Cour de cassation, Troisième chambre civile, 6 juillet 2017, 15-25975

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 février 2015), que, par contrat du 1er juillet 2005, la SCI Les Foulons a donné à bail à M. X... des installations équestres ; qu'un précédent arrêt a dit que le contrat relevait du statut des baux ruraux et désigné un expert aux fins de fixation du fermage ; qu'après dépôt du rapport, M. X... a demandé que l'objet du bail soit reconnu sur la totalité du centre équestre et que la SCI soit condamnée à exécuter des travaux de réfection et à l'indemniser des préjudices subis ;

Sur le premier moyen

du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à redéfinition du périmètre des biens mis à disposition par le contrat du 1er juillet 2005 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le contrat du 1er juillet 2005 excluait expressément de l'assiette du bail des éléments énumérés avec précision et que la lettre de la SCI du 30 juillet 2009 présentait sans ambiguïté une proposition de conclure un nouveau bail intégrant des installations exclues initialement moyennant un loyer plus élevé, sur laquelle les parties n'étaient pas parvenues à un accord, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine du bail du 1er juillet 2005 et de la lettre du 30 juillet 2009, retenu que les biens mis à la disposition du preneur n'avaient pas été modifiés ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant apprécié souverainement la valeur et la portée des éléments produits et procédé à la recherche prétendument omise, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que M. X... ne rapportait pas la preuve, qui lui incombait, que la jouissance de biens supplémentaires était justifiée par une extension de l'objet du bail ;

Sur le deuxième moyen

du même pourvoi, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion de certains bâtiments ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'aucun accord n'avait été conclu pour modifier le périmètre des biens mis à disposition de M. X... et que celui-ci ne justifiait d'aucun grief pour le cas où les lieux auraient été libérés, en tout ou en partie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de constater leur occupation effective, a légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen

du même pourvoi, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'interdire à la SCI de pénétrer au sein du centre équestre ;

Mais attendu que la cour d'appel n'a pas modifié l'objet du litige en constatant que la SCI s'était réservé la jouissance de certains bâtiments ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen

du même pourvoi, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer le fermage à un certain montant ne tenant pas compte de l'occupation intermittente des pâtures ;

Mais attendu que, la cour d'appel ayant fixé le loyer conformément à la méthode proposée par l'expert tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et des particularités de la jouissance concédée au preneur, le moyen est dépourvu de portée ;

Sur le cinquième moyen

du même pourvoi, ci-après annexé :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en diminution du montant du fermage en raison de la durée des travaux mis à la charge de la bailleresse ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la diminution du loyer était subordonnée à la double condition de durée des travaux exécutés et de privation d'une partie de la chose louée et relevé que la demande avait pour objet les travaux que le bailleur réalisera en exécution de son arrêt, la cour d'appel a pu retenir, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que M. X... ne justifiait pas sa demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que la SCI Les Foulons fait grief à l'arrêt de la condamner à répéter la somme perçue à titre de dépôt de garantie ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la location avait été requalifiée en bail rural excluant tout versement par le preneur d'une somme à titre de dépôt de garantie et constaté que la SCI reconnaissait l'avoir perçue et acceptait de la restituer, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions ni procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS

:

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Les Foulons la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES

au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit n'y avoir lieu à redéfinition du périmètre des biens mis à disposition de M. Etienne X... par le bail à ferme conclu le 1er juillet 2005, d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. X... et de tous occupants ou biens de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à libération des lieux des parties suivantes, visées dans le bail du 1er juillet 2005 : Bâtiment du bas ouest : 2 boxes servant de remise et d'atelier à la Sci Les Foulons, 1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale, 1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière, d'AVOIR fait interdiction à M. X... de pénétrer dans ces parties et de lui AVOIR fait interdiction de pénétrer dans les pâtures à compter du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de chaque année ;

