Cour d'appel de Pau, 5 janvier 2023, 21/01384

Mots clés
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion • résiliation

Chronologie de l'affaire

Cour d'appel de Pau
5 janvier 2023
Tribunal judiciaire de Pau
17 décembre 2020

Synthèse

  • Juridiction : Cour d'appel de Pau
  • Numéro de pourvoi :
    21/01384
  • Dispositif : Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
  • Nature : Arrêt
  • Décision précédente :Tribunal judiciaire de Pau, 17 décembre 2020
  • Identifiant Judilibre :63b7cdba6b63637c907b7ce1
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Résumé

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Texte intégral

MM/ND Numéro 23/55 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1

ARRET

DU 05/01/2023 Dossier : N° RG 21/01384 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H3GF Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [W] [Z] C/ [H] [O] [N] [X] [N] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 Janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 07 Novembre 2022, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [W] [Z] né le 09 Novembre 1942 à [Localité 6] (32) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/1551 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Henri MOURA, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur [H] [O] [N] né le 28 Avril 1978 à [Localité 7] (64) de nationalité française [Adresse 8] [Localité 5] Monsieur [X] [N] assisté de son curateur Monsieur [K] [J] né le 06 Août 1995 à [Localité 7] (64) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Jean-Baptiste VIEU, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 17 DECEMBRE 2020 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU RAPPEL DES FAITS : Madame [M] [N] a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un appartement situé [Adresse 2], par contrat du 01 juillet 2009 et pour un loyer mensuel de 310€ outre 30€ de provision sur charges. Madame [M] [N] est décédée le 12 décembre 2011 laissant pour lui succéder ses deux frères, Monsieur [H] [N] et Monsieur [X] [N], qui ont fait délivrer par acte du 22 juin 2017 à Monsieur [W] [Z] un commandement de payer la somme de 12 580€ en principal au titre d'un arriéré locatif. Par acte en date du 04 octobre 2017. Monsieur [H] [N] et Monsieur [X] [N] ont fait assigner en référé Monsieur [W] [Z] devant le Tribunal d'Instance de Pau en vue notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif. Par ordonnance en date du 13 mars 2018, le Juge des Référés a rejeté les demandes des consorts [N], au motif de l'existence d'une contestation sérieuse. Par acte en date du 09 juin 2020, Monsieur [H] [N] et Monsieur [X] [N], ce dernier assisté de son curateur, ont fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection prés le Tribunal Judiciaire de Pau aux 'ns de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion et sa condamnation à leur payer la somme de 12 240€ au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges, la somme de 2 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. A l'audience du 12 novembre 2020. les consorts [N] représentés par leur conseil ont maintenu l'intégralité de leurs demandes. Monsieur [W] [Z], assigné à personne, n'était ni présent ni représenté. Par jugement du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : Prononcé la résiliation du bail conclu le 01 juillet 2009 entre Madame [M] [N] et Monsieur [W] [Z] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de Monsieur [W] [Z], et ce à compter du jugement. Ordonné en conséquence à Monsieur [W] [Z] de libérer l'appartement dans le mois de la signi'cation du jugement. Dit qu'à défaut pour Monsieur [W] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Messieurs [H] et [X] [N] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signi'cation d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. Condamné Monsieur [W] [Z] à verser à Monsieur [H] [N] et Monsieur [X] [N] la somme de 12 240€ (incluant le loyer du mois de juin 2020), avec les intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2020. Condamné Monsieur [W] [Z] à verser à Monsieur [H] [N] et monsieur [X] [N] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalant au loyer et aux charges. tel qu'il aurait été dû si le contrat s' était poursuivi normalement, et ce à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Condamné Monsieur [W] [Z] à verser à Messieurs [H] et [X] [N] une somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné Monsieur [W] [Z] aux dépens en ce compris l'assignation, la noti'cation à la préfecture et le commandement de payer. Par déclaration en date du 20 avril 2021, Monsieur [Z] a relevé appel du jugement. L'ordonnance de clôture est du 12 octobre 2022, l'affaire ayant été fixée pour plaidoiries au 7 novembre 2022.

MOYENS

ET PRETENTIONS DES PARTIES : Vu les conclusions de Monsieur [Z] en date du 12 juillet 2021 qui demande, au visa des articles 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : Dire et Juger fondé et recevable l'appel formé par M. [Z] à l'encontre du jugement qui a été rendu par la Chambre des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PAU du 17 décembre 2020, Dire et Juger irrecevable l'action en résiliation de bail formée par les consorts [N] en l'absence de délivrance d'un commandement de payer, A titre principal, Condamner Messieurs [N] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, A titre subsidiaire, Dire et Juger que Messieurs [N] ont engagé leur responsabilité en ne permettant pas à M. [Z] de percevoir les allocations logement portant sur la période litigieuse, Les Condamner à régler des dommages et intérêts correspondant au montant de l'allocation logement qu'aurait dû percevoir M. [Z] à partir du décès de Mme [N] jusqu'à la décision à intervenir, Autoriser Monsieur [Z] à suspendre le paiement des loyers en attendant le décompte à établir entre les parties, A titre infiniment subsidiaire, Accorder un délai de 24 mois à M. [Z] pour désintéresser les bailleurs, En toute hypothèse, Suspendre la clause résolutoire, Dire et Juger que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens à sa charge, * Vu les conclusions de Messieurs [H] et [X] [N], ce dernier assisté de son curateur, Monsieur [K] [J], en date du 04 octobre 2021, qui demandent de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU (R.G n°11-20-000371) en ce qu'il a : ' prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de Monsieur [Z] du contrat de bail en date du 1er juillet 2009 avec effet au 17 décembre 2020 ; ' ordonné à Monsieur [Z] de libérer l'appartement dans le mois de la signification de la décision ; ' ordonné à défaut l'expulsion des locaux loués sis à [Adresse 2] de Monsieur [Z], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ' condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 12.240,00 euros, outre les intérêts calculés au taux légal sur cette somme à compter du 9 juin 2020 ; ' condamné Monsieur [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 340,00 euros à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération des lieux ; ' condamné Monsieur [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance ; ' condamné Monsieur [Z] à payer à Messieurs [X] et [H] [N] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles ; ET Y AJOUTANT : Rejeter l'ensemble des prétentions formées en cause d'appel par Monsieur [Z] comme injustes et mal fondées ; Condamner Monsieur [Z] au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel ; Condamner Monsieur [Z] à payer à Messieurs [X] et [H] [N] la somme de 4.800,00 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

MOTIVATION

: Sur le caractère irrégulier de la procédure de résiliation du bail : Monsieur [Z] soutient que la clause de résiliation de plein droit inscrite au bail ne produit effet, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux contenant un certain nombre de mentions obligatoires, et qu'à défaut de délivrance d'un tel commandement, dont il n'est pas justifié au cas d'espèce, la clause résolutoire de plein droit n'a pu produire ses effets. Il en déduit que la procédure est irrégulière et que le premier juge ne pouvait constater la résiliation du bail ni, par conséquent, prononcer l'expulsion du concluant. Cependant, comme le relèvent les intimés, l'action engagée devant le juge du fond étant une action en résiliation du bail pour manquements graves et répétés du locataire à ses obligations, et non une action aux fins de faire constater les effets de la clause résolutoire inscrite au bail, les bailleurs n'avaient pas à faire précéder l'assignation d'un commandement de payer l'arriéré locatif. La procédure suivie est donc régulière et l'action en résiliation du bail recevable. Sur le bien fondé de l'action en résiliation du bail : Monsieur [Z] qui, dans le dispositif de ses conclusions, ne demande pas l'infirmation du jugement sur la résiliation du bail prononcée et l'expulsion, soutient que Messieurs [N] ont agi de mauvaise foi en l'assignant en résolution du bail directement, 10 ans après le décès de Madame [N], en demandant une somme considérable de loyers impayés, sans s'être manifestés jusque là. Il ajoute que les ayants droit de la bailleresse sont restés taisant, alors qu'il s'était adressé plusieurs fois au notaire en charge de la succession, pour obtenir l'identité de ses nouveaux bailleurs, faire remplir l'attestation de loyer par ces derniers ou le notaire, afin d'obtenir le maintien des droits à l'allocation logement, également pour pouvoir régler les loyers. Il fait valoir que faute de réponse du notaire, concernant l'identité de ses nouveaux bailleurs et l'attestation de loyer, et de régularisation de son dossier d'allocation auprès de la Caisse d'Allocations Familiales, il n'a plus été en mesure de régler les loyers. Cependant, comme le relèvent les intimés, Monsieur [Z] s'était signalé par des impayés locatifs antérieurement au décès de Madame [N] et connaissait l'existence de la succession puisqu'il a lui-même écrit au notaire le 24 septembre 2015. Or, il ne justifie d'aucune démarche pour acquitter le loyer et faire valoir ses droits au maintien de l'allocation logement, pour la période comprise entre le décès de sa bailleresse et le courrier adressé au notaire en charge de la succession, soit pendant quatre ans, alors qu'il déclare, sans en justifier, s' être heurté au refus de la banque de Madame [N] d'encaisser le paiement des loyers en espèces, situation qui nécessairement aurait dû le conduire à contacter le notaire bien avant 2015 et, a minima, à consigner le montant des loyers sur un compte de séquestre, ce qu'il n'a pas fait, laissant la dette locative augmenter. Il ne peut non plus justifier le non paiement de l'intégralité des échéances du loyer par la suspension du versement de l'allocation logement, faute de pouvoir faire remplir par les nouveaux bailleurs ou le notaire en charge de la succession l'attestation destinée à la caisse d'allocations familiales. En effet, l'allocation logement ne couvrait que la moitié du loyer et Monsieur [Z], s'il avait été de bonne foi, devait au moins continuer à verser ou consigner la part du loyer restant à sa charge. Il ressort, à cet égard, du commandement de payer qui lui a été signifié le 22 juin 2017 qu'il s'est abstenu de régler la totalité du loyer au minimum entre juin 2014 et juin 2017. De même, à la date de l'assignation du 9 juin 2020, la dette locative sur la période triennale non prescrite s'établissait en principal à 12240 euros, correspondant là encore à l'intégralité des échéances du loyer sur trois ans, comme l'établit le décompte du 13 septembre 2022 adressé par l'huissier instrumentaire à Monsieur [Z]. Il convient d'observer également que Monsieur [Z] ne justifie d'aucun paiement postérieur à l'acte introductif d'instance, alors qu'il avait été destinataire, par l'intermédiaire de son conseil, du relevé d'identité bancaire du notaire en charge de la succession. Enfin, la mauvaise foi des ayants droits de Madame [N] n'est pas établie, alors qu'un cabinet de généalogie a dû intervenir pour rechercher les héritiers de la défunte, qu'une procédure de taxation d'office des droits de succession, par suite d'une déclaration de succession tardive, a été contestée et que la valeur des actifs immobiliers dépendant de la succession a été révisée à la baisse par l'administration fiscale, un nouveau notaire étant chargé de la succession à la place de Maître [T] [P]. Il est donc compréhensible que Messieurs [N] aient tardé à agir pour recouvrer les loyers, compte tenu notamment de l'incertitude pesant sur la consistance de la succession et le montant des droits à acquitter, tout acte tendant à la perception de toute somme dépendant de la succession emportant acceptation tacite de celle-ci. L'existence d'une dette locative non prescrite n'étant pas contestée, la résiliation du bail est confirmée, de même que la mesure d'expulsion et la condamnation de Monsieur [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation, selon les modalités arrêtées par le premier juge. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit est sans objet et sera rejetée. Sur le montant de la dette locative : Les intimés limitent leur demande à l'arriéré locatif non prescrit, soit celui constaté sur la période de trois ans précédant la délivrance de l'assignation. Monsieur [Z] ne justifie pas du paiement des loyers échus sur cette période. La créance de Messieurs [N] étant de ce fait incontestable, le jugement est également confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 12240,00 euros. Sur la demande de délais de paiement : Compte tenu de l'ancienneté de la dette locative et de son montant, Monsieur [Z] ayant de fait déjà bénéficié de larges délais pour s'acquitter de sa dette, à proportion de ses revenus, sans justifier d'aucun paiement, sa demande de délais est rejetée. Sur la demande indemnitaire de Monsieur [Z] : Monsieur [Z] forme une demande de dommages et intérêts à l'encontre des ayants droit de Madame [N] en excipant de leur mauvaise foi, caractérisée selon lui par l'absence de réponse à ses sollicitations adressées au premier notaire et aussi par l'engagement tardif d'une procédure en paiement des loyers et résiliation du bail, alors que la dette locative représentait un arriéré de plusieurs années. Cependant, la cour ayant précédemment retenu que la mauvaise foi des consorts [N] n'était pas établie et Monsieur [Z] étant le principal responsable de l'augmentation d'une dette locative qui lui incombe, sa demande indemnitaire est rejetée Sur les demandes annexes : Compte tenu de l'issue du litige, Monsieur [Z] est condamné aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux règles sur l'aide juridictionnelle. Au regard des circonstances de la cause et de l'issue du litige, l'équité justifie de condamner Monsieur [Z] au paiement d'une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 600,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

: La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [Z] de l'ensemble de ses moyens et prétentions, Le condamne aux dépens d'appel, qui seront recouvrés concformément aux règles sur l'aide juridictionnelle. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Le condamne à payer à Messieurs [X] et [H] [N] une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l'empêchement de Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,
Note...

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