Tribunal judiciaire de Strasbourg, 4 juin 2025, 23/04007

N° RG 23/04007 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L4NW 3ème Ch. Civile Cab. 3 N° RG 23/04007 - N° Portalis DB2E-W-B7H-L4NW Minute n° Copie exec. à : Me Avi ETTEDGUI ABOAB Me Clint GOFFIN VAN AKEN Me Jean WEYL Le Le greffier Me Avi ETTEDGUI ABOAB Me Clint GOFFIN VAN AKEN Me Jean WEYL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG JUGEMENT DU 04 JUIN 2025 DEMANDEURS : Monsieur [B] [I] [F] [Z] né le 11 Mars 1955 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] Madame [G] [O] [V] [Z] née le 02 Avril 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] Madame [E] [U] [Z], élisant domicile au cabinet de Maître [C] [H] [N], [Adresse 2] née le 07 Mai 1961 à [Localité 11], domiciliée : chez , [Adresse 10] représentés par Me Clint GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 153 DEFENDERESSES : Madame [W] [Z] née le 20 Juillet 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7] représentée par Me Avi ETTEDGUI ABOAB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 244 S.C.I. NOA, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 492.343.439. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 9] représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Chloé MAUNIER, Juge, Président, assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier OBJET : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente DÉBATS : A l'audience publique du 12 Février 2025 à l'issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2025. JUGEMENT : Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [B] [Z] et Mesdames [E], [G] et [W] [Z] sont propriétaires indivis à parts égales d'un bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] et cadastré section DX numéro [Cadastre 6](A)/[Cadastre 5]. Par compromis de vente reçu en la forme authentique le 18 novembre 2022, ils se sont engagés à vendre ce bien à la S.C.I. Noa au prix de 1 500 000 euros, la vente étant conclue sous différentes conditions suspensives. Il était stipulé une réitération devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2023. Madame [W] [Z] a fait réaliser une étude de marché par la société Ethiqu'Immo le 17 janvier 2023, mentionnant qu'en cas de création d'une copropriété de cinq lots privatifs et d'une vente à la découpe de ces lots, l'ensemble des biens pourrait être vendu pour un montant entre 1 900 000 et 2 000 000 d'euros. Les parties ont été convoquées devant le notaire instrumentaire afin de réitérer l'acte le 14 avril 2023. Madame [W] [Z] ayant, seule, refusé de signer l'acte authentique, le notaire a établi un procès-verbal de carence. Par actes de commissaire de justice délivrés le 10 mai 2023, Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [E] [Z] ont fait attraire Madame [W] [Z] et la société Noa devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, à titre principal, juger que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente de l'immeuble, subsidiairement ordonner à la défenderesse de se rendre en l'étude notariée afin de signer l'acte de vente sous astreinte, de dire qu'à défaut, le jugement vaudra vente et de déclarer le jugement à intervenir commun à la société Noa. Parallèlement, par actes de commissaire de justice délivrés le 12 mai 2023, la société Noa a fait attraire Monsieur [B] [Z] et Mesdames [E], [G] et [W] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, à titre principal, juger que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente de l'immeuble, subsidiairement ordonner à Madame [W] [Z] de se rendre en l'étude notariée afin de signer l'acte de vente sous astreinte, de dire qu'à défaut, le jugement vaudra vente et, en tout état de cause, condamner Madame [W] [Z] à payer la somme de 150 000 euros en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente. L'instruction a été clôturée le 23 octobre 2024 par ordonnance du même jour et l'affaire a été évoquée à l'audience du 12 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 mars 2024, Monsieur [B] [Z] et Mesdames [E] et [G] [Z] demandent au tribunal de : - REJETER l'exception de nullité du compromis de vente soulevée par Madame [W] [Z] ; - DECLARER la demande de Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [E] [Z] recevable et bien fondée ; - CONSTATER que l'acte authentique du 18 novembre 2022 relatif à la vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] constitue une promesse synallagmatique de vente qui vaut vente ; En conséquence, A titre principal : - JUGER que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] cadastré section DX N° [Cadastre 6](A)/[Cadastre 5] d'une surface de 01 