AUX MOTIFS QUE sur le périmètre des biens mis à disposition de M. X... par le contrat litigieux ; (…) Appréciation ; le bail désigne clairement les biens mis à disposition du preneur et ceux qui ne le sont pas. Les biens, objet du bail litigieux, sont, d'une part à titre non exclusif, une cour et, d'autre part à titre exclusif : 1 carrière de dressage en sablon blanc de 60x20m, 1 rond de longe de 14 m de diamètre, 1 mini carrière de 20x10, 1 paddock, Bâtiment du haut : 5 boxes contigus, 1 auvent (sur la gauche), 1 grenier avec 2 accès, 1 "bureau" de 2 pièces sur la droite du bâtiment, 1 WC avec lave-mains sur la gauche du bâtiment, 1 "studio" avec cheminée, toiture neuve, carrelage au sol, mais non isolé, Bâtiment du Bas "est" (le plus petit) : 3 boxes contigus, 1 grenier avec 2 accès, Bâtiment du Bas "ouest" (le plus grand) : 1 grenier avec 1 accès et plusieurs impostes en partie haute 8 boxes dont 3 doubles, 1 boxe de 23 m2 (à usage de sellerie) ; que le contrat précise que "De début avril à fin octobre de chaque année, 12 hectares de pâtures attenantes aux écuries. Le propriétaire reprendra les pâtures du 1er novembre au 31 mars de chaque année. M. X... déclare parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage." ; que s'agissant des biens exclus de la mise à disposition, le contrat précise en page 2 qu'il s'agit de : Bâtiment du bas "ouest", 2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI Les Foulons, 1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale, 1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière ; que contrairement à ce que soutient M. X..., il ne résulte pas des productions qu'un accord ait été conclu entre les parties pour modifier le périmètre des biens mis à disposition ; que comme le relève très justement la société Les Foulons, la lettre du 30 juillet 2009 ne peut être lue comme valant reconnaissance de sa part de l'existence d'un bail concédé à M. X... sur les biens litigieux, mais comme une proposition de conclure un nouveau bail en raison de l'échéance du bail du 1er juillet 2005 les liant, qui devait prendre fin le 30 août 2010 ; qu'en effet, il résulte du libellé de cette lettre, à l'emplacement "OBJET", qu'elle vise à trouver un "accord express" sur les termes d'un avenant à cette convention du 1er juillet 2005 ; qu'il y est, en particulier, proposé de convenir d'intégrer au bail des installations qui, jusqu'alors, n'entraient pas dans son champ d'application et précisé que les "autres conditions générales de notre contrat de location restent inchangées. En particulier, les pâtures devront être intégralement libérées au 31 octobre de chaque année" ; qu'il n'est pas justifié que les parties soient parvenues à se mettre d'accord sur les termes de cet avenant. Le présent litige en est au demeurant la démonstration flagrante ; que M. X... ne démontre pas plus, par les attestations produites, être locataire des biens expressément exclus du périmètre du bail litigieux puisqu'elles ne démontrent pas que ce dernier était le légitime occupant des lieux litigieux ; qu'enfin, il n'est ni soutenu, ni justifié que M. X... ait versé un loyer en raison de l'occupation des lieux litigieux ; qu'il découle de ce qui précède que la demande de M. X... de redéfinition du périmètre du contrat qui n'est pas justifiée ne saurait être accueillie ;

1) ALORS QU'en présence d'un acte obscur ou ambigu, les juges du fond ont l'obligation de rechercher la commune intention des parties contractantes ; que l'obscurité ou l'ambigüité peut résulter du rapprochement de clauses de deux actes ayant un objet identique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à examiner séparément les termes du courrier du 30 juillet 2009 et ceux du bail du 1er juillet 2005 pour déterminer la consistance des lieux loués par la société Les Foulons à M. X... ; qu'en s'abstenant de procéder à une interprétation de la volonté des parties que l'ambigüité de la clause du bail désignant les lieux loués, dans son rapprochement avec les termes du courrier du 30 juillet 2009, rendait nécessaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1156 du code civil ;

2) ALORS QUE ne satisfait pas à son obligation de motivation, le juge qui se borne à procéder par voie de simple affirmation, sans analyser les pièces sur lesquelles il statue ; qu'au soutien de sa demande tendant à voir redéfini le périmètre du bail, M. X... versait aux débats des attestations de MM. Y..., Z... et A..., établissant que les prétendues réserves de jouissance stipulées aux termes du bail n'existaient pas ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... ne démontrait pas par les attestations produites, être locataire des biens expressément exclus du périmètre du bail litigieux, sans même en avoir précisément analysé le contenu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3) ALORS QU'en présence d'un acte obscur ou ambigu, les juges du fond ont l'obligation de rechercher la commune intention des parties contractantes ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... ne démontrait pas par les attestations produites, être locataire des biens expressément exclus du périmètre du bail litigieux, sans les confronter à la lettre adressée par la société Les Foulons le 30 juillet 2009 à M. X... fixant une augmentation de loyer pour une occupation intégrale du centre équestre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1156 du code civil ;

4) ALORS QUE le caractère onéreux de la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole ne résulte pas nécessairement du versement d'une somme d'argent ; qu'il peut se déduire de la réalisation d'infrastructures par le preneur sur les biens appartenant au bailleur, ainsi que leur maintien en bon état au profit de celui-ci ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir qu'il avait aménagé les biens litigieux en contrepartie de leur mise à disposition par la société Les Foulons ; qu'aux termes de ses propres conclusions d'appel, celle-ci reconnaissait avoir laissé M. X... jouir de ces biens ; qu'il ressortait de l'ensemble des éléments du débat que seul M. X... entretenait les bâtiments et les installations du centre équestre ; qu'en décidant, pour rejeter la demande de M. X... de voir redéfini le périmètre du contrat conclu avec la société Les Foulons, qu'il n'était ni soutenu, ni justifié qu'il ait versé un loyer en raison de l'occupation des lieux litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1315 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné l'expulsion de M. X... et de tous occupants ou biens de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à libération des lieux des parties suivantes, visées dans le bail du 1er juillet 2005 : Bâtiment du bas ouest, 2 boxes servant de remise et d'atelier à la Sci Les Foulons, 1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale, 1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière, d'AVOIR fait interdiction à M. X... de pénétrer dans ces parties et de lui AVOIR fait interdiction de pénétrer dans les pâtures à compter du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de chaque année.

AUX MOTIFS QUE Sur les demandes de la société Les Foulons d'expulsion et d'interdiction sous astreinte ; qu'il ressort du procès-verbal du 19 octobre 2009 versé aux débats par la société Les Foulons que les 2 box du bas dont elle s'était réservée la jouissance sont occupés et utilisés par M. X... ; que les demandes d'expulsion et d'interdiction sollicitées par la société Les Foulons seront accueillies assorties d'astreinte dans les conditions énoncées dans le dispositif du présent arrêt ;

ALORS QUE les juges du fond ne peuvent ordonner l'expulsion d'immeubles litigieux sans relever leur occupation illicite ; qu'en l'espèce, pour ordonner sous astreinte l'expulsion de M. X... des biens litigieux exclus, aux termes du bail du 1er septembre 2005, d'une mise à disposition, la cour d'appel a uniquement relevé, au vu du procès-verbal du 19 octobre 2009 versé aux débats par la société Les Foulons, que les deux boxes dont elle s'était réservée la jouissance étaient occupés et utilisés par M. X... ; qu'en accueillant les demandes d'expulsion et d'interdiction sous astreinte relatives au grenier ainsi qu'à la grange, sans constater que M. X... occupait effectivement ces biens, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 131-1 et L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en interdiction à la Sci Les Foulons et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre, et ce sous astreinte de 400 euros par intrusion et d'AVOIR débouté M. X... de sa demande en injonction à la Sci Les Foulons de débarrasser tous les biens objet du bail à ferme des objets lui appartenant sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

AUX MOTIFS QUE la SCI Les Foulons demande de faire injonction à son bailleur de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les tirs de feux d'artifices à proximité du centre équestre. Cependant elle ne démontre pas, par les pièces qu'elle verse aux débats, l'existence du préjudice qu'elle subirait en raison de ceux-ci ; que de même les demandes de faire interdiction à la société Les Foulons et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre, les demandes d'injonction dirigées contre celle-ci de débarrasser les lieux litigieux de tous objets lui appartenant ne sont pas fondées sur l'existence du titre juridique invoqué à l'appui de ces demandes ; qu'elle ne sauraient par voie de conséquence être accueillies ;

ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels qu'ils sont déterminés par les conclusions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... soutenait qu'il importait d'interdire à la société Les Foulons et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre ; qu'il faisait valoir que cette mesure d'astreinte était justifiée par le fait que le gérant de la société bailleresse multipliait ses intrusions ainsi que celles de personnes à son service sur les lieux loués ; qu'il en tenait pour preuve qu'en septembre 2009 des personnes s'étaient installés avec l'autorisation du bailleur dans un pré donné à bail ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de M. X... de faire interdiction à la société Les Foulons et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre, qu'une telle demande n'était pas fondée sur l'existence du titre juridique invoqué à l'appui de cette demande, quand celui-ci fondait au contraire sa demande sur le contrat du 1er juillet 2005 qui n'excluait pas la mise à disposition des parcelles au preneur durant le mois de septembre, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2013 aux sommes hors taxes suivantes : du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, loyer annuel de 12.169 euros, du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012, loyer annuel de 11.853 euros, du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, loyer annuel de 11.516 euros, du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010, loyer annuel de 11.707 euros, du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009, loyer annuel de 11.317 euros, du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008, loyer annuel de 10.411 euros, du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007, loyer annuel de 10.239 euros, du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006, loyer annuel de 10.537 euros, du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005, loyer annuel de 897 euros, d'AVOIR fixé le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 à la somme de 12.489 euros hors taxes et d'AVOIR condamné M. X... à payer à la Sci Les Foulons la somme de 16.496,47 euros toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE sur le périmètre des biens mis à disposition de M. X... par le contrat litigieux ; (…) Appréciation ; le bail désigne clairement les biens mis à disposition du preneur et ceux qui ne le sont pas. Les biens, objet du bail litigieux, sont, d'une part à titre non exclusif, une cour et, d'autre part à titre exclusif : 1 carrière de dressage en sablon blanc de 60x20m, 1 rond de longe de 14 m de diamètre, 1 mini carrière de 20x10, 1 paddock, Bâtiment du haut : 5 boxes contigus, 1 auvent (sur la gauche), 1 grenier avec 2 accès, 1 "bureau" de 2 pièces sur la droite du bâtiment, 1 WC avec lave-mains sur la gauche du bâtiment, 1 "studio" avec cheminée, toiture neuve, carrelage au sol, mais non isolé, Bâtiment du Bas "est" (le plus petit) : 3 boxes contigus, 1 grenier avec 2 accès, Bâtiment du Bas "ouest" (le plus grand) : 1 grenier avec 1 accès et plusieurs impostes en partie haute 8 boxes dont 3 doubles, 1 boxe de 23 m2 (à usage de sellerie) ; que le contrat précise que "De début avril à fin octobre de chaque année, 12 hectares de pâtures attenantes aux écuries. Le propriétaire reprendra les pâtures du 1er novembre au 31 mars de chaque année. M. X... déclare parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage." ;

ET AUX MOTIFS QUE sur la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail en 2005 ; (…) Appréciation ; il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les clauses et conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la société Les Foulons, il ne peut être retenu que le loyer, ayant fait l'objet d'un accord en juillet 2005, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages ; qu'il résulte des productions et de la procédure que la valeur locative annuelle des lieux loués a fait l'objet de nombreuses estimations, toutes différentes : *le loyer initialement fixé au contrat de location du 1 CI juillet 2005 à hauteur de 14.400 €, *le loyer établi par M. B..., expert mandaté par M. X..., à hauteur de 8.972 €, * le loyer établi par M. C..., expert mandaté par la société Les Foulons, dans son rapport du 23 novembre 2010, à hauteur de 14.300 €, *le loyer proposé par M. X... dans ses dernières écritures à hauteur de 8.837 €, repris oralement, * le loyer établi par M. D..., expert judiciaire désigné par cette cour, dans son rapport du 15 mai 2013, à hauteur de 12.169 € ; qu'en raison de cette absence d'accord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux ; qu'il est constant que les parties admettent que l'expert judiciaire a retenu les arrêtés préfectoraux pertinents pour servir de base au calcul du fermage ; que l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables ; que les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d'habitation ; que l'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative. Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; qu'il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 1er juillet 2005 requalifié de bail à ferme à compter de cette date ; que la fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments : * les installations spécifiques, aux activités équestres, comme les box, les deux carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public, * les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières, * les habitations ; que la particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des Yvelines dans la situation des exploitations spécialisées non visées par l'arrêté préfectoral ; que dès lors, dans ce cas, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin ; qu'il ressort de l'expertise judiciaire que, pour évaluer le montant du fermage depuis le 1" septembre 2005 proposé à cette cour, M. D... a : * repris les arrêtés préfectoraux applicables à la fixation de la valeur locative (arrêtés généraux et annuels, celui sur la détermination des catégories spécifiques et ceux spécifiques à la maison d'habitation et aux installations équestres), * tenu compte également de l'arrêté préfectoral des Yvelines du 30 septembre 2013, * examiné les arrêtés du Val-d'Oise et les a comparés avec ceux des Yvelines, * distingué selon qu'il s'agissait d'installations spécifiques ou non aux activités équestres et de locaux d'habitation, * pour les installations spécifiques : - pris pour référence la valeur haute de l'arrêté ; - tenu compte de la situation du haras implanté dans un secteur propice à l'activité équestre ; - relevé que, en l'espèce, l'état général des installations et le partage de la cour avec le propriétaire ne permettait pas de tirer pleinement profit de la situation de cette zone d'influence d'où provenait la majorité de la clientèle et a fixé à 15% de la valeur haute de l'arrêté préfectoral en vigueur, - précisé que, selon la qualité des éléments, définie à partir des critères mentionnés dans l'annexe de l'arrêté préfectoral, le fermage est compris entre 0,52 et 48,38 €/m2, - retenu les loyers suivants : Box et accueil du public box des bâtiments du haut et du bas (30 €/m2) soit 30 € x 269 m2 = 8.070 € ; box en pâtures (19 € /m2) soit 19 € x 30m2 = 570 € ; accueil du public (17 € /m2) soit 17 € x 15 m2 = 255 € ; Aires d'évolution extérieures dont il apparaît que leur spécificité et leur état permettent de retenir qu'elles bénéficient d'une adaptation du bas de la fourchette de l'arrêté préfectoral soit : Carrière (petite et grande) valeur unitaire retenue 2,5x0,52 = 1,30 €, montant du loyer 1,30 € x 1.440 m2 = 1.872 €, Rond de longe valeur unitaire retenue 1,15 x 0,52 = 0,60 €, montant du loyer 0,60 C x 153m2= 92 €, Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92) * pour les installations non spécifiques : Les terres herbagères et paddocks - relevé que les arrêtés préfectoraux annuels fixent le fermage minimum et maximum pour les terres labourables et herbagères selon leur catégorie, que l'arrêté préfectoral B96-0033 du 30 septembre 1996 détermine la catégorie à laquelle appartiennent les terres louées en fonction de leur revenu cadastral moyen (RMC), - procédé à des calculs des catégories en 1996 et 2005 selon le RCM actualisés, - procédé au calcul du RMC 2012 des terres louées par la société Les Foulons, appliqué une coefficient amalgamé pour 2012 : 2,058, - parvenu en conséquence au calcul du fermage des terres suivant : 106,59 €/ha x 11,7359 ha = 1.251 € ; Les bâtiments et installations non spécifiques - observé que selon l'article 3, paragraphe A, de l'arrêté en vigueur, il pourra être demandé un complément de fermage de 5,05 € à 21,34 €/ha selon la consistance, l'adaptation et l'état des bâtiments, - relevé que les greniers relèvent de cette liste, - retenu que compte tenu de leur dimension et état, de l'absence de fumière, de hangar à matériel, du parking et de l'état des bâtiments, le minimum autorisé devait être retenu soit 5,05 € :
5,05 x 11,7359 ha = 59 € ; - suggéré pour le fermage des installations non spécifiques au centre équestre le montant suivant : 106,59 € + 5,05 € = 111,64 € ; 11,7359 ha x 111,64 € = 1.310 € (soit 1.251 + 59 €) ; Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59) ; * pour l'habitation : - relevé qu'avant et après 2010, le loyer, déterminé tant en application de l'arrêté du 27 décembre 1991 que de celui du 8 juillet 2009, compte tenu des constatations, des productions et des dires des parties, l'habitation ne disposant pas des conditions minimales de confort édictées par les arrêtés et étant non-conforme aux normes sanitaires, aucun loyer au titre du logement mentionné dans le bail ne pouvait être exigé ; que la synthèse de ces calculs permet d'aboutir au loyer du haras suivant : Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92) + Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59) + 0 € habitation 12.169 € ; que l'expert judiciaire a également procédé à deux calculs complémentaires, en dehors de l'application des arrêtés préfectoraux pertinents, à la demande des parties à titre de vérification et recroisement de techniques expertales, soit le calcul du taux d'effort demandé au preneur, taux qu'il a estimé à 9,54 % et le calcul de la rentabilité pour le bailleur. S'agissant de ce dernier calcul, l'expert a indiqué que le propriétaire du haras était en droit d'attendre un revenu moyen d'environ 15.000 € annuels au titre de ce placement immobilier ; que contrairement à ce que soutient M. X..., le taux d'effort ne constitue pas un coefficient de pondération de l'évaluation réalisée, mais un taux de cohérence par lequel l'expert met en corrélation la valeur locative qu'il a définie avec les chiffres générés par l'exploitant. Ce taux d'effort n'a donc pas vocation à influencer l'évaluation, mais seulement à s'assurer de sa cohérence ; que c'est au demeurant ce qu'explique l'expert E... en page 30 de l'expertise versée aux débats et citée par M. X... lui-même, "afin de vérifier la cohérence de cette valeur locative, nous allons contrôler le taux d'effort. Le taux d'effort est constitué par le rapport entre le montant annuel cumulé des coûts immobiliers toutes taxes comprises (loyers + charges immobilières) ramené au chiffre d'affaires annuel toutes taxes comprises réalisé par le preneur" ; qu'il découle de ce qui précède que la méthode suivie par l'expert pour parvenir à la fixation du loyer litigieux respecte les dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ; que par conséquent, la cour, tenant ainsi compte de l'intérêt mutuel des parties, dans le respect des articles L 411-11 et suivants, et des arrêtés préfectoraux, fixera le loyer du haras à la somme de 12.169 € valeur du fermage annuel du l' octobre 2012 au 30 septembre 2013 ; qu'en l'absence d'arrêté préfectoral relatif au fermage des activités équestres avant le 30 septembre 2008, les parties ayant manifesté leur accord sur la suggestion de l'expert d'actualiser les périodes antérieures avec les indices annuels d'évolution des fermages, il y a lieu de fixer les loyers suivants pour ces périodes antérieures soit : Du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : loyer annuel = 12.169 € HT ; Du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : loyer annuel = 11.853 € HT ; Du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : loyer annuel = 11.516 € HT ; Du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : loyer annuel 11.707 € HT ; Du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : loyer annuel = 11.317 € HT ; Du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : loyer annuel =10.411 € HT ; Du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 : loyer annuel = 10.239 € HT ; Du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 : loyer annuel = 10.537 € HT ; Du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005 : loyer = 897 € HT ; (…) Sur les comptes entre les parties, la société Les Foulons fait valoir que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait le loyer proposé par l'expert, déduction faite des montants d'ores et déjà payés par M. X..., le preneur lui devrait la somme de 16.496,47 € toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014. Elle sollicite en outre, que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir ; que M. X... ne critique pas les calculs ainsi établis par la société Les Foulons à partir de l'hypothèse proposée par l'expert et finalement retenue par cette cour ; que la société Les Foulons justifie par les pièces qu'elle produit le montant qu'elle réclame ; que sa demande sera dès lors accueillie ;

ALORS QUE le prix du fermage est établi compte tenu de l'assiette et de la durée du bail ; qu'en l'espèce, l'expert désigné par la cour d'appel afin de lui fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de fixer la valeur locative de l'ensemble des lieux donné à bail à M. X... avait, dans son rapport, retenu, pour les prés et pâtures, une valeur locative correspondant à une mise à disposition d'une année entière (cf. rapport d'expertise de M. D..., p. 33 et 35) ; que la cour d'appel a constaté qu'aux termes du bail du 1er septembre 2005 les prés et pâtures n'étaient mis à disposition de M. X... que de début avril à fin octobre de chaque année de sorte que le loyer ne pouvait être fixé que pour une durée de sept mois ; qu'en homologuant pourtant le rapport d'expertise sur ce point en fixant une valeur locative pour les prés et pâtures pour une mise à disposition d'une année entière, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 du code civil.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de ses autres demandes tendant à la diminution du montant du fermage à la somme de 300 € par mois à compter du 1er décembre 2010 soit au-delà du délai de quarante jours ensuite du début des travaux sur les toitures jusqu'à la fin des travaux sollicités ;

AUX MOTIFS QUE Sur le défaut de délivrance conforme et ses conséquences ; se fondant sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, M. X... fait grief au jugement de rejeter sa demande fondée sur le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance ; selon lui, il résulte des productions qu'il verse aux débats que : * la moitié de la toiture des boxes du bas donnés à bail a été déposée voilà 5 ans et n'a toujours pas été remise en place, * la toiture des boxes du haut menace de s'écrouler et la mise en place d'un poteau en bois est un pis-aller qui ne tient pas compte du risque d'accident lié à la présence des chevaux de sport, * le centre équestre est un établissement recevant du public mais dépourvu de tout ouvrage en permettant l'assainissement ce qui provoque des infiltrations d'excréments jusque dans la sellerie désormais, * le studio donné à bail ne comporte pas de sanitaires aux normes, * aucune fumière n'existe, * la carrière réalisée sur les ordres du bailleur souffre d'un vice de conception et le géotextile apparaît par endroit ce qui constitue un danger pour les chevaux, * le rond de longe est impraticable en temps de pluie alors que ce type d'équipement doit être muni d'un regard en son centre pour évacuer l'eau ; qu'il fait valoir que, contrairement à ce que tente de faire croire le bailleur, l'insolvabilité de ce dernier est purement artificielle et ne repose pas sur la réalité ; que se fondant sur les dispositions de l'article 1142 et 1144 du code civil, il sollicite la condamnation de la société Les Foulons à lui verser la somme de 146.000 € à titre de provision pour lui permettre de réaliser les travaux qui incombent au bailleur et que celui-ci refuse d'accomplir ; que la société Les Foulons sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il rejette ces demandes, soutient avoir réalisé de nombreux travaux entre 1997 et 2010 pour une valeur de 120.000 € et conteste avoir failli à son obligation de délivrance ; qu'invoquant les dispositions de l'article 1731 du code civil, elle soutient qu'en l'absence d'état des lieux, les biens donnés à bail sont considérés comme étant en bon état de réparations locatives, ce que confirme le contrat du 1er juillet 2005 qui précise que "M. X... déclarer parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage" ; qu'il relève que le contrat prévoyant que le preneur prenait les lieux en l'état, ce dernier ne peut exiger la création d'une lumière, d'un réseau d'assainissement, la réfection de la carrière ou du rond long ; qu'en outre, la demande d'installation d'un réseau d'assainissement aux frais du bailleur est révélatrice d'une particulière mauvaise foi, puisqu'il ne lui a pas été donné à bail un local d'habitation et que dès lors de tels travaux ne peuvent pas être exigés du bailleur ; qu'il conteste le mauvais état de la toiture du bâtiment du haut, cet état n'ayant pas été constaté par l'expert judiciaire mandaté par la cour d'appel ; que la réparation de la pièce de charpente endommagée sur ce bâtiment est suffisante selon lui ; que s'agissant de la toiture du bâtiment bas, la société Les Foulons reconnaît le mauvais état mais prétend ne pas pouvoir en assumer financièrement la réparation ; que subsidiairement, si la cour d'appel était amenée à retenir que des travaux devaient être entrepris, elle fait valoir que les dispositions de l'article 1731 du code civil sont applicables, le preneur ayant reconnu avoir reçu les biens donnés à bail en bon état ; Appréciation : Sur le défaut de délivrance ; qu'il est patent que le bail litigieux intitulé "contrat de location de boxes avec pâtures et dépendances" est destiné à l'usage de centre équestre ; qu'il revient à la cour de vérifier si, comme le soutient le preneur, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage de centre équestre auquel ils sont destinés ; qu'à défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur d'un bien rural est présumé, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, avoir reçu en bon état de réparation locative les bâtiments d'exploitation et à usage d'habitation ; qu'il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit ; qu'il revient donc au preneur de démontrer que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil et que les locaux ne sont pas en bon état de réparations. Le respect de cette obligation suppose en effet également celle d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que s'il s'agit de son habitation principale, le bailleur doit délivrer un logement décent ; qu'en l'espèce, il est patent que le bail ne prévoit pas la location d'un local d'habitation. M. X... ne démontre pas plus, par les pièces produites, que les locaux donnés à bail constituent son habitation principale. Les constatations de l'expert confirment que les locaux n'hébergent pas une habitation principale ; qu'en ce qui concerne la toiture des boxes du bas, il résulte des pièces produites et en particulier de l'expertise judiciaire datée du 13 mai 2013, que l'expert s'est déplacé à plusieurs reprises sur les lieux et notamment en octobre 2012. Il a constaté sur le bâtiment bas que la toiture en petites tuiles sur le pan Nord présentait un excellent état ; qu'en revanche, il relève que les faîtières ont été déposées sur toute la longueur et les crochets de gouttière étaient en attente de poursuite du chantier ; que de même, il résulte des constatations de l'expert et des productions, en particulier les photographies prises sur les lieux, que la toiture côté cour est en très mauvais état, qu'elle est bâchée sur la partie au-dessus des derniers box à l'extrémité ouest ; qu'elle ajoute que les dispositions de l'article 1142 du code civil ne trouvent pas à s'appliquer puisqu'elle accepte de réaliser tous les travaux que la cour d'appel estimerait nécessaire de lui imputée et demande qu'il lui en soit donner acte ; qu'en ce qui concerne la toiture des boxes du haut, il résulte des constatations de l'expert que la toiture est en bon état, mais sans descente d'eau ; qu'il résulte également des productions et des constatations de l'expert, que la pièce de charpente qui fait angle est fort endommagée, l'étais métallique posé en soutien lors de la première visite est remplacé par un poteau ; que s'agissant du club house, local recevant le public, il est établi que le réservoir de chasse d'eau est cassé, qu'il n'y a pas de commande du mécanisme, que le robinet du lavabo n'a pas de tête ; qu'il résulte également des pièces produites et de l'expertise que la canalisation d'évacuation du WC présente une fuite ; que s'agissant de la grande carrière, il ressort des constatations de l'expert que la qualité du sol est acceptable ; qu'en revanche, il est établi que le rond de longe comporte un sol en mauvais état, le film géotextile apparaît en surface et que le rond de longe ne remplit plus son rôle ; que de même, il est démontré que le sol de la petite carrière est en mauvais état laissant apparaître de nombreuses remontées du géotextile ; qu'il découle de ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage équestre auquel ils sont destinés ; Sur les réparations nécessaires : que le preneur à bail de locaux qui recherche la responsabilité de son bailleur pour défaut d'exécution de son obligation d'entretien ne peut refuser l'offre de ce dernier d'exécuter celle-ci ; que le bailleur s'étant engagé à exécuter les travaux que cette cour lui demandera d'entreprendre, il convient de lui donner acte de cette offre et le condamner à faire exécuter les travaux suivants : * sur le bâtiment bas : - reprendre et réparer les faitières sur toute la longueur et la gouttière, - reprendre et réparer la toiture côté cour, sur la partie au-dessus des derniers box à l'extrémité ouest, * sur la toiture des boxes du haut : - installer les descentes d'eau, - réparer la pièce de charpente, * dans le club house : - réparer le réservoir de chasse d'eau, - installer une commande du mécanisme, - changer le robinet du lavabo, -vérifier le bon fonctionnement du WC et du lavabo, la qualité du système d'évacuation des eaux usées dans local "WC" et "studio" donnés à bail (bâtiment du haut) qui a été mis en place et procéder si besoin est à tous travaux permettant l'évacuation correcte et conforme des eaux usées, * le sol du rond de longe et de la petite carrière : -reprendre le sol du rond de longe et de la petite carrière et le rendre conforme à sa destination ;

ET AUX MOTIFS QUE Sur les demandes indemnitaires de M. X... * La demande de diminution du loyer ; que se fondant sur les dispositions de l'article 1724 du code civil, M. X... sollicite une diminution du fermage en raison des travaux qui devront être exécutés, consécutivement au trouble grave de jouissance normale qui en résultera pour lui ; que l'article 1724, alinéa 2, du code civil dispose que "si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont (le preneur) aura été privé" ; que l'article 1724, alinéa 2, du code civil n'a vocation à s'appliquer que si le preneur démontre que le logement est inhabitable et que la durée des travaux a excédé quarante jours ; qu'il résulte de ce qui précède que la demande de diminution de loyer, qui n'est pas justifiée, ne saurait être accueillie ;

1) ALORS QUE le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé en raison de réparations urgentes excédant une durée de quarante jours ; que cette diminution du loyer ne suppose pas du locataire qu'il démontre que ces réparations rendaient la chose louée inhabitable ; qu'en se bornant à relever pour débouter M. X... de sa demande en diminution du prix du fermage en raison de travaux engagés depuis plus de quarante jours par le bailleur sur la toiture des bâtiments bas et sur la toiture des boxes du haut, qu'il ne démontrait pas que le logement était inhabitable, la cour d'appel a violé l'article 1724 du code civil ;

2) ALORS QUE le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé en raison de réparations urgentes excédant une durée de quarante jours ; qu'en déboutant M. X... de sa demande en diminution du prix du fermage en raison des travaux engagés par le bailleur sur la toiture des bâtiments bas et sur la toiture des boxes du haut, tout en constatant que les biens loués avaient fait l'objet de travaux dès 2012, qu'ils n'étaient pas achevés et qu'il fallait les poursuivre, ce dont il résultait que des travaux étaient en cours sur le bien loué depuis plus de quarante jours, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1724 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Les Foulons.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sci Les Foulons à répéter la somme de 3.600 euros au titre du dépôt de garantie et d'avoir condamné M. X... à payer à la Sci Les Foulons la somme de 16.496,74 euros toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE

« Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie M. X... sollicite la répétition de la somme de 3.600 € perçue par la société LES FOULONS au début du bail, correspondant selon elle à un dépôt de garantie, alors qu'en application des principes édictés par les articles L 411-74 et L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, la perception de cette somme était illicite.

Il sollicite en outre, que cette condamnation soit augmentée des intérêts prévus par le deuxième alinéa de l'article L 411-74 dudit code, soit 2,05 + 3%.

La société LES FOULONS reconnaît avoir perçu cette somme et accepte de la restituer, mais conteste l'application, en l'espèce, des sanctions prévues sous l'article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime.

Elle demande donc que le remboursement qui sera ordonné ne soit pas assorti des intérêts sollicités par M. X....

Appréciation

L'article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, à titre de sanction pénale, des peines d'emprisonnement ou d'amende seront infligées à tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.

Cet article ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce la somme litigieuse n'ayant pas été perçue à l'occasion d'un changement d'exploitant.

Il découle de ce qui précède que la société LES FOULONS sera condamnée à restituer cette somme sans qu'il y ait lieu d'augmenter cette condamnation des intérêts prévus par le deuxième alinéa de l'article L 411-74.

Sur les comptes entre les parties

La société LES FOULONS fait valoir que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait le loyer proposé par l'expert, déduction faite des montants d'ores et déjà payés par M. X..., le preneur lui devrait la somme de 16.496,47 € toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014. Elle sollicite en outre, que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir.

M. X... ne critique pas les calculs ainsi établis par la société LES FOULONS à partir de l'hypothèse proposée par l'expert et finalement retenue par cette cour.

La société LES FOULONS justifie par les pièces qu'elle produit le montant qu'elle réclame.

Sa demande sera dès lors accueillie. »

1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce la cour d'appel a condamné M. X... à payer à la Sci Les Foulons la somme de 16.496,47 euros et la Sci Les Foulons à restituer à M. X... le dépôt de garantie d'un montant de 3.600 euros, quand la Sci Les Foulons faisait valoir dans ses conclusions qu'elle avait déduit de la dette locative de M. X..., qui s'élevait ainsi à la somme de 16.496,47 euros, le dépôt de garantie d'un montant de 3.600 euros (conclusions d'appel, p.15, al. 3 et 4) ; qu'en ne répondant pas à ses conclusions opérantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE tout paiement suppose une dette ; qu'en l'espèce la Sci Les Foulons avait déduit de la dette locative de M. X..., qui s'élevait ainsi à la somme de 16.496,47 euros, le dépôt de garantie d'un montant de 3.600 euros (conclusions d'appel, p.15, al. 3 et 4) qu'elle reconnaissait devoir lui restituer ; qu'en condamnant M. X... à payer à la Sci Les Foulons la somme de 16.496,47 euros et la Sci Les Foulons à restituer à M. X... le dépôt de garantie d'un montant de 3.600 euros, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant de 3.600 euros n'avait pas été déduit de la dette locative de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1235 du code civil.