoir si la parcelle C[Cadastre 10] pouvait être désenclavée par un accès par la parcelle C[Cadastre 21] puisqu'elle bénéficie d'une servitude actée dans un contrat notarié faisant foi jusqu'à inscription de faux. La cour d'appel n'a donc pas remis en question la présence de ce canal et sa conséquence sur l'accès à la parcelle C[Cadastre 10]. Aussi, la présence de ce canal entre les deux parcelles C[Cadastre 10] et C[Cadastre 21] même appartenant au même propriétaire confirme la situation d'enclave pour la parcelle C[Cadastre 10], y compris après l'acte du 8 août 2012. Aussi, cette acquisition de la parcelle C[Cadastre 21] n'a pas d'impact sur la rectification de l'acte du 6 janvier 2012 à effectuer. Il convient donc de déterminer si la responsabilité des deux notaires est engagée. Il est constant que l'acte du 11 mars 2000 crée un acte de division du fonds [W] propriétaire notamment des parcelles C [Cadastre 8], C[Cadastre 10] et C[Cadastre 16], qui cède par cet acte les parcelles C[Cadastre 8] et C[Cadastre 16], à l'exclusion de la parcelle C[Cadastre 10]. À l'occasion de cet acte, le notaire Maître [M]-[Y], a mentionné dans la rubrique 'servitudes' : 'le nouveau propriétaire supportera toutes les servitudes positives apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever ce bien, sauf à s'en défendre, et il profitera de celles actives, sans recours contre l'ancien propriétaire, mais sans que la présente clause puisse conférer à qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi. À cet égard, il est précisé par l'ancien propriétaire qu'à sa connaissance, il n'existe aucune autre servitude que celles dérivant de la situation des lieux, de la loi ou des plans d'urbanisme et d'aménagement de la commune. Et il déclare qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur ce bien. Monsieur [L] déclare que Maître [M] [Y], rédacteur de l'acte du 11 mars 2000 aurait dû prévoir dès 2000 la servitude de passage profitant à la parcelle C[Cadastre 10]. Effectivement, du fait de la division du fonds [W], Maître [M]-[Y] aurait dû s'interroger sur l'accès de la parcelle C[Cadastre 10] restant dans le fonds. Alors même que le notaire ne doit pas se déplacer sur les lieux, il devait à tout le moins attirer l'attention des parties sur la configuration des lieux au regard du plan cadastral qui révélait que la parcelle [Cadastre 10] était éloignée de la voie publique susceptible d'être enclavée, même s'il n'était publiée aucune servitude sur la parcelle C[Cadastre 16]. De même, en 2012, Maître [T] s'est contenté de recueillir la seule déclaration de Monsieur [W] pour indiquer que depuis des temps immémoriaux une servitude de passage existait sur la parcelle C[Cadastre 12]. Il aurait donc dû vérifier qui était le propriétaire de cette parcelle qui s'est révélée être Monsieur [X] [L], et s'apercevoir que cette parcelle n'était pas à l'origine dans le fonds [W]. En outre, la servitude indiquée dans l'acte de 2012 pour être opposable au fonds servant, impliquait l'appel à l'acte du propriétaire de la parcelle assujettie soit Monsieur [X] [L] s'il s'agissait de la parcelle C[Cadastre 12] soit Monsieur [E] s'il s'agissait de la parcelle C[Cadastre 16]. Les deux notaires ont donc conduit d'une part à la situation d'enclave de la parcelle C[Cadastre 10] et d'autre part à l'erreur de la numérotation de la parcelle assujettie. Il convient donc de faire rectifier l'acte du 6 janvier 2012 aux frais des deux notaires qui viendra en complément de l'acte du 11 mars 2000 par la reconnaissance de la servitude de passage légale. Le jugement sera donc infirmé dans toutes ses dispositions. Afin de déterminer l'assiette de la servitude de passage, une expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif, aux frais avancés de Monsieur [L] qui a intérêt à la mesure, mais avec modification de la mission telle qu'il l'a proposée dès lors que le chemin compte tenu des clichés photographiques doit se situer le long de la parcelle C[Cadastre 12]. L'équité ne commande pas l'allocation aux parties d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour, statuant à nouveau : Constate l'état d'enclave de la parcelle C[Cadastre 10] lieu dit [Localité 22] à [Localité 15] ([Cadastre 12]) appartenant à Monsieur [K] [L], Dit que l'acte de cession par le ministère de Maître [T], notaire à [Localité 14], est entaché d'une erreur quant à l'identification de la parcelle constituant le fonds servant de la servitude de passage au profit de Monsieur [K] [L] et dit que la modification de l'acte du 6 janvier 2012 doit être effectuée en mentionnant que la servitude de passage au bénéfice de la parcelle C[Cadastre 10] s'exerce sur la parcelle C[Cadastre 16] appartenant à Monsieur [G] [E], Condamne solidairement Maître [U] [M] [Y] et Maître [S] [T] aux frais de rectification de l'acte, avant dire droit sur le tracé de la servitude : Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder : Madame [O] [N] [Adresse 4] [Localité 13] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 23] avec pour mission : o Se rendre sur les lieux en présence des parties, o Se faire remettre tous documents utiles (titre de propriété, plans et relevés cadastraux, documents d'arpentage..) o Proposer une délimitation de l'emprise du passage sur la parcelle cadastrée C[Cadastre 16], pour permettre à la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] de rejoindre la voie publique, et particulièrement le long de la parcelle C[Cadastre 12], o Décrire les éventuels travaux nécessaires afin de permettre un usage normal du passage pour rejoindre la voie publique, o Entendre tous sachants et fournir tous éléments d'appréciation utiles permettant de solutionner le litige, o Informer les parties de l'état de ses investigations et conclusions, o Adresser aux parties un pré rapport, et les inviter à communiquer leurs dires, en leur accordant un délai minimum d'un mois, o Répondre techniquement sur les éventuels dires et observations recueillis à l'occasion des réunions de synthèse ou du dépôt du pré rapport, o Du tout dresser un rapport définitif qui sera communiqué aux parties et à la cour en deux exemplaires, dans un délai de six mois à compter de la consignation, Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que Monsieur [K] [L] devra consigner entre les mains du régisseur du greffe de la cour d'appel de Pau dans le délai de deux mois à compter du présent arrêt, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, Renvoie le dossier à l'audience de mise en état du 6 novembre 2024 pour permettre aux parties de conclure en ouverture du rapport d'expertise judiciaire, Dit n'y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement Maître [U] [M] [Y] et Maître [S] [T] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE
Note...

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