ares 98 centiares par Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [W] [Z] à la SCI NOA pour le prix de 1.500.000€ et pourra être publié au livre foncier sur présentation d'une attestation du notaire établissant que le prix de vente et les frais sont consignés entre ses mains ; A titre subsidiaire : - ORDONNER à Madame [W] [Z] de se rendre en l'étude de Me [R], sise [Adresse 3] à [Localité 8] munie de tous documents utiles, pour signature de l'acte de vente, dans un délai de 30 jours à compter du jour de la notification du jugement à intervenir et ce sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir 30 jours après la signification du jugement à intervenir ; - JUGER qu'à défaut de signature de l'acte authentique par Madame [W] [Z], le jugement à intervenir vaudra vente par Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [W] [Z] et la SCI NOA du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11], cadastré section DX N° [Cadastre 6](A)/[Cadastre 5], d'une surface de 01 ares 98 centiares pour le prix de 1.500.000 € et pourra être publié au livre foncier sur présentation d'une attestation du notaire établissant que le prix de vente et les frais sont consignés entre ses mains ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [E] [Z] une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - DECLARER le jugement à intervenir sera commun et opposable à la SCI NOA ; - CONDAMNER Madame [W] [Z] aux entiers frais et dépens de l'instance ; - RAPPELER le caractère exécutoire du jugement à intervenir. Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, la S.C.I. Noa demande au tribunal de : - JUGER que l'acte authentique du 18 novembre 2022 relatif à la vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] constitue une promesse synallagmatique de vente qui vaut vente ; En conséquence, A titre principal : - JUGER que le jugement à intervenir tiendra lieu d'acte de vente de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] cadastré section DX N° [Cadastre 6](A)/[Cadastre 5] d'une surface de 01 ares 98 centiares par Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [W] [Z] à la SCI NOA pour le prix de 1.500.000€ et pourra être publié au livre foncier sur présentation d'une attestation du notaire établissant que le prix de vente et les frais sont consignés entre ses mains, selon les modalités du compromis, notamment, compte tenu de la libération des lieux par Madame [W] [Z] ; A titre subsidiaire : - CONDAMNER Madame [W] [Z] à se rendre en l'étude de Me [R], sise [Adresse 3] à [Localité 8] munie de tous documents utiles, pour signature de l'acte de vente, dans un délai de 15 jours à compter du jour de la notification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 2.000 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ; - JUGER qu'à défaut de signature de l'acte authentique par Madame [W] [Z], le jugement à intervenir vaudra vente par Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z], Madame [E] [Z] et Madame [W] [Z] et la SCI NOA du bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11], cadastré section DX N° [Cadastre 6](A)/[Cadastre 5], d'une surface de 01 ares 98 centiares pour le prix de 1.500.000 € et pourra être publié au livre foncier sur présentation d'une attestation du notaire établissant que le prix de vente et les frais sont consignés entre ses mains selon les modalités du compromis, notamment, compte tenu de la libération des lieux par Madame [W] [Z] ; En tout état de cause : - CONDAMNER Madame [W] [Z] à payer à la SCI NOA la somme de 150.000 € au titre de la clause pénale prévue à l'acte du 18 novembre 2022, outre intérêts légaux à compter du jour du jugement à intervenir ; - CONDAMNER Madame [W] [Z] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu'à payer à la SCI NOA la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - DEBOUTER Madame [W] [Z] de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions. - DECLARER le jugement à intervenir commun et opposable à Monsieur [B], [I], [F] [Z], Madame [G], [O], [V] [Z], et Madame [E], [U], [Z]. Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, Madame [W] [Z] demande au tribunal de : Sur la demande principale ; Et par voie d'exception - PRONONCER la nullité de l'acte passée entre les Consorts [Z] et la SCI NOA ; - REJETER l'intégralité des demandes formés par les demandeurs ; A titre reconventionnel - CONDAMNER la SCI NOA à payer à Madame [W] [Z] la somme de 87.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi ; - CONDAMNER la SCI NOA à payer à Madame [W] [Z] la somme de 2.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et économique subi ; - CONDAMNER la SCI NOA et les Consorts [Z] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance ; Subsidiairement, - DIMINUER le montant de la clause pénale du compromis de vente à un montant raisonnable évalué à 1 000 euros ; - DISPENSER Mme [W] [Z] du paiement de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation d'impécuniosité. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur l'exception de nullité du compromis de vente soulevée par Madame [W] [Z] Sur le fondement de l'article 1595 du code civil Aux termes de l'article 1596 du code civil, « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ; Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ; Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ; Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire ». Aux termes de l'article 1984 alinéa 1 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il résulte des dispositions des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit. Si la preuve d'un mandat par un tiers au contrat peut être rapportée par tout moyen, Madame [W] [Z] n'est pas tiers au contrat de mandat puisqu'elle indique avoir elle-même chargé la société Etoile de présenter des acquéreurs potentiels. Or, les parties à un acte qui veulent l'opposer aux tiers doivent en rapporter une preuve écrite lorsque celle-ci est requise. A défaut, ils peuvent produire un commencement de preuve par écrit corroboré par des éléments extrinsèques. Il y a lieu d'examiner les pièces produites aux débats afin de déterminer si Madame [W] [Z] rapporte la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un mandat entre la société Etoile et les consorts [Z]. A ce titre, il y a lieu de constater à titre liminaire que Madame [W] [Z] ne produit aucun contrat de mandat écrit conclu entre elle ou l'un des consorts [Z] et la société Etoile. Il n'est pas prétendu qu'un tel document aurait été signé entre les parties. Madame [W] [Z] produit en annexe 18 un courrier non daté émanant de Madame [T] [S], salariée de la société Etoile, dont il résulte que la société Etoile a procédé, le 15 octobre 2018, à une évaluation du bien appartement aux consorts [Z]. Elle produit en outre en annexe 4 le procès-verbal dressé le 25 février 2022 par le notaire chargé du partage, ce dernier relatant que les consorts [Z] ont décidé, courant 2019, de procéder à la vente du bien et ont mandaté l'agence Stéphane Plaza Immobilier mais que Madame [W] [Z] n'a pas voulu signer le mandat de vente. Aucun mandat n'avait donc été conclu à cette date entre les parties, seule une estimation ayant été réalisée. Madame [W] [Z] produit également un second procès-verbal dressé par le même notaire le 12 mai 2022, exposant que Madame [W] [Z] a indiqué avoir contacté l'agence Century 21 Etoile, par l'intermédiaire de Madame [S], pour déterminer la valeur du bien. Le même procès-verbal relate que Madame [G] [Z] accepte de faire le lien avec « les agences » tandis que Madame [T] [S] fera le point avec un diagnostiqueur pour déterminer les diagnostics à mettre à jour, que Maître [H] [N] contactera une seconde agence en vue de la signature d'un second mandat et que « les parties s'engagent à signer un mandat avec une ou plusieurs agences » dans la mesure où le prix plancher de 1 450 000 euros est respecté. L'examen de cette pièce démontre donc qu'à la date d'établissement du procès-verbal, contact avait été pris auprès de la société Century 21 Etoile notamment en vue de l'évaluation du bien mais qu'aucun mandat de vendre n'était signé par les parties, les parties s'engageaient à le faire. Le même jour, soit le 12 mai 2022, la société Century 21 Etoile a procédé à une estimation du bien qui figure en annexe 6. Cette évaluation ne fait pas référence à un mandat, la société Century 21 Etoile, par l'intermédiaire de Madame [S], indiquant qu'il a été fait appel à ses services « pour effectuer l'estimation de votre immeuble ». Le 21 mai 2022, un compromis de vente figurant en annexe 7 a été conclu entre la société Les Colombages et les consorts [Z]. Le compromis a été édité par la société Century 21, tel que le filigrane présent permet de le démontrer. Toutefois, cette société n'est pas mentionnée en qualité d'intermédiaire, la case « en présence et avec le concours de » étant vide, de même que celle figurant sous le paragraphe « négociation ». La case « honoraires », sur laquelle figure notamment « mandat n° » est ainsi barrée. L'annexe 19 produite par Madame [W] [Z], soit un sms adressé par Madame [T] [S] dans lequel cette dernière propose un rendez-vous le 21 mai 2022, laisse envisager que Madame [S] a participé à l'organisation du rendez-vous de signature du compromis. Toutefois, ce seul fait ne démontre pas que la société Etoile, dont elle est salariée, avait reçu un mandat de vendre l'immeuble. Il sera précisé à ce titre que le fait que la société Les colombages, représentée par la société Riza en la personne de [J] [D], ait été mise en contact avec les acquéreurs en raison de leurs liens avec la société Etoile, dont elle est dirigeante, ne suffit pas à établir l'existence d'un mandat, et ce d'autant que la société Etoile a été chargée de procéder à l'estimation du bien. Par ailleurs et ainsi que le souligne la société Noa, il appartient à Madame [W] [Z] d'établir que la société Etoile disposait d'un mandat lors de la signature du compromis litigieux, soit celui signé le 18 novembre 2022. En effet, l'interdiction établie par l'article 1596 du code civil n'existe que lorsqu'il existe un mandat de vendre en cours. Or, force est de constater que le compromis du 18 novembre 2022 ne mentionne nullement l'intervention d'un intermédiaire. Au contraire, il indique expressément que « les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours d'un intermédiaire ». Si Madame [W] [Z] peut rapporter la preuve contraire, les circonstances de fait entourant la conclusion du premier compromis et qui ont été précédemment énoncées ne suffisent pas à caractériser l'existence d'un tel mandat. A fortiori, elles ne permettent pas de caractériser l'existence d'un mandat de vente en cours lors de l'établissement du deuxième compromis, le lien évident entre Monsieur [A] [P], gérant de la société Noa, et Madame [Y] [P], salariée de la société Etoile, étant indifférent. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si les liens entre les acquéreurs successifs et la société Etoile sont établis, Madame [W] [Z] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l'existence d'un mandat entre les vendeurs et la société Etoile en cours au jour de la signature de l'acte. En l'absence d'une telle preuve, la demande tendant à voir annuler le compromis sur le fondement de l'article1595 du code civil sera rejetée. Sur le fondement de l'article 1137 du code civil Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre pas des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Madame [W] [Z] indique que Monsieur [P], gérant de la société Noa, lui a dissimulé volontairement que sa fille s'était portée acquéreur du bien par l'intermédiaire de la société Les Colombages et a dissimulé les liens capitalistiques entre l'agence et la société Noa. Elle expose en outre que les manœuvres lui ont fait croire que le prix proposé était celui du marché et qu'il lui a été fait croire par l'acquéreur que ce dernier était en mesure de ramener le gaz dans l'appartement. Toutefois, il ne résulte pas des pièces produites au dossier que l'absence de lien entre le candidat acquéreur au premier compromis et celui au second constituait une condition déterminante du consentement de Madame [W] [Z], de même que l'absence de lien économique entre ces derniers. Par ailleurs et s'agissant de la question du gaz, les propos supposément tenus par Monsieur [P] ne résultent d'aucune pièce produite aux débats, de sorte qu'il ne peut être considéré que ce dernier s'est engagé fermement à procéder à de tels travaux au bénéfice de Madame [W] [Z] ni que cet engagement était une condition du consentement de Madame [Z]. Au demeurant, force est de constater que la prise de possession par l'acquéreur a été différée au jour de la réitération du compromis, de sorte qu'il n'était, en tout état de cause, pas en mesure de procéder à de tels travaux. S'agissant du prix, il sera rappelé les dispositions de l'article 1137 in fine dont il résulte qu'à supposer la valeur du bien sous-évaluée, il ne pourrait être reproché un dol à la société Noa de ce fait. Au demeurant, l'étude de marché produite par Madame [W] [Z] n'est pas pertinente dans la mesure où elle ne contient qu'une évaluation du bien « avec une vente à la découpe » et non une vente en un seul lot tel que conclue entre les parties. Au regard de ces éléments, la demande tendant à voir annuler le compromis sur le fondement de l'article 1137 du code civil sera rejetée. II. Sur les demandes de dommages-intérêts formée par Madame [W] [Z] Les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [W] [Z] étant fondées sur les mêmes faits que ceux motivant sa demande de nullité du compromis de vente, elles seront rejetées, au regard des éléments qui précèdent. III. Sur l'exécution forcée de la vente Aux termes de l'article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. Le compromis de vente stipule en son paragraphe « Réitération authentique » qu' « en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente sera reçue au plus tard le 31 janvier 2023 (...) ». La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en œuvre de la pénalité stipulée aux présentes (...) ». Il n'est pas discuté de la réalisation des conditions suspensives, au demeurant constatée par le notaire instrumentaire sur le procès-verbal de carence. Le compromis de vente conclu entre la société Noa et les consorts [Z] le 18 novembre 2022 comporte le consentement réciproque des parties sur la chose et le prix. Il vaut vente. Il y a ainsi lieu de constater la vente, comme stipulé au compromis. Il n'y a pas lieu de juger que le présent jugement tient lieu d'acte de vente dès lors que le compromis de vente du 18 novembre 2022 constitue en lui-même un acte authentique qui vaut vente. Il se suffit ainsi à lui-même. IV. Sur la demande relative à la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Le compromis de vente stipule une clause pénale en ces termes : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations ainsi exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de cent cinquante mille euros (150 000,00 eur) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ». Il sera observé à titre liminaire que la prétendue impécuniosité de Madame [W] [Z] ne constitue pas un motif de nature à permettre la réduction de la clause pénale. Le caractère manifestement excessif de cette dernière s'apprécie en effet au regard du préjudice subi pour la victime de l'inexécution. A ce titre, il sera observé qu'aux termes de ses statuts, la société Noa a pour objet l'acquisition, la prise à bail, la propriété ou la copropriété de terrains et immeubles, la construction d'immeubles sur des terrains acquis, leur réhabilitation, administration (…). Or, cette dernière est taisante sur son projet quant à l'immeuble acquis, notamment s'il s'agit d'un achat spéculatif, d'un achat aux fins de valorisation et de revente du bien ou d'un projet locatif. Elle se limite à indiquer qu'au regard de la hausse des taux d'intérêt, son préjudice est de plus d'une centaine de milliers d'euros. Toutefois, elle n'explique pas en quoi l'augmentation des taux d'intérêt serait responsable d'un préjudice, alors qu'elle n'a pas recours à un prêt pour financer cette acquisition, à hauteur d'une somme conséquente de 1 500 000 euros. Ainsi et s'il est constant que le refus de signer de Madame [W] [Z] a généré un retard dans la prise de possession du bien par la société Noa, ce retard n'apparaît pas avoir généré un préjudice financier d'une particulière gravité. Au regard de ces éléments, le montant de la clause pénale, soit 150 000 euros, apparaît manifestement excessif au regard du préjudice subi la société Noa et résultant du refus de signer de Madame [W] [Z]. La pénalité sera réduite à la somme de 10 000 euros. Madame [W] [Z] sera ainsi condamnée à payer à la société Noa la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale. V. Sur les mesures accessoires Madame [W] [Z], qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l'instance. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisées de ses frais irrépétibles. Elle sera condamnée à payer à Monsieur [B] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [E] [Z] d'une part, la société Noa d'autre part, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, REJETTE la demande d'annulation du compromis de vente conclu entre Monsieur [B] [Z], Madame [E] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [W] [Z] d'une part, la S.C.I. Noa d'autre part ; CONSTATE la vente de l'immeuble sis [Adresse 7], portant les références cadastrales Section DX n°[Cadastre 6](A)/[Cadastre 5], intervenue entre Monsieur [B] [Z], Madame [E] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [W] [Z] en qualité de vendeurs d'une part, la S.C.I. Noa en qualité d'acquéreur d'autre part, pour un prix de 1 500 000 euros et dans les conditions prévues par l'acte authentique signé le 18 novembre 2022 ; CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à la S.C.I. Noa la somme de dix-mille euros (10 000 €) au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente ; REJETTE les demande de dommages-intérêts formées par Madame [W] [Z] ; CONDAMNE Madame [W] [Z] aux dépens ; CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à la S.C.I. Noa la somme de mille-cinq-cent euros (1 500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [B] [Z], Madame [E] [Z], Madame [G] [Z] et Madame [W] [Z] la somme de mille-cinq-cent euros (1 500 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg, le 4 juin 2025 Le Greffier Le Président Